سبز اندیشان امروز

وجوه افتراق در تنظیم و ثبت اسناد رسمی

– وجوه افتراق در تنظیم و ثبت اسناد رسمی

در تنظیم و ثبت اسناد رسمی مختلف، وجود افتراق متعددی وجود دارد، همانطوریکه در تنظیم و ثبت اسناد رسمی موارد مشابه متعددی وجود داشت که رعایت آنها در امر تنظیم و ثبت کلیه اسناد لازم می‌باشد به همان ترتیب در مورد اسناد مختلف تفاوت‌های متعددی وجود دارد. از جمله اسناد و مدارک لازم، تهیه استعلامات ضروری، اخذ گواهیها و مفاصا حسابهای قانونی،‌ میزان هزینه‌های قانونی مربوط به تنظیم و ثبت اسناد مختلف، نحوه نگارش و تنظیم اسناد مختلف، شروط مختلفی که برای صحت یا لزوم هر یک از عقود مختلف ضرورت دارد که احراز شود، مطالبی که درج آنها در هر یک از اسناد مختلف ضرورت داشته و در اسناد مختلف متفاوت می‌باشد. این موضوع در رابطه با اسناد مربوط به حق انتفاع و شقوق مختلف آن نیز مصداق دارد و در رابطه با این اسناد نیز موارد خاصی باید رعایت شود که با اسناد دیگر متفاوت می‌باشد.

گفتار نخست – اخذ استعلام و گواهیهای لازم

در خصوص اخذ گواهیهای مربوطه در مواردی که موضوع سند اموال منقول و غیر منقول می باشد باید قایل به تفکیک شد. بدین نحو که در صورتی که موضوع حق انتفاع اموال منقول می باشد سردفتر هیچ تکلیفی نسبت به اخذ گواهیها و مفاصاحسابهای مربوطه ندارد.

اما در صورتی که حق انتفاع از املاک، مورد نظر باشد، چنانچه سند برای کمتراز سه سال تنظیم شود و مدت حق انتفاع کمتر از سه سال باشد استعلام از اداره ثبت ضروری نمی‌باشد. لیکن در صورتی که برای مدت سه سال یا بیشتر برقرار شود، دفترخانه باید از اداره ثبت استعلام نموده و پس از ثبت سند نیز باید خلاصه معامله را به اداره ثبت ارسال نماید. برخلاف موارد معاملات راجع به املاک، در مورد تنظیم اسناد راجع به حق انتفاع استعلام از اداره دارایی و اخذ مفاصا حساب مالیاتی ضرورت ندارد. [1]

همچنین تنظیم سند عقد انتفاع نسبت به غیر منقول منوط به ارایه سند مالکیت در مورد املاک ثبت شده می‌باشد و لیکن نسبت به املاک ثبت نشده یا در جریان ثبت ارایه سند مالکیت ضرورت نداشته و چنانچه پاسخ استعلام ثبتی حکایت از صاحب حق بودن متقاضی داشته باشد می‌توان سند مربوط به حق انتفاع را به ثبت رساند.

گفتار دوم – احراز مالکیت

سر دفتر قبل از تنظیم سند رسمی واگذاری حق انتفاع باید مالکیت شخص را نسبت به عین یا منافع مال (مستفاد از ماده 40 ق.م) احراز نماید. زیرا بنابر تعریف حق انتفاع در قانون مدنی حق مزبور در مال غیر ایجاد می‌شود در نتیجه احراز مالکیت  مالک ضرورت دارد و اشخاص نمی‌توانند در ملک غیر برای دیگری حق انتفاع برقرار نمایند زیرا چنین عملی جرم محسوب می‌شود مگر آنکه شخص مزبور شفاهاً از مالک اجازه چنین کاری داشته باشد یا مدارک و مستندات کافی برای وکالت در این امر در دست داشته باشد که در صورت نخست معامله فضولی محسوب شده و صحت چنین عقدی منوط به تنفیذ مالک می باشد و اثر حقوقی آن نیز عدم نفوذ می‌باشد. نحوه احراز مالکیت به تناسب اموال اعم از منقول و غیرمنقول متفاوت می باشد. در خصوص اموال منقول صرف رویت سند مالکیت مربوطه دلیل بر مالکیت شخص میباشد. اما در مورد اموال غیر منقول و املاکی که به ثبت رسیده و در دفتر املاک ثبت گردیده، سند مالکیت که مدرک و دلیل مالکیت شناخته می شود، علاوه بر آن استعلام آخرین مالک از اداره ثبت (طبق ماده 1 قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی و آیین نامه مربوط به آن) نیز ضروری می باشد، لیکن در مورد املاکی که به ثبت نرسیده است دفاتر اسناد رسمی موظفند پس از استعلام صورت وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت محل و احراز متقاضی ثبت، طبق شرایط خاص سند مربوطه را تنظیم و ثبت نمایند.

گفتار سوم –  شرایط مال مورد انتفاع ‌

مال موضوع انتفاع باید از جمله اموالی باشد که استفاده از آن با بقای عین میسر باشد، بنابراین نسبت به اموالی که انتفاع از آن ملازمه با از بین رفتن آن مال دارد نمی‌توان حق  انتفاع را برقرار نمود در نتیجه نسبت به این گونه اموال نمی‌توان عقد انتفاع را تنظیم و برقرار نمود و چنانچه چنین سندی به ثبت برسد فاقد آثار حقوقی مربوط خواهد بود. بعلاوه در سند باید ذکر شود که مال مورد انتفاع به تصرف منتفع داده شده است در غیر این صورت نپرداختن به این موضوع در سند موجب عدم صحت سند تنظیمی خواهد بود.

مال مزبور می‌تواند منقول یا غیر منقول باشد، در صورتی که مال مورد انتفاع غیر منقول باشد ارایه اسناد مالکیت رسمی موضوع ماده 22 قانون ثبت و یا گواهی در جریان ثبت بودن ثبت ملک ضروری می‌باشد در غیر اینصورت نمی‌توان سند حق انتفاع را تنظیم نمود. اما در مورد اموال منقول به استثنای خودرو (که مشمول احکام اموال غیر منقول در نقل و انتقال می‌باشد)، نیاز به ارایه مدارک رسمی مالکیت وجود ندارد و صرف تصرف ، دلیل مالکیت محسوب می‌شود.

گفتار چهارم: – مندرجات سند مربوط به واگذاری حق انتفاع

در نگارش سند مزبور باید از واژه‌ها و اصطلاحات مخصوص و قانونی استفاده نمود تا شائبه‌ای در مورد نوع عقد و حق انتفاع ایجاد نشود بنابراین در مورد عمری، رقبی، سکنی یا وقف باید از واژه‌های خاص مربوطه استفاده نمود تا بتوان نوع حق را به سادگی از انواع دیگر آن تشخیص داد.

مدت عقد نیز از دیگر موضوعاتی است که باید در سند بطور صریح تعیین شود تا معلوم شود نوع حق انتفاع چیست؟ در صورتی که از الفاظ و واژه‌های مخصوص هر نوع از حق انتفاع استفاده نشود در این صورت می‌توان از مدت قرارداد پی به نوع آن برد. پس هرگاه به مدت معین و موقت برقرار شود رقبی بوده و هرگاه به مدت عمر برقرار شود عمری وهرگاه بدون مدت برقرار شود حبس مطلق خواهد بود.

نکته دیگر آن است که در سند باید به مجانی و یا معوض بودن حق انتفاع تصریح شود و نحوه پرداخت عوض حق انتفاع (بطوریکجا یا قسطی) نیز باید تعیین شود. همچنین طریق پرداخت باید به وا سطه قبض رسمی، در صورت قسطی بودن عوض ، تعیین شود و تکلیف مواردی که در پرداخت عوض تأخیر یا امتناع صورت می‌گیرد نیز در سند روشن شود و چنانچه خیار فسخ سند برای هر یک از اشخاص در نظر بوده و مورد توافق باشد باید به آن تصریح شود.

بنابراین در صورت لازم بودن عقد، باید شروط ضمن عقد که موجب حق فسخ برای هر یک از طرفین می‌گردد نیز معین شود. همچنین در صورتی که جایز بودن عقد مورد نظر و توافق باشد باید به آن تصریح شود و ذکر شود که این قرارداد به فوت یا جنون یا سفه هر یک از طرفین خود بخود منفسخ خواهد شد و همین طور حق رجوع هر یک از طرفین نیز باید در سند پیش بینی و مقرر شود.

در صورتی که طرفین در خصوص انحصاری بودن حق انتفاع و اختصاص داشتن آن به منتفع توافق داشته باشند باید در سند ذکر شود که منتفع به قید مباشرت حق استفاده از منافع مال مورد انتفاع را دارد ولی چنانچه مالک مخالف استفاده نزدیکان و بستگان منتفع از مال مورد انتقال نباشد این موضوع نیز باید در سند ذکر شود. همچنین هرگاه از نظر مالک، منتفع ممنوع از واگذاری حق انتفاع به غیر نباشد این موضوع نیز باید در سند قید شود بعلاوه در صورت توافق مالک ، وراث منتفع نیز می‌توانند از این حق بهره‌مند شوند بنابراین در صورت توافق در خصوص مورد باید به این امر نیز در سند تصریح شود.

[1] خسرو عباسی داکانی، «بررسی بخشنامه شماره 215904- 24/12/88 سازمان ثبت» ماهنامه کانون سردفتران و دفتریاران، دوره دوم ، ج 104،​89، ص 17

                                                    .