سايت مقالات فارسی – پیش بینی قیمت مسکن در ایران و تبیین استراتژی سرمایه گذاری در بازار مسکن- قسمت ۳

بخش مسکن از بخش‏های پیشرو در هر اقتصادی است که توجه به آن علاوه بر تأثیرات ژرف اجتماعی ـ فرهنگی، به لحاظ اقتصادی نیز حائز اهمیت بوده، همچون موتور رشد و توسعه عمل می‏نماید. این بخش با ایجاد رشد اقتصادی و ایجاد اشتغال در بخش ساختمان و بخش‏های وابسته، از طریق تأثیر بر مخارج مصرفی و سرمایه‏گذاری تغییرات در تولید ناخالص داخلی و نوسانات اقتصادی را به شدت تحت تأثیر قرار می‏دهد. از این رو کشورها در شرایط بحران اقتصادی و جدی شدن معضل بیکاری از این بخش به عنوان موتور رشد و مولد اشتغال کمک می‏گیرند. در عین حال هرگونه بی‏ثباتی در اقتصاد کلان می‏تواند سیستم کارآیی مسکن (و هر بخش اقتصادی دیگری) را غیر کارآمد ساخته و اهداف تعیین شده در بخش را دور از دسترس سازد، پس شرط اولیه در تمهید بخش مسکن کارآمد، ایجاد محیط باثبات اقتصادی است(۶).
دغدغه‏های مربوط به تأمین مسکن از دو عامل نشأت می‏گیرد، اول آنکه خرید مسکن بزرگترین معامله‏ای است که اغلب مردم در طول عمر خود را انجام می‏دهند. به گونه‏ای که خانواده‏های متوسط تقریباً محدود یک چهارم از درآمد و اقشار فقیر یا درآستانه فقر پنجاه درصد و حتی بیشتر از درآمد خود را به امر مسکن اختصاص داده و هر تغییر کوچک در قیمت مسکن و اجاره بها می‏تواند آثار مخرب و جبران ناپذیری بر زندگی فرد داشته باشد. دوم آنکه تجربه نشان داده است که رشد غیرمعمول قیمت و اجاره بهای مسکن به ویژه در شهرهای بزرگ و عدم توجه به این مشکل، گره‏های عدیده‏ای را در ابعاد فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و حتی سیاسی به دنبال خواهد داشت. گسترش حاشیه‏نشینی یکی از جمله این مشکلها می‎باشد(۷).
مسکن قابل خرید
افزایش اجاره و قیمت مسکن همزمان با رشد آهسته و نامتناسب دستمزدها، تغییر ساختار هرم جمعیتی (به واسطه افزایش امید به زندگی)، رشد جمعیت در آستانه ازدواج و رشد مهاجرت به شهرها مهمترین عوامل بروز پدیده بی‏خانمانی محسوب می‏شوند. بعضاً‌ شکاف درآمد و هزینه به حدی می‏رسد که افراد کم درآمد حتی به کمک تسهیلات بانکی از عهده خرید مسکن و حتی بازپرداخت اقساط وام‏های دریافتی برنمی‏آیند. به عبارت دیگر مقوله اسکان کم درآمدها از مصادیق بارز شکست بازار تلقی شده و دخالت جدی دولت را در جهت ساماندهی به این بازار طلب می‏کند. هر چند در لزوم دخالت تردیدی نیست اما توصیه آن است که حتی‏المقدور این دخالت با همراهی و معیت بخش خصوصی به سرانجام رسد و از سرمایه گذاری و مدیریت این بخش امکان استفاده صورت گیرد.
برای سنجش توان خرید مسکن شاخص‏های متعددی معرفی شده است. اما شاخصی که در بیشتر کشورها برای تشخیص و طبقه‏بندی افراد نیازمند به کمک دولت در اسکان کاربرد دارد (سهم درصد از اختصاص درآمد ماهانه یک شخص برای امر مسکن) است. براساس استاندارد تعریف شده توسط (دپارتمان مسکن و عمران شهری ایالات متحده) مسکن زمانی دستیافتنی تلقی می‏شود که برای اجاره آن بیش از ۲۵ درصد درآمد و یا برای بازپرداخت اقساط وام‏های رهنی بیش از ۲۵ درصد درآمد و یا برای بازپرداخت اقساط وامهای رهنی بیش از ۳۰ درصد درآمد ناخالص شخص هزینه نشود(۸).
مشکل عدم استطاعت خرید در شهرهای بزرگ با توجه به گرایشی که نسبت به مهاجرت به این مناطق وجود دارد و با توجه به عدم کفایت عرضه نسبت به تقاضای واحد مسکونی در این مناطق جدی‏تر است. تجربه نشان می‏دهد در این مناطق، قیمت مسکن عمدتاً‌ در یک روند واگرا نسبت به هزینه‏های تولید، حرکت می‏کند.
باید دقت داشت که در مواردی که عدم استطاعت خرید ناشی از قیمت بالای مسکن به واسطه بالا بودن هزینه‏های تمام شده، ساخت (فشار هزینه در کنار فشار تقاضا) می‏باشد، صرف افزایش عرضه کارساز نبوده، بلکه ممکن است بعضاً اثر معکوس و افزایشی در قیمت داشته باشد. در صورتی که مشکل عدم استطاعت به واسطه گرانی حاصل از بالا بودن هزینه‏های ساخت باشد، همراهی دولت به منظور کمک به حذف بحران و کاهش هزینه‏های ساخت ضروری به نظر می‏رسد. معیار ۳۰ درصد درآمد برای مسکن، نه تنها توسط دولت برای شناخت و تفکیک افراد مستطیع از سایرین ملاک عمل قرار می‏گیرد بلکه در برخی کشورها دیده شده است بانکها نیز برای تشخیص قدرت بازپرداخت وام توسط افراد، معیار عدم تجاوز اقساط وام از ۳۰ درصد درآمد شخص را قایل شده‏اند به نحوی که برای کسانی که قرار باشد بیش از ۳۰ درصد درآمدشان به امر بازپرداخت اقساط اختصاص یابد حسابی جداگانه باز نموده و بعضاً با اکراه به این قشر وام می‏دهند یا حتی از اعطای وام طفره رفته و شکست بازار در تأمین مسکن برای قشر کم درآمد را بیش از پیش دامن می‏زنند. بدین ترتیب حتی اگر شخص قادر به خرید مسکن با پس‏اندازهای به علاوه رقم وام قابل دریافت از سیستم بانکی باشد این معیار تعیینی توسط بانکها، امکان خرید واحد مسکونی را از شخص سلب نموده و به جهت عدم استطاعت شخص در بازپرداخت اقساط وام، بار تأمین مسکن برای این قشر را به دوش دولت می‏نهند. از این رو معمولاً توصیه می‏شود به جهت کاسته شدن از رقم اقساط بخشی از بهره و یا قسط توسط دولت از طریق وجوه اداره شده تقبل گردد(۹).
شکست بازار در تأمین مسکن افراد و لزوم دخالت دولت در این بخش
با توجه به اینکه تأمین مسکن برای افراد جامعه همواره در مسیر بهینه خود حرکت نمی‏کند بسیاری از اقتصاددانان تأمین مسکن اقشار کم درآمد را از مصادیق شکست بازار معرفی نموده و دولت را مکلف به اعمال دخالت در بازاردهی نماینده بی‏خانمانی و وجود خانه‏های مغایر با استانداردهای کیفیت ساخت، مصداق روشن شکست بازار و بارزترین شاخص کمبود مسکن است. خانه‏های خالی از سکنه یکی از نمودهای شکست بازار در امر تخصیص خانه است. چرا که در کشورهای مختلف دنیا به رغم وجود مازاد تقاضا در بازار مسکن خانه‏هایی خالی از سکنه وجود دارد. چنانچه این تعداد خانه، به خانه‏های در حال عرضه اضافه شود. شکاف میان عرضه و تقاضا تا حد زیادی برطرف خواهد شد(۱۰).
شکاف عرضه و تقاضا، علاوه بر تأثیر بر قیمت مسکن، اجاره بها را نیز بشدت متأثر می‏سازد. ناکارآمدی بازار در تأمین مسکن برای طیف وسیعی از اقشار با درآمد متوسط و پایین در کنار عملکرد ناکارآی نظام اقتصادی از جمله رشد نامتناسب دستمزد نسبت به رشد قیمت و اجاره بهای مسکن، لزوم دخالت دولت در این بازار را حتمی می‏سازد. بنابراین، دولت دخالت در بازار مسکن را با سه هدف دنبال می‏کند. هدف اول برای مقابله با معضل شکست بازار در تأمین سرپناه مناسب برای افراد سالخورده، بیمار، بی‏بضاعت، ناتوان جسمی و ذهنی و افراد کم درآمد صورت می‏یذیرد. هدف دوم توزیع مناسب مسکن در مناطق مختلف و هدف سوم توجه به بازار مسکن به عنوان یک منبع مالیاتی ـ درآمدی برای دولت در شرایط رونق اقتصادی است. البته دخالت دولت در جبران خسارت ناشی از زلزله، سیل، آتش‏سوزی و دیگر حوادث طبیعی (در صورت گسترش ناکافی بیمه‏ها) بدیهی فرض می‏شود. لازم به ذکر است برخی از کارشناسان برای میزان دخالت دولت حد و مرزی قایل نشده در تمامی جوانب دولت را مکلف می‏سازند تا همگام با بخش خصوصی حرکت نماید. این گروه وظایف حاکمیتی و تصدی‏گری دولت را حفظ نموده، خواستار دخالت همه جانبه دولت در امر اسکان می‏باشند، برعکس برخی دیگر تمامی مسئولیت ساخت و ساز را متوجه بخش خصوصی می‏دانند. بنابراین گام اول در شناسایی و حل مشکل اسکان، بررسی و تبیین حدود دخالت دولت در بازار است(۱۱).
نقش دولت در اسکان
گسترش اسکان غیررسمی (حومه نشینی) در ایران و تهران از دهه ۱۳۴۰ و ۱۳۵۰ آغاز شد مجوعه آمار حکایت از آن دارد که بین ۲۰ تا ۳۰درصد جمعیت کلان شهرها و حتی بسیاری از شهرهای متوسط در زیستگاههای نابسامان و در حاشیه شهرها اسکان گرفته اند که این مناطق جایگاه فقیر‎ترین گروهها‎ی جمعیت شهری هستند و معمولاً سطح زندگی ساکنان این مناطق پائین‎تر از خط فقر یا حداکثر هم سطح آن است جمعیت ساکن در این مناطق که اکثریت ایشان را مهاجران مناطق روستائی تشکیل می‎دهند به شدت گرفتار بیکاری‎اند تجربه جهان و ایران برطرف کردن مشکل مسکن افراد کم درآمد نشان می‎دهد که جلوگیری از سیل مهاجرت افراد به شهرها کمکی به حل مشکل نمی‎کند و اقدامات فعلی دولت در ساخت مسکن استیجاری با اهتمام فعلی نمی‎تواند پاسخگوئی مسکن قشر کم درامد باشد ساخت مسکن از سوی دولت تنها عده محدودی را دربر می‎گیرد و در نهایت برای این عده ایجاد مزیت می‎کند به طوری که مشمول این عده محدود نیز دور از عدالت اجتماعی است از آنجا که برای ساماندهی اسکان کم درآمد‎ها و یا ساخت مسکن تاکنون تنها به منابع دولتی اکتفا شده و به ایجاد نظام مالی پوشش دهنده مسکن برای افراد کم درآمد جامعه کم توجهی شده است مشکل روز به روز حادتر می‎شود برای حل مسئله مسکن که اغلب تحت عنوان مسکن کم درآمد‎ها و ماشینه‎شدن‎ها از آن یاد می‎شود آنچه فراوان یافت می‎شود راهبرد و راه حل است دولت مخاطب همه پیشنهادهاست اما گره کار در اینجاست که ظرفیت دولت برای انجام کار در همه کشورها کم و در کشورهای غیرصنعتی و از جمله کشور ما بسیار اندک است بطوریکه امتیازات در نظر گرفته شده برای اسکان این اقشار و همچنین میزان متناوب سیستم بانکی در تامین مالی این افراد نیز چندان رضایت بخش نیست به نظر می‏‎رسد به رسمیت شناختن اولویت‎های اقشار کم درآمد در نظام برنامه‎ریزی از نخستین راه‎کارهای مقابله با این مسئله باشد(۱۲).
بر اساس قانون شهرداریها علاوه بر صدور پروانه ساختمانی برای کلیه ساختمان‎های شهر که بر اساس ضوابط و مکررات طرح‎های جامع و تفضیلی صورت می‎گیرد اتخاذ تدابیر برای ساخت خانه‎های ارزان قیمت برای اشخاص بی‎بضاعت شهر نیز از جمله وظائف شهرداریها در امر مسکن بر شمرده شده است بررسی سوابق نشان می‎دهد وظیفه ساخت مسکن ارزان قیمت برای افراد بی‎بضاعت هیچگاه بوسیله شهرداریهای کشور به اجرا در نیامده است و تقریباً هیچ تجربه‎ای مبنی بر ورود شهرداریها به فرایند برنامه‎ریزی یا ساخت مسکن وجود ندارد شهرداریها به دلیل هزینه نگهداری و مدیریت این مجموعه‎های مسکونی انگیزه‎ای برای احداث این گونه واحدها ندارند علاوه بر این اگر شهرداری به عنوان پیمانکار و موظف باشد که هم زمین را خریداری نموده و هم خانه احداث نماید به دلیل مشکلات و موانع موجود رغبتی برای ساخت خانه‎های ارزان قیمت نخواهد داشت همچنین وابستگی و اتکای شهرداری‎ها به درآمدهای ناشی از فروش تراکم نیز مزید بر علت شده امکان صرف نظر نمودن از این منبع درآمدی به منظور کاهش هزینه‏‎‎های ساخت واحدهای استیجاری برای اقشار کم درآمد را از آنها سلب کرده است ایجاد تنوع در منابع درآمدی و عمل در حیطه وظایف از جمله راه‎کارهائی است که شهرداریها با فراغ بال به اسکان کم‎درآمدها بیندیشند در حال حاضر شهرداری‎ها مجری ضوابط تعیین شده از بالا هستند اما چنانچه همانگونه که در قانون پیش‎بینی شده است مدیریت این فعالیت بر عهده شهرداری‎ها باشد و مشکلات بودجه‎ای در اتکا به منابع فروش تراکم برطرف شود قطعاً شهرداریها از پذیرش پروژه‎های ساخت واحدهای ارزان قیمت برای قشر مورد نظر استقبال می‎کنند(۲).
سیاستهای حمایت از تقاضای مسکن
یک تفکر غلط بویژه در کشور ما آن است که تسهیلات کم بهره خرید مسکن بایستی در اختیار هر قشری قرار گیرد. این در حالی است که سیاست معمول و متداول در دیگر کشورها آن است که اولاً اقشار هدف به خوبی شناسایی شده، تسهیلات ارزان قیمت با هدف تقویت جانب تقاضا صرفاً‌ در اختیار افراد کم درآمد قرار می‏گیرد. لذا یک سیستم یارانه‏ای مسکن که عموما‌ً‌ بایستی معطوف به پوشش اقشار کم درآمد باشد باید از ویژگیهای زیر برخوردار باشد (۱۱):
۱ـ هدفمند باشد یعنی به گونه‏ای تعریف شود که صرفاً به اقشار هدف برسد و افرادی که استطاعت پرداخت دارند را شامل شود.
۲ـ سیاستهای یارانه‏ای می‏باید از ویژگی شفافیت، قابلیت سهولت در دسترسی و غیر بروتیک بودن برخوردار بوده و در عین حال با افزایش درآمد اشخاص تحت پوشش سهم یارانه‏ها کاهش یابد.
۳ـ به گونه‏ای طراحی شود که مانعی برای رقابت مکانیسم بازار نبوده و ضد انگیزه برای فعالیت بخش خصوصی در پوشش نیازهای سایر اشخاص محسوب نگردد.
سیستم یارانه‏ای تأمین مسکن مادامی که حساب شده و با برنامه حرکت کند می‏تواند اقشار کم درآمد را صاحب خانه کند و انگیزه‏های ساختمان سازی را تقویت کند، چنانچه بی‏هدف باشد ضمن لطمه به بودجه دولت و هدر رفتن منابع دولت، برای فعالیت سیستم تأمین مالی مسکن تحت شرایط بازار ضد انگیزه محسوب می‏شود.
در ذیل به برخی از سیاستهای جانب تقاضا اشاره می‏کنیم(۱۲) :
یارانه در اجاره بهای واحد مسکونی
از ابزارهای پرکاربرد در حمایت از اقشار کم درآمد در بخش مسکن کمک اجاره است. این نوع سیاست گونه‏های متفاوتی دارد پرداخت مستقیم یارانه به مستأجران کم درآمد و یا پرداخت مستقیم به مالک به منظور جبران مابه‏التفاوت اجاره بهای دریافتی از اجاره معمول در منطقه از جمله این موارد هستند.
یارانه خرید خانه
برخی از دولت‏ها به افراد کم درآمد در خرید واحد مسکونی در قالب یارانه کمک می‏کنند. این پرداخت ها می‏تواند به یکباره (یا ادامه دار در صورتی که مبلغ به صورت اقساطی پرداخت شود)، به صورت مقادیر ثابت و یا تابعی از نرخ‏های بهره، به صورت پرداخت‏های مستقیم به خانوار یا به فروشنده واحدهای مسکونی و یا نهاد وام دهنده و یا براساس دیگر معیارها پرداخت شود. چنین روشی برای خانوارهایی که برای اولین بار قصد خرید خانه دارند می‏تواند به کار بسته شود. براین اساس افراد هر چند الزاماً در زمره افراد کم درآمد قرار نگیرند از چنین یارانه‏هایی بهره‏مند می‏شوند(۱۴).
روش سهامی
یکی دیگر از ابزارهایی که جدیداً‌ در برخی از کشورهای جهان برای اسکان کم درآمدها متداول شده است. روشی است که به سال ۲۰۰۲ توسط جوی و کابلین در مرکز تحقیقات منزیس پیشنهاد گردید. در این روش بانکها بخشی از خانه‏ را خریداری نموده و به نوعی سهامداران می‏گردند. مابقی مبلغ توسط شخص کم درآمد تماماً از طریق وام و یا بخشی را از آورده خود و بقیه را از وام تهیه نماید. به این ترتیب قشر هدف، درآمد پس اندازه شده احتمالی را می‏تواند در دیگر دارایی‏ها سرمایه‏گذاری و بدینوسیله از قفل نمودن تمام پس انداز خود در مسکن خودداری و از این طریق وضعیت معاش خود را بهبود بخشد. در این مدل، خانوار مدیریت سرمایه‏گذاری را به عهده می‏گیرد (سرمایه گذار نقش مدیریتی ندارد). اوست که تصمیم می‏گیرد چه زمانی، به چه کسی و به چه قیمتی ملک را به فروش رساند. ولی تصمیم می‏گیرد از ملک چگونه نگهداری، بازسازی و استفاده شود. طرف سرمایه‏گذار تنها پس از فروش خانه، سهم خود را مطالبه می‏کند. جالب آنکه در طول مدت طرف سرمایه‏گذار به امید آنکه پس از فروش منزل بتواند سود مناسب را بدست آورد بعضاً از مطالبه اجاره بها نیز صرف نظر می‏کند. سهم سرمایه‏گذار قابل تبدیل به اوراق بهادار و دادوستد در بازار رهن ثانویه می‏باشد. نظر به اینکه سابقه مدل مورد بحث به یکی دو سال اخیر بر می‏گردد ارائه ارزیابی از مدل با توجه به تجارب کم در این خصوص دشوار است(۱۵).
حذف قیمت زمین از قیمت مسکن
در این شیوه افراد مالک بنا می‏شوند و مالک زمین نهادی مشخص و یا شرکتهای ساختمانی است که بابت اجاره زمین سالانه درصدی از مالک مطالبه می‏کند. نمونه تقریباً مشابه آن در کشورمان را می‏توان به منازلی که در زمینهای وقفی بنا شده‏اند، به نحوی که افراد صرفاً مالک بنا می‏شوند اشاره نمود.
از دیگر سیاستهای حمایت از تقاضای مسکن به موارد زیر می‏توان اشاره نمود :
وامهای کم بهره جهت تعمیر خانه
تضمین وام‏ها توسط دولت
وامهای خرید پروژه‏های اجاره به شرط تملیک
بررسی سیاستهای دولت در بخش مسکن
قیمت مسکن تابع قیمت زمین ، مصالح ، دستمزدها ، پروانه‎ها و مجوزهای ساختمانی می‎باشد کاهش یا افزایش هر یک از این عوامل در قیمت مسکن تاثیر‎گذار است دولت با اجرای سیستهای تشویقی همچون ارائه زمین ارزان قیمت حذف برخی از هزینه‎های انبوه‎سازان و اعطای وام کم‎بهره می‎تواند تاثیر بسزائی در کاهش قیمت مسکن داشته باشد یکی از عوامل که منجر به افزایش چشم‎گیر قیمت مسکن می‏‎شود افزایش قیمت زمین است دولت با اجرای سیاستهائی می‎تواند مانع از افزایش قیمت زمین ‎شود به عنوان نمونه در برخی از کشورها دولت برای جلوگیری از افزایش و کنترل قیمت مسکن قیمت زمین را بصورت ثابت نگه می‎دارد دولت‎ها در این کشورها با حذف یا کم‎کردن مالیات به انبوه‎سازان کمک می‎کنند که این خود به نوعی سبب ایجاد تعادل در بازار مسکن می‎شود یکی دیگر از سیاستهای دولت می تواند پرداخت سهم زیادی از قیمت مسکن به صورت وام باشد که باید بهره پرداختی این وام ها با نرخ تک رقمی در نظر گرفته شود در بعضی کشورها دولت حدود ۸۰ تا ۹۰ درصد قیمت مسکن را به صورت وام پرداخت می کند . اگر دولت این کار را در کشور ما نیز انجام دهد کمک شایانی به مسکن دار شدن قشر متوسط جامعه می کند در حال حاضر بعضی از بانکها حدود ۷۰ ، ۸۰ درصد قیمت مسکن را بصورت وام اما با بهره ۲۳ درصد و بیشتر به مردم پرداخت می‏کنند که در این صورت مردم باید مقدار بسیار زیادی سود به بانک پرداخت کنند که در این صورت قیمت مسکن تا دو برابر هم برای فرد تمام می‏شود و تنها تأثیر این گونه وام‏ها با بهره سنگین ایجاد تورم در این بازار می‏باشد(۳).
اتخاذ برخی سیاستهای دولت در بخش ساختمان و تزریق برخی تسهیلات مقطعی در این بخش را شاید بتوان از عوامل دامن زدن تورم در این بخش عنوان کرد. چون اعطای این وام‏ها ممکن است در شهرهای کوچک بر روند خانه دار شدن اقشار جامعه تأثیر بگذارد اما در شهرهای بزرگ نمی‏تواند مفید باشد چرا که تفاوت بین قیمت واقعی مسکن و مبلغ وام بسیار زیاد است(۴).
دولت می‏تواند با توجه به منابع محدود، افراد واقع شده در دهک‏های درآمدی یک و دو را تحت پوشش قرار دهد. گروههای درآمدی دهک سوم و چهارم نیز با استفاده از تسهیلات بانکی با بهره پایین قادر خواهند بود نیاز مسکن خود را تأمین کنند زیرا افرادی می‏توانند از منابع بانکی استفاده کنند که قدرت بازپرداخت تسهیلات اعطایی را داشته باشند و اقشاری که در رده‏های پایین قرار دارند باید با استفاده از کمک‏های دولت صاحبخانه شوند(۶).
بالا بودن قیمت زمین و هزینه احداث ساختمان، سرمایه‏گذاران ورود به بخش را چندان اقتصادی نمی‏دانند چون افزایش قیمت مصالح ساختمانی، هزینه تولید را افزایش می‏دهد و باعث افزایش قیمت تمام شده مسکن خواهد شد. لذا انتخاب سیاستهای مناسب برای ارائه مصالح به مصرف کننده واقعی، بازار آزاد و دست سودجویان را قطع خواهد کرد.
نگاهی به طرح جامع مسکن
۲۴ گروه مطالعاتی در سال ۸۳ تصمیم گرفتند سندی را تنظیم کنند که در آن چشم‏انداز بخش مسکن در سالهای آینده را ترسیم کنند. در این چشم‏انداز معنای تغییرات مطلوب، قابل دستیابی و قابل سنجش در وضعیت مسکن خانوارهای ایرانی به همراه راهبردها و راهکارهای دستیابی به این هدفها، تدوین شد. این طرح قرار است در دو مقطع پنج ساله و یک مقطع ۲۰ساله اجرایی شود. براین اساس در مقطع ۲۰ ساله، اصلاحات عمیق و ضروری در بخش مسکن مدنظر است و در مقطع ۱۰ ساله برنامه‏های بخش مسکن بیشتر به صورت عملیاتی مورد توجه قرار خواهد گرفت.
طرح جامع مسکن از آنجا دارای اهمیت است که برای اولین بار در تاریخ ساخت مسکن در کشور شاهد شفاف سازی و برنامه‏ریزی شده‏ایم. ویژگی این طرح این است که تمام دهک‏های درآمدی خانوارها را در نظر گرفته، اما از آنجا که اطلاع رسانی درست، به موقع و کافی برای آن صورت نگرفته بسیاری از صاحبنظران و کارشناسان از مفاد آن اطلاع لازم، پیدا نکرده و بسیاری از اظهارنظرها درباره این طرح غیرکارشناسی به نظر می‏رسد. از سوی دیگر شاید بزرگترین ایرادی را که می‏توان به این طرح گرفت، این باشد که در هیچ کجای این طرح پیش‏بینی شده است که اگر قیمت مسکن افزایش پیدا کند، این افزایش قیمت چگونه مورد محاسبه قرار می‏گیرد، چرا که وام‏های در نظر گرفته شده یعنی نسبت اندک وام به قیمت مسکن در تهران ۳۰ درصد، شهرهای بزرگ ۳۸ درصد و سایر شهرها ۶۰ درصد در نظر گرفته شده است که با افزایش قیمت مسکن به طور حتم این درصدها دستخوش تغییرات عمده‏ای می‏شود(۶).

مطلب دیگر :
دسته بندي علمی - پژوهشی : بررسی تأثیر بودجه ریزی مشارکتی بر عملکرد مدیریتی (مطالعه موردی مناطق ۲۲ گانه ...

دانلود متن کامل این پایان نامه در سایت abisho.ir