رشته حقوق

شرایط وصول طلب از طریق اجرای ثبت

دانلود پایان نامه

 شرایط وصول از طریق اجرای ثبت

این مبحث در دو گفتار مورد توجه قرار گرفته است.

 

گفتار اول: شرایط وصول طلب به استناد اسناد رهنی و لازم الاجراء

اجراهای ثبت به موجب قانون اصلاح ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1351 و حذف ماده 34 مکرر آن (مصوب 29/11/1386) و آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی‌لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی (مصوب 11/6/1387) وظیفه صدور اجرائیه به درخواست ذینفع در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده 33ق.ث، راجعه به اموال منقول و غیر منقول به موجب اسناد رسمی‌ثبت شده در اداره ثبت یا دفاتر اسناد و اسناد عادی در حکم سند لازم الاجرا را به عهده دارد.

برای وصول مطالبات بانک از محل قراردادهای رهنی و اسناد لازم الاجراء، ناگزیر باید درخواست صدور اجرائیه تکمیل و حسب مورد به دفترخانه تنظیم کننده سند یا اداره ثبت محل تقدیم گردد. حقوقدانان در تعریف اجرائیه گفته‌اند: ورقه‌ای رسمی‌است که تحت تشریفات لازم الاجرا یا دستور قانونی معین شده است مانند اجرائیه احکام و قرارهای دادگاه‌ها و اجرائیه اسناد رسمی‌لازم الاجرا و اجرائیه مالیات یا عوارض شهرداری و غیره، در اصطلاح دیگر آنرا برگ اجرائیه و ورقه اجرائیه می‌نامند.[1]

در اجرای اسناد رهنی از طریق دفاتر اسناد رسمی‌یا ادارات ثبت اسناد اجراییه ثبتی صادر می‌گردد. (ماده 92 و 93 قانون ثبت 1310).

ماده 34 اصلاحی قانون ثبت(مصوب 29/11/1386) ضمانت اجرای عدم پرداخت بدهی توسط بدهکار را صدور اجراییه دانسته که به موجب آن طلبکار می‌تواند طلب خود را از طریق دفتر خانه تنظیم کننده سند درخواست کند سر دفتر موظف است پس از احراز هویت متقاضی، ظرف 24 ساعت اجراییه صادر و ظرف 48 ساعت آن را جهت ابلاغ به اجرای ثبت مربوطه ارسال دارد عملیات اجرایی بلافاصله آغاز می‌شود(ماده 5 آیین‌نامه). اجرای ثبت پس از وصول اجراییه، نسخ مربوط به بدهکار و راهن را به مامور اجراء تحویل می‌دهد و وی مکلف است ظرف 48 ساعت از زمان دریافت به متعهد و راهن ابلاغ و رسید دریافت کند(ماده 15 آیین‌نامه).

چنانچه بدهکار ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی‌موارد معامله و قطعیت آن، ‌حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید.(ماده 34 اصلاحی قانون ثبت)

ماده 34 قانون ثبت و 34 مکرر سابق از مواد مهم قانون ثبت در امور اجرای اسناد رسمی‌بوده که در سال 1351 تصویب و با توجه به شرایط و مقتضیات آن زمان، ضمانت اجرای اسناد رهنی و شرطی و به طور کلی معاملات با حق استراداد را فراهم نمود.

با گذشت زمان و پیروزی انقلاب اسلامی‌ایران و حاکمیت قوانین شرعی و اسلامی‌و تغییر در ماهیت معاملات، ضرورت تغییر نگرش در نحوه اجرای مواد مذکور را اجتناب ناپذیر نمود. علیرغم مغایر شناخته شدن ماده 34 مصوب سال 1351 با موازین شرع از سوی فقهای محترم شورای نگهبان در سال 1364 «از لحاظ واگذاری عین مرهونه به مرتهن در صورتی که قیمت آن بیش از دین باشد» به دلیل ضرورتهای جامعه، این ماده قانونی کماکان مورد اجرا قرار می‌گرفت تا اینکه بر اساس دستورالعمل شماره 9427/86/1-10/9/86 ریاست محترم قوه قضائیه وقت (آیت اله شاهرودی) ادارات ثبت مکلف گردیدند با توجه به عمومات قانون مدنی بالاخص ماده 781 آن، ازطریق برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد نمایند و این دستورالعمل زمینه اصلاح ماده 34 قانون ثبت مصوب سال 1351 و حذف ماده 34 مکرر آن را فراهم و مجلس شورای اسلامی‌در تاریخ 29/11/1386 ماده واحده‌ای را با سه تبصره تحت عنوان «قانون اصلاح ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1351 و حذف ماده 34 مکرر‌آن» تصویب که پس از تأیید شورای محترم نگهبان تحت شماره 18368-28/12/86 در روزنامه رسمی‌چاپ و منتشر گردید.

تبصره 2قانون مذکور، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را مکلف کرده بود ظرف سه ماه از تاریخ تصویب قانون نسبت به تهیه آئین نامه اجرایی آن اقدام نماید که نهایتاً آئین نامه اجرای اسناد رسمی‌در 203 ماده و 43 تبصره تدوین و در تاریخ 11/6/87 به تصویب رئیس قوه قضائیه رسید و پس از چاپ و نشر در روزنامه رسمی‌شماره 18509 مورخ 24/6/87 لازم الاجرا گردیده است. این آئین نامه جزئیات روش رسیدگی در اجرای ثبت را بحث کرده است که در مبحث مربوط به آن پرداخته خواهد شد.[2]

تبصره ماده 131قانون ثبت مرتهن را مکلف کرده از طریق صدور اجرائیه و مراجعه به ادارات ثبت حق خود را بخواهد و از اقدام مستقیم (بدون دخالت ادارات مذکور) ممنوع کرده است. و بند الف ماده 2 آئین نامه مفاد اسناد رسمی، مرجع صدور اجرائیه برای اسناد رسمی‌را دفتر خانه تنظیم کننده سند معرفی کرده است.

مرجع صدور اجرائیه در مورد اسناد رسمی‌و اسنادی که در حکم اسناد رسمی‌لازم الاجرا هستند متفاوت است آنچه بیان گردید مربوط به صدور اجراییه نسبت به اسناد رسمی‌بود اما در رابطه با اسناد عادی در حکم سند رسمی‌(مثل چک و قراردادهای بانکی) باز ماده 34 اصلاحی اعمال می‌گردد با این تفاوت تقاضای صدور اجرائیه از اداره ثبت محل به عمل می‌آید و مرجع صلاحیتدار برای صدور اجرائیه اداره ثبت است نه دفتر اسناد رسمی، زیرا سند در دفتر اسناد ثبت نشده تا از طریق آن، اجرائیه صادر بشود.

ماده 183 آئین نامه اجرای اسناد رسمی‌در مورد چک می‌گوید: «درخواست اجرای چک از ثبت محلی که بانک طرف حساب صادر کننده چک در آن محل واقع است به عمل می‌آید». همچنین در تبصره همین ماده اداره اجرای ثبت تهران را برای درخواستهای اجرای چک‌های صادره از شعب بانک‌های ایرانی خارج از کشور صالح به اقدام می‌داند و نیز در ماده 199 همان آئین نامه اداره ثبت محل برای صدور اجراییه به استناد قراردادهای عادی بانک صالح فرض شده است که مقرر می‌داد: «قرار دادهای عادی که بین بانک‌ها و مشتریان در اجرای ماده 15 قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 1362 و الحاق چهار تبصره به آن در سال‌های 1365 و 1376 مبادله می‌گردد در حکم سند رسمی‌بوده و در صورتی که طرفین در مفاد آن اختلافی نداشته باشند با تقاضای بستانکار ادارات ثبت مکلف به صدور اجرائیه و ادامه عملیات اجرایی طبق آئین نامه اجرای اسناد رسمی‌می‌باشند».

 

گفتار دوم: آئین اقدامات اجرایی از طریق اجراهای ثبت

مرجع صدور اجرائیه در اسناد رسمی‌ثبت شده در دفاتر اسناد، دفتر اسناد رسمی‌تنظیم کننده سند و مرجع صدور اجرائیه در مورد اسنادی که در حکم اسناد رسمی‌لازم الاجرا هستند اداره ثبت اسناد است. (ماده 12 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی)

آئین نامه مذکور برای درخواست اجرای اسناد، فرم‌های مخصوصی را پیش بینی و مدارکی را که باید به آنها ضمیمه شود تعیین نموده است (ماده 3 آئین نامه)

 

الف- تقاضا نامه و نحوه صدور اجراییه:

درخواست صدور اجراییه به موجب تقاضا نامه صدور اجراییه بعمل می‌آید این برگ که توسط سازمان ثبت اسناد تهیه می‌شود از اوراق بهادار بوده و توسط اداره ثبت فروخته می‌شود.به موجب ماده 3 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی‌، درج نکات زیر در فرم تقاضا نامه الزامی‌است:

الف- نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، محل صدور، نام پدر، تاریخ تولد، کد ملی، محل اقامت درخواست کننده اجراییه یا نماینده قانونی او و شماره دفترخانه‌ای که سند در آن ثبت شده و یا قبوض اقساطی صادر گردیده است.

ب- نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، محل صدور، نام پدر، تاریخ تولد، کد ملی، محل اقامت متعهدو در صورت فوت متعهد، نام و مشخصات ورثه او، هر گاه بین ورثه محجور یا غایب وجود داشته باشد باید نام و مشخصات نماینده قانونی محجور یا غایب معین گرددو متعهدله یا نماینده قانونی او موظف است ورثه متعهد رامعرفی و در این مورد احتیاجی به تسلیم گواهی حصر وراثت نیست.در صورت عجز متعهدله از معرفی ورثه، دفتر خانه و اجرای ثبت تکلیفی نخواهد داشت.

مطلب مشابه :  جایگزین

ج- موضوعی که اجرای آن تقاضا شده است، اگر راجع به چگونگی اجراء مورد در خواست توضیحی دارد باید قید کند.

د-تصریح به مطالبه خسارت تاخیر تادیه در مورد بانک‌ها و مراجعی که قانونا” حق دریافت آن را دارند.

ذ- شماره و تاریخ مستند درخواست صدور اجراییه

علاوه از موارد مذکور بستانکار با وثیقه به موجب ماده 4 آیین‌نامه، باید در تقاضانامه صدور اجراییه از دفتر خانه نکات ذیل رابنویسد:

ر- میزان اصل طلب

ز- میزان سود

س- حق بیمه که بستانکار طبق شرط سند پرداخت کرده است

ش-میزان خسارت تاخیر تادیه تا روز درخواست اجراییه و از تاریخ مزبور به بعد طبق مقررات مربوطه محاسبه خسارت به عهده اجرای ثبت خواهد بود

به موجب ماده 108 آیین‌نامه، در معاملات رهنی یا با حق استرداد یا وثایق حسن انجام خدمات، معامله کننده می‌تواند با قید حق بستانکار مقدم و ذکر تاریخ انقضای سند مقدم مورد معامله را برای وامهای دیگر وثیقه یا تأمین دهد در صورت فک معامله مقدم، تمام مال مورد معامله در وثیقه بستانکار بعدی به ترتیب تقدم قرار می‌گیرد، معاملات بعدی باید در همان دفتر خانه تنظیم کننده سند مقدم واقع شود، سر دفتر مکلف است وقوع معامله موخر را با ذکر مشخصات کامل بستانکار معامله مازاد در ملاحظات ثبت سند مقدم نیز قید کند.

ترهین مازاد مورد رهن، مستلزم موافقت مرتهن اول است علاوه از آن بایستی کنترل شود که ارزش مورد رهن، مبالغ رهنی هر دو سند را پوشش دهد لذا اگر اصل و مازاد یک پلاک ثبتی به موجب چند سند رهنی در رهن یک یا چند بانک قرار گیرد برای کلیه اسناد بایستی یک اجراییه صادر گردد چرا که صدور اجراییه صرفا” برای فروش مورد رهن از طریق مزایده و وصول طلب راهن یا راهنین است و اگر یکی از اسناد رهنی از قلم افتد عملیات اجرایی در عمل با مشکل مواجه خواهد شد. برای حل این مشکل بانک‌ها هنگام ترهین مازاد، متن زیر را به عنوان قرارداد تکمیلی لحاظ می‌نمایند که عبارت است از) ششدانگ پلاک ثبتی شماره…. به موجب سند رهنی شماره….. مورخ….. ثبت شده در دفتر اسناد رسمی‌شماره….. حوزه ثبتی….. در رهن بانک….. می‌باشد و مازاد مورد رهن مذکور، به عنوان رهن دوم در رهن بانک….. قرار گرفت. تخلف از مندرجات هر یک از اسناد موجب حال شدن دیون هر دو سند گردیده و مرتهنین می‌توانند نسبت به آن دو همزمان اجراییه صادر نمایند و هر گاه یکی از اسناد فسخ یا ابطال گردد ششدانگ پلاک، در رهن مرتهن دیگر قرار خواهد گرفت.)

همچنین به موجب مواد 109و110 آیین‌نامه بستانکار معامله موخر می‌تواند پس از انقضای مدت سند مقدم یا قبل از فروش مال از طریق مزایده یا تنظیم سند انتقال اجرایی ملک بنام بستانکار مقدم، کلیه بدهی موضوع سند مقدم را پرداخت نماید و تقاضای استیفای حقوق خود را از اداره ثبت بعمل آورد در این صورت اجراییه به ماخذ هر دو طلب و متفرعات پیگیری خواهد شد مشروط بر اینکه بستانکار موخر بعد از سررسید طلب یا حال شدن موعد آن، عملیات اجرایی را خواسته باشد.

اجرائیه فرم مخصوصی است که مرجع صدور اجرائیه آن را تنظیم و صادر می‌نماید و به اداره یا شعبه اجرای ثبت اسناد و املاک می‌فرستد. مامورین اجرا موظفند که با همکاری مامورین انتظامی‌(در صورت لزوم) مفاد آن را طبق قانون و آئین نامه‌های مربوط به موع اجرا بگذارند. مشکل اجرائیه در مورد اسناد رسمی‌با سایر اوراق لازم الاجرا متفاوت است و دستور اجرای مفاد سند حتماً باید بر روی ورقه اجرائیه به نحوی که در مقررات آمده است داده شود. ماده 5 آئین نامه می‌گوید: «سر دفتر پس از احراز هویت درخواست کننده و اینکه صلاحیت برای درخواست صدور اجرائیه دارد رونوشت سند را در برگهای ویژه ظرف 24 ساعت، با خط خوانا در سه نسخه (اگر متعهد یک نفر باشد و اگر متعدد باشد یا وثیقه متعلق به متعهد نباشد برای هر یک از متعهدین و صاحب وثیقه دو نسخه اضافه می‌شود) تهیه کرده و موضوعی را که باید اجرا شود در محل مخصوص آن نوشته (در صورتی که در صدور آن اشکالی نباشد) ظرف 48 ساعت از تاریخ وصول تقاضا برگ اجرائیه را امضا و به مهر ویژه (اجرا شود) رسانیده و برای اجرا نزد مسئول اجرا می‌فرستد و رسید دریافت می‌کند، عملیات اجرایی بلافاصله آغاز می‌شود».

چنانچه سردفتر در صدوراجرائیه با اشکال مواجه شود مراتب را به ثبت محل منعکس و کسب تکلیف می‌کند. بدیهی است ورقه اجرائیه را فقط نسبت به تعهداتی می‌توان صادر کرد که در سند مجزا قید شده باشد (تبصره دوم ماده مذکور) در مواردی که مرجع صدور اجرائیه اداره ثبت است نیز مدلول ماده 5 و تبصره‌های آن رعایت می‌شود (تبصره سوم ماده مذبور) در رابطه با معاملات املاک، اجرائیه یک نسخه اضافه صادر می‌شود و به ثبت محل ارسال می‌گردد تا ظرف سه روز وضع ثبتی ملک و حدود و مشخصات آن را به اجراء اطلاع دهد و تا وصول این اطلاع جزء ابلاغ اجرائیه اقدامی‌نمی‌شود.(ماده 6 آیین‌نامه)

 

ب-ابلاغ اجرائیه و ترتیب اجرا:

به موجب ماده 15 آئین نامه، مامور اجرا مکلف است ظرف 48 ساعت از زمان دریافت اوراق اجرائیه یک نسخته از آن را به شخص متعهد تسلیم و در نسخه دیگر با ذکر تاریخ با تمام حروف رسید بگیرد. اگر متعهد از رویت یا امضای اجرائیه امتناع کند مامور مراتب را شخصاً و کتباً گواهی خواهد کرد و اگر متعهد در اقامتگاه حضور نداشته باشد به یکی از بستگان یا خادمان او که در آن محل ساکن و سن ظاهری او برای تمیز اهمیت برگ اجرائیه کافی باشد ابلاغ می‌کند. مشروط بر اینکه بین متعهد و شخصی که برگ را دریافت می‌دارد تعارض منفعت نباشد. اگر اشخاص نامبرده بی سواد باشند اثر انگشت آنها باید در ذیل برگ اجرایی وسایر اوراق منعکس شود و هر گاه به جهتی از جهات نتوانند رسید بدهند، ماموراین نکته را بامسئولیت خود قید خواهد کرد و هر گاه این اشخاص در محل نباشند یا رسید ندهند مامور باید اجرائیه را به اقامتگاه متعهد الصاق کند و مراتب را در نسخه دیگر بنویسد.

در مورد شرکت‌ها، اوراق اجرایی به مدیر شرکت یا دارنده حق امضاء و در صورت انحلال شرکت به مدیر تصفیه و در مورد وزارتخانه‌ها و ادارات دولتی و سازمان‌های وابسته به دولت و مؤسسات عمومی ‌و شهرداریها بنیاد و نهادها، اوراق اجرایی مستقیماً به وسیله پست سفارشی برای مسئول این مراکز فرستاده می‌شود.(بندهای الف و ب ماده 15 آیین‌نامه)

هر گاه آدرس متعهد که در سند تعیین شده موافق با واقع نباشد و یا شناخته نشود اجرائیه از طریق انتشار در روزنامه کثیر الانتشار ابلاغ خواهد شد (ماده 18 آیین‌نامه)

در کلیه اسناد رسمی‌بایستی اقامتگاه متعاملین به طور وضوح در سند قید شود. اقامتگاه متعاملین همان است که در سند قید شده و مادام که تغییر اقامتگاه خود را قبل از صدور اجرائیه به دفتر خانه و قبل از ابلاغ با نشانی صحیح با ذکر نام خیابان و کوچه و شماره پلاک ثبتی شهردای محل اقامت اعم از خانه، مغازه، محل کار و غیره که بتوان اجرائیه را به آنجا ابلاغ کرد، به اجراء اطلاع ندهند کلیه برگهای اجرائیه، اخطاریه‌های اجرایی به محلی که در سند قید شده ابلاغ می‌شود و متعهد نمی‌تواند به عذر عدم اطلاع، متعذر گردد. دفاتر اسناد مکلفند پس از صدور اجرائیه مراتب را به آخرین نشانی متعهد از طریق پست سفارشی به او اطلاع دهند و برگ‌های اجرائیه را به ضمیمه قبض پست سفارشی با سایر مدارک جهت تشکیل پرونده و ابلاغ اجرائیه و عملیات اجرایی به ثبت محل در قبال اخذ رسید تحویل دهند (ماده 16 آئین نامه)

ترتیب اجرا در اسناد بدون وثیقه متفاوت است. متعهد باید ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه مفاد آن را به موقع اجرا بگذارد یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که اجرای سند را میسر گرداند. اگر خود را قادر به اجرای مفاد اجرائیه نداند باید ظرف همان مدت صورت جامعه دارایی خود را به مسئول اجرا بدهد و اگر مالی ندارد صریحاً اعلام کند. بدهکاری که در مدت مذکور قادر به پرداخت دین نبوده مکلف است هر موقع که متمکن از پرداخت تمام یا قسمتی از بدهی خود گردد آن را بپردازد. بدیهی است بستانکار هر وقت مالی از مدیون به دست آید به تعقیب اجرائیه و استیفای طلب خود اقدام خواهد نمود. (ماده 21 آیین نامه و تبصره آن)

مطلب مشابه :  پایان نامه

در اسناد بدون وثیقه، ذینفع می‌تواند اموال متعهد را معرفی و آن را بازداشت نماید. به موجب ماده 22 آئین نامه قیمت مالی که برای بازداشت معرفی می‌شود باید متناسب با دین بوده و نیز بلامانع بودن آن جهت استیفای موضوع لازم الاجرا از هر جهت محرز باشد. برای بازداشت اموال متعهد باید متعهدله بدواً به موجب ماده 27 آئین نامه، تقاضای تامین طلب خود را از اموال متعهد بکند در این صورت اجرا بلافاصله پس از ابلاغ اجرائیه معادل موضوع لازم الاجرا را از اموال متعهد بازداشت می‌کند.

 

ج- ارزیابی، مزایده و تخلیه:

پس از ابلاغ اجرائیه و بازداشت اموال متعهد در اسناد بدون وثیقه و فقط ابلاغ اجرائیه در اسناد با وثیقه، از اموال بازداشت شده یا مورد وثیقه ارزیابی به عمل خواهد آمد انتخاب کارشناس و هزینه مربوطه با تعیین اداره ثبت صورت می‌گیرد هزینه کارشناسی به عهده متعهدله خواهد بود. و پس از ابلاغ نظریه کارشناس به طرفین، ظرف مدت 5 روز مهلت دارند به نظر کارشناس اعتراض نمایند. اجرای ثبت موظف است پس از حصول اعتراض هر دو طرف یا یک طرف به هزینه معترض یا معترضین، مجدداً کارشناس تعیین و ارزیابی بعمل آورد. و چنانچه حداکثر تا دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، وضعیت بدهی متعهد تعیین تکلیف نگردد (ماده 34 اصلاحیق.ث) با برگزاری مزایده و فروش مال متعهد مطالبات متعهدله به میزان طلب قانونی پرداخت خواهد شد و مازاد به راهن مسترد خواهد گردید و اگر پیشنهادی برای خرید اموال در جریان مزایده واصل نگردد چنانچه مبلغ ارزیابی مال مورد مزایده کمتر یا مساوی با طلب بستانکار باشد در این صورت مالکیت مال مورد مزایده پس از دریافت حق الاجراء و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود بنام بستانکار منتقل خواهد شد ولی اگر قیمت ارزیابی بیش از طلب ذینفع باشد مازاد بر طلب از بستانکار اخذ و عین مال به وی منتقل می‌گردد(ماده 126 آیین‌نامه)و چنانچه بستانکار قادر به استرداد مازاد بر طلب نباشد، در صورت تقاضا نسبت به طلب، از مال مورد مزایده بصورت مشاعی به وی واگذار میگردد.(تبصره ماده 126 آیین‌نامه)

در صورتی که یکسال از تاریخ قطعیت ارزیابی‌مال غیر منقول گذشته باشد و عملیات اجرایی منجر به تنظیم صورتمجلس مزایده نگردد به درخواست هر یک از طرفین، ارزیابی‌تجدید میگردد.

به موجب ماده 144 آیین‌نامه، هرگاه هنگام برگزاری مزایده، رقبات متعدد باشند و برای هریک از رقبات خریدار جداگانه پیدا شود به طوریکه جمع مبلغ خرید بیشتر از طلب بستانکار باشد صورتمجلس فروش تنظیم خواهد شد و در صورتیکه حاصل فروش بعضی از رقبات کافی برای پرداخت بدهی گردد از تنظیم صورتمجلس برای بقیه خودداری می‌شود که در این مورد بدهکار می‌تواند برای فروش یک یا بعضی از رقبات رعایت تقدم را تقاضا کند، اقدام به این عمل در صورتی است که مورد مزایده مال غیر منقول باشد و اگر مفهوم مخالف ماده مذکور را فرض کنیم قبل از انجام مزایده، طرفین اعم از بستانکار و بدهکار هر یک به تنهایی حق تقاضای تقدم برای فروش یکی از رقبات را ندارند مگر با تراضی طرفین، اما به موجب تبصره ماده مذکوردر مورد مزایده اموال منقول درخواست مدیون برای تقدم و تاخر فروش پذیرفته خواهد شد.

سؤال: اگر برای هیچ کدام از اموال مورد مزایده خریدار پیدا نشود آیا مرتهن می‌تواند در تملک یک یا تعدادی از رقبات اختیار انتخاب داشته باشد؟

با توجه به اصل آزادی اراده‌ها، اصول حقوقی و کلیات شرایط عقد بیع که اختیارانتخاب مورد معامله وطرف ایجاب واقع شدن با خریدار است مرتهن به عنوان خریدار قادر خواهد بود مورد معامله را انتخاب یا حتی از مورد رهن اعراض کند، چنانچه ماده 346ق.م رضای طرفین را در عقد بیع شرط می‌داند، در این مورد رضایت مرتهن در تملک رقبه مورد نظرش از میان رقبات متعدد شرط خواهد بود.

در انتقال قطعی ملک هر گاه اجرائیه تخلیه صادر شود و ثالث به موجب سند رسمی‌اجاره در ملک مورد تخلیه ساکن باشد اجراء ثبت از تخلیه ملک خودداری خواهد نمود(ماده 147 آیین‌نامه) ولی در صورتی که سکونت شخص ثالث مستند به سند رسمی‌یا عادی اجاره نباشد اجرای ثبت مکلف به تخلیه است (تبصره 2 همان ماده) هر گاه مورد وثیقه سهم مشاع از ملک باشد لیکن با توافق به تصرف مرتهن در قسمت مفروز از ملک رضایت داده باشند اجرای ثبت آن قسمت را که تصرف گردیده است تخلیه می‌کند و در هر حال پس از انتقال سهم مشاعی به بستانکار، هیچکدام از مالکین بدون اذن و اجازه سایر مالکین، حق تصرف در ملک را ندارند.(مستنبط از ماده 148 آیین‌نامه)

مامور اجرا در مورد تخلیه ملک باید با حضور نماینده دادستان و در صورت لزوم با حضور مامور انتظامی‌طبق مقررات اقدام نماید عدم حضور متعهد و بستگان و خادمینش مانع تخلیه نخواهد بود و اگر اموالی در محل مورد تخلیه وجود داشته باشد صورت تفصیلی آن را برداشته و حتی الامکان در همان محل در مکان محفوظی گذارده و درب آن را مهر و موم می‌کند و یا آن را به متعهد له یا امینی سپرده و رسید دریافت نماید. (ماده 153 آئین نامه)

 

د- ختم عملیات اجرایی و نحوه شکایت از آن:

ختم عملیات اجرایی حسب مورد عبارت است از:

الف- وصول کلیه طلب بستانکار و حقوق دولتی و هزینه‌های قانونی

ب- تحویل مال منقول به پرونده مزایده

ج- تنظیم و امضاء سند انتقال اجرایی اموال غیر منقول در دفاتر اسناد رسمی

د- اجرای تعهد متعهد

تبصره- در صورتی که مال از طریق مزایده به شخص ثالث فروخته شود ختم عملیات اجرایی تاریخ تنظیم صورتمجلس مزایده خواهد بود. (ماده 155 آئین نامه)

به موجب ماده 169 آئین نامه، عملیات اجرایی بعد از صدور دستور اجرا (مهر اجرا شود) شروع و هر کس (اعم از متعهد سند و هر شخص ذی نفع) که از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد می‌تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رای صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می‌شود و اشخاص ذی نفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند می‌توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، شکایت خود را به ثبت محل و یا هیات نظارت صلاحیت دار تسلیم نمایند تا قضیه برابر بند 8 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت در هیات نظارت طرح و رسیدگی شود. بدیهی است اعتراض به عملیات اجرای باید قبل از تنظیم و امضای صورتمجلس مزایده بعمل آید در غیر این صورت به موجب ماده 172 آئین نامه، پس از تنظیم و امضای صورتمجلس مزایده شکایت از عمل اجرا از کسی مسموع نیست. این امر مانع از آن نمی‌شود که هر گاه قبل از تنظیم و امضا سند انتقال یا تحویل مال، رئیس ثبت محل عمل اجرا را مخالف قانون تشخیص دهد رای بر تجدید عمل اجرایی داده و رای صادره برابر ماده 169 آئین نامه به اشخاص ذی نفع ابلاغ و قابل شکایت و رسیدگی در هیات نظارت است.

1 محمدجعفر جعفری لنگرودی، ترمینولوژی حقوق، پیشین، شماره 71.

1 دفتر نظارت و همانگی اجرای اسناد رسمی، قانون اصلاح ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1351 و حذف ماده 34 مکرر آن (مصوب 29/11/1386) و آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی‌لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی (مصوب 11/6/1387) چاپ 1387

برای دانلود متن کامل فایل این  پایان نامه می توانید  اینجا کلیک کنید