بیع شرط
به موجب ماده ۴۵۸ قانون مدنی در عقد بیع متعاملین می توانند شرکت نمایند که هر گاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ
معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین میتوانند شرط کنند که هرگاه بعض مثل ثمن را رد کرد خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعضی از مبیع داشته باشد.
در هر حال حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هرگاه نسبت به ثمن قید تمام یا بعضی از نشده باشد خیار ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن و طبق ماده ۴۵۹ قانون مذکور در بیع شرط به مجرد عقد مبیع ملک مشتری می شود با قید خیاربرای بایع بنابراین اگر بایع به شرایطی که بین او و مشتری برای استرداد مبیع مقرر شده است عمل ننماید بیع قطعی شده و مشتری مالک قطعی مبیع می گردد و اگر بالعکس بایع به شرایط مزبور عمل ننماید و مبیع را استرداد کند از حین فسخ مبیع مال بایع خواهد شد ولی نمائات و منافع حاصله از حین عقد تاحین فسخ مال مشتری است.
هرگاه منظور از بیع شرط وثیقه دادن در مقابل وام باشد در این صورت بیع شرط نیست بلکه رهن است قبل از تدوین مقررات مربوط به معاملات با حق استرداد در قانون ثبت در بیع شرط در برابر وام‌هایی که به صاحب ملک می‌دادند ملکی را که چندین برابر آن ارزش داشت به طور صوری می‌خریدند در واقع وام دهنده آن را تصاحب می‌کرد زیرا به موجب این ۳۶۳ و ۳۶۴ قانون مدنی به طور قاطع انتقال مالکیت پذیرفته شده است. با تصویب مقررات مذکور در قانون ثبت در واقع اثر تملیکی از بیع شرط برای جلوگیری از چنین تقلبی نسبت به قانون سلب شد.
کما اینکه به موجب رای شماره/۲/۵/۱۳۱۶/۱۳۶۳از سوی شعبه ۳ دیوان عالی کشور قبل از تدوین قانون ثبت مصوب ۱۳۱۸ در معاملات خیاری با انقضای مدت خیار مستحق تملک عین بوده ولی بعد از آن فقط استحقاق مطالبه ثمن معامله را دارا شده است نظر به اینکه تاریخ معامله خیاری مورد بحث قبل از تصویب قانون ثبت مزبور بوده وراث مشتری اولا مستحق مطالبه عین بوده اند و بعدا از تاریخ تصویب قانون استحقاق ثمن یافته اند بنابراین اگر شرط وکالت در فروش با مفاد ماده ۳۹ قانون ثبت منافات داشته باشد به طریق اولی شرط تملیک با آن تعارض آشکار خواهد داشت لذا شرط مذکور باطل اعلام شده است.
رهن
در لغت به معنی ثبات و دوام است با دادن رحن در واقع طلب مرتهن از نظر حقوقی ثبات و قرار پیدا می‌کند و به معنی حبس نیز به کار رفته است .
((الامور مرهونته باوقاتها یعنی هر کاری در زمان خود قرار دارد.))
اما تعریف حقوقی آن در ماده ۷۷۱ قانون مدنی عبارت از قیدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به دائن می دهد و طبق ماده ۷۷۲ همین قانون مال مرهون باید به قبض مرتهن و یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می گردد داده شود ولی استمرار قبض شرط صحت معامله نیست .
با تحولات تاریخی قانون ثبت یک نوع شرط صریحا در قلمرو عقد رهن قرار داده شده تحت عنوان وام در مقابل وثیقه با این وصف قلمرو رهن توسعه یافته است در واقع پیش از آن باید دین وجود داشته باشد تا برای تضمین آن مالی به وثیقه داده شود در مورد بعضی از عقود رهنی یک عقد دیگر نیز وجود دارد و آن عقد قرض است در این صورت عقد قرض عقد اصلی و عقد رهن عقد تبعی خواهد بود و در این صورت هر گاه عقد تبعی باطل شود یا منتفی الموضوع گردد مانند رهن فضولی که مالک ردکند عقد اصلی به حال خود محفوظ است ولی اگر عقد اصلی باطل شود تبعی نیز باطل خواهد بود و در مورد اول عقد اصلی مدلول سند طبق مقررات ماده ۹۲ قانون نسبت به صورت سند ذمه ای لازم الاجرا از طریق اجرای ثبت یا دادگاه قابلیت اجرایی دارد .
البته تعیین دو مرجع هم عرض برای اجرای اسناد خلاف اصول و قواعد حقوقی می باشد. طبق ماده ۷۷۴ قانون مدنی رهن منفعت باطل است البته مقصود از منفعت منفعت غیر مادی است لیکن شورای عالی ثبت در رای شماره ۱۳۴۸ خود آن را صحیح دانسته است .مسلما استفاده از دانش و تجربه یک وکیل خوب در اصفهان در فهم آسان این مفاهیم در پرونده شما بسیار راهگشا خواهد بود .در معاملات اعتباری و برای تضمین حسن انجام خدمت و تضمین سردفتران و از این قبیل وثیقه داده می‌شود اما وثیقه یا وجه الضمان در این صورت مطرح نیستند بلکه نوعی دیگر وثیقه هستند به عبارت دیگر هر وثیقه‌ای رهن نیست ولی عکس آن درست است .
معاملات با حق استرداد
اصطلاح معامله با حق استرداد ساخته نویسندگان قانون ثبت است آنان بدین وسیله خواسته‌اند تا تمام معاملات ای را که اثر آنها تملیک است و تملیک کننده حق استرداد آن را برای خود محفوظ می دارد زیر یک عنوان بررسی کنند به این منظور که احکام خود را محدود به بیع شرط نسازند بلکه مقنن برای جلوگیری از سوء استفاده رباخواران و صاحبان سرمایه که زیرپوشش معامله با حق استرداد اموال بدهکار آن را تصاحب می کنند اثر تملیکی این معاملات را هنگام انتقال قطعی از بین برده است و با انتقال گیرنده همچون طلبکار با حق وثیقه رفتار می کند.
ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۵۱ در تاریخ ۸ /۱۲ /۱۳۸۶ اصلاح و ماده ۳۴ مکرر آن حذف گردیده است به موجب ماده اصلاحی موصوف در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده ۳۳ iقانون ثبت راجع به اموال منقول و غیرمنقول در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند دین خود را نپردازد طلبکار می تواند از طریق درخواست صدور اجرائیه توسط دفترخانه تنظیم کننده سند چنانچه بدهکار ۱۰ روز پس از ابلاغ نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می نماید .
تبصره ۱ در مواردی که مال یا ملکی وثیقه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرار داده می شود مطابق مقررات این قانون عمل خواهد شد
تبصره ۲ نحوه ابلاغ اجرائیه بازداشت مازاد مورد رهن و چگونگی ختم عملیات اجرایی و برگزاری مزایده و اعراض از رهن و سایر موارد به موجب آیین نامه‌ای است که ظرف مدت ۳ ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و به تصویب رئیس قوه قضاییه خواهد رسید.
تبصره ۳ این قانون نسبت به اسناد تنظیمی و اجرایی های صادره که قبل از تصویب این قانون مختومه نگردیده نیز جاری است.
بخش دوم ادامه معاملات با حق استرداد
این معامله عقد مستقلی است که به موجب آن یکی از طرفین مبلغی را به دیگری قرض می دهد و در مقابل مالی را به عنوان وثیقه برای مدت معینی پذیرد که پس از انقضای مدت طلب خود را دریافت و وثیقه را مسترد دارد توضیح اینکه چون در این قبیل معاملات اساساً نقل عین نمی‌شود لذا ذکر کلمه استرداد که موهم نقل مال است به نظر درست نیست و عنوان صحیح این گونه معاملات را باید معاملات وثیقه‌ای نام نهاد معمولاً همراه معاملات با هم به استرداد از معاملات استقراضی ذکری به میان می‌آید .
لیکن باید دانست که معاملات استقراضی اعم است از معاملات با حق استرداد و عقد قرض بدون وثیقه موضوع ماده ۶۴۸ قانون مدنی به موجب بند ۱۱۷ بخشنامه های ثبتی در مورد ثبت معاملات غیر منقول با حق استرداد بیگانگان به عنوان متعامل وام دهنده باید تفهیم شود که در صورت صدور اجرائیه و انجام تشریفات قانونی صدور سند انتقال مورد معامله موکول به رعایت مقررات مربوط به استملاک اتباع بیگانه خواهد بود و اگر ممنوع از تملک باشد صدور سند انتقال مجوزی نخواهد داشت و باید حقوق خود را در عین مورد معامله به اتباع ایرانی واگذار نماید.استفاده از تجربه یک وکیل خوب در اصفهان میتواند شمول موارد این نهاد قانونی را برای شما در پرونده خود توضیح دهد.
در ماده اصلاحی فوق ملاحظه می شود صریحاً ذکری از رهن مکرر نشده لیکن رهن مکرر نیاز به تجویز قانون گذار ندارد و مباح بودن آن از اصول کلی استنباط می‌شود و فسخ ماده ۳۴ سابق تنها تأکید بر آن را به عنوان حکمی زاید از بین برده و دلیل بر منع قانونگذار نمی‌تواند باشد کما اینکه در تبصره ۲ ماده اصلاحی مذکور بازداشت مورد رهن تخصیص به ذکر و تعبیر از اراده قانونگذار شده است بنابراین تردیدی در امکان رهن مکرر مازاد وثیقه وجود ندارد و اذن مرتهن نیز در نفوذ چنین معامله‌ای موثر نیست .
در مورد رهن اموال غیرمنقول که بر طبق مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت تنظیم سند رسمی ضرورت دارد و در مورد اموال منقول ای که به وسیله سند رسمی به رهن داده می‌شود مرتهن باید به اجرای ثبت رجوع کند لیکن در سایر موارد که سند معامله عادی است مرته ناچار است در دادگاه اقامه دعوا به نماید و الزام راه‌آهن را به ادای دین از راه فروش مال مرهونه بخواهد در این صورت دادگاه در مقام اجرای حکم مفاد ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت را رعایت خواهد نمود مقرر در ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت و مقررات سابق بر آن در خصوص فروش مال و استیفای حق طلبکار معاملات با حق استرداد و کلیه معاملات شرطی و رهنی را یکسان نگریسته و همه را تابع یک حکم قرار داده است بدین ترتیب اگر پیش از این تحولات حقوقدانان برای یافتن تفاوت بین معامله شرطی و رهنی در نمی ماند اما اکنون برای شناسایی تفاوت‌های کلی این سه گروه از معاملات دچار اشکال می شود با وجود این تفاوت های بین شرط و رهن با معاملات با حق استرداد چندان زیاد و آشکار است که نباید این مفاهیم را یکسان پنداشت .
با این حال به ذکر این تفاوت‌ها و وجوه اشتراک آنها به گونه ای خلاصه و منظم می پردازیم
الف: وجوه افتراق
۱-به موجب ماده ۷۷۷ قانون مدنی مرتهن می تواند با داشتن وکالت بلاواسطه یا معلم واسطه از راه و هزینه را به منظور استیفای طلب خود بفروشد ولی در ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت امر فروش باید بر اساس آیین‌نامه اجرایی اسناد رسمی لازم الاجرا صورت پذیرد لذا ماده ۷۷۷ قانون مدنی ظاهراً منسوخ شده است زیرا در این رابطه فقط نیم عشر اجرایی و حق حراج دولتی مطرح شده و گرنه ماده ۷ ۷ ۷ قانون مدنی نسخ نشده بلکه اختیارات وکیل محدود شده است یعنی ماده اخیرالذکر ناظر به امکان به حالت دادن به مرتهن برای فروش است ولی قانون ثبت و کیل را از اقدام خصوصی و فردی برای انجام آن نیز سازد و او را ناچار می‌کند که به مقامات عمومی رجوع نماید و این حکم از حیث امکان وکالت دادن تعارضی ندارد.
در واقع ماده ۳۴ قانون ثبت وکالت را صریحاً لغو نکرده زیرا وکیل در جریان فروش مال به وسیله مقامات عمومی میتواند اقداماتی را که با غبطه موکل وی سازگار باشد از اجرای ثبت یا دادگاه بخواهد مثلاً تقاضای حراج کند ولی نمی تواند از حراجی که به وسیله راه‌آهن درخواست شده صرف نظر کند زیرا در این اقدام تعارض منفعت بین وکیل و موکل وجود دارد و هیچ وکیلی در اقدام به زیان موکل خود نیابت ندارد بنابر مراتب مانعی که قانون ثبت در راه اجرای اختیار وکیل به وجود آورده است ماده ۷۷۷ قانون مدنی را از زمره قواعد حقوق مدنی خارج نمی سازد و در جمع ماده می توان از نسخ پرهیز کرد و به ویژه که عام بودن قوانین مدنی به عنوان اصل و خاص بودن قلمرو به قوانین ثبت و شکلی بودن قالب اینها قرینه‌ای است که این تفسیر را تایید می نماید .
۲ -اگر در عقد رهن شرط شود هرگاه را هم در سررسید یا ده روز پس از آن وام را پس نداد به طور شرط نتیجه رهینه در مقابل طلب مرتهن مبیع می‌باشد ،یعنی با این شرط نتیجه محقق می‌شود که وام متعلق به راهن و رهینه ملک مرتفع گردد این تعریف در ماده ۷۷۱ قانون مدنی صدق می‌کند و از این جهت رفع اشکالی ندارد لیکن در قانون ثبت برای وصول وام طبق مقررات اجرای اسناد رسمی اقدام می‌شود و تملیک وتملک از طریق مزایده صورت می‌گیرد بنابراین قانون ثبت ماده ۷۷۱ قانون مدنی را باطل کرده است.
۳-عقد رهن نسبت به را هم لازم است و مادامی که دین خود را نپرداخته ملک وثیقه بدهی است و نمی تواند آن را فسخ کند و نسبت به مرده جایز است یعنی هر زمان میتواند آن را فسخ کند یا از رحم اعتراض کند لیکن معامله با حق استرداد نسبت به طرفین عقد لازم است و انتقال گیرنده مانند انتقال دهنده نمی تواند از حق وثیقه خود صرفنظر کند و بدهکار تنها میتواند با تادیه دین مال خود را از قید حق طلبکار برهاند .
۴- در رهن قبض شرط صحت عقد است ولی در انعقاد عقد به صورت بیع شرط و سایر معاملات با حق استرداد شرط موضوعیت ندارد و تراضی طرفین کافی است به همین جهت پیشنهاد شد برای وثیقه نهاد ندین از صورت معامله با حق استرداد استفاده شود ۵ -در بیع شرط خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ انقضای موعد پرداخت دین تعلق می گیرد ولی در ره این خسارت پس از انقضای موعد از تاریخ تقدیم دادخواست یا اظهارنامه یا اجراییه ثبتی محقق می شود ولی در معاملات با حق استرداد خسارت تاخیر تادیه طبق نظر شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص بانک‌ها تا روز درخواست اجرایی و از تاریخ مذکور به بعد طبق مقررات مربوط لحاظ می‌شود و در دادگاه ها طبق ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاههای عمومی و انقلاب از زمان سررسید دین تا هنگام پرداخت طبق شاخص بانک مرکزی می باشد.
۶ -به موجب ماده تعیین ۷۸۱ و ۷۸۲ قانون مدنی اگر مال مرحوم به قیمت کمتر از وام فروخته شود ملتهب می تواند برای نقیصه به راه‌آهن رجوع کند ولی در قانون ثبت مرتهن هیچ گاه نمی تواند به استناد کافی نبودن بهای مرحوم به سایر اموال راه رجوع کند بلکه در حدی که حراج انجام می‌شود به همین قیمت به مرتهن واگذار می شود.
ب: وجوه اشتراک
۱- طبق ماده ۷۸۷ قانون مدنی و تبصره ۲ از ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت اعراض از رهن پیش‌بینی شده و به موجب آرای شماره ۲۹۶ و ۲۹۷ شورای عالی ثبت قید آن در سند رهنی بلامانع است
۲- به موجب ماده ۷۷۷ و ماده ۶۵۱ قانون مدنی و ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت و مواد مربوط به خسارت تاخیر تادیه مدیون باید در موعد دین خود را پرداخت نماید.
۳- دادن مال مورد وثیقه به تصرف دائم هم در معاملات با حق استرداد و هم در رهن به صورت شرط ضمن عقد میسر است ولی در فقه این شرط باطل است به این دلیل که تصرف وثیقه به صورت نظر به دین در می‌آید.
۴- در رهن عین مرهونه متعلق به راهن بوده و مرتهن دارای حق وثیقه بر آن می‌باشد بدین جهت منافع و نمائات مدت غرض تابع عین مرهونه و از آن راه است ولی در معاملات با حق استرداد عین مورد معامله در ظاهر به مالکیت انتقال گیرد ه در می‌آید و بدین جهت منافع آن در مدت حق استرداد تابعین و متعلق به انتقال گیرنده است لیکن اکنون که در قانون ثبت مالکیت این به دلیل تعارض با مصالح عمومی از اثر افتاده دلیلی بر خلاف مالکیت منافع مورد معامله برای راه‌آهن وجود ندارد .
۵ -طبق تبصره یک از ماده واحده ۳۴ اصلاحی ماده مذکور قانون ثبت در مواردی هم که مال یا ملکی وثیقه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرار داده می شود مطابق مقررات این ماده عمل خواهد شد
مدرسه حقوق : جناب آقای ماجد رشادی
گرد آوری : علیرضا شیشه گر وکیل پایه یک دادگستری اصفهان
https://www.isfahanattorney.ir/i-16550/%D8%AD%D9%82%D9%88%D9%82%DB%8C
