ثبت اسنادی که موجب تغییر مالکیت عین نمی گردد

گفتار اول : بررسی ثبت این اسناد در ایران

در این رابطه ، ماده 9 آینن نامه بدواً با تعمیم مفاد قانون به تنظیم اسنادی به جز انتقالات اراضی و اعیان،[1] مواردی از اسنادی را که موجب تغییر مالکیت عین نمی‎گردد به صورت تمثیلی، احصاء نموده است و نهایتاً پس از احصاء (اشاره به اجاره، رهن و تقسیم‎نامه) با صدور حکم کلی، ضمن معافیت تنظیم اسناد مربوطه از اخذ هر گونه گواهی، پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک را برای این امر الزامی دانسته است.

الزام دفاتر اسناد رسمی به اخذ پاسخ استعلام ثبت در تنظیم اسناد اجاره، از نادرترین تکالیفی است که بدون هیچ مبنا و توجیهی مقرر گردیده و قطعاً در وضع آن هدف غایی قانون تسهیل تنظیم اسناد لحاظ نگردیده است. این تکلیف باعث چالش جدی در روابط دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت اسناد و املاک گردید، تا جایی که برخی از مناطق ثبتی از ارائه پاسخ استعلام در این خصوص خودداری می‎نمایند. بعضی از همکاران نیز به منظور رهایی از این مخمصه، تکلیف مقرر را ناظر به اجاره‎های بیش از سه سال موضوع ماده 104 آیین‎نامه قانون ثبت املاک مصوب سال 1317 می‏دانند.[2]

مطابق ماده 9 آیین‎نامه، تکلیف دفاتر اسناد رسمی به ارسال تصویر سند تنظیمی (انتقال بلاعوض اراضی و اعیان به نفع دولت و شهرداری‎ها، اجاره، رهن، تقسیم‎نامه و …) ظرف مهلت مقرر به اداره امور مالیاتی یا اداره تأمین اجتماعی شهر مربوط می‎باشد.

تکلیف موضوع این قسمت از ماده آیین‎نامه نیز به دلیل فقدان مبنای قانونی، باعث تحمیل هزینه‎های اضافی به دفاتر اسناد رسمی و آشفتگی در ادارات دارایی و تأمین اجتماعی گردید، زیرا تعیین حوزه صالح (صلاحیت محلی) از ادارات دارایی و شعب تأمین اجتماعی به منظور ارسال تصویر اسناد تنظیمی ناممکن است. به ویژه زمانی که تنظیم اسناد مربوط به املاک خارج از حوزه دفاتر و یا کلان شهرها باشد که در این صورت، امکان وصول مدارک ارسالی دفاتر توسط ادارات به مراتب ضعیف‎تر می‎شود. اگر بر این وضعیت، لزوم تجدید برخی از مراسلات و افزایش هزینه‎های پستی را اضافه کنیم، زیان ناشی از این تصمیم بهتر مشخص خواهد گردید.[3]

ب – اسناد اجاره اعم از اجاره املاک مسکونی، تجاری، اداری، خدماتی، صنعتی، زمین‎های کشاورزی و زراعی و … (به استثناء اجاره زاید بر سه سال) بدون اخذ هر گونه گواهی تنظیم خواهد گردید.

مستند این نظریه، رأی وحدت رویه شماره 17524/43- و – ر مورخ 1/7/85 کانون سردفتران و دفتریاران («در خصوص تنظیم اسناد اجاره تکلیفی جهت اخذ هر گونه گواهی وجود ندارد») می‎باشد که ضمن رفع هر گونه تکلیف از دفاتر اسناد رسمی، تحمیل آن بر مراجعین را نیز نفی نموده است.

ج – تنظیم اسناد مربوط به صلح حقوق تابع قواعد تنظیم اسناد اجاره است.

قائلین دیدگاهی که مبنای تجویز تنظیم اسناد مربوط به صلح حقوق، بدون اخذ هر گونه گواهی را قسمت دوم ماده 9 آیین‎نامه سابق (و نیز تنظیم اسنادی که موجب تغییر مالکیت عین نمی‎گردد) می‏داند، حذف این بخش در ماده 9 اصلاحی را دلیل ارجاع به ضوابط و مقررات سابق بر تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی دانسته و لهذا تنظیم چنین اسنادی را بدون اخذ گواهی‎های مربوطه ممنوع فرض خواهد نمود.

با کمی تأمل در مقررات جاری می‎توان به بطلان چنین نظریه‎ای استدلال نمود، زیرا اولاً مبنای این اجازه، اطلاق مواد اول و هشتم قانون می‏باشد نه آیین‎نامه.

ثانیاً مطابق بند ج ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد، تعهد انتقال‎گیرنده به پرداخت بدهی‎های احتمالی می‎تواند مجوز تنظیم سند عین اراضی و املاک بدون اخذ گواهی از ادارات دارایی و تأمین اجتماعی باشد که در صورت اعتقاد به عدم تسری حکم اخیر به انتقالات منافع و حقوق، ضمن بی‎اثر کردن قانون، ترجیح انتقالات اعیان بدون اخذ گواهی که از جایگاه به مراتب مهم‎تری برخوردار است، بر انتقالات منافع و حقوق از نوع ترجیح بلامرجح و مردود می‎باشد.

ثالثاً با الغاء تکلیف موضوع ماده 187 قانون مالیات‎های مستقیم طبق بند «و» رأی وحدت رویه شماره 17524/43- و – ر مورخ 1/7/1385 کانون سردفتران و دفتریاران، تبعاً تکلیف موضوع فصل اول از باب سوم همان قانون (مالیات بر درآمد املاک)[4] لغو گردیده و نتیجتاً تنظیم سند انتقال حقوق بدون اخذ گواهی دارایی بلامانع می‎باشد.

ضمناً متذکر می‎گردد در صورتی که مراتب بازداشت حقوق از جمله سرقفلی توسط واحدهای ثبتی به دفاتر اسناد رسمی حوزه اعلام می‎گردد، در تنظیم این گونه اسناد ضرورتی به اخذ پاسخ استعلام از ادارات ثبت اسناد و املاک نیز نمی‏باشد.[5]

د – تنظیم اسناد رهنی و تقسیم‎نامه از اخذ هر گونه گواهی به استثناء پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک محل معاف می‎باشد.

صرف‎نظر از وجود حکم صریح در این مورد (رأی شماره 17524/43- و – ر مورخ 1/7/1385 کانون سردفتران و دفتریاران «به جز اخذ پاسخ استعلام از ادارات ثبت محل – با توجه به قسمت اول ماده «1» قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 24/5/1385 – برای اسناد رهنی و تقسیم‎نامه و وقف ضروری نمی‎باشد) دیوان عدالت اداری طبق دادنامه‎های شماره 4 و 5 مورخ 19/1/1386 به ترتیب تنظیم اسناد رهنی غیرتصرفی و تقسیم‎نامه را از شمول تکلیف مقررات مالیاتی خارج دانسته و در حال حاضر به لحاظ وجود دو فقره رأی وحدت رویه دیوان عدالت اداری که در حکم قانون می‎باشد، تنظیم اسناد رهنی و تقسیم‎نامه بدون اخذ گواهی مالیاتی بلامانع است.

[1] – اطلاق عنوان «قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی» و نه «قانون تسهیل تنظیم اسناد اراضی و املاک در دفاتر اسناد رسمی»، تعیین احکام نقل و انتقال تلفن‎های ثابت و همراه و ماشین‎های چاپ، لیتوگرافی و صحافی در مواد 4 و 5 همین قانون و همچنین آراء متعدد کمیسیون وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران مؤید عدم اختصاص قانون به نقل و انتقالات اراضی و املاک می‎باشد.

[2] – ماده 104 آیین‎نامه قانون ثبت املاک، … در مورد عمری و رقبی و سکنی و مواردی که معامله راجع به سود ملکی برای بیش از سه سال باشد مقررات بالا راجع به تنظیم خلاصه سند و فرستادن به حوزه ثبت وقوع ملک و قید آن در زیر ثبت ملک در دفاتر املاک و در سند مالکیت و بایگانی نمودن خلاصه معامله در پرونده باید مجری گردد …

مطابق ماده 104، تنظیم سند اجاره بیش از سه سال مستلزم ارسال خلاصه معامله به ثبت محل وقوع ملک می‎باشد، ضمن این که تکلیفی به استعلام و اخذ پاسخ آن برای دفاتر مقرر نگردیده است.

[3] – با عنایت به لغو شدن تکلیف موضوع ماده 187 قانون مالیات‎های مستقیم طبق رأی وحدت رویه شماره 17524/43- و – ر مورخ 1/7/85 کانون سردفتران و دفتریاران، همچنین اعطای اختیار تنظیم اسناد متعاملینی که انتقال‎گیرنده ضمن سند، تعهد پرداخت بدهی احتمالی را بنماید، بدون اخذ مفاصاحساب‎های مالیاتی و تأمین اجتماعی (بند ج ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد) دفاتر در تنظیم اسناد نقل و انتقال املاک که مشمول پرداخت حقوق دولتی است، تکلیفی ندارند، پس در مانحن فیه تحمیل چنین تکلیفی به قیاس اولویت فاقد محمل قانونی است.

[4] – مواد 52 تا 80 قانون مالیات‎های مستقیم موضوع فصل اول از باب سوم می‎باشد که مطابق ماده 59 همان قانون «نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد و همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق به نرخ دو درصد در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات می‏باشد. تبصره 2: حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل.

[5] – جوابیه اختصاصی شماره 5009/34 مورخ 11/3/1387 اداره کل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت به دفتر اسناد رسمی شماره 397 تهران.

                                                    .