رشته حقوق

مقایسه مندرجات سند رسمی و عادی راجع به واگذاری حق انتفاع

دانلود پایان نامه

مقایسه اعتبار حقوقی محتویات و مندرجات سند رسمی و عادی راجع به واگذاری حق انتفاع

حقوقدانها نسبت به محتویات و مندرجات سند رسمی تفاوت قایل شده اند، بدین معنی که عبارات و امضاهای موجود در سند را محتویات و مفاد عبارات سند را مندرجات سند نام نهاده اند و به طور کلی مندرجات سند از امور معنوی و محتویات آن از امور مادی می باشد. و مندرجات سند رسمی را نیز به دو دسته، اعلام های مامور سند رسمی و اعلام های افراد تقسیم نموده اند.[1] و همچنین اعتبارهای آنها نیز در سند رسمی و عادی متفاوت می‌باشد.

برای تشحیذ ذهن ، اینک به ذکر چند مورد از تفاوتهای آثار  سند رسمی و عادی میپردازیم

۱- سند رسمی ، قدرت اجرائی دارد در حالیکه اصل در اسناد عادی ، عدم قدرت اجرائی است .

2- تاریخ سند رسمی ، هم از لحاظ اصحاب دعوی و هم از نظر اشخاص ثالث ، معتبر است در حالیکه تاریخ سند عادی ، برای اشخاص ثالث مؤثر نیست .

3- در مورد سند رسمی ، فقط ادعای جعل قابل طرح است ، در حالیکه سند عادی هم در معرض ادعای جعل بوده و هم قابل تکذیب ( تردید و انکار ) است .

4- سند رسمی ، تابع تشریفاتی است که از قبل  قانون معین کرده ، در حالیکه اصل در سند عادی عدم تشریفات است .

5- در سند رسمی ، مأمور رسمی دولت در تنظیم آن دخالت دارد ، در حالیکه سند عادی را افراد به هر نحو بخواهند تنظیم می نمایند .

6 – سند رسمی ، در صورت مفقود شدن ، تهیه رونوشت از آن به سادگی ممکن است ولی با گم شدن  سند عادی  نمی شود از رونوشت آن استفاده کامل کرد .

شرایط  سند رسمی :

برای اینکه سندی رسمی شناخته شود سه شرط لازم است که با هم جمع شوند . [2]

1- دخالت مأمور رسمی :

تنظیم کننده سند باید مأمور رسمی باشد . مأمور رسمی اعم است از اینکه مستخدم دولت باشد مثل کارمندان ثبت اسناد و اداره آمار و ثبت احوال که اسناد ثبت و اسناد سجلی را تنظیم می کنند و یا مستخدم رسمی دولت نباشد ولی برای تنظیم اسناد رسمی بر طبق قانون مأموریت یافته باشند مثل سر دفتر اسناد رسمی که اسناد مربوط به معاملات و و تعهدات را تنظیم و ثبت می نمایند و سر دفتران ازدواج و طلاق که در این رابطه سند ازدواج و طلاق تنظیم و ثبت می کنند . بنابراین هر گاه کسی بدون داشتن ابلاغ رسمی در تعیین سمت مبادرت به تنظیم سند کند یا کسی که از کار بر کنار شده بعد از بر کناری سند تنظیم نماید ، یا کسی که اصلا ارتباطی با دولت ندارد در نوشتن سند دخالت کند آن سند نمی تواند عنوان رسمی پیدا کند . در مورد دخالت مأمور رسمی منظور این نیست که تمام سند را مأمور بنویسد بلکه حضور و نظارت او و اقدامی که او باید در ارتباط با سند انجام بدهد لازم است .

در دفتر اسناد رسمی منشی سند را می نویسد ولی این نوشتن تحت مراقبت و اطلاع و حضور سر دفتر است چنانکه سر دفتر هویت متعاملین را شخصا و یا وسیله معرف احراز می کند . مأمور رسمی برای تنظیم سند باید در حال اشتغال باشد اگر مأموری که از خدمت منفصل شده یا در حال مرخصی و معذوریت است سند تنظیم کند آن سند رسمی نیست هر چند کسی از این که در حال مرخصی است یا منفصل شده اطلاع نداشته باشد . ملاک ، ابلاغ حکم به او در دفتر اسناد رسمی منشی سند را می نویسد ولی این نوشتن تحت مراقبت و اطلاع و حضور سر دفتر است چنانکه سر دفتر هویت متعاملین را شخصا و یا وسیله معرف احراز می کند . مأمور رسمی برای تنظیم سند باید در حال اشتغال باشد اگر مأموری که از خدمت منفصل شده یا در حال مرخصی و معذوریت است سند تنظیم کند آن سند رسمی نیست هر چند کسی از این که در حال مرخصی است یا منفصل شده اطلاع نداشته باشد . ملاک ، ابلاغ حکم به او است مثلا سر دفتری ممکن است به حکم محکمه انتظامی سر دفتران برای مدت شش ماه ، معلق گردد تمام اسنادی که در فاصله صدور حکم تعلیق قطعی و ابلاغ حکم به او تنظیم و ثبت می نماید سند رسمی است ، ولی هر گاه بعد از ابلاغ و طی شش ماه تعلیق ، سندی ثبت کند ، چون فاقد سمت می باشد آن سند رسمی نیست. آغاز صلاحیت مأمور هم تابع ابلاغ سمت به او است . سر دفتری که در تدارک مقدمات سر دفتری است ، در حال گرفتن ابلاغ است تا لحظه ای که حکم سر دفتری به او ابلاغ نشده ، دخالت او در تنظیم سند فاقد جنبه رسمی است .

قبل از قانون دفاتر اسناد رسمی ، محاضر شرع ، مرکزی بود برای مردم که اسناد خود را با حضور حاکم شرع تنظیم و او هم سند را مهر می نمود در وضع اسنادی در مراجع قضائی بحث بود و سر انجام شعبه 3 دیوان کشور در حکم شماره 12- 3 مورخ 9/10/21 اعلام داشته اسنادی که قبل از وضع قانون دفاتر رسمی در محضر علمای مراجع دادگستری تنظیم می شده، حکم اعتبار اسناد رسمی را دارد .

ابلاغ حکم سر دفتری اقدامات او را رسمیت می بخشد ، هر چند که شرایط واقعی سر دفتری را نداشته و مثلا در آزمایشات مردود شده یا سن او کافی نباشد و اشتباها برای او ابلاغ صادر شده باشد . در مواردی اصحاب دعوی در دادگاه به توافق می رسند و بجای دنبال کردن دعوی سازش نامه ای تنظیم می کنند و این سازش نامه که با حضور و دخالت قاضی دادگاه شکل می یابد سند رسمی است .

در این موارد آرائی از دیوان کشور وجود دارد که نمونه ای را در ذیل می آوریم که البته اختصاص به نوع خاصی از دادگاه ندارد در حکم شماره 737 مورخ 5/4/16 شعبه 3 دیوان کشور چنین آمده « اگر صلحنامه ای در محضر امین دادگاه بخش و مأمور تحقیق دادگاه استان تنظیم شود و ممضی به امضاء مدعی و مورد تصدیق امین دادگاه بخش مزبور در حدود صلاحیت او باشد موافق ماده 1287 قانون مدنی چنین سندی از اسناد رسمی بوده و درباره طرفین و امضاء  کنند گان  آن نافذ و معتبر شناخته می شود و دعوی اکراه نسبت به آن مورد نخواهد داشت » .

مطلب مشابه :  بررسی و تطبیق تئوری تئوکراسی

2- صلاحیت مأمور رسمی :

مأمور رسمی که در تنظیم سند دخالت می کند ، باید صلاحیت ذاتی یا قانونی داشته باشد . قوانین وظایف و اختیارات متصدیان امور عمومی را مشخص کرده اند . هر مأمور رسمی باید طبق صلاحیت قانونی  و ذاتی خود عمل کند . اداره آمار اسناد مربوط به ولادت و فوت را تنظیم می کند ، اداره ثبت صلاحیت ثبت اسناد و املاک و صلاحیت ثبت شرکت ها و علائم صنعتی و تجاری را دارد و اسناد مربوط به املاک ثبت شده را در دفتر املاک ثبت می کنند . به علاوه هر کدام یک حوزه کار معین دارند مأموری که صلاحیت تنظیم سند را دارد باید در حوزه مشخص و معین که مأموریت دارد عمل نماید مثلا سر دفتر اسناد رسمی تهران که صلاحیت تنظیم و ثبت اسناد رسمی را دارد نمی تواند از حوزه تهران خارج شود و در اصفهان به تنظیم اسناد بپردازد .

صلاحیت محلی سر دفتران برطبق قانون ثبت به آئین نامه واگذر شده بود و در اوایل تأسیس ثبت اسناد هر سر دفتر فقط می توانست معاملات مربوط به ناحیه خود را ثبت نماید اما چون در عمل مشکلاتی را فراهم می ساخت صلاحیت محلی به این معنی را ملغی ساختند و دفاتر اسناد رسمی می توانند ، معاملات همه نقاط کشور را ثبت کنند ، یعنی اگر متعاملین به دفتر خانه اسناد رسمی تهران مراجعه کردند ، می توانند هر نوع نقل و  انتقال را با سند رسمی انجام بدهند ولو اینکه ملک مربوط به نقاط دیگر کشور باشد . اما دفتر خانه محلی است که سر دفتر برای انجام کار و وظایف دفتری خود معین می کند و به اداره ثبت اسناد محل و مرکز اطلاع می دهد . سر دفتر ابلاغ سر دفتری را برای همان محل دریافت می دارد . سر دفتری که برای اصفهان تعیین شده نمی تواند دفاترش را تهران بیاورد حتی در داخل شهر هم بدون اطلاع و اجازه اداره ثبت نمی تواند محلش را تغییر و به نقطه دیگر شهر انتقال دهد .

بنابر این در مسئله صلاحیت باید به دو نوع صلاحیت توجه شود ،صلاحیت ذاتی و صلاحیت نسبی[3] صلاحیت این که اساسا مأموری بر طبق قانون یک دسته از اسناد را تنظیم می کند و   دیگر مأمورین چنین صلاحیتی را ندارند و به صلاحیت ذاتی تعبیر می شود ، دوم صلاحیت  نسبی و محلی یعنی اقدام مأمور فقط در حوزه ای که به او اجازه داده شده است می باشد . مأمور انتظامی که در ساری خدمت می کند و در رابطه با دادسرا از متهم تحقیق می کند ، نمی تواند در هنگام مرخصی این وظیفه را در شیراز انجام دهد چرا که شیراز محل خدمتش یعنی محل مأموریت رسمی او نیست .

گاهی مأمور رسمی به حکم قانون در موارد مشخصی از تنظیم سند منع شده ، یعنی صلاحیت او محدود گردیده است اگر خلاف این محدودیت عمل کند سند فاقد جنبه رسمی است . مثلا مطابق ماده 31 قانون دفاتر اسناد رسمی و قانون سر دفتران و دفتر یاران سال 1354 تصریح شده ، سر دفتران و دفتر یاران نباید اسنادی را که مربوط به خود و یا  کسانی که تحت ولایت یا وصایت  یا  قیمومت  آنها  هستند یا با آنها قرابت نسبی یا سببی تا درجه دوم از طبقه سوم دارند یا در خدمت آنها هستند ثبت کنند ، در صورتی که درمحل، دفتر خانه دیگری نباشد سند با حضور دادستان شهرستان محلی که دفتر خانه در حوزه آن واقع است یا رئیس دادگاه بخش ( امروز دادگاه عمومی ) یا نماینده آنها با توضیح مراتب در ذیل آن در همان دفتر خانه  تنظیم و ثبت خواهد شد .

قانونگذار استحکامی که به سند رسمی داده به لحاظ دخالت مأمور بی طرف و غیر ذینفع در تنظیم سند می باشد . حال اگر مواردی پیش آید که سند مربوط به خودش یا اقوامش باشد و آن سند را ثبت کند ، سند عادی می شود . در عین حال قانونگذار توجه کرده که سر دفتر و نزدیکانش در محلی که فقط یک دفتر خانه موجود است از حق تنظیم سند رسمی محروم نگردند ، چاره اندیشی کرده و حضور دادستان یا رئیس دادگاه یا نماینده قانونی آنها را در این موارد برای رسمیت دادن به سند تصریح نموده . عملا اگر چنین مواردی پیدا شود که دفتر خانه منحصر به فرد باشد و اسنادی مربوط به سر دفتر یا نزدیکانش نیاز به ثبت رسمی داشته باشند سر دفتر موضوع را به دادستان ( در حال حاضر رئیس دادگستری ) اعلام و با اعزام نماینده و حضور او سند تنظیم می گردد و حضور نماینده در سند تصریح می شود .

3- رعایت ضوابط و تشریفات قانونی :

سر دفتر اسناد رسمی ، سر دفتر ازدواج و طلاق ، مأمور ثبت احوال ، مأمور اداره ثبت اسناد و املاک ، مأمور صدور گواهینامه رانندگی ، مأمور صدور گذر نامه و همه مأمورین دیگر سازمانهای دولتی و خدمات عمومی که مأموریت تنظیم اسنادی را به عهده دارند باید طبق قانون و شرایط و مقررات پیش بینی شده برای تنظیم سند ، مبادرت نمایند و الا از حدود قانون خارج شده و مسئولیت دارند . ضوابط و تشریفاتی را که قانون پیش بینی کرده به یک درجه از اهمیت نیست . بعضی ضوابط و تشریفات به حدی اهمیت دارد که اگر رعایت نشود سند را از رسمیت می اندازد و دسته ای دیگر تأثیری در رسمیت آن ندارند . اینکه چگونه این ضوابط از هم تفکیک گردند به طور منظم و مشخص در قوانین پیش بینی شده اند و در صلاحیت دادگاه ها است که در موارد برخی با اسناد رسمی و ایراداتی که افراد به ضوابط اسناد و عدم رعایت قانون می گیرند توجه کنند و شرایط اساسی ومهم را از غیر مهم تشخیص دهند و رویه قضائی به وجود آورند . مع الوصف پاره ای از قوانین چنین تفکیکی را صورت داده اند و اصولا با ماده 1294 ق م این تقسیم و تفکیک حاصل شده است که می گوید : « عدم رعایت مقررات راجع به حق تمبر که به اسناد تعلق می گیرد سند را از رسمیت خارج نمی کند».

گفتار نخست – اعتبار حقوقی محتویات و مندرجات سند رسمی واگذاری حق انتفاع

اعتبار محتویات و امضاهای مندرج در اسناد درصدر ماده 70 ق. ث بدین مضمون مقرر و قید گردیده است:

«سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده، رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود…»

مطلب مشابه :  دستور زبان فارسی

بنابراین چنانچه واگذاری حق انتفاع به صورت سند رسمی صورت گیرد، ابراز کننده سند مذکور برای اثبات صحت آن نیازی به ارایه دلیل ندارد و به تبع آن کسی که سند رسمی مذکور علیه او ابراز شده نمی تواند در انتساب عبارات و امضاهایی که در آن سند به اشخاص معین داده شده تردید کند به همین دلیل ماده 1292 ق. م مقرر داشته «در مقابل سند رسمی یا اسنادی که اعتبار سند رسمی را دارد انکار و تردید مسموع نیست و طرف دیگر می تواند ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور نماید…» پس اصل، بر اعتبار و اصالت سند رسمی است و انکار و تردید در مندرجات سند رسمی قابل قبول نمی باشد و تنها ادعای جعل قابل بررسی و رسیدگی است که در این صورت نیز باید با ذکر دلیل، جعل در سند رسمی ثابت گردد.[4]

پس واگذاری حق انتفاع چنانچه به صورت سند رسمی باشد اعم از اینکه موضوع آن اموال منقول باشد یا غیر منقول، دارای اعتبار بوده و نمی توان اصالت آن را زیر سوال برد مگر در موردی که نسبت به آن ادعای جعل شده باشد که در این صورت در دادگاه صالحه قابل رسیدگی می باشد. اما اگر واگذاری حق انتفاع به صورت سند عادی باشد علاوه بر ادعای جعل، ادعای انکار و تردید نیز بر آن وارد بوده و پس از رسیدگی در مراجع قضایی صالح و اثبات اصالت آن، قابل اجرا و معتبر می باشد. در این صورت چنانچه موضوع واگذاری، مال غیر منقول باشد ذینفع و منتفع می تواند از دادگاه تقاضای الزام مالک را به تنظیم سند رسمی و ثبت انتقال رسمی حق انتفاع به نفع خود نماید در این مورد بخشی از رای شماره 343/21-19/4/67 شعبه 21 دیوان عالی کشور چنین مقرر کرده است:

«… چون خواهان مدعی واگذاری حق انتفاع به صورت سکونت مادام الحیات است و در صورت ثبوت واگذاری چنین حقی، انتقال اصل ملک به دیگری بدون ذکر تعلق حق مزبور به مشار الیها، مضیع حقوق اوست در زمینه واگذاری حق انتفاع به صورت سکونت مادام الحیات خواهان (عمری) با توجه به مواد 40 و 41 و 43 و 54 و 225 ق. م رسیدگی، نفیاً یا اثباتاً اظهار نظر شود و سپس با توجه به مجموع دلایل و مدارک و رسیدگی ها نسبت به تمامی خواسته از جمله درج تعلق منافع ملک مادام الحیات خواهان در سند رسمی انتقال تنظیمی با خانم «س» به خواهان نیز خواهد شد اتخاذ تصمیم گردد…»[5]

گفتار دوم – تعارض در آثار سند عادی و سند رسمی

مطلب دیگری که قابل طرح و بررسی می باشد این است که اگر حق انتفاع بوسیله سند عادی واگذار گردد و سپس به موجب سند رسمی واگذار شود طبق مواد 47 و 48 ق. ث سند رسمی دارای اعتبار بوده و سند عادی نمی تواند در تعارض با سند رسمی واقع شود چرا که تعارض زمانی مطرح است که هر دو از یک جنس باشند. در تایید این گفته رای وحدت رویه شماره 43-10/8/51 دیوان عالی کشور بدین مضمون صادر گردیده است:

«نظر به این که شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 ق.ث قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیر منقول به موجب بند نخست ماده 47 قانون مزبور اجباری می‌باشد سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت، بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، قبلاً معامله ای نسبت به مال غیر منقول بوسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی، معامله ای معارض با معامله نخست در مورد همان مال واقع سازد، عمل او از مصادیق ماده 117 ق. ث نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد. این رای طبق قانون وحدت رویه قضایی مصوب سال 1328 برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در مورد مشابه لازم الاتباع است.[6]»

بنابراین در صورتی که واگذاری حق انتفاع به صورت سند رسمی باشد فی نفسه دارای اعتبار و ارزش قانونی بوده و در صورتی که به صورت سند عادی تنظیم گردد مفاد و مندرجات آن قابل انکار و تردید بوده و در صورت بروز اختلاف و دعوی در مراجع قضایی و اداری نیز قابل استناد نمی باشد مگر اینکه مورد رسیدگی قرار گرفته و مفاد آن مورد تایید دادگاه قرار گیرد.

گفتار سوم – ضمانت اجرای اسناد رسمی راجع به واگذاری حق انتفاع

مطلب دیگری که در این قسمت باید بدان اشاره نمود ضمانت اجرا سند رسمی واگذاری حق انتفاع می باشد. طبق ماده 73 ق . ث قضات و مامورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنکاف کنند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می شوند و حتی در صورتی که  این تقصیر قضات یا مامورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود محکمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری، آنها را جبران خسارات وارده نیز محکوم خواهد کرد و مطابق ماده 70 ق.ث  چنانچه انکار و تردید نسبت به مندرجات اسناد رسمی راجع به اخذ تمام یا قسمتی از مال یا وجه یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال را معتبر بدانند به شش ماه تا یکسال انفصال موقت محکوم خواهند شد. (اصلاحی 7/5/1312) .

بنابراین ماده 73 ق.ث پشتوانه و ضامن اعتبار و ارزش سند رسمی واگذاری حق انتفاع می باشد.

[1] سید حسن امامی، حقوق مدنی، جلد 6، صص 71 و 72.

[2] سعیدصالح احمدی،حقوق ثبت اسنادواملاک،مقاله اینترنتی تنظیم اسنادرسمی ،1384

[3] عبداله شمس،آیین دادرسی مدنی ،ج 3 ،چاپ دوازهم،(انتشارات دراک ، پاییز 87)،ش 238

[4] عبدالله شمس، آیین دادرسی مدنی، ج 3، ص 155.

[5] یداله بازگیر، قانون مدنی در آیینه و آراء دیوان عالی کشور،(مالکیت، حق انتفاع و وقف و احکام راجع به آن)، چاپ دوم،(انتشارات فردوس،1384) ص 111.

[6] احمدعلی حمیتی واقف، حقوق ثبت، چاپ نخست، (نشر حقوقدان، 1382)،ص 95

برای دانلود متن کامل فایل این  پایان نامه می توانید  اینجا کلیک کنید