در مورد فروش اقساطی مسکن همان مقررات فروش اقساطی مواد اولیه در این خصوص قابل اعمال است.
آنچه گذشت، همان قاعده معروف فقهی را تداعی می کند که در بین فقهای مذاهب به”حط و تعجل”موسوم می باشد. مساله فوق را در قالب چند فرض می توان مورد بحث وبررسی فقهی قرار داد:
صور مختلف تعجیل دین و اقساط
کلاَ تعجیل اقساط بدهی دارای چهار صورت و فرض است که ذیلاَ می آید:
الف- طرفین در حین انعقاد عقد منشأ دین، توافق کنند که اگر مدیون،تمام یا قسمتی از بدهی را قبل از سررسید پرداخت کند،از مبلغ سود متعلقه کسر خواهد شد. که این فرض را می توان به دو نگاه مورد نظر قرار داد، چرا که گاه چنین شرط می شود که اختیار با مدیون است، اگر در سر رسید پرداخت کند، تمام سود تعلق می گیرد.و چنانچه قبل از موعد پرداخت کند، تخفیف در سود اعمال خواهد شد، بدون آن که مدیون ملزم به زود پرداخت باشد. اما گاه شرط دارای مفاد الزام است، یعنی شرط می شود که مدیون باید دین مؤجل را قبل از موعد پرداخت کند و در مقابل، دائن تعهد می کند که تخفیف در سود را اعمال کند.
ب- مدیون بر دائن شرط می کند که هرگاه دین را قبل از موعد پرداخت کنم، ملزم به اعمال تخفیف در سود متعلقه خواهد بود که شارط، مدیون است و شرط جنبه الزام دارد.
ج- بدون آنکه شرطی از جانب طرفین یا احدی از آنها صورت گیرد، مدیون تبرعاَ دین یا قسمتی از آن را قبل از موعد و اجل بپردازد، و دائن به عنوان جایزه و پاداش چنین تبرعی و از باب احسان و تسامح از سود متعلقه دین کم کند.
با توجه به این که بانکها تحت نظارت و دستورات بانک مرکزی فعالیت می کنند و ازطرفی تکلیف آنها به اعمال تخفیف لازم در فرض پرداخت زودهنگام دیون و بدهی های مؤجل در قالب دستورالعمل اجرایی خود بانک مرکزی پیش بینی شده است، بنابراین، مورد مشمول هیچ یک از فروض فوق الذکر نمی باشد بلکه فرض جداگانه ای است که طی آن، دائن خود را متعهد و ملتزم می کند که اگر مشتری دیون را زود پرداخت کند حتماَ تخفیف را اعمال خواهدکرد. بدون آنکه مشتری ملزم به این زود پرداخت باشد.
فتاوای فقهای شیعه در خصوص تعجیل در پرداخت بدهی چه از مبلغ دین کسر شود چه نشود وچه این امر قبلاَ شرط شده باشد یا نه متفق القول قائل به جواز آن است.
صاحب جواهر می نویسد:” این امر بدون خلاف بر وجه صلح و ابراءانجام می گیرد.”
شیخ اعظم در مکاسب نیز براین مطلب صحه گذاشته و به تعلیل ذیل روایت ابن ابی عمیر که در خلال استدلال آیت الله خویی خواهیم آورد استناد نموده است.
جناب شیخ اعظم و آیت الله خویی در تجویز تعجیل دین همراه بااسقاط عمدتا به صحیحه ابن ابی عمیر بنا به قولی و موثقه وی بنابه قولی دیگر استناد کرده اند،متن روایت به شرح ذیل است:
الف-“عن الصادق(ع): سئل عن الرجل یکون له دین إلی أجل مسمی فیأتیه غریمه فیقول له انقدنی کذا و کذا واضع عنک بقیته أو انقدنی بعضه وأمدلک فی الأجل فیما بقی علیک قال: لاأری به بأسا إنه لم یزد علی رأس ماله. قال الله تعالی فلکم رؤوس أموالکم لاتظلمون و لاتظلمون”.
براساس این روایت، امام صادق(ع) تعجیل قسط را در هر سه حالت ذیل جایز دانسته اند:
الف- تعجیل قسط یا کل دین بدون هیچ عوضی نظیر اسقاط مبلغی از آن یا تمدید اجل باقی دین.
ب- تعجیل قسط یا کل دین در برابر اسقاط مبلغی از آن دین.
ج- تعجیل قسط دین در برابر تمدید اجل باقی دین.
اما در مورد جواز شرط امر فوق که آیت الله خویی از آن به نزول تعبیر نموده است چنین استدلال شده است که ربا تنها در مورد زیادت قابل صدق است ودر مانحن فیه هیچ زیادتی دریافت نمیشود بلکه از مبلغ دین کسر می شود.
البته فتاوی فقهای معاصر و قدمای اهل سنت در این باره متفاوت است و فروض مختلفی را مورد بحث قرار داده اند. بر حسب فتوای کمیته شرعی بانک بین المللی اسلامی در سال1985میلادی از قاعده”حط و تعجل”به نام “جائزه السداد المعجل”یاد شده است. در مورد فرضی که تعجیل دین بدون مقابل انجام می گیرد بین فقهای اهل سنت در خصوص جواز آن اختلافی به چشم نمیخورد. در فتوای کمیته شرعی فوق الذکر آمده است: “در مورد جواز وفای به دین قبل از سررسید آن با رضایت دائن و مدیون خلافی بین مجتهدین وجود ندارد.”
در مورد فرض تعجیل دین در برابر چشم پوشی داین از بخشی از دین مذکور بدون آن که قبلاَ شرطی در این باره شده باشد، نیز همین اتفاق حاصل است. ماده753 مجله احکام شرعی بر این امر صحه گذارده است. اما در مورد فرضی که اتفاق طرفین بر دین مؤجل شده باشد اما شرط بر این گذارند که مدیون، دین خود را قبل از سر رسید باز پرداخت کند و در مقابل، داین بخشی از مبالغ دین را اسقاط کند، فقهای عامه باهم اختلاف نظر دارند؛ابن عباس و عده ای از فقها بنابه نقل ابن رشد، چنین امری را جایز دانسته اند،ابن قدامه در المغنی نیز نخعی و ابی ثور را از جمله قائلین به جواز معرفی کرده است. اما در مقابل؛ابن عمر و مالک و ابو حنیفه و ثوری و زید بن ثابت و مقداد و سعید بن مسیب آنرا جایز ندانسته اند.عمده استدلال مخالفین این است که شبیه ربای نسیه می باشد زیرا در هر یک از این دو،برای زمان سهمی در ثمن لحاظ می شود، چون بااسقاط بخشی از بدهی در مقابل تعجیل، در واقع برای مدت زمان تعجیل، ارزش مالی قائل شده اند. و روایت شده است که وقتی مقداد از چنین رفتاری بین یک داین و مدیون مطلع گشت گفت:”کلاهما قد آذن بحرب من الله و رسوله”. و خرقی از فقهای اهل سنت با تعبیر از این امر به”بیع حلول”آنرا منع کرده است. اما مجوزین به روایت ابن عباس استناد کرده اند که در آن آمده است:”إن النبی(ص)لما أمر بإخراج بنی النضیر جاءه ناس منهم فقالوا یا نبی الله إنک أمرت باخراجنا و لنا علی الناس دیون لم تحل.فقال(ص) ضعوا و تعجلوا”. در واقع مخالفین به “قیاس اشباه و نظائر” استناد کرده اند اما موافقین،روایت فوق را مقدم بر قیاس دانسته اند. درپاسخ به مخالفین باید گفت که ادله تحریم زیادت در برابر اجل ناظر به انتفاع دائن از زیادت
اما در مانحن فیه که مدیون از ارزشگذاری عنصر زمان منتفع میشود شمول تحریم در این باره دلیل میخواهد.
3-4-2 تأجیل اقساط یا دین در برابر افزایش مبلغ آن
از نگاه فقه و فقهای شیعه هر گونه زیادتی در مقابل تمدید اجل دین یا قسط جایز نبوده و در حکم ربا می باشد. در مورد فرض تأجیل یا تمدید دین،چند صورت به شرح ذیل قابل تصور است:

                                                    .