رشته حقوق

نحوه ورویه اجرا در اسناد دارای وثیقه و اسناد ذمه ای

دانلود پایان نامه

: نحوه ورویه اجرا در اسناد دارای وثیقه و اسناد ذمه ای

اجرای اسناد در مورد اسناد دارای وثیقه و اسناد بدون وثیقه متفاوت است لذا این دو موضوع را در گفتار مجزا بحث می نماییم.

 

گفتار اول: نحوه و رویه اجرا در اسناد دارای وثیقه

اسناد باوثیقه که در واقع یک نوع حق عینی تبعی می باشند از از مزایای خاص این حق برخوردار می باشند و این امتیازات آنها را از سایر مطالبات متمایز نموده و به انها برتری خاصی می بخشد. در ادامه ضمن تعریف اسناد باوثیقه ، مراحل اجرا در این گونه اسناد را بررسی می نماییم.

بند اول: تعاریف واقسام اسناد دارای وثیقه

اسناد  داری وثیقه یعنی اسناد مربوط به املاکی که با شرط خیار یا به عنوان قطعی با شرط نذر خارج یا به عنوان قطعی با شرط وکالت منتقل شده و کلیه معاملات شرطی و رهنی راجع به اموال غیرمنقول و به طور کلی اسناد مربوط به معاملات با حق استرداد. اسناد استقراضی محسوب و از نظر قانون ثبت وام با وثیقه شمرده می شود.[1] لذا سند وثیقه دلالت بر عقد رهن یا معامله با حق استرداد یا بیع شرط می کند.

بنابراین اگر بدهکار ظرف مدت مقرر در سند بدهی خود را نپردازد، بستانکار می تواند از دفترخانه تنظیم کننده سند درخواست صدور اجراییه نماید.

الف : تعریف لغوی و اصطلاحی

1-مفهوم لغوی : وثیقه در لغت به معنی «استوار» و «آنچه که بتوان به آن اعتماد کرد» و «محکم کاری کردن» می‌باشد[2]

2-مفهوم اصطلاحی : وثیقه مالی است منقول یا غیر‌منقول که وام‌گیرنده تحت یکی از صور قانونی مانند رهن یا معاملات شرطی آن را نزد وام‌دهنده می‌گذارد و وام می‌گیرد که اگر در موعد مقرر آن را پس ندهد وام‌دهنده بتواند از محل فروش وثیقه، طلب خود را به‌صورت کلی یا جزیی وصول نماید.

مالی است که برای تضمین حسن انجام تعهد داده می‌شود. در این جا گرچه دین بالفعل وجود ندارد اما با توجه به ماده 33 ق.ث.، قرارداد تضمین حسن انجام تعهد نیز در ردیف معاملات با‌حق‌استرداد قرار گرفته و اجرای آن طبق ماده 34 اصلاحی ق.ث  خواهد بود. ولی دادن وثیقه برای جبران خسارت ناشی از عهد شکنی تابع احکام رهن نیست و تابع ماده 10 قانون مدنی است.[3]

 

ب : اقسام معاملات دارای وثیقه

1-معامله با حق استرداد

معامله با‌حق‌استرداد: هر عقدی است که موضوع آن مال منقول یا غیر‌منقول است که به عنوان وثیقه دین یا حسن انجام تعهد در اختیار قانونی بستانکار قرار داده می‌شود تا تحت شرایط قانونی در‌صورت امتناع مدیون از پرداخت دین از محل وثیقه، طلب خود را وصول کند[4].

2- معاملات رهنی

 معامله رهنی عقدی است که به‌موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به‌ داین می‌دهد ماده 771 ق.م رهن عقد تبعی است و پیش از آن باید دین وجود داشته باشد تا برای تضمین آن مالی به وثیقه داده شود و به موجب عقد مذکور برای وام‌دهنده یک حق عینی بر آن مال ایجاد می‌شود.

3-معاملات شرطی

معامله شرطی که منظور همان بیع شرط است و طبق ماده 458 ق.م. به‌شرح ذیل تعریف شده است: «در عقد بیع متعاملین می‌توانند شرط نمایند که هرگاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین می‌توانند شرط کنند که هرگاه بعض مثل ثمن را رد کرد خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد؛ در هر حال، حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هرگاه نسبت به ثمن قید تمام یا بعض نشده باشد خیار ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن.» به عبارت دیگر بیع شرط عبارت است از بیعی که در آن شرط شود هرگاه بایع در مدت معین مثل ثمن را به مشتری رهن نماید حق فسخ آنرا داشته باشد[5].

ج: تفاوت بین اقسام معاملات دارای وثیقه

1-عقد رهن نسبت به راهن لازم است و مادامی که دین خود را نپرداخته، ملک وثیقه بدهی اوست و نمی تواند آنرا فسخ کند و نسبت به مرتهن جایز است و هر زمان می توان آنرا فسخ کند، معاملات با حق استردادنسبت­به طرفین لازم است و انتقال­گیرنده مانندانتقال دهنده نمی­تواندازحق وثیقه خود صرف نظرکند.

2-قبض در رهن شرط صحت عقد است ولی در معاملات با حق استرداد شرط نیست.

3-در رهن عین مرهونه متعلق به راهن بوده و مرتهن دارای حق وثیقه بر آن است بدین جهت منافع و نمائات مدت قرض، تابع عین مرهونه و از آن راهن است و در معاملات با حق استرداد عین مورد معامله در ظاهر به مالکیت انتقال گیرنده در می آید و بدین جهت، منافع آن در مدت حق استرداد تابع عین و متعلق به انتقال گیرنده است.

4-در رهن در صورتی که در زمان عقد خسارت تاخیر تادیه برای پس از انقضای مدت معین نشده باشد مدیون ملزم به خسارت تاخیر تادیه نمی شود مگر اینکه بستانکار طلب خود را بوسیله دادخواست یا اظهارنامه مطالبه کرده باشد ولی در مورد معاملات با حق استرداد خسارت تاخیر تادیه از تاریخ انقضای مدت محسوب می شود[6] خسارت تاخیر تادیه طبق نظر شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص بانکها جائز می باشد و در مورد اشخاص و دیگران قابل لحاظ نیست.

بند دوم : خصوصیت اسناد وثیقه­ای

کلیه معاملات فوق‌الذکر تحت یک عنوان کلی «معاملات وثیقه‌ای» شناخته می‌شود که مهم‌ترین خصوصیت آن عبارت است از:

الف ـ در معاملات وثیقه‌ای، مالک مال، آن را ضمن عقدی به وثیقه می‌دهد خواه بیع شرط باشد یا رهن یا هر عقد دیگر.

ب ـ مال مورد وثیقه به‌موجب این عقد از مالکیت مالک اولیه خارج نمی‌شود به همین دلیل، قانونگذار در ماده 33 ق.ث. حق تقاضای ثبت را به انتقال‌دهنده داده است

بند سوم : ترتیب اجرا در اسناد دارای وثیقه

ترتیب اجرای اسناد وثیقه مربوط به اموال منقول و غیرمنقول طبق مقررات مندرج در ماده 34 اصلاحی ق.ث  و آ.ا.م.ا.ر است که ذیلاً در 9 بند تشریح می‌گردد؛

الف : صدور اجرائیه

در کلیه معاملات با‌حق‌استرداد، شرطی و رهنی، بستانکار در صورت عدم پرداخت بدهی از طرف بدهکار در موعد مقرر در سند، می‌تواند وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم‌کننده سند درخواست نماید. درخواست اجرای سند باید حاوی نکات مذکور در موارد 3و4 آ.ا.م.ا.ر باشد.

الف- دفترخانه به تقاضای بستانکار برای وصول مطالبات قانونی وی اجرائیه صادر و به اداره ثبت ارسال می‌کند.

ب- بدهکار از تاریخ ابلاغ اجرائیه 10روز مهلت دارد تا نسبت به پرداخت بدهی اقدام نماید[7].

در‌صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نکند، اداره ثبت بنا به تقاضای بستانکار یا بدهکار مورد معامله را ارزیابی و پس از قطعیت ارزیابی حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت، نسبت به مزایده مال اقدام می‌نماید.

درماده34 اصلاحی جدید و آیین‌نامه اجرایی آن، نسبت به ماده34 سابق تفاوت‌های زیر مشهود است:

1 ـ درماده34 اصلاحی جدید، ترتیب اجرای اسناد وثیقه راجع به اموال منقول وغیر‌منقول یکسان است.

2 ـ مواعد 4 ماه و 8 ماه مقرر در ماده34 سابق به 10 روز کاهش یافته است.

3 ـ حراج مورد وثیقه منتفی گردیده و وثیقه پس از ارزیابی و قطعیت آن از طریق مزایده به فروش گذارده می‌شود.

4 ـ مبنای مزایده، بهای ارزیابی مورد وثیقه است که در صورت انقضای یکسال از تاریخ قطعیت ارزیابی مال غیر‌منقول و تا قبل از تنظیم صورت‌مجلس مزایده به درخواست هر یک از طرفین ارزیابی قابل تجدید خواهد بود. (ماده 34 اصلاحی و تبصره 2 ماده 101 آ.ا.م.ا.ر )

5 ـ پس از آنکه مطالبات قانونی بستانکار و هزینه‌های اجرایی از محل فروش مورد‌وثیقه وصول گردید، چنانچه مازادی باشد به متعهد مسترد می‌گردد. (ماده126 آ.ا.م.ا.ر)

6 ـدر صورتی‌که بستانکار قادر به استرداد مازاد بر طلب خود نباشد، در صورت تقاضا، به نسبت طلب، از مال مورد مزایده به وی واگذار می‌گردد. (تبصره ماده 126 آ.ا.م.ا.ر )

7 ـ در مواردی که وثیقه تکافوی طلب بستانکار را ننماید، او می‌تواند برای وصول مانده‌ی‌طلب خود به سایر اموال متعهد رجوع نماید. (قسمت اخیر ماده 116 آ.ا.م.ا.ر)

8 ـ مقررات فوق در مواردی هم که مال یا ملکی وثیقه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرار‌داده شود و عنوان رهن و معاملات با‌حق‌استرداد را نداشته باشد هم مجری خواهد بود. (تبصره یک ماده 34 اصلاحی ق.ث  و ماده 105 آ.ا.م.ا.ر)

ب:  ارزیابی

هرگاه متعهد ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید، اداره ثبت بنا به درخواست و معرفی هر یک از طرفین معامله (متعهد یا متعهد‌ٌله) نسبت به ارزیابی مورد وثیقه اقدام می‌نماید. چنانچه معرفی‌کننده به مبلغ ارزیابی معترض باشد فقط می‌تواند ضمن امضای صورت‌مجلس اعتراض نماید و اگر طرف مقابل هم حاضر و به ارزیابی معترض باشد مکلف است به همین‌نحو عمل نماید. در این‌صورت، معترض باید حداکثر ظرف سه روز به اجرا مراجعه و با اطلاع از میزان دستمزد کارشناس، آن را پرداخت و قبض آن را به اجرا تسلیم و رسید دریافت نماید.

در صورت عدم حضور هر یک از طرفین معامله، مراتب ارزیابی حداکثر ظرف 3 روز از طرف اجرای ثبت به آنان که حاضر نبودند، ابلاغ می‌شود. در این حالت، میزان دستمزد کارشناس مجدد نیز در اخطار قید می‌گردد تا چنانچه مخاطب به ارزیابی معترض باشد ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ، اعتراض خود را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناس مجدد، به اجرا تسلیم نماید.

در موارد فوق که به ارزیابی اعتراض می‌شود, رئیس ثبت محل به قید قرعه از بین سه نفر کارشناس رسمی، یک­نفررا انتخاب و مراتب را به طرفین وکارشناس منتخب ابلاغ می‌نماید و با تعیین مهلت مناسب به کارشناس اخطارمی‌کندکه اظهار‌نظرنماید. نظریه کارشناس مجدد، درهرحال، قطعی وغیر‌قابل اعتراض است.

چنانچه به ترتیب فوق اعتراضی نرسد ارزیابی قطعی است. (مواد 98 ـ 101 و 102 آ.ا.م.ا.ر)

به عبارت دیگر؛

الف: طرفین معامله در زمان ارزیابی مورد وثیقه حاضر باشند و اعتراض ننماید. در این صورت، ارزیابی قطعیت یافته و پس از آن اعتراض مسموع نخواهد بود. (ماده 98 آ.ا.م.ا.ر)

ب: معترض که ضمن امضای صورت‌مجلس به ارزیابی اعتراض نموده، ظرف مدت 3‌روز مقرر به اجرا مراجعه نکرده و یا در صورت مراجعه، دستمزد کارشناس مجدد را واریز ننموده باشد. در این صورت نیز ارزیابی اولیه قطعی خواهد بود[8].

ج: طرفین یا هر یک از آنها در زمان ارزیابی حاضر نبوده و نتیجه ارزیابی به آنها ابلاغ شود. در این‌صورت، چنانچه معترض ظرف مدت 5 روز از تاریخ ابلاغ, کتباً و با واریز هزینه کارشناس مجدد اعتراض ننماید, ارزیابی قطعیت یافته و عملیات اجرایی ادامه می‌یابد. (ماده 101 آ.ا.م.ا.ر)

د: با اعتراض طرفین یا یکی از آنها کارشناس مجدد به قید قرعه از طرف رئیس ثبت انتخاب و نسبت به ارزیابی مورد وثیقه اقدام می‌نماید. در این صورت، نتیجه ارزیابی مجدد قطعی و غیر‌قابل اعتراض می‌باشد.(ماده 102 آ.ا.م.ا.ر)

*نکات:

1 ـ در صورتی که یکسال از قطعیت ارزیابی مال غیر‌منقول (مورد وثیقه یا مورد بازداشت) گذشته باشد، به درخواست هر یک از طرفین تا قبل از تنظیم صورت‌مجلس مزایده، ارزیابی تجدید می‌گردد.(تبصره 2 ماده 101 آ.ا.م.ا.ر)

مفاد تبصره فوق از نوآوری‌های آیین‌نامه اجرا است که با توجه به نوسان شدید قیمت‌ها در اموال غیرمنقول, جهت حفظ حقوق طرفین پیش‌بینی گردیده است.

2 ـ طبق بند ”ر“ ماده یک آیین‌نامه اجرا کارشناس رسمی کسی است که به مناسبت خبره بودن در فنی می‌تواند در مسایل مربوط به فن خود به عنوان صاحب‌نظر اظهار‌نظر کند و از مراجع ذی‌صلاح پروانه برای این کار را داشته باشد. بر‌این‌اساس ادارات ثبت در ارزیابی اموال باید از کارشناس رسمی دادگستری و نیز کارشناسان موضوع ماده 187 قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی مصوب 1379 استفاده نماید.

3 ـ با توجه به مفاد بند ”ر“ فوق‌الذکر ادارات ثبت در انتخاب ارزیاب مکلف‌اند با توجه به نوع مال مورد ارزیابی از کارشناس متخصص در همان موضوع استفاده نمایند. در غیر‌این‌صورت, ارزیابی به‌دلیل عدم تخصص کارشناس مربوطه فاقد اعتبار خواهد بود.

4 ـ دستمزد ارزیابی با در نظر گرفتن درجه علمی و تجربه کارشناس یا خبره محلی، محل ارزیابی، نوع مال ارزیابی‌شده و میزان کار توسط رئیس ثبت محل تعیین می‌گردد.

ج: مزایده

مزایده: صورت خاصی از فروش مال که خریداران با هم رقابت کرده و هریک قیمتی بیش از آنچه که ابتدا به بایع عرضه شده عرضه می نمایند ثمن آخرین قیمتی که عرضه شده و چون قیمت معینی که از طرف بایعی ماخذ و مبداء شروع مزایده و رقابت است رکن مزایده است[9].

همچین مزایده برابر آئین نامه اجرای ثبت عبارت است از صورت خاصی از فروش مال است که از منبع ارزیابی مال شروع شده و به پیشنهاد کننده بالاترین قیمت واگذار می شود.[10]

برابر ماده 34 اصلاحی جدید در اجرای اسناد وثیقه تمامی مورد معامله ارزیابی و پس از قطعیت بهای آن حداکثر ظرف مدت 2 ماه از تاریخ قطعیت، از طریق مزایده به فروش می‌رسد. ابراء ذمه مدیون نسبت به خسارت یا قسمتی از اصل نیز مانع از ارزیابی و مزایده تمام مورد وثیقه نخواهد بود. در این‌حالت، چنانچه مورد وثیقه به دلیل عدم‌وجود خریدار به بستانکار واگذار شود مبلغ ابراء‌شده به مدیون مستردد می‌گردد. (ماده 38 آ.ا.م.ا.ر)

قبل از برگزاری مزایده، اداره ثبت مکلف است پس از قطعیت بهای ارزیابی، آگهی مزایده مربوط به مال مورد وثیقه (اعم از منقول یا غیر‌منقول) را با رعایت مواد 121 الی 124 آ.ا.م.ا.ر تهیه و نسبت به انتشار آن در یک نوبت در روزنامه کثیر‌الانتشار محل یا نزدیک‌ترین به محل اقدام کند و علاوه بر آن آگهی الصاقی نیز تهیه و به محل وقوع ملک، محل مزایده, ابنیه عمومی از قبیل شهرداری, بخشداری, فرمانداری, نیروی انتظامی, دادگستری و ثبت اسناد محل الصاق نماید. فاصله انتشار آگهی مزایده تا روز مزایده نباید از 15 روز کمتر باشد.

مزایده با حضور رئیس اداره یا مسؤول اجرا, متصدی مزایده و نماینده دادستان در یک جلسه از ساعت 9 الی 12 برگزار و شرکت در آن برای عموم آزاد است. در مزایده اموال منقول، مأمور اجرای مربوطه به جای مسؤول اجرا یا رئیس اداره شرکت می‌نماید.

در صورتی که مورد وثیقه از طریق مزایده به‌فروش رود, پس از پرداخت مطالبات بستانکار و هزینه‌های اجرایی, چنانچه مازاد داشته باشد، به مدیون مستردد می‌گردد. در این حالت، اگر برنده مزایده نسبت به پرداخت بدهی‌های مربوط به مورد مزایده موضوع فراز 6 بند ”الف“ ماده 121 آ.ا.م.ا.ر اقدام نموده باشد, می‌تواند وجوه پرداختی را از محل مازاد مذکور مسترد نماید.

چنانچه مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند مال با دریافت حق‌الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود به بستانکار واگذار شده و اگر مازاد بر طلب داشته باشد از بستانکار وصول می‌گردد. در این مورد نیز کلیه هزینه‌های موضوع فراز 6 بند ”الف“ ماده 121 فوق جزو مطالبات بستانکار محسوب و به موجب همان اجرائیه قابل وصول خواهد بود. (مواد 125 ـ 122 ـ 129 آ.ا.م.ا.ر )

در صورتی که بستانکار قادر به استرداد مازاد بر طلب خود نباشد، به درخواست وی، نسبت به طلب، از مال مورد وثیقه به وی واگذار می‌گردد. (تبصره ماده 126 آ.ا.م.ا.ر )[11]

بنابراین باتوجه به مقررات آیین‌نامه اجرا، موردوثیقه درمواردزیرکلاً یا بعضاً به بستانکار واگذار می‌شود:

1 ـ در حالتی که مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند. در این صورت، مال با دریافت حق‌الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود به بستانکار واگذار می‌گردد و چنانچه وثیقه تکافوی طلب بستانکار را ننماید وی می‌تواند برای وصول مانده‌ی‌طلب به سایر اموال متعهد رجوع کند.(مواد 116و 126 آ.ا.م.ا.ر )

2 ـ در حالتی که مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند و بستانکار نیز جهت تملیک تمام مورد وثیقه قادر به استرداد مازاد بر طلب خود نباشد. در این صورت، به تقاضای بستانکار به نسبت طلب، از مال مورد وثیقه به وی واگذار خواهد شد. (تبصره ماده 126 آ.ا.م.ا.ر)

توجه:

الف:در مزایده فروش نقدی است مگر اینکه متعهدٌ‌له فروش به نسیه را قبول و مدیون نیز مازاد را نقداً دریافت نماید و یا نسبت به مازاد نسیه را قبول کند که در هر صورت، خود مسؤول وصول خواهند بود.

ب:رئیس و کارمندان اداره ثبت محل و اجرا، مباشرین فروش و نماینده دادستان، حق شرکت در مزایده به عنوان مشتری, به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم را ندارند. (ماده 128 آ.ا.م.ا.ر)

ج-:در جلسه مزایده صورت‌مجلس مزایده تنظیم می‌شود که باید به امضای مسؤولان امر، نماینده دادستان، خریدار و نیز مدیون و داین و یا نمایندگان آنها (در صورت حضور) برسد. (ماده 135 آ.ا.م.ا.ر)

د-:هرگاه مورد وثیقه رقبات متعدد باشد و برای هر یک از آنها خریدار جداگانه پیدا شود و جمع مبلغ خرید بیش از طلب بستانکار باشد, اقدام به فروش و تنظیم صورت‌مجلس مزایده می‌گردد. در صورتی که حاصل فروش بعضی رقبات کافی برای پرداخت بدهی گردد از تنظیم صورت‌مجلس برای بقیه خودداری می‌گردد. در این مورد، بدهکار می‌تواند برای فروش یک یا بعضی رقبات رعایت تقدم را درخواست نماید. درخواست مدیون برای تقدم و تأخر فروش در مواردی که مورد مزایده مال منقول باشد نیز قابل پذیرش است. (ماده 144 آ.ا.م.ا.ر و تبصره آن)

ز:در صورتی که مال مورد وثیقه از طریق مزایده به شخص ثالث فروخته شود، با تنظیم و امضای صورت‌مجلس مزایده عملیات اجرایی خاتمه می‌یابد. (تبصره ماده 155 آ.ا.م.ا.ر)

5-: در کلیه پرونده‌های اجرایی, هرگاه مال مورد مزایده به بستانکار واگذار شود، بدهکار می‌تواند تا قبل از تنظیم و امضای سند رسمی انتقال اجرایی یا تحویل مال (حسب مورد)، اقدام به پرداخت بدهی و هزینه‌های اجرایی نموده و از تنظیم سند انتقال یا تحویل مال منقول جلوگیری نماید. (تبصره ماده 39 آ.ا.م.ا.ر)

ل: عملیات مزایده در موارد زیر متوقف می‌شود: (ماده143 آ.ا.م.ا.ر)

1ـ وصول حکم[12] یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرایی.

2ـ در صورتی که یکی از طرفین یا شخص ثالث به نظریه رئیس ثبت اعتراض کند، مزایده تا زمان صدور رأی هیئت نظارت متوقف می‌شود.

3 ـ صدور رأی هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت مبنی بر ابطال عملیات اجرایی.

4 ـ پرداخت کلیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرایی.

ن: مواردی که فروش از درجه اعتبار ساقط است و آگهی مزایده باید طبق مقررات تجدید شود: (ماده 138 آ.ا.م.ا.ر)

1 ـ هرگاه فروش در روز، ساعت و یا محلی که در آگهی معین شده، به عمل نیاید.

2 ـ هرگاه بدون جهت قانونی مانع خرید کسی شود و یا بالاترین قیمتی که پیشنهاد شده را رد کنند.

3 ـ در صورتی‌که فروش بدون حضور نماینده دادسرا به عمل آید.

4 ـ در صورتی‌که مباشرین فروش و کارمندان ثبت محل در خرید شرکت کرده باشند.

ک:پس از تنظیم صورت‌مجلس مزایده و واگذاری مال به خریدار یا بستانکار، اجرا مکلف است وفق مواد 139 و 140 آ.ا.م.ا.ر اجرا پیش‌نویس سند انتقال اجرایی و اخطار حسن‌نیت را تهیه و پس از امضای رئیس ثبت جهت تنظیم سند انتقال به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارسال نماید.

نکته: فرق مزایده و مناقصه

مناقصه خریدار مال( یا اموال معین) از طرف مامور رسمی به کمترین قیمتی که از طرف فروشندگان پیشنهاد می شود انتخاب می شود. اما در مزایده: صورت خاصی است که ارزش مال که خریداران (طالبان خرید) با هم رقابت کرده و هر یک قیمت بیشتر از آنچه که ابتدا به بایع عرضه شده، عرضه می نمایند.[13]

د:  اعراض[14] ‌از ‌رهن

با توجه به ماده 787 ق.م. عقد رهن نسبت به راهن لازم و نسبت به مرتهن جایز است[15] و بر‌اساس همین اختیار برای مرتهن است که او می‌تواند تا زمانی که دین بر ذمه راهن باقی است از رهن اعراض نماید. این موضوع در تبصره 6 ماده 34 اصلاحی ق.ث  مصوب 1351 در خصوص معاملات رهنی، پیش‌بینی شده بود. طبق تبصره 6 مذکور در مورد معاملات رهنی بستانکار می‌توانست از رهن اعراض نماید که در این صورت مورد رهن آزاد و عملیات اجرایی بر‌اساس اسناد ذمه ادامه می‌یافت. در ماده 34 اصلاحی جدید (تبصره 2) تعیین تکلیف در خصوص اعراض‌از‌رهن، به آیین‌نامه محول گردیده و مواد 112 و 113 آ.ا.م.ا.ر به این موضوع اختصاص یافته است. طبق مواد مذکور؛ اگر اعراض‌از‌رهن قبل از صدور اجرائیه باشد در دفترخانه تنظیم‌کننده سند به عمل می‌آید و مراتب در ملاحظات ثبت سند مربوطه قید و به امضای مرتهن می‌رسد و اطلاع‌نامه فسخ نیز به اداره ثبت ارسال می‌شود. در این صورت، صدور اجرائیه با توضیح موضوع اعراض‌از‌رهن، خواهد بود. و اگر اعراض‌از‌رهن پس از صدور اجرائیه باشد، با اعلام کتبی موضوع از طرف مرتهن به اداره اجرا به عمل می‌آید. در این صورت نیز پس از احراز صحت انتساب تقاضانامه به مرتهن توسط رئیس اجرا، موضوع به متعهد ابلاغ شده و به دفتر‌خانه نیز جهت قید موضوع در ستون ملاحظات ثبت مربوطه و صدور اطلاع‌نامه فسخ (فک رهن) اطلاع داده می‌شود. و در هر دو صورت، عملیات اجرایی برابر مقررات اسناد ذمه‌ای خواهد بود.

الف: طبق تبصره ماده 112 مذکور حق اعراض‌از‌رهن با تنظیم صورت‌مجلس مزایده از مرتهن ساقط می‌شود. لازم ‌به ‌ذکر است مفاد تبصره مذکور اطلاق صدر ماده را که مقرر داشته مرتهن می‌تواند مادام که دین بر ذمه راهن باقی است از رهینه اعراض نماید، تخصیص زده و آن‌را مقید تا زمان تنظیم صورت ‌مجلس مزایده نموده است[16].

ب: در مواردی که موعد سند منقضی نشده باشد، مورد رهن آزاد و حق عینی بستانکار به حق ذمی تبدیل می‌شود و مطالبه وجه و صدور اجرائیه برای وصول آن موکول به انقضای مدت مذکور در سند معامله خواهد بود. (ماده 113 آ.ا.م.ا.ر)

ج: هرگاه مازاد مورد وثیقه به نفع غیر بازداشت باشد، در صورت اعراض‌از‌رهن، بازداشت مازاد به اصل تبدیل می‌شود. (ماده 113 آ.ا.م.ا.ر )

ه: حقوق بدهکار اسناد وثیقه‌ای

بدهکار سند وثیقه‌ای با توجه به ماده 34 اصلاحی ق.ث  و مواد 108، 145 و 146 و سایر مقررات آ.ا.م.ا.ر  دارای حقوق ذیل نیز می‌باشد؛

1-فسخ و فک سند وثیقه: بدهکار سند وثیقه‌ای می‌تواند کلیه بدهی خود را اعم از اصل طلب، سود، خسارت قانونی و حقوق اجرایی (در صورت صدور اجرائیه) به حساب سپرده ثبت واریز نموده و با ارائه فیش پرداختی به دفتر‌خانه تنظیم‌کننده سند، نسبت به فسخ و فک سند اقدام نماید. (ماده 145 آ.ا.م.ا.ر )

1 ـ در مورد فوق هر‌گاه منافع مورد معامله حق سکنی بوده و به بستانکار منتقل شده باشد، حق بستانکار باید تا آخر مدت مذکور در سند رعایت شود. (تبصره 6 ماده 146 آ.ا.م.ا.ر)

2 ـ در صورت صدور اجرائیه گواهی اداره اجرا در مورد بلامانع بودن فک و فسخ معامله یا انجام معامله ضروری است. (ماده 145 آ.ا.م.ا.ر )[17]

2-رهن مکرر: بدهکار سند وثیقه‌ای می‌تواند با قید حق بستانکار مقدم و ذکر تاریخ انقضای سند مقدم، مورد معامله را برای وام‌های دیگر وثیقه یا تأمین دهد. در صورت فک معامله مقدم، تمام مال مورد معامله در وثیقه بستانکاران بعدی به ترتیب تقدم قرار می‌گیرد. معامله بعدی باید در همان دفتر‌خانه تنظیم‌کننده سند مقدم تنظیم گردد و سردفتر مکلف است وقوع معامله مؤخر را با ذکر مشخصات کامل بستانکار معامله مازاد، در ملاحظات ثبت اسناد مقدم قید نماید. (ماده 108 )

3-انتقال حق استرداد: بدهکار سند وثیقه‌ای (دارنده حق استرداد) می‌تواند با قید حق بستانکار یا بستانکاران و ذکر تاریخ انقضای مدت سند، حق استرداد خود را واگذار نماید. در این صورت، اجرائیه علیه آخرین منتقل‌الیه صادر خواهد شد مگر اینکه مرتهن از رهن رجوع نماید یا اینکه حق صلح حقوق یا واگذاری حق استرداد، از راهن سلب شده باشد. در این صورت، اجرائیه علیه راهن صادر می‌شود. (ماده 108 آ.ا.م.ا.ر)

1- هرگاه انتقال حق استرداد با قید حق بستانکار و ذکر تاریخ انقضای سند و جلب رضای بستانکار به عمل آید اجرائیه علیه آخرین منتقل‌الیه صادر خواهد شد. (ماده 10 آ.ا.م.ا.ر)

4-پرداخت بدهی و جلوگیری از واگذاری مال مورد وثیقه به بستانکار یا خریدار ثالث: بدهکار سند وثیقه‌ای می‌تواند در مواردی که مورد وثیقه در جریان عملیات اجرایی است و منتهی به تنظیم صورت‌مجلس قطعی مزایده نشده است (مال از طریق مزایده به خریدار ثالث فروخته نشده) با سپردن بدهی به صندوق ثبت، سند را فسخ نماید. در این صورت، پرونده اجرایی مختومه شده و مراتب به دفتر‌خانه تنظیم‌کننده سند اعلام می‌گردد تا موضوع را در ملاحظات ثبت سند قید نماید. (بند 5 ماده 146 آ.ا.م.ا.ر )

همچنین بدهکار سند وثیقه‌ای می‌تواند در مواردی که مال به دلیل نبود خریدار به بستانکار واگذار می‌شود تا قبل از تنظیم سند اجرایی و یا تحویل مال، با واریز کلیه بدهی به صندوق ثبت از واگذاری مال به بستانکار جلوگیری نموده و نسبت به فک و فسخ سند اقدام نماید. (تبصره ماده 39 آ.ا.م.ا.ر )

5-حقوق سایر بستانکاران نسبت به سند وثیقه‌ای

1- طبق مواد 145 و 146 آ.ا.م.ا.ر هر بستانکاری که حق درخواست بازداشت اموال بدهکار را دارد می‌تواند کلیه بدهی موضوع سند به بستانکار دیگر و حقوق دولتی را پرداخت نموده و استیفای حقوق خود را از اداره ثبت محل درخواست نماید. در این صورت، به محض پرداخت بدهی و حقوق دولتی، مورد معامله در ازای هردو بدهی و متفرعات آن به نفع بستانکار مذکور بازداشت‌شده و اداره اجرا مکلف است مراتب را برای فسخ سند به دفتر‌خانه اسناد رسمی مربوطه اعلام و موضوع بازداشت ملک را به واحد ثبتی اطلاع، و عملیات اجرایی را طبق مقررات اسناد ذمه‌ای ادامه دهد.

2- وفق مواد 109 و 110 آ.ا.م.ا.ر بستانکار معامله مؤخر یعنی بستانکاری که مازاد مورد معامله در وثیقه طلب اوست نیز می‌تواند پس از انقضای مدت سند مقدم، کلیه بدهی سند مذکور را قبل از صدور اجرائیه و یا قبل از فروش مال از طریق و یا تنظیم سند انتقال پرداخت و یا ایدا نموده و تقاضای استیفای حقوق خود از اداره ثبت بنماید. در این صورت پس از پرداخت طلب بستانکار اول (و حقوق دولتی در صورت صدور اجرائیه) تمام مال مورد وثیقه در وثیقه طلب بستانکار مذکور قرار گرفته و حسب مورد صدور اجرائیه و یا ادامه عملیات اجرایی نسبت به دو سند توأمان خواهد بود.

در موارد الف و ب چنانچه منافع مال مورد معامله، حق سکنی بوده و به بستانکار اول منتقل شده باشد، باید حق نامبرده تا آخر مدت مذکور در سند رعایت شود. پس از انقضای مدت سند، عملیات اجرایی به نفع بستانکار پرداخت‌کننده دین ادامه می‌یابد.

6-عملیات اجرایی در صورت فوت بدهکار سند وثیقه‌ای

در این قسمت نحوه صدور اجرائیه و عملیات اجرایی در مواردی که بدهکار سند وثیقه‌ای فوت می‌نماید در 2 حالت تشریح می‌گردد؛

1- فوت بدهکار قبل از صدور اجرائیه: (ماده 19 آ.ا.م.ا.ر و تبصره آن)

در صورت فوت بدهکار قبل از صدور اجرائیه درخواست صدور اجرائیه باید علیه وراث بدهکار به عمل آید، در این مورد طبق بند 2 ماده 3 آ.ا.م.ا.ر متعهدٌ‌له موظف است ورثه را معرفی نماید. در این مورد احتیاجی به گواهی حصر وراثت نیست و در صورت عجز متعهدٌ‌له از معرفی ورثه، دفتر‌خانه و اجرای ثبت تکلیفی نخواهد داشت. در صورت فوت بدهکار قبل از صدور اجرائیه، ابلاغ اوراق اجرایی به وراث به‌صورت واقعی خواهد بود و در صورتی که ابلاغ واقعی در محل اقامتگاه مورث به وارث ممکن نشود و یا کسی که به نحو مذکور ابلاغ واقعی به او ممکن نشده اقامتگاه خود را اعلام ننماید و متعهدٌ‌له نیز قادر به تعیین و معرفی اقامتگاه او نشود، ابلاغ اجرائیه به‌وسیله آگهی به عمل می‌آید. در صورتی که بدهکار بعد از صدور اجرائیه و قبل از ابلاغ فوت نماید نیز اوراق اجرایی با معرفی بستانکار، به ترتیب فوق به کلیه وراث وی ابلاغ می‌گردد.

مطلب مشابه :  مالی

2 ـ فوت بدهکار بعد از ابلاغ اجرائیه(ماده 120 آ.ا.م.ا.ر )

در این حالت فوق اداره اجرا ضمن ادامه عملیات اجرایی اطلاعیه‌ای حاوی صدور اجرائیه و اینکه عملیات اجرا در چه مرحله‌ای است به محل اقامت مدیون متوفی الصاق می‌نماید و چنانچه ابلاغ اجرائیه به مدیون از طریق انتشار آگهی در روزنامه به عمل آمده باشد اطلاعیه موصوف یک نوبت در یکی از جراید کثیرالانتشار محل یا نزدیک‌تر به محل، آگهی می‌شود تا چنانچه وراث بخواهند از حق استرداد منتقل‌شده به خود (موضوع ماده 118 آ.ا.م.ا.ر) استفاده نمایند، اقدام کنند.

در این مورد جهت تنظیم صورت‌مجلس مزایده یا تنظیم سند انتقال و همچنین ثبت ملک در دفتر املاک به‌نام خریدار یا بستانکار نیازی به ارائه گواهی حصر وراثت نخواهد بود. اما اگر مال در مزایده به فروش برسد، پرداخت مازاد به وراث موکول به ارائه گواهی حصر وراثت و گواهی دارایی می‌باشد. (ماده 120 آ.ا.م.ا.ر )[18]

در هر صورت، با فوت مدیون در خلال عملیات اجرایی، ادامه عملیات، مستلزم معرفی ورثه از طرف متعهدٌله می‌باشد. در صورت ناتوانی متعهدٌله از معرفی ورثه، اجرای ثبت تکلیفی نخواهد داشت. (تبصره ماده 120 آ.ا.م.ا.ر  و بند 229 م.ب.ث)[19]

7-انتقال قهری حق استرداد به وراث

به‌موجب ماده 118 آ.ا.م.ا.ر  انتقال قهری حق استرداد به وراث، سبب تجزیه مورد‌معامله نمی‌شود و بعض وراث نمی‌توانند نسبت به سهم‌الارث خود درخواست استفاده از حق استرداد نموده و بعض دیگر درخواست ادامه عملیات اجرایی نمایند. چون اعمال حق استرداد از سوی بعض از وراث سبب تبعیض ناروا به زیان متعهدٌله می‌باشد فقط در صورتی قابل اجراست که یا همه وراث در این مورد توافق کرده و قبل از صدور اجرائیه یا قبل از ختم عملیات اجرایی کلیه بدهی و خسارت قانونی و حقوق دولتی (در صورت صدور اجرائیه) را پرداخت نمایند و یا چنانچه احد از وراث بخواهد از حق استرداد مذکور استفاده نماید، باید نسبت به پرداخت کلیه بدهی و خسارت قانونی و حقوق اجرایی (در صورت صدور اجرائیه) اقدام که در این صورت مال مورد معامله در وثیقه وارث مذکور قرار می‌گیرد و هرگاه هریک از وراث نسبت به سهم‌الارث، بدهی خود را به وارث یاد‌شده بپردازد، به همان نسبت از مورد وثیقه به نفع او آزاد می‌شود[20].

1 ـ در صورتی که پرداخت دین از ناحیه یکی از وراث، قبل از صدور اجرائیه باشد، پرداخت‌کننده به عنوان قائم مقام طلبکار می‌تواند با رعایت مقررات، علیه سایر وراث به نسبت سهم الارث آنها اقدام به صدور اجرائیه نماید. (ماده 7 آ.ا.م.ا.ر)

2 ـ هرگاه پرداخت بدهی سند از طرف یکی از وارث بعد از صدور اجرائیه باشد، اجرا مکلف است بلافاصله مراتب را به‌وسیله اخطار به سایر وراث اعلام کند و تذکر دهد که هریک از وراث حق دارند که به نسبت سهم‌الارث خود بدهی و خسارت و حقوق اجرایی را پرداخته، سهم خود را آزاد نماید. در غیر این‌صورت، عملیات اجرایی وفق مقررات علیه آنها ادامه می‌یابد.

8- بازداشت مازاد مورد وثیقه و طرز استیفای حقوق بازداشت‌کننده مازاد

طبق ماده 65 آ.ا.م.ا.ر مازاد احتمالی مال مورد وثیقه قابل بازداشت است و مأخذ محاسبه مازاد احتمالی، جمع ارقام زیر می‌باشد؛

1) اصل طلب و خسارت تأخیر تأدیه[21] با رعایت ماده 34 اصلاحی ق.ث .

2) حق حراج (مزایده).

3) حق‌الاجرا[22].

4)حق الوکاله اگر جزو قرارداد مذکور در سند باشد.

5) حق بیمه و سایر هزینه‌ها که بستانکار با وثیقه پرداخته و برابر مقررات آیین‌نامه اجرا حق وصول آن را از مدیون دارد.

به مجرد وصول، دستور بازداشت مازاد مورد وثیقه از طرف اجرای ثبت یا سایر مراجع قانونی، باید مراتب در دفتر بازداشتی ثبت شود. بازداشت به مجرد ابلاغ به مدیون یا ثبت مفاد آن در دفتر بازداشتی تحقق می‌یابد و هرگاه معامله‌ای که مازاد آن بازداشت‌شده، فسخ شود، بازداشت مازاد، خود‌به‌خود، به اصل تبدیل می‌شود. مفاد بازداشت باید بلافاصله به دفتر تنظیم‌کننده سند ابلاغ و دفتر مزبور مکلف است مفاد آن را در ملاحظات ثبت معامله قید کرده و اگر سند معامله به صدور اجرائیه منتهی شده باشد، مراتب را به اجرای مربوط اعلام دارد. (ماده 114 آ.ا.م.ا.ر )

طرز استیفای حقوق بازداشت‌کننده مازاد به‌شرح زیر است:

در معاملات غیر‌منقول مذکور در ماده 34 اصلاحی ق.ث ؛ هر یک از بازداشت‌کنندگان مازاد می‌تواند با استفاده از ماده 146 آ.ا.م.ا.ر با پرداخت مطالبات سند وثیقه‌ای و حقوق اجرایی، عملیات اجرایی را تا وصول مجموع دو طلب به نفع خود پیگیری نماید. در صورت پرداخت بدهی از طرف هر یک از بازداشت‌کنندگان مازاد، بازداشت‌کننده پرداخت‌کننده دین در وصول طلب مقدم بر سایر بازداشت‌کنندگان قرار می‌گیرد. در صورتی که هیچ‌یک از بازداشت‌کنندگان مازاد قصد استفاده از ماده 146 مذکور را
نداشته باشند در این‌صورت عملیات اجرایی ادامه یافته و چنانچه مازادی وجود داشته باشد، مازاد بین بازداشت‌کنندگان به ترتیب تاریخ بازداشت تقسیم می‌شود.

نکته:

با توجه به اینکه با پرداخت بدهی سند وثیقه‌ای توسط هر یک از بازداشت‌کنندگان مازاد، سند فسخ و مورد معامله آزاد می‌گردد، نکات زیر باید قبل از پرداخت بدهی مورد توجه قرار گیرد:

1 ـ اینکه مورد معامله تکافوی مجموع دو طلب و هزینه‌های قانونی را می‌نماید.

2 ـ مورد معامله جزء مستثنیات دین نمی‌باشد.

3 ـ منافع مورد معامله (حق سکنی) به بستانکار سند منتقل نگردیده باشد. چون در‌این‌صورت طبق بند 6 ماده 146 آ.ا.م.ا.ر باید حق بستانکار اول تا پایان مدت سند رعایت گردد.

پرداخت بدهی سند بدون توجه به نکات فوق از طرف هر یک از بستانکاران ممکن است به ضرر وی تمام شود.

 

گفتار دوم : نحوه و رویه اجرا در اسناد ذمه ای

بند اول : تعاریف

در کتاب ترمینولوژی حقوق دکتر جعفری لنگرودی سند ذمه‌ای چنین تعریف شده است؛ «سندی است حاکی از تعهد مدیون به پرداخت وجه نقد یا پرداخت جنس (که کلی آن جنس بر عهده اوست) مانند سند تعهد پرداخت چند خروار گندم. بیشتر در معنی اول به‌کار می‌رود»[23].

اما در اصطلاح ثبتی، سند ذمه‌ای در مقابل اسناد وثیقه‌ای موضوع مواد 33 و 34 ق.ث. قرار می‌گیرد. در بند ”ب“ ماده یک آ.ا.م.ا.ر مصوب 1387سند ذمه بدین‌شرح تعریف شده است؛ «سند حاکی از تعهد مدیون به پرداخت وجه نقد یا پرداخت جنس یا تعهد به فعل معین که در اصطلاحات ثبتی در معنی مقابل اسناد مربوط به معاملات با‌حق‌استرداد به‌کار می‌رود». باتوجه به تعریف فوق دو دسته اسناد وجود دارد که به ترتیب مقرر برای اجرای اسناد ذمه‌ای اجرا می‌شود[24].

الف: کلیه اسناد تنظیمی در دفاتر اسنادرسمی و دفاتر رسمی ازدواج و طلاق که در بر‌دارنده تعهد منجز بوده و مالی نیز به عنوان وثیقه نزد بستانکار یا متعهدٌ‌له قرار داده نشده است. مانند مهریه مندرج در اسناد ازدواج، تعهد تخلیه ملک و غیره…

ب: کلیه اسنادی که به‌موجب قوانین خاص در حکم اسناد لازم الاجرا می‌باشند. مانند چک، قراردادهای بانکی موضوع ماده 15 قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 1362 و غیره…

بند دوم : ترتیب اجرا در اسناد ذمه ای

پس از ابلاغ اجرائیه، مرحله دیگری از عملیات اجرائی آغاز می شود. در این مرحله است که مفاد اجرائیه اجرا می شود و بستانکار (متعهدله) به حق خویش می رسد.

طلب موضوع اجرائیه یا دارای وثیقه است یا نه اگر دارای وثیقه نباشد برابر ماده 21 آ.ا.م.ا.ر مفاد اسناد رسمی، متعهد باید ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه مفاد آن را اجراء نماید یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که با فروش آن اجراء سند میسر شود و اگر خود را قادر به اجرای مفاد اجرائیه نداند باید ظرف همان مدت صورت جامع دارائی خود را به مسئول اجراء بدهد و اگر مالی نداشته باشد صریحاً اعلام کند.

بدهکاری که در مدت مذکور قادر به پرداخت دین نبوده مکلف است که هروقت قادر به پرداخت تمام یا قسمتی از بدهی خود گردید آن را پرداخت نماید. طلبکار هم هر وقت مالی از مدیون به دست آید می تواند به تعقیب اجراییه و گرفتن طلب خود اقدام کند.[25]

آقای غلامرضا شهری در کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک در بند 151 علاوه بر مطالب فوق الذکر توضیح می دهند:

الف :بدهکاری که در مدت مذکور قادر به پرداخت دین نبوده مکلف است که هر وقت قادر بر پرداخت نماید. طلبکار هم هروقت مالی از مدیون به دست آید می تواند به تعقیب اجراییه و گرفتن طلب خود اقدام کند.

ب:متعهد می­تواند به جای مال، مطالبات خود را معرفی نماید مشروط بر اینکه متعهدله آن را قبول کند و در این صورت فرقی بین طلب حال و مؤجل نیست[26].

ج:شخص ثالث هم می تواند برای اجراء اجرائیه مالی از خود معرفی کند و در این صورت پس از بازداشت آن از طرف اجراء معرفی کننده (صاحب مال) حق انصراف ندارد و باید اجرائیه از آن محل اجراء شود. مدیون هم می توان مال شخص ثالث را برای اجراء اجرائیه معرفی کند به شرط آنکه از او وکالتنامه رسمی که صریحاً دلالت بر این امر نماید داشته باشد.

د:بستانکار (متعهدله) هم می تواند تقاضای بازداشت اموال دیگر بدهکار (متعهد) را بنماید و معرفی مال از طرف بدهکار یا شخص ثالث مانع از این حق طلبکار نخواهد بود مشروط بر آنکه فروش مالی که طلبکار معرفی کرده است اسانتر باشد. استفاده از این حق برای بستانکار فقط یک نوبت و آن هم تا قبل از انتشار آگهی مزایده ممکن است و پذیرفته خواهد شد. در صورتی که بستانکار با شرایط ذکر شده مال دیگری از مدیون معرفی و درخواست بازداشت آن را نماید. اجراء ثبت تقاضای او را پذیرفته و معادل آن از اموالی که قبلاً به معرفی مدیون یا شخص ثالث بازداشت گردیده است رفع بازداشت می نماید. اگر مالی که قبلاً بازداشت شده است به آسانی قابل فروش باشد تبدیل آن به مالی دیگر مجاز نیست مگر با رضایت ذینفع[27].

توجه به اموال بدهکار، از این روست که وثیقه هر بدهکار، اموال اوست. در صورت عدم اجرای تعهد مدیون در موعد مقرر و این واقعیت که ابلاغ اجرائیه نیز غالباً منتهی به اجرای ارادی تعهد از سوی او نخواهد شد، این است که اجرای اجباری تعهد، از محل اموال او انجام می شود

 

الف: تامین موضوع اجراییه

در صورتی که متعهد تبدیل مال مورد اجرائیه را به لحاظ دلائل شخصی یا دلائل اقتصادی خواستار شود این امر با معرفی مال دیگری و در صورت وجود شرایط ذیل حاصل می گردد:

الف: مال معرفی شده متناسب با دین بوده و بلامانع بودن ان جهت استیفای موضوع لازم الاجراء از هر جهت محرز باشد.

ب: فروش مال تبدیل آسانتر از فروش مال پیشین 0مورد اجراییه) باشد. در صورتیکه مال مورد اجراییه به آسانی قابل فروش باشدذ نمی توان آن را به مال دیگری تبدیل کرد مگر با رضایت ذینفع.

قبول تقاضای تبدیل مال مورد اجراییه پس از بازداشت معادل آن از اموال که قبلاً بازداشت شده است رفع بازداشت می شود. این تقاضا از طرف متعهدله فقط برای یک مرتبه تا قبل از انتشار مزایده پذیرفته خواهد شد.

-به استناد ماده 21 آ.ا.م.ا.ر ، مصوب 1387: «از تاریخ ابلاغ اجرائیه متعهد باید ظرف ده روز مفاد آن را به موقع اجراء بگذارد یاترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که اجرای سند را میسر گرداند. اگر خود را قادر به اجرای مفاد اجراییه نداند باید ظرف همان مدت صورت جامع دارایی خود را به مسئول اجراء بدهد و اگر مالی ندارد صریحاً، اعلام کند. بدهکاری که در مدت مذکور قادر به پرداخت دین خود نبوده، مکلف است هر موقع که متمکن از پرداخت تمام یا قسمتی از بدهی خود گردد، آن را بپردازد»[28].

بنابراین، اگر موضوع اجراییه مال ذمه ای یا وثیقه ای باشد مطابق ماده 21 آ.ا.م.ا.ر  عمل می شود، یعنی ابتداء باید ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه مفاد آن را اجراء کند یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که نسبت به فروش آن اقدام و دین وصول شود. البته متعهد میتواند مطالبات خود را نیز جهت استیفاء معرفی کند، در این حالت قبول متعهدله آن را قوبل کند متعهدله نیز می تواند اموالی اگر از متعهد سراغ دارد جهت بازداشت معرفی کند.

ب: اجرائیه بر تسلیم مال منقول

اگر اجرائیه بر تسلیم عین منقول صادر شده باشد و تا ده روز پس از ابلاغ متعهد آن را تسلیم نکند، مأمور اجراء عین مزبور و منافع آن را (در صورتی که اجرائیه بر منافع نیز صادر شده باشد) به متعهدله تسلیم کرده قبض  رسید خواهد گرفت مگر اینکه مال در تصرف غیر بوده و متصرف نسبت به عین یا منافع آن دعوی مالکیت کند که در این صورت، مأمور اجراء متعرض آن نمی شود و متعهد می تواند به دادگاه مراجعه کند[29].

هرگاه موضوع اجرائیه عین معین منقول بوده[30] و به آن دسترسی نباشد یا مال کلی در ذمه[31] بوده و متعهد از انجام تعهد امتناع ورزد یا مثل آن در خارج یافت نشود متعهدله می تواند بهای مزبور را به وسیله کارشناسی تعیین و ازمتعهدخواهد گرفت، مگر اینکه درسندترتیب دیگری بین طرفین مقرر شده باشد که طبق آن عمل می شود.[32]

ج:  اجراییه بر تسلیم مال غیرمنقول

1-اگر اجراییه بر تسلیم مال غیر منقول ثبت شده باشد و متصرف نسبت به منافع آن به استناد حکم دادگاه یا سند رسمی صادر از مالک (که تاریخ آن مقدم بر سند متعهدله باشد) دعوی حق کند مال با رعایت حقوق و تصرفات مستند به حکم یا سند رسمی تحویل متعهدله می شود، متعهدله در صورتی که متعرض باشد می تواند به دادگاه مراجعه کند.

2- اگر موضوع اجراییه تسلیم عین غیرمنقول ثبت شده باشد لیکن متعهد سند، آن را در تاریخ مقدم به موجب سند رسمی به دیگری منتقل کرده باشد، متعهدله می تواند ثمن را به وسیله اجراء‌‌ ثبت در صورتی که نیاز به رسیدگی نباشد استرداد کند. اجراء باید پس از وصول ثمن مراتب را به اداره ثبت املاک و دفترخانه تنظیم کننده سند اطلاع دهد تا جریان امر را در ستون ملاحظات ثبت قید نماید این حکم در موارد ذیل هم جاری است.

1- عین مورد معامله وجود خارجی نداشته باشد.

2- عین مورد معامله مذکور کمتر از میزان مورد معامله باشد، در این صورت متعهدله به نسبت کسری موضوع معامله نیز می تواند درخواست استرداد ثمن را خواستار شود.

3- متعهد قبلاً مقداری از عین مورد مطالبه را به ثالث منتقل کرده باشد.

4- مورد معامله کلاً یا بعضاً، خود به خود یا توسط متعهد سند یا ثالث قبل از قبض تلف یا غصب شده باشد.[33]

د : انجام تعهد به وسیله متعهد له

ممکن است موضوع اجراییه انجام تعهدی از قبیل تعمیر ساختمان یا احداث قنات یا ساختن بناء جدید یا تکمیل ساختمان یا غرس اشجار و امثال آن باشد. در این صورت اگر متعهد پس از ابلاغ اجراییه اقدام به انجام تعهد نکند اداره ثبت او را ملزم خواهد کرد با تعهد را انجام دهد و یا هزینه های لازم برای انجام آن را پرداخت نماید. و اگر متعهد اقدام نکند، متعهدله حق دارد که با اطلاع اداره ثبت یا معامله را فسخ کند یا تعهد مزبور را به هزینه خود انجام دهد و اگر چگونگی انجام تعهد یا برآورد میزان هزینه آن احتیاج به جلب نظر کارشناس داشته باشد اداره ثبت یک نفر کارشناس به این منظور تعیین خواهد کرد. دستمزد او وسیله متعهدله پرداخت می شود و با سایر هزینه ها توسط اجراء ثبت از متعهد وصول می شود.

-ماده 34 1.م.ا.ر در این مورد چنین بیان می کند:

«در موردی که اجراییه برای انجام تعهدی از قبیل تعمیر بنا، قنات، یا تکمیل ساختمان یا بناء جدید یا غرس اشجار و امثال آن، صادر شده و متعهد پس از ابلاغ اجراییه و اقدام به انجام آن ننماید، اداره ثبت متعهد را الزام به انجام تعهد یا پرداخت هزینه های لازم برای انجام آن می نماید. اگر متعهد اقدام نکند متعهدله می تواند باذاطلاع اداره ثبت به هزینه خود تعهد مزبور را انجام داده و یا معامله را فسخ کند و اگر کیفیت انجام تعهد یا تعیین میزان هزینه آم محتاج به نظر کارشناس باشد، اداره ثبت یک نفر کارشناس برای تعیین کیفیت انجام تعهد یا هزینه آن تعیین خواهد کرد و حق الزحمه کارشناس به میزان مناسبی جزء سایر هزینه ها از متعهدله توسط اجرای ثبت دریافت می گردد و متعهدله حق دارد کلیه هزینه ها را از متعهد توسط اجرای ثبت مطالبه و دریافت نماید».

خسارت تاخیر انجام تعهد جایی است که تعهد به صورت تعدد مطلوب است که اگر انجام نشود متعهدله دو حق دارد 1- الزام متعهد به انجام تعهد 2-تعهد گرفتن خسارت تاخیر تادیه بنابراین متعهدله هم خسارت تاخیر انجام تعهد را بگیرد و هم متعهد را ملزم به انجام تعهد نماید. خسارت از عدم انجام تعهد در جایی است که تعهد به صورت وحدت مطلوب است و منظور از وحدت جایی است که انجام تعهد در یک زمان مطلوبیت دارد.[34]

ه: وجه الالتزام

در بعضی از اسناد برای تخلف از انجام تعهد در موقع مقرر وجه الالتزام محقق می شود. این وجه الالتزام دو نوع ممکن است باشد:

وجه التزام: مبلغی است که طرفین قرارداد پیش از وقوع خسارت ناشی از عدم اجرای قرارداد یا تاخیر اجرای آن به موجب توافق معین کند. ماهیت وجه التزام ماهیت خسارت است، خسارتی که به توافق طرفین قبلاً معین شده است به همین جهت جمع بین اخذ خسارت و انجام تعهد ممنوع و از اغلاط مشهور است مگر اینکه خسارت برای تاخیر انجام تعهد باشد که باید علاوه بر  دادن خسارت تعهد را هم انجام دهد[35] با توجه به نظر شورای نگهبان مبنی بر مغایر بودن خسارت تاخیر تادیه با موازین شرعی مواد 36 الی 38 و 41 الی 44 آ.ا.م.ا.ر سابق نیز حذف گردیده است.

نکته: اگر زن بخواهد از بابت تاخیر در پرداخت مهریه که عندالمطالبه بر عهده شوهر است خسارت بگیرد باید آنرا مطالبه کند.

1-وجه الالتزام در تأخیر انجام تعهد

این حالت صورتی را در بر می گیرد که برای تأخیر در انجام تعهد وجه الالتزامی تعیین می شود که معمولاً این شرط بر این مبناست که برای هر روز تأخیر از شروع انجام تعهد، متعهد مبلغی به متعهدله بپردازد در صورتی که در سند برای تأخیر انجام تعهد وجه الالتزام معین نشده باشد مطالبه وجه الالتزام مانع اجراء تعهد نمی باشد.

2-وجه الالتزام در صورت عدم انجام تعهد

در صورتی که نسبت به عدم انجام تعهد پرداخت خسارتی به صورت شرط ضمن عقد تعیین شده باشد (وجه الالتزام)، خسارت عدم انجام تعهد با وجه الالتزام قابل جمع نمی باشد. زیرا عمدتاً وجه الالتزام بدل از خسارت عدم انجام تعهد می باشد بنابراین می تواند یکی از آن را مطالبه کند.

* ابراء زمه مدیون نسبت به اصل طلب یا خسارت:

ابراء: برابر ماده 289 ق.م عبارت است از اینکه داین حق خود رابه اختیار صرف نظر کند.

ابراء ذمه مدیون نسبت به خسارت یا قسمتی از اصل مانع از صدور اجراییه ماده 34 قانون اصلاحی ق.ث  و تملیک تمام مورد وثیقه نمی شود ولی بستالنکار وقتی می تواند تمام مورد وثیقه را تملیک کند که معادل آنچه را که قبلاً وصول کرده به مدیون بپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع نماید.

ابراء تنها با اراده طلبکار واقع می شود و در زمره ایقاعات است ابراء عمل حقوقی تبعی است و اعتبار و نفوذ آن تابع وجود دین است پس اگر پیش از وجود دین «ابراء عالم یجب» یا پس از سقوط آن واقع شود بی اثر است «ابراء» وقتی موجود سقوط تعهد می شود که متعهد له برای ابراء اهلیت داشته باشد.

ابراء ذمه یکی از مسئولین که مسئولیت تضامنی دارند باعث ابراء همه آنان است ابراء ویژه سقوط حق دینی است نه حق عینی که با اعراض ساقط می شود.[36]

و: رسیدگی به مدارک متعهد

آقای غلامرضا شهری در کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک بند 160 در این باره نوشته اند:

«اگر بدهکار یا متعهد قبض اداره دارایی را راجع به مالیات و یا قبض شهرداری نسبت به عوارض قانونی و یا فیش بانکی حاکی از پرداخت بدهی به حساب بانکی بستانکار یا متعهد له و یا حکم دادگاه را مشعر بر برائت ذمه او ارائه دهد، اداره ثبت یا اجراء به دستور ماده 35 آ.ا.م.ا.ر باید در مورد فیش بانکی از بانک استعلام نماید و تأیید آن را از بانک بخواهد و پس از تأیید، محاسبه نماید و در مورد قبوض مالیاتی و عوارض قانونی وجوه پرداختی را محسوب دارد و در مورد حکم دادگاه مفاد حکم را اجراء کند.[37]

متن ماده 35 آ.ا.م.ا.ر چنین است: «در مواردی که متعهد قبوض اداره دارائی و شهرداری را راجع به مالیات و عوارض و یا فبش بانکی که حاکی از تأدیه بدهی به حساب بانکی متعهدله باشد و یا حکم دادگاه را که مشعر بر برائت باشد ارائه دهد، اداره ثبت یا اجراء باید وجوه پرداختی را مصوب و مفاد حکم را اجراء کند و در مورد فیش بانکی تأئیدیه آن را از بانک بخواهد.»

ز: بازداشت اموال متعهد

بازداشت اموال متعهد را در سه مبحث تشریح می کنیم:

1-بازداشت اموال منقول

بنداول – تقاضای متعهدله – چون ممکن است که مدیون یا متعهد پس از ابلاغ اجراییه اموال خود را به فروش رساند و امکان اجراء سند را منتفی سازد، ماده 41 آ.ا.م.ا.ر به متعهدله اجازه داده است که درخواست بازداشت اموال او را بنماید.

بازداشت اموال منقول به درخواست متعهدله صورت می پذیرد و مأمور اجراء با حضور نماینده دادگستری و در صورت لزوم، با حضور مأمور نیروی انتظامی و با معرفی متعهد اقدام به بازداشت اموال متعلق به متعهد را می نماید. حاضر نبودن متعهد یا کسان یا خادمینش و نیز بسته بودن محلی که مال در آن است مانع بازداشت مال نیست.

2- ارزیابی

در صورتی که دین و متفرعات تا سی میلیون ریال ارزش داشته باشد و مال معرفی شده حسب الظاهر، بیش از مبلغ مزبور باشد به تشخیص مأمور اجراء در موقع بازداشت اموال نظر ارزیاب یا کارشناس را جلب خواهد کرد و از اموال متعهد معادل طلب و یک تا دو عشر اضافه بازداشت می کند اگر مال مورد بازداشت غیرقابل تجزیه و بیش از میزان مذکور فوق باشد تمام آن بازداشت می شود.[38]

در هر مورد که مالی برای بازداشت معرفی می شود مطابق ماده 42 آ.ا.م.ا.ر  ارزیابی می شود و هرگاه معرفی کننده مال به ارزیابی متعرض باشد، فقط می تواند ضمن امضای صورت مجلس اعتراض اظهار کند. هرگاه طرف دیگر (متعهد) هم حاضر و به ارزیابی معترض باشد مکلف است به همین نحو عمل کند، ولی چنانچه در محل حضور نداشته باشد مراتب ارزیابی حداکثر ظرف مدت سه روز به او ابلاغ می شود، در هر مورد که به نظر ارزیاب نخستین به شرح فوق اعتراض شود و دستمزد ارزیاب وصول شود، رییس اجراء در تهران و مدیر ثبت در شهرستانها به قید قرعه از بین سه نفر ارزیاب، یک نفر را انتخاب می کند و با اظهار نظر ارزیاب منتخب و عدم نرسیدن اعتراض به ارزیابی اول ارزیابی قطعی تلقی می شود.[39]

آقای دکتر حمیتی واقف درباره فوائد ارزیابی چنین نوشته اند:

یک فایده ارزیابی، این است که اموال مهیا برای مزایده، مشخص می شود و به این ترتیب وثیقه اختصاصی از بین وثیقه عمومی تعیین می گردد و سایر اموال متعهدله در اختیار او قرار می گیرد تا بتواند آزادانه در آنها تصرف کند.

فایده دیگر، این است که متعهد و متعهدله می توانند در زمان ارزیابی یا بعد از آن، به نظر ارزیاب اعتراض کنند و قبل از قطعی شده ارزیابی (خواه انقضاء مهلت اعتراض به ارزیابی اول یا درصورت انجام ارزیابی دوم) متعهدله می تواند تقاضا کند که از اموال متعهد، مال دیگری که فروش آن اسانتر باشد بازداشت و ارزیابی شود و در این صورت از مال پیشین، رفع بازداشت می گردد.[40]

3-تعیین حافظ اموال

اموالی که باید بازداشت شود در همان جائی که هست بازداشت می شود، در صورت لزوم به جای محفوظی نقل می گردد و در حال باید مال بازداشت شده به حافظ سپرده شود. حافظ به تراضی طرفین انتخاب می گردد و در صورت عدم توافق متعهدله، انتخاب حافظ با مأمور اجراء است. کسی که مال بازداشت شده را به عنوان حافظ دریافت می کند به اعتراض او به بازداشت پس از قبول مال به عنوان حافظ در ادارات ثبت ترتیب اثر داده نخواهد شد.

تبصره ماده 44 آ.ا.م.ا.ر  می گوید: «حافظ باید به مقدار امکان دارائی داشته باشد تا بر اثر نیاز اموالی را که به او سپرده شده است مصرف نکند و باید واجد صفت امانت باشد و تعهد کند که بدون نقل مال مورد بازداشت به جای دیگر آن را حفاظت نماید.

-تبصره ماده 44 آ.ا.م.ا.ر برای وادار کردن مأمورین اجراء به دقت در انتخاب حافظ می گوید: «مأمور اجراء اگر در انتخاب حافظ واجد شرایط امانت و شرایط دیگر راجع به امین تقصیر کند با حافظ متضامناً مسئول خواهد بود».

اینک نمونه ای از رأی صادر شده از شورای عالی ثبت را از کتاب آراء شورای عالی ثبت و شرح آن نوشته دکتر محمدجعفر جعفری لنگرودی در باره حافظ نقل می کنیم:

«پس از صدور اجرائیه سند ذمه ای اموالی بازداشت شد و به ژاندارمری به عنوان حافظ سپرده شد پس از مدتها حافظ را در شهر دیگری یافتند، درحالیکه مالی نداشت، بستانکار باستناد ماده 37 نظامنامه اجراء عقیده داشت که باید خود مأمور اجراء طلب وی را از مال خود بدهد ولی مأمور اجراء عقیده داشت که برابر ماده 42 نظامنامه اجراء باید حافظ توقیف شود.

  • رأی مورخ 21-10-46 شورای عالی ثبت
  • «با معرفی شدن حافظ و لزوم رعایت ماده 42 آ.ا.م.ا.ر دعوی هرگونه مسئولیت نسبت به مأمور اجراء، محتاج رسیدگی قضائی است.»[41]

– نکات توضیحی:

الف: ظاهر دو ماده 37 و 42 نظامنامه اجراء از نظر ضمان و مسئولیت مدنی مأمور اجرا تعارض دارد که موقع اصلاح قوانین ثبت باید به آن توجه کرد.

ب: شوری در رأی بالا ماده 42 را ترجیح و مورد عمل قرار داده است باین استدلال که:

1-ً مسولین اداری باید به چنین مأمور مسؤولی حقوق و مزایای قابل ملاحظه ای  دار تا از عهده چنین خسارتی برآید و بدون این امر نمی توان او را مسؤول دانست و از طرفی حمل ضمان در ماده 37 بر مسئولیت اداری و انتظامی خلاف ظاهر حکم ضمان است.

2- تخصیص ماده 43 به موردیکه حافظ به تراضی متعهد و متعهدله انتخاب شده باشد بی دلیل است.

3- چون ظاهر دو ماده 37 و 42 تعارض دارند واصل برائت ذمه است لذا نمی توان مأمور اجراء را مسئول دانست و دست کم باید گفت بستانکار می تواند علیه مأمور اجراء در دادگاه طرح دعوی کند و پس از اثبات تقصیر او در انتخاب قسط، خسارت را از او بگیرد ولی در اجراء ثبت ماده 42 بکار می‌رود، در هر حال عدل و انصاف هم جانب ماده 42 را ترجیح می دهد.

مطلب مشابه :  تعریف اسناد الکترونیکی بر اساس نظریه معادل‌های کارکردی

4: بازداشت اموال غیرمنقول

طبق ماده 85 آ.ا.م.ا.ر ، مأمور اجراء مشخصات مال غیر منقول را در روی نمونه چاپی که به این منظور تهیه شده است می نویسد و آن را بازداشت می کند. اجراء ثبت مکلف است که فوراً بازداشت ملک را به متعهد و اداره محل اطلاع دهد و در صورت وضعیت و جریان ثبتی آن را از اداره ثبت بخواهد. اداره ثبت اگر ملک ثبت شده باشد، مراتب را در ستون ملاحظات دفتر املاک و در دفتر املاک توقیف شده (دفتر بازداشتی) یادداشت می نماید و اگر به حکایت دفتر املاک و محتویات پرونده ثبتی متعلق به غیر باشد و انتقال آن به متعهد محرز نباشد، اداره ثبت محل فوراً مراتب را به اجراء اطلاع می دهد و اجراء از آن رفع بازداشت می نماید. (ماده 87 آ.ا.م.ا.ر )

و اگر ملک مورد بازداشت در دفتر املاک ثبت شده به شرح ذیل عمل می شود:

الف: اگر ملک معرفی شده مجهول المالک باشد، یا اینکه متعهد درخواست ثبت ان را نموده ولی با سند رسمی به غیر منتقل نکرده باشد، بازداشت در دفتر بازداشتی قید و در پرونده ثبتی یادداشت می شود.

ب: اگر نسبت به ملک معرفی شده از طرف غیر متعهد درخواست ثبت شده و به متعهد هم منتقل نشده باشد یا اساساً آن ملک جزء نقاطی که به ثبت  عمومی گذارده شده است نباشد، مراتب به اجراء ثبت اطلاع داده می شود.[42]

بازداشت مال غیر منقول ثبت شده به نام مدیون که در تصرف مالکانه غیر است و اینکه متعهد به مدعی مالکیت متعهد و یا خود متعهد مدعی مالکیت آن باشد مادام که این ادعا؛ به موجب حکم نهائی به ثبوت نرسیده است ممنوع است.[43]

5: بازداشت اموال نزد شخص ثالث

1-هرگاه متعهد له اظهار نماید که وجه نقدی یا اموال منقول متعهد نزد شخص ثالثی است آن اموال و وجوه تا اندازه ای که با دین متعهد و سایر هزینه های اجرائی برابری کند، بازداشت می شود و بازداشت نامه به شخص ثالث و متعهد ابلاغ و در نسخه ثانی رسید گرفته می شود اعم از اینکه شخص ثالث شخص حقیقی یا حقوقی و اعم از اینکه دین حال باشد یا مؤجل[44]

ابلاغ بازداشت نامه به شخص ثالث او را ملزم می کند که وجه یا اموال بازداشت شده را به صاحب آن بدهد، والا معادل آن وجه یا قیمت آن اموال را اداره ثبت از او وصول خواهد کرد این نکته بازداشت نامه می بایستی قید شود.[45]

2-اگر شخص ثالث منکر وجود تمام یا قسمتی از مال یا طلب متعهد نزد خود باشد ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ بازداشت نامه به شخص او مراتب را به رئیس ثبت اطلاع دهد، در این صورت عملیاتت اجرائی نسبت به او متوقف می شود. اما اگر ظرف مدت مذکور اطلاع ندهد عملیات اجرایی ادامه می یابد و شخص ثالث مسؤول پرداخت وجه یا مال خواهد بود و اداره ثبت آن وجه را وصول و یا آن مال را از او اخذ خواهد کرد.

تبصره 1: اگر وجود طلب یا مال متعهد نزد شخص ثالث به موجب سند رسمی محرز باشد، صرف انکار او موجب توقف اجرائی نمی شود و عملیات مذکور تعقیب می گردد.

تبصره 2: متعهد له درصورت انکارشخص ثالث ومتوقف شدن عملیات اجرایی نسبت به شخص ثالث در مورد مذکور و در تبصره 1 می توانند برای اثبات ادعاء خود به دادگاه صلاحیتدار دادخواست بدهند.

3-اگر شخص ثالث مال یا وجه یا طلب حال متعهد را که نزد او بازداشت شده است تأدیه نکند برابر مقررات اموال او بازداشت خواهد شد. (مواد 85 و 86 و 87 آ.ا.م.ا.ر )

ح : مزایده اموال بازداشت شده

مال بازداشت‌شده در اجرای سند ذمه‌ای اعم از اینکه مال قابل تجزیه باشد یا خیر، پس از ارزیابی و قطعیت بهای آن از طریق مزایده به‌فروش می‌رسد. آگهی مزایده در یک نوبت در روزنامه منتشر و فاصله انتشار آگهی تا روز مزایده نباید از 15 روز کمتر باشد. آگهی مزایده و آگهی الصاقی در مورد اموال منقول و غیرمنقول بازداشت‌شده نیزبه­ترتیب­مقرر برای اموال مورد وثیقه تهیه ومنتشرمی‌گردد.(ماده 122 آ.ا.م.ا.ر )

لازم به‌ذکر است در مورد اموالی که به کمتر از 10 میلیون ریال به مزایده گذاشته می‌شود فقط آگهی الصاقی کافی است.

مزایده مجموعه اقداماتی است که پس از ارزیابی مال بدهکار ذمه ای برای فروش آن انجام می شود.

در این صورت پس از ارزیابی و قطعیت آن آگهی مزایده منتشر می شود اعم از اینکه مالی مورد بازداشت قابل تجزیه باشد یا نه[46].

نکات کاربردی در بحث مزایده اموال بازداشت شده:

1‌) در مزایده اموال، رعایت مواد 152، 157 الی 167 و 173،174،175و 182 آ.ا.م.ا.ر  الزامی است.

2‌)‌ در صورتی که مال بازداشتی در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند، مال با دریافت حق‌الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود به بستانکار واگذار می‌گردد. (ماده 126 آ.ا.م.ا.ر )

آگهی مزایده به دستورماده 122 آ.ا.م.ا.ر پس از ارزیابی مال و قطعیت آن با رعایت نکات ذیل آگهی مزایده منتشر می‌گردد:

1-آگهی مزایده غیر منقول

در آگهی مزایده اموال غیرمنقول نکات زیر تصریح می‌شود:

  • نام و نام خانوادگی مالک.
  • محل و حدود و مقدار و توصیف اجمالی ملک.
  • هرگاه واگذاری منافع در اسناد وثیقه مستند به سند رسمی و در اسناد ذمه‌ای مستند به سند رسمی یا عادی باشد خواه مدت آن منقضی شده یا نشده باشد مراتب با ذکر مال‌الاجاره و آخر مدت اجاره در آگهی مزایده منتشره در روزنامه و آگهی‌های الصاقی قید می‌گردد.
  • تعیین اینکه مورد مزایده مشاع است یا مفروز.
  • تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا نه.
  • اشاره به اینکه پرداخت بدهی‌های مربوط به آب، برق، گاز اعم از حق انشعاب و یا حق اشتراک و مصرف در صورتی که مورد مزایده دارای آنها باشد و نیز بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری و غیره تا تاریخ مزایده اعم از اینکه رقم قطعی آن معلوم شده یا نشده باشد به عهده برنده مزایده است.
  • روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده.
  • قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود.

2-اگهی مزایده اموال منقول

در آگهی مزایده اموال منقول نکات زیر تصریح می‌شود:

  • نوع اموال مورد مزایده و توصیف اجمالی آن.
  • روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده.
  • قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود.

3-تفاوت حراج و مزایده برابر آیین نامه اجرا

  1. مزایده مجموعه اقداماتی است که پس از ارزیابی مال بدهکار ذمه ای برای فروش آن انجام می شود، اما حراج مجموعه اقداماتی است که در مورد فروش مال بدهکار در اسناد وثیقه یا انجام گردد.[47]

آقای دکتر جعفر لنگرودی در ترمینولوژی حقوق، ذیل واژه «مزایده» (اصلاح ش 5102) نوشته اند «… چون قیمت معینی که از طرف بایع مأخذ و مبدأ شروع مزایده و رقابت است رکن مزایده است، گاهی ممکن است به علت پیدا نشدن طالب، همان قیمت مبدأ ثمن محسوب گردد چنانکه در مورد ماده 34 ق.ث  چنین است، در حراج، مبدأ مذکور وجود ندارد…».

آقای دکتر حمیتی واقف بر این نظر آقای دکتر جعفری لنگرودی اشکال وارد ساخته اند بدین شرح: «اشکال این نظر این است که برای حراج، قیمت پایه حراج قائل نیست. درحالی که هر یک از دو ماده 140 و 141 آ.ا.م.ا.ر (قبلی)، یکی از نکاتی را که در آگهی الصاقی برای حراج مال، چه مال منقول و چه مال غیرمنقول، باید به آن تصریح شود، «قیمتی که حراج از ان شروع می شود» دانسته است و ماده 111 همان آئین نامه(قبلی)، رعایت مقررات دوماده140 و 141 را درمورد آگهی مزایده، لازم دانسته است. بنابراین، نظر آقای دکتر جعفری لنگرودی اشکال وارد ساخته‌اند بدین شرح: «اشکال این نظر این است که برای حراج، قیمت پایه حراج قایل نیست. درحالی که هر یک از دو ماده 140 و 141 آ.ا.م.ا.ر (قبلی)، یکی از نکاتی را که در آگهی الصاقی برای حراج مال، چه مال منقول و چه مال غیرمنقول، باید به آن تصریح شود، «قیمتی که حراج از آن شروع می شود» دانسته است و ماده 111 همان آیین نامه، رعایت مقررات دو ماده 140 و 141 را در مورد آگهی مزایده، لازم دانسته است. بنابراین، نظر آقای دکتر جعفری لنگرودی، مصداق بارز اجتهاد در برابر نص است[48].

  1. درعملیات اجرائی مربوط به اسناد ذمه‌ای ووثیقه ای، پس از ارزیابی اموال، نوبت به حراج اموال می رسد، حراج، حکم انصاف و عدالت است و به معنی این است که بدهکار، اموالی را که وثیقه اجرای تعهدات اوست، به عنوان مکافات عدم تعهدات خود باید از دست بدهد.

عملیات حراج علنی است پس از آغاز تا پایان چنین باید باشد. پس از انتشار آگهی حراج مردم می توانند مال مورد حراج را ببینید و اوصاف آن را یادداشت کنند و آن اوصاف را با مندرجات آگهی حراج مطابقت دهند، تا در هنگام تحویل (چه منقول و چه غیرمنقول) مال دیگری به جای آن چه دیده داند به آنان داده نشود.

ضرورت مشاهده مال، به خصوص در مورد مال غیرمنقول محسوس تر است.زیرا برخلاف اجراء آمده است، ختم واقعی عملیات اجرایی، در مورد مال غیر منقول، تنظیم سند انتقال اجرایی نیست.

جلسه حراج، خواه به سویله مرکز حراج تشکیل شود، خواه به وسیله اجرای ثبت، یک جلسه 3 نفری است که یکی از اعضای آن، نماینده دادستان (در مقررات فعلی، نماینده رئیس دادگستری) است. رئیس مرکز حراج، یا معاون اوست. عضو سوم، متصدی حراج است. اگر مرکز حراج تشکیل نشده باشد، رییس جلسه، رئیس اجرای ثبت است. انجام حراج، بدون حضور نماینده رئیس دادگستری باطل است.[49]

حراج در یک جلسه برگزار می شود و از ساعت 9 صبح روز تعیین شده آغاز و تا ساعت 12 صبح همان روز ادامه خواهد یافت و اگر مالی، به قیمت پایه حراج هم مشتری داشته باشد به او فروخته یم شود و دلیلی برای خودداری از این کار وجود ندارد. زیرا در آگهی حراج نوشته نمی شود که «مرکز حراج یا اجرای ثبت در قبول یا رد پیشنهاد آزاد است». هرگاه در این جلسه خریدار پیدا نشود، به تقاضای بدهکار یا بستانکار در جلسه دوم، مال به حراج گذاشته می شود و هرگاه در این جلسه هم خریداری پیدا نشود، مال پس از گرفتن حق اجرا و هزینه بازداشت و هزینه ارزیابی (در اجرای اسناد زمه ای) و حق حراج، به بستانکار واگذار می شود. یعنی مال منقول به متعهدله تحویل داده یم شود و مال غیر منقول، پس از تنظیم و ثبت سند انتقال اجرائی به او تحویل داده می شود. واضح است که هزینه های تنظیم سند به عهده متعهدله یا خریدار است.

دلیل برگزاری جلسه حراج، باید کتبی باشد و صورت مجلس حراج، با انقضاء آخرین ساعت حراج یعنی ساعت 12 صبح روز تعیین شده، باید تنظیم شود و به امضای اعضای جلسه و خریدار و مدیون و بستانکار یا نمایندگان آنها برسد. این نیز از علنی بودن عملیات حراج ناشی می شود. حتی اگر حراج منتهی به فروش مال نشود، باز هم باید صورت مجلس حراج تنظیم شود و به امضای اعضای جلسه و مدیون و بستانکار یا نمایندگان آنها ها برسد.

  1. جلسه حراج، با این که به وسیله مأمورین رسمی برگزاری می شود، ولی باید دانست که چون تقاضای صدور اجراییه، از طرف بستانکار (متعهدله) تسلیم شده است و عملیات اجرایی برای نیل او به حق خود است، هر زمان که بستانکار بخواهد، می تواند کتباً تقاضا کند که عملیات حراج مختومه شود. در این صورت، حراج منتفی خواهد شد و مدیون می تواند تا انقضای 8 ماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرائی را بپردازد تا وثیقه فک شود.[50]

طبق ماده 128 آ.ا.م.ا.ر – افراد زیر نمی توانند در حراج شرکت کنند:

  1. رئیس و کارمندان مرکز حراج و اجراء و مباشرین فروش و کارمندان ثبت محل و نمایندگان دادستان، حق شرکت در حراج به عنوان مشتری به طور مستقیم یا غیر را ندارند.

طبق ماده 123 آ.ا.م.ا.ر – هرگاه در مورد وثیقه، سند چند ملک باشد که در حوزه های مختلف ثبتی واقع شده باشند، آگهی در همه نقاط مربوط به ملک الصاق و در آگهی تصریح می شود که جلسه حراج در ثبت محل تنظیم سند که شهر… است تشکیل خواهد شد.[51]

بند سوم : مستثنیات دین

طبق یک اصل کلی در حقوق برخی از اموال اشخاص قابل توقیف و بازداشت نمی باشدکه از انها تحت عنوان مستثنیات دین بحث می شود.

الف: اموال مشمول حکم مستثیات دین

اموال و اشیایی که ذیلاً نوشته می شود جزء مستثنیات دین می باشد و برابر نص ماده 61 آ.ا.م.ا.ر  قابل بازداشت نیست:

1 ـ مسکن متناسب با نیاز متعهد و اشخاص واجب النفقه او.

2 ـ لباس، اشیاء، اسباب و اثاثی که برای رفع حوائج متعهد و اشخاص واجب‌النفقه او لازم است.

3-آذوقه موجود به قدر احتیاج سه ماهه متعهد و عائله او.

4ـ وسائل و ابزار کار کسبه، پیشه وران و کشاورزان متناسب با امرار معاش خود و اشخاص واجب النفقه آنان.

5 ـ وسیله نقلیه متناسب با نیاز متعهد و اشخاص واجب‌النفقه او.

6 ـ سایر اموال و اشیائی که به موجب قوانین خاص، غیرقابل توقیف می‌باشد.

تبصره1ـ درصورت فوت متعهد، دیون ازکلیه اموال بجامانده ازاوبدون استثناء چیزی، استیفاء می‌شود.

تبصره2ـ در صورت بروز اختلاف نسبت به متناسب بودن اموال و اشیاء موصوف با نیاز اشخاص فوق‌الذکر، رئیس ثبت محل با توجه به وضعیت خاص متعهد و عرف محل، مطابق ماده 169 آ.ا.م.ا.ر  اتخاذ تصمیم خواهدکرد[52].

-در خصوص مستثنیات دین مقرراتی وجود دارد که در این موارد می توان به ماده 65 ق.ا.ا.م،‌ مصوب 1356[53]، ماده 61 آ.ا.م.ا.ر  مصوب 1387 و ماده 524 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 وجود دارد با اینحال رعایت مستثنیات دین می بایستی در محدوده خاص آن قانون اجراء گردد. آقای علیرضا میرزائی در کتاب حقوق ثبت کاربردی ص 237 ضمن اشاره به مطلب فوق توضیح می دهند که: متأسفانه قضات محترم دادگستری تهران به چنین امر بدیهی و ساده حقوقی توجه نکرده اند و در تاریخ 24/11/75 و به اکثریت چنین نظر داده اند[54] که:

(مستثنیات دین منحصر به مواردی است که دئر ماده 65 ق.ا.ا.م احصاء شده است)

چنین نظریه ای از هیچ جایگاه و اساس حقوقی برخوردار نیست و خوشبختانه هیچگاه مد نظر مفسرین حقوقی و مجریان امر (حقوقدانان از یک سو و کارشناسان ادارات ثبت اسناد و املاک از سوی دیگر) واقع نگردیده است.

ب: اعتراض به بازداشت مستثنیات دین[55]

هرگاه در بازداشت اموال، مأموران اجراء به مستثنیات دین توجه نکنند، یعنی به مصون بودن بعضی از اموال مدیون از بازداشت بی اعتنا باشند، یکی از اطواری اجرایی حادث می شود. در دو ماده 61 و 133 آ.ا.م.ا.ر از این اموال نام برده شده است. صدر ماده61 می گوید:

«اموال و اشیاء زیر از مستثنیات دین است و بازداشت نمی شود…». پس در بند اموالی را ذکر کرده است. بنابراین ماده دو اشکال به نظر می رسد: یکی اینکه با آوردن جمله «…از مستثنیات دین است…». نشان می دهد که همه مستثنیات دین را در این ماده نیاورده است. چنانکه در بند 5 نوشته است:

«سایر اموال  و اشیائی که به موجب قوانین خاص غیرقابل توقیف می باشد.»

اشکال دیگر، این است که در کنار کلمه «اموال» کلمه «اشیاء» را نیز آورده است و توجه نداشته است که «مال» بازداشت می شود نه «شی».

شیء اصطلاح حقوقی نیست و در حقوق جائی ندارد و در عرف، به آن چه خرده ریز است شیء گفته می شود.

-یکی از موارد اعتراض به بازداشت مستثنیات دین، این است که اموال همه مدیون، به جای اموال او بازداشت می شود. در حقوق ایران، چون اموال زن و شوهر از یکدیگر جداست، اگر اجرائیه خطاب به شوهر صادر شده باشد (چنانکه غالباً چنین است)، نمی توان در مقام اجرای مفاد اجرائییه، اموال زن را بازداشت کرد و از این حیث، این اموال مثتسنیات دین است.

اعتراض به بازداشت مستثنیات دین، باید به مدیرکل اجرای مفاد اسناد رسمی (در تهران) یا به رییس اجرای ثبت یا به رییس اداره ثبت (در شهرستان ها) تسلیم شود تا او تصمیم مقتضی اتخاذ کند. تصمیم او ابلاغ می شود. اگر این تصمیم رافع مشکل نبود، می توان ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ، به هیأت نظارت شکایت کرد.[56]

زیرا نه اعتراض به بازداشت مستثنیات دین و نه اعتراض به تصمیمی که در رسیدگی به اعتراض صادر شده است، هیچ یک، نیاز به رسیدگی قضائی ندارد. مثلاً هرگاه وسیله نقلیه مورد نیاز و متناسب با شأن مدیون را مأموران احراء بازداشت کرده باشند، چون به موجب بند ب ماده 524 ق.آ.د.م مصوب 1379، ناظر به بند 5 ماده 69 آ.ا.م.ا.ر، چنی وسیله نقلیه ای از مستثنیات دین محسوب می شود، اعتراض باید به مدیرکل احراء یا رئیس اجرای ثبت یا رییس اداره ثبت تسلیم شود و هم اوست که باید با توحه به وضعیت مدیون، تشخیص دهد که آن وسیله نقلیه با شأن مدیون متناسب و مورد نیاز اوست یا نه، که در صورت اول جزء مستثنیات دین است و در صورت دوم، از شمار مستثنیات دین خارج است.[57]

بندچهارم : آثار بازداشت اموال متعهد

با توجه به آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی می‌توان آثار بازداشت اموال را به شرح ذیل برشمرد:

 

الف: تقدم در وصول مطالبات

تقدم در وصول مطالبات برای بستانکاری که بازداشت به نفع او در تاریخ مقدم صورت گرفته است؛ طبق ماده 56 آ.ا.م.ا.ر  و تبصره آن هرگاه چند بستانکار علیه یک نفر اجرائیه صادر کند (اعم از اینکه اجرائیه از ثبت باشد یا از دادگاه یا سایر مراجع قانونی) آن که به نفع او بازداشت در تاریخ مقدم صورت گرفته، نسبت به وصول طلب از مورد‌بازداشت بر سایر بازداشت‌کنندگان حق تقدم دارد. اما چنانچه بازداشت به نفع هیچ‌یک از بستانکاران صورت نگرفته باشد و بستانکاران در یک روز درخواست بازداشت نمایند، پس از بازداشت، مال مورد‌بازداشت بر سایر بازداشت‌کنندگان بین بستانکاران، به نسبت طلب آنان، تقسیم می‌شود و هر نوع قرارداد خصوصی، خلاف ترتیب مذکور در مواد 56 و تبصره آن، نسبت به ثالث، اعتبار ندارد. (ماده 57 آ.ا.م.ا.ر )

ب: ممنوعیت نقل و انتقال

ممنوعیت نقل و انتقال نسبت به اموال بازداشت‌شده؛ پس از ابلاغ بازداشت‌نامه به صاحب مال، نقل و انتقال صاحب مال نسبت به مال بازداشت‌شده ممنوع است و به انتقال انجام‌شده نسبت به مال مذکور مادام که بازداشت باقی است، ترتیب اثر داده نمی‌شود؛ هرچند که انتقال با سند رسمی صورت گرفته باشد مگر اینکه کسی که مال برای حفظ حق او بازداشت‌شده است اجازه دهد که در‌این‌صورت، اشخاص ذی‌نفع باید تکلیف ادامه بازداشت مال یا رفع آن را معین نمایند[58].(ماده 89 آ.ا.م.ا.ر )

نکته: علی‌رغم ممنوعیت نقل و انتقال اموال بازداشت‌شده، در دو مورد، متعهد می‌تواند در ظرف مدت بازداشت، مال منقول یا غیرمنقول بازداشت‌شده را با اطلاع مأمور اجرا بفروشد یا وثیقه دهد؛

  • در مواردی که قبلاً و لااقل در حین وقوع معامله مبلغی که مال برای استیفای آن بازداشت‌شده است، نقداً تأدیه نماید. در این صورت، پس از استیفای حق متعهدٌله و هزینه اجرا، بلافاصله رفع بازداشت خواهد شد.
  • در صورت رضایت کتبی متعهدٌ‌له در فروش یا وثیقه دادن مال توسط خود متعهد. (ماده 93آ.ا.م.ا.ر )

ج: عدم قبول ادعای ثالث نسبت به اموال بازداشت شده

عدم پذیرش ادعای شخص ثالث نسب به مال بازداشت‌شده؛ پس از بازداشت مال، ادعای شخص ثالث نسبت به مال بازداشت‌شده قابل ترتیب اثر نمی‌باشد مگر در موارد زیر که از مزایده خودداری می‌گردد:

  • ‌ در موردی که متعهدٌ‌له اعتراض شخص ثالث را قبول کند.
  • در موردی که شخص ثالث سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت ارائه کند مبنی بر اینکه مال مورد بازداشت به او منتقل شده یا در رهن و وثیقه طلب اوست.
  • در صورتی که مال، قبل از تاریخ بازداشت به موجب قرار تأمین یا دستور اجرای دادگاه یا اجرای ثبت، بابت طلب معترض، توقیف شده باشد.
  • هرگاه شخص ثالث حکمی اعم از قطعی یا غیر‌قطعی بر حقانیت خود ارائه نماید.
  • در صورتی که قبل از بازداشت، از معترض قبول تقاضای ثبت به‌عنوان ملکیت یا وقفیت شده باشد.
  • در صورتی که بر اثر شکایت معترض، موضوع قابل طرح در هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت تشخیص شده باشد.

در خصوص بندهای1 و 2 فوراً و در مورد بند 4 پس از ارائه حکم قطعی از طرف معترض ثالث، از مال رفع بازداشت می‌شود اما در سایر موارد، ادامه عملیات اجرایی موکول به اتخاذ تصمیم نهایی علیه معترض در مراجع مربوطه خواهد بود. (ماده 96 آ.ا.م.ا.ر )

در صورتی که هر یک از موارد فوق پس از انجام مزایده و قبل از صدور سند انتقال یا تحویل مال منقول تحقق یابد، اداره ثبت، صورت‌مجلس مزایده را ابطال و به شرح فوق عمل می‌نماید. (تبصره یک ماده 96 آ.ا.م.ا.ر )[59]

گفتار سوم :  تفاوت اسناد ذمه‌ای با اسناد وثیقه

اگرچه تفاوت های اسناد وثیقه ای و اسناد ذمه ای با توجه به تعاریف اراده شده و تفاوت در مراحل اجرای انها کاملا روشن گردید ولی لازم است در پایان این فصل برخی از تفاوت های مفهومی این دو نوع سند را به طور کلی مطرح نماییم تا هیچ مبحث ناگفته ای در این فصل باقی نماند.

تفاوت اسناد ذمه‌ای با اسناد وثیقه‌ای را می‌توان به شرح ذیل برشمرد:

بند اول : سپردن وثیقه

در اسناد وثیقه‌ای، متعهد از ابتدا مالی را به عنوان وثیقه دین یا تعهد نزد متعهدٌ‌له قرار می‌دهد تا در صورت عدم ایفای دین یا تعهد، متعهدٌ‌له بتواند از محل مال مذکور طلب خود را وصول نماید. اما در اسناد ذمه‌ای، متعهد مالی را به‌عنوان وثیقه نزد متعهدٌ‌له نمی‌گذارد و متعهدٌله در صورت عدم معرفی مال از طرف متعهد جهت وصول مطالبات خود، اموال متعهد را شناسایی و توقیف می‌نماید.

 

بند دوم : بازداشت متعهد

در اسناد ذمه‌ای، در صورت امتناع متعهد از پرداخت دین و عدم شناسایی اموال وی، متعهدٌ‌له می‌تواند با توجه به قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی مصوب 1352 درخواست بازداشت متعهد را نماید. اما در اسناد وثیقه، متعهدٌ‌له می‌تواند از محل وثیقه استیفای طلب نموده و در صورتی که مورد وثیقه تکافوی طلب او را ننماید، به سایر اموال مدیون مراجعه کند و حق بازداشت متعهد را ندارد.

بند سوم : ‌ مستثنیات دین

در اسناد ذمه‌ای، بستانکار نمی‌تواند اموال مشمول مستثنیات دین متعهد را جهت وصول مطالبات خود بازداشت نماید. اما در سند وثیقه‌ای، حق مرتهن نسبت به مال مورد‌وثیقه، عینی است و مشمول مستثنیات دین نمی‌گردد

بند چهارم : مراحل اجرا

سند وثیقه ای و سند ذمه ای به شرح مفصلی که در بالا از ذهن تان گذشت در مراحل اجرا با یکدیگر متفاوت اند که جهت امتناع از تکرار مطالب مجددا به آنها نمی پردازیم.

1 -آقای شهری – غلامرضا – کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک بند 166.

2 -جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، ص735.

3 -کاتوزیان، ناصر، قانون مدنی در نظم حقوقی، انتشارات میزان، چاپ هفتم، 1387، ص479 و 478.

1 -حسن زاده و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص14.

2-امامی، سیدحسن، حقوق مدنی، ج1، ص559.

1-همان، ص571 الی 574.

2-حسن زاده و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص40.

1 -خداداد، جنت، مقاله اجرای مفاد اسناد رسمی، مجله کانون، شهریور 1390.

1 -جعفری لنگرودی، محمد جعفر، ترمینولوژی حقوق، ص640.

2-حسن زاده و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص11.

1 -زاهدی، عاطفه، آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، ص97.

1 -حکم: درلغت به معنای « فرمان»، «دستور» آمده و در اصطلاح حقوقی حکم دادگاه رای است که به موجب آن اختلاف در ان دادگاه فسخ می شود.

1-جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، ص640.

2 -اعراض: چشم پوشیدن مالک است از مال خود، اعراض از ایقاعات است و مالک از سلطه خود نسبت به مال خویش چشم می پوشد و به موجب این عمل ان مال جز مباحات می شود و قابل تملک از طریق حیازت است.

3-حسینی نیک، مجموعه قوانین کاربردی مجد، ص 122.

1 -حمیدی واقف، احمدعلی، حقوق ثبت، ص172.

2-حسن زاده و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص113 و 112.

1 -حمیدی واقف، احمدعلی، حقوق ثبت، ص181.

2 -آذرپور، حجتی اشرفی، حمید و غلامرضا، مجموعه بخشنامه های ثبتی، ص194.

1 -مهاجری، علی، شرح جامع قانون اجرای احکام مدنی، ج1، ص 219.

2 -خسارت تاخیر و تادیه: طبق نظریه شورای نگهبان مطالبه (خسارت ناشی از تاخیر) مشروعیت نداشته و باطل اعلام شده است به جز بانکها( روزنامه رسمی کشور، شماره 11316)

3 -حق الاجرا: نیم عشر اجرایی در اجرای اسناد رسمی را گویند، حقی است به صورت پول که دولت از بابت اجرائیه اسناد رسمی می گیرد که پنج درصد مبلغ مورد اجرا است.

1 -جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، ص365.

2 -زاهدی، عاطفه، آئین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا، ص10.

1- صالحی و شهری، حمید و  غلامرضا و مؤلفان دیگر دراین باره اتفاق نظر دارند.

2 -شهری، غلامرضا، حقوق ثبت اسناد و املاک، ص205.

3-منبع قبل، ص206.

1-حسن زاه و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص40.

2- مطابق ماده 92 ق.ث و ماده 27 آ.ا.م.ا.ر

1 -کلی در معین: مالی که کل و مجموعه آن مشخص باشد ولی مصادیق آن مشخص نباشد مثل یک تن گندم از ده تن گندم موجود در انبار.

2 -کلی فی الذمه: مالی است که صفات آن در ذهن معین و در عالم خارج صادق بر افراد عدیده باشد.

3 – حسن زاده و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص44.

4- شهری، غلامرضا، حقوق ثبت اسناد و املاک، ص208.

1 -حسن زاده و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص49.

1 -جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، ص739.

2 -کاتوزیان، ناصر، قانون مدنی در نظم کنونی، ص 246.

1-شهری، غلامرضا، حقوق ثبت اسناد و املاک، ص 209.

2- میرزائی، علیرضا،حقوق ثبت کاربردی،ص203.

1-صالحی، حمید، حقوق ثبت اسناد و املاک ایران، ص179.

2- حمیدی واقف، احمدعلی، حقوق ثبت، ص155 و 154.

1 -جعفری لنگرودی، محمدجعفر، آرای شورای عالی ثبت و شرح آن، چاپ چهارم، 1378، ص39.

1 – ماده 95 آ.ا.م.ا.ر

2- میرزائی، علیرضا، حقوق ثبت کاربردی، ص218.

3- ماده 81 آ.ا.م.ا.ر .

4- ماده 83 آ.ا.م.ا.ر

1 -حسن زاده و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص102.

1 – میرزائی، علیرضا،حقوق ثبت کاربردی، ص233.

1 -جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، ص640.

2 – بند 3 ماده 174 آ.ا.م.ا.ر .

1 – آقای دکتر حمیتی واقف – احمدعلی – کتاب حقوق ثبت ص 157.

2-زاهدی، عاطفه، ائین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا، ص96.

1 -شهری، غلامرضا، حقوق ثبت اسناد و املاک، ص212.

2 -مهاجری، علی، شرح جامع قانون اجرای احکام مدنی، ج1، ص253.

3 – مجموعه دیدگاههای قضائی (قضات دادگستری استان تهران) ص 139-140.

4 -دکتر حمیتی واقف – احمد علی کتاب حقوق ثبت ص 175-172.

1 – ماده 169 آئین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی.

2 – (تبصره 2 (اصلاحی 23/9/70) ماده 69 آ.ا.م.ا.ر با توجه به ماده 260 (الحاقی 28/3/69) همان آئین نامه)

1-شهری، غلامرضا، حقوق ثبت، ص213.

1 -خداداد، جنت، مقاله اجرای مفاد اسناد رسمی، مجله کانون، شهریور 1390.

برای دانلود متن کامل فایل این  پایان نامه می توانید  اینجا کلیک کنید