پیش بینی قیمت مسکن در ایران و تبیین استراتژی سرمایه گذاری در بازار …

شریفی و همکاران( ۱۳۸۹) به بررسی تاثیر کانال قیمت دارایی ها در اثر گذاری سیاست پولی در ایران (مطالعه موردی شاخص قیمت مسکن ) پرداختند. هدف این مقاله بررسی اثرات سیاست پولی بر تولید و سطح عمومی قیمتها از راه کانال قیمت داراییها ( شاخص قیمت مسکن ) در ایران طی دوره های ۱۳۸۷-۱۳۶۸ است . بدین منظور ، با استفاده از الگوی VECتصحیح خطابرداری اثرات سیاست پولی از راه این کانال بررسی می گردد . به طورکلی نتایج نشان می دهد که شوک بدهی بانکها به بانک مرکزی به عنوان ابزار سیاست پو.لی از راه شاخص قیمت مسکن دست کم در کوتاه مدت می تواند سطح تولید را افزایش و سطح عمومی قیمتها را کاهش دهد . بنابراین بانک مرکزی می تواند با دادن تسهیلات به بانکها دست کم در کوتاه مدت هم به طور مستقیم و هم از راه شاخص قیمت مسکن سطح تولید را تقویت و سطح عمومی قیمتها را کنترل کند .
از مقالات خارجی مورد مطالعه موارد زیر جهت نمونه ارائه گردیده است .
پدرسن( ۲۰۱۵) به پیش بینی بازدهی و نرخ رشد در بازار مسکن با استفاده از نسبت بهای اجاره پرداخت. در این مقاله پیش بینی بازار مسکن بر حسب نسبت بهای اجاره به عنوان یک متغیر قابل پیش بینی از داده ها ۱۸ کشور OECD در دستور کار بوده و مشکل اساسی تغییر پذیری بالا در نرخ اجاره این کشورها و اینکه الگوهای قابل پیش بینی در حد بالایی وابستگی به میزان بازدهی بازار مسکن دارد .
شی و همکاران( ۲۰۱۴) در مقاله ی خود شواهدی از حباب قیمت مسکن که به بخش مسکن درون استانی در کشور چین اشاره داشته است و مطالعه این مقاله به افزایش قیمت مسکن دراستانهای چین بین سالهای ۲۰۰۰ تا ۲۰۱۴ پرداخته و به دلایل و ریشه های تشکیل آن اشاره می کند و از مدل همبستگی خطای برداری استفاده کرده و علت سرایت آن به نقاط دیگر را ارزیابی نموده است .
ون و همکاران(۲۰۱۵) به تقاضای مسکن و عرضه پول پرداختند . در این مقاله مدل جدید کینزی تصادفی پویا برای برقراری تعادل عمومی در نوسانات بازار مسکن چین مورد بررسی قرار گرفته است و در آن به نوسانات قیمت مسکن در چین به ویژه با تمرکز بر نقش تقاضای مسکن و شوک آن با عرضه پول پرداخته شده است و از یک مدل جدید کینزی تصادفی پویا برای برقراری تعادل عمومی استفاده شده است .
فصل سوم
روش شناسی تحقیق
مقدمه:
برخی را عقیده بر این است که علم همان روش است. در هر حال می توان به خوبی پذیرفت که هیچ علمی فاقد روش نیست و دستاوردهای هر تحقیق علمی ، به همان نسبت حایز ارزش اند که با روشهای درست اخذ شده باشند. دکارت در اثر خود «‌گفتار در روش» را راهی می داند که برای دستیابی به حقیقت در علوم، باید پیمود.در عرف دانش ، روش را مجموعه شیوه ها و تدابیری دانسته اند که برای شناخت حقیقت و بر کناری از لغزش بکار می رود.(دلاور، ۱۳۹۲، ص۷)
دستیابی به هدفهای علم یا شناخت علمی میسر نخواهد بود مگر زمانیکه با روش شناسی درست صورت گیرد. بعبارت دیگر ، تحقیق از حیث روش است که اعتبار می یابد نه موضوع تحقیق. پژوهشگر باید توجه داشته باشد که تعبیر دستاوردهای تحقیق بشدت تحت تاثیر روشی است که برای تحقیق خود برگزیده است(خاکی ،۱۳۸۲، ص ۱۵۵).
از اصطلاح روش تحقیق معانی خاص و متمایزی در متون علمی استباط می شود. بهترین تعریفی که با آنچه مورد نظر ماست مطابقت می کند چنین است: «روش تحقیق مجموعه ای از قواعد، ابزار و راههای معتبر ، قابل اطمینان و نظام یافته برای بررسی واقعیتها، کشف مجهولات و دستیابی به راه حل مشکلات است.»(خاکی ، ۱۳۸۲،۲۰۱)
بصورت کاملتر روش علمی تحقیق نیز به این صورت تعریف می شود: کلیه وسایل و مراحل جمع آوری سیستماتیک اطلاعات و نحوه تجزیه و تحلیل منطقی آنها برای دستیابی به یک هدف معین که این هدف بطور کلی کشف واقعیت است.
بطور کلی مراحل اصلی روش تحقیق علمی به قرار زیر است:
طرح مساله.
تهیه و تنظیم فرضیات.
جمع آوری اطلاعات
طبقه بندی و تحلیل اطلاعات حاصله
تعیین اعتبار و نقد فرضیه ها
تهیه گزارش تحقیق
در این فصل به توضیح روش تحقیق می‌پردازیم و جامعه آماری و نمونه تحقیق را تعیین می‌کنیم. همچنین به طرح روش‌ها و ابزار گردآوری اطلاعات و تجزیه و تحلیل داده‌ها خواهیم پرداخت.
روش تحقیق
این تحقیق براساس هدف، تحقیقی کاربردی است. تحقیق کاربردی برای بررسی ساخت‌های عملی در موقعیت علمی است.تحقیقات کاربردی غالباً به ارائه متدولوژی و یا مدل می‌انجامند. این نوع تحقیقات بستر کار تحقیقات بنیادین هستند اما زمان کمتری را نسبت به این تحقیقات به خود اختصاص می‌دهند. داده‌های تحقیق با استفاده از رویکرد پس رویدادی (ازطریق اطلاعات گذشته) جمع‌آوری می‌شوند، متغیرهای تحقیق در زمان گذشته اتفاق افتاده‌اند و قابلیت کنترل و دستکاری برای محقق وجود ندارد. این تحقیق به توصیف عینی و منظم رویدادها به دور از استنتاج ذهنی می‌پردازد، بنابراین تحقیق حاضر، توصیفی محسوب می‌شود. تحقیق توصیفی به دنبال ارزیابی شرایط، روش و موقعیت پدیده و یا ارزیابی عقاید و اطلاعات و شناسایی و بررسی روابط میان متغیرها
( از طریق استقراء) است. به علاوه در این تحقیق هدف بررسی تغییر یک یا چند عامل بر اثر تغییر یک یا چند عامل دیگر است و تحقیق از نوع همبستگی نیز خواهد بود. در تحقیق همبستگی مانند روش تجربی امکان دستکاری متغیرها وجود ندارد؛ این نوع تحقیق الزاماً به دنبال شناخت روابط علت و معلولی نیست اما نتایج آن می‌تواند برای پیش بینی استفاده شود. در نتیجه از لحاظ روش اجرا، تحقیق حاضر ازنوع تحقیقات توصیفی- همبستگی بوده و هدف اصلی آن تعیین وجود، میزان و نوع رابطه بین متغیرهای موردآزمون است.
این تحقیق ذاتاً از نوع کمی است و به منظور بررسی نوسانات قیمت مسکن، از مدل های ریاضی نیز استفاده خواهد شد. در این تحقیق داده ها به کار گرفته می شوند و فرض بر این است که تغییرات قیمت مسکن در طول زمان و مشاهدات مختلف متغیر خواهد بود. بنابراین استفاده از مدل اقتصاد سنجی نوسان پذیری مناسب به نظر می رسد.
این تحقیق براساس هدف از نوع کاربردی و داده های آن بااستفاده ازرویکرد پس رویدادی (ازطریق اطلاعات گذشته) جمع آوری می شود، متغیرهای تحقیق در زمان گذشته اتفاق افتاده اند و قابلیت کنترل و دستکاری برای محقق وجود ندارد.و از لحاظ روش اجرا ازنوع تحقیقات توصیفی- همبستگی بوده و هدف اصلی آن تعیین وجود، میزان و نوع رابطه بین متغیرهای موردآزمون است .بنابراین مناسبترین ابزار تحلیل آماری، استفاده از رگرسیون می باشد.
جامعه آماری
منظور از جامعه آماری ، همان جامعه اصلی است که مورد مطالعه قرار می گیرد. در واقع جامعه عبارت است از همه اعضای واقعی یا فرضی که علاقمند هستیم تا نتایج تحقیق و یافته های پژوهش را به آنها تعمیم دهیم.(دلاور، ۱۳۷۴،۱۴۷)
به عبارت دیگر جامعه آماری عبارت است از ، مجموعه ای از افراد یا اشیایی که دارای ویژگیهای همگون مشترک، و قابل اندازه گیری می باشند.(نادری، سیف نراقی، شاهپوریان، ۱۳۶۹،۴۱).
جامعه آماری این تحقیق شامل بازار مسکن ایران می باشد.
حجم نمونه و روش نمونه گیری
نمونه و نمونه گیری از مهمترین مباحث در آمار اجتماعی است .چه از طرفی با توجه به وسعت جمعیت یا موضوعات مورد مطالعه، محقق ناچار است به نمونه گیری بپردازد. از طرفی دیگر ، اعتماد یافته های یک تحقیق یا صحت نمونه گیری آن سنجیده می شود تا آنجایی که به نظر «والیس وروبرتز» دو مفهوم اساسی در آمار اجتماعی «نمونه و جامعه آماری » می باشند. (دلاور ، ۱۳۹۲، ص ۱۵۴)
چارچوب جامعه آماری فهرستی از همه اعضای جامعه آماری است که از بین آن گروه نمونه انتخاب می شود و همچنین چارچوب نمونه آماری ، مجموعه گروه کوچکی از جامعه آماری است مشتمل بر برخی از اعضا که از جامعه آماری انتخاب شده اند.
در برخی از پژوهش ها امکان تهیه لیستی از اعضای جامعه امکان پذیر نیست. کاملاً روشن است که در چنین شرایطی پژوهشگر نمی تواند از روشهای تصادفی ساده، منظم یا طبقه ای استفاده کند. در جوامعی که انتخاب نمونه بصورت مستقیم از اعضای جامعه ممکن نیست بنابرین در چنین شرایطی از نمونه گیری تصادفی
خوشه ای چند مرحله ای استفاده می کنیم. نمونه گیری خوشه ای شبیه نمونه گیری تصادفی ساده است. با این تفاوت که در نمونه گیری خوشهای بجای افراد، گروهها بصورت تصادفی انتخاب میشود. برتری نمونه گیری خوشهای این است که این روش زمانی بکار برده می شود که انتخاب نمونه از اعضای جامعه مشکل یا غیر ممکن است. (دکتر دلاور، ۱۳۹۲،۹۴)
اگر هزینه بدست آوردن چارچوبی که نام همه عناصر جامعه را در بر داشته باشد سنگین یا هزینه گردآوری مشاهدات و داده های پژوهشی زیاد باشد می توان از نمونه برداری خوشه ای استفاده کرد. در یک تعریف کلی نمونه عبارت است از مجموعه ای از نشانه ها که از یک قسمت ، گروه یا جامعه ای بزرگتر انتخاب می شود، بطوریکه مجموعه معرف کیفیتها و ویژگیهای آن قسمت ، گروه یا جامعه بزرگتر باشد. در گزینش نمونه رعایت نکات زیر ضروری است.
نمونه بایستی با توجه به اهداف تحقیق انجام شود.
در گزینش نمونه رعایت انصاف و عدم اعمال فرض ، شرط اساسی است.
عوامل موثر در تعیین حجم یا اندازه نمونه باید مورد توجه قرار گیرد.
در این تحقیق نیز برای نمونه گیری به دلیل تعداد اندک جامعه آماری از روش قضاوتی استفاده می کنیم. برای این منظور شهر تهران با برش مقطعی ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۲ تعیین شد.
قلمرو تحقیق:

مطلب دیگر :
تدوین شایستگی های رهبری مورد نیاز برای ایجاد برنامۀ جانشین پروری مطالعه موردی شرکت پالایش ...

برای دانلود فایل متن کامل پایان نامه به سایت 40y.ir مراجعه نمایید.