تحقیق – بررسی فقهی حقوقی تعهدات ابتدایی- قسمت ۲۵

ج‌- اگر معاملۀ خانه تمام شده و شرط خیار در کار نبوده معامله لازم است ولى اگر مجرد قولنامه و وعدۀ معامله بوده خریدوفروش انجام نشده و صاحب خانه ملزم به فروش و تحویل خانه نیست.(امام خمینی، ۷۴:۱۴۲۲)
س- رویۀ قضایى در دادگسترى با تکیه به ماده ۱۰ قانون مدنى بر الزام به عمل قرارداد و قولنامه بوده که با «المؤمنون عند شروطهم» و «أَوْفُوا بِالْعُقُودِ» هم سازگار مى‌باشد و هنوز هم فقهاى شوراى نگهبان اعلام بطلان ننموده‌اند آیا نظر حضرت عالى بطلان قرارداد است من رأس یا عدم وجوب وفا به مبلغى که به عنوان تخلف قرار مى‌گذارند؟
ج‌- این مقاوله، معامله نیست و شرط ابتدایى است و نافذ نیست، معامله موضوع ندارد و شرط ابتدایى باطل است.(امام خمینی، ۷۵:۱۴۲۲)
س ۸۰‌- هرگاه شرط کند که اگر طبق تعهد ملک را در تاریخ معین به طرف نفروخت، مبلغى به عنوان خسارت یا وجه التزام دادنى باشد آیا این تعهد الزام‌آور است یا نه؟ و متعهد له حق وصول وجه فوق را دارد یا خیر؟
ج‌- اگر در ضمن عقد بوده الزام‌آور است و اگر ابتدایى بوده نافذ نیست.(امام خمینی، ۷۶:۱۴۲۲)
سؤال ۱۰۵۷: در قولنامه‌هاى عادى، بین متعاملین مرسوم است مبلغى بابت حق فسخ معامله شرط مى‌کنند:
الف) آیا قرار دادن این شرط در معامله صحیح است؟
ب) هر کدام از طرفین معامله اگر معامله را به هم زد، آیا طرف دیگر مى‌تواند مبلغ حق فسخ را از دیگرى مطالبه و اخذ کند و براى او شرعا حلال مى‌باشد؟
ج) اینگونه قولنامه‌ها که معمولا قبل از معاملات رسمى و قانونى انجام مى‌گیرد، جنبه شرعى دارد و طرفین ملزم به رعایت آن هستند؟
ج: الف- اگر شرط مذکور به معناى ثبوت حق فسخ با پرداختن مبلغ معین باشد و مدت نیز معلوم باشد، چنین شرطى مشروع و لازم الوفا است.
ب- با توجه به جواب قسمت الف، مى‌تواند مبلغ را بگیرد و حلال است.
جواب: ظاهرا قولنامه بر دو نوع است:
۱- متعاملین معامله را به نحو شرعى و به طور قطعى انجام مى‌دهند و چون تنظیم سند رسمى در هنگام معامله مقدور نیست، لذا یادداشتى به نام قولنامه مى‌نویسند. که این صورت شرعیت دارد و متعاملین ملزم به رعایت آن هستند.
۲- گاهى مورد معامله را گفتگو مى‌کنند بدون اینکه شرعا معامله را انجام دهند و این گفتگو را به عنوان قولنامه مى‌نویسند تا در وقت تنظیم سند معامله را طبق قولنامه انجام دهند. که در این صورت اصل قولنامه خلاف شرع نیست، ولى طرفین ملزم به رعایت آن نیستند و مى‌توانند قولنامه را نادیده گرفته و از معامله صرف نظر کنند.(فاضل لنکرانی، ۲۶۳:۱۴۲۸)
س. شخصى را مجبور کرده‌اند به این که متعهّد شود قطعه زمینى را به اشخاص دیگرى تملیک و واگذار نماید.
۱) تسلیم زمین از طرف شخص متعهّد در صورتى که با طیب نفس نبوده، صحت معامله را خدشه‌دار مى‌کند؟
۲) این فرد مى‌تواند از تعهد اولیه عدول کرده و منصرف گردد؟
ج. تعهّد ابتدایى، اگر چه از روى اکراه و اجبار نباشد الزام‌آور نیست، ولى در صورتى که عقد با شرایط خاصّ خود محقّق شده باشد و از روى اکراه و اجبار نباشد، طبق آن باید عمل شود و لازم‌الوفاء است.(بهجت فومنی، ۲۰۷:۱۴۲۸)
همانطور که از سوال و جواب های بالا مشخص است، در واقع دیدگاه امام خمینی (ره) و دیگر فقهای محترم و مراجع تقلید معظم، این است که قولنامه شرط ابتدایی است و لازم الوفاء نیست، مگر این که این شرط(قولنامه)، ضمن عقد لازمی درج شود تا لازم الوفاء گردد.و بخشنامه سال ۶۲ شورای عالی قضایی وقت هم به تبعیت از دیدگاه همین بزرگواران صادر شده بود.
لازم به ذکر است که اکثر همین علمای بزرگ، نظر به صحت سایر قراردادها غیر از عقود معین در صورتی که نهی شارع نباشد، پاسخ مثبت داده اند.در نتیجه چنین استنباط می شود که عده ای از علماء در اطلاق اصاله اللزوم به شرط ابتدایی تردید دارند و ماهیت این قرارداد را لازم الاجراء نمی دانند.علت این اختلاف بر می گردد به معانی لغات در حالت حقیقت و مجاز بدین توضیح که قولنامه در معنی حقیقت مثل شرط ابتدایی جایز است ولی به معنی اصطلاحی یک قرارداد متقابل و لازم الجراء می باشد(اشراقی، ۱۱۴:۱۳۹۲)
قانون مدنی ما و رویه قضایی، قولنامه ی جاری بین مردم را با توجه به ماده ۱۰ ق.م. قرارداد خصوصی بین افراد دانسته و لازم الوفاء می داند و در صحت و اعتبار قولنامه آراء متعددی از شعب دیوان عالی کشور صادر گردیده و در این خصوص رای وحدت رویه ی شماره ۳۵۷۰ مورخ ۲۶/۲/۴۲ هیئت عمومی دیوان عالی کشور نیز صادر شده که پیش تر بدان اشاره نمودیم.
قولنامه ای که واجد تعهد متقابل باشد مانند سایر اسنادی که برای ایجاد تعهد تنظیم می شود، در دادگاه ها معتبر و طرفین مکلف هستند مفاد آن را اجراء نمایند.مسئله ای که قابل اهمیت است گاه شروطی در قولنامه حسب اراده ی مشترک طرفین ذکر می شود که در صورت اختلاف، تمیز قصد مشترک دشوار می باشد.گاهی وجه التزام به جای تعهد قرار می گیرد، بدین توضیح که در صورت عدم انجام تعهداز جانب متعهد، متعهد له فقط حق دریافت وجه التزام را دارد(کاتوزیان، ۵۵:۱۳۹۱)گاه متعهدله علاوه بر انجام تعهد حق دارد وجه التزام به عنوان تخلف از تاخیرتاریخ انجام تعهد را هم بخواهد(همان)رابطه ی وجه التزام و تعهد قولنامه تابع قصد مشترک طرفین می باشد که دادرس باید از عبارات قولنامه و اوضاع و احوالی که آن را احاطه کرده یا از داوری عرف دریابد.قاعده ی کلی این است که تعیین وجه التزام امکان مطالبه ی اصل تعهد را از بین نمی برد.(کاتوزیان، ۵۴:۱۳۹۱) .البته در این زمینه نظر مخالف هم وجود دارد که وجه التزام در صورت عدم انجام تعهد، جانشین تعهد می شود و با وجود وجه التزام در صورت عدم انجام تعهد، متعهد له فقط حق دریافت وجه التزام را به عنوان خسارت دارد.که به نظر نگارنده نظر اول اقوی است و نظر مخالف فاقد قوت استدلال است.
۲-۳- تعهد یک طرفی بیع :
بعد از شناخت و بررسی همه جانبه تعهد دو طرفه بیع یا همان قولنامه، در این قسمت قصد داریم با شناخت و اندوخته ای که از بررسی قولنامه به دست اوردیم، نهاد تعهد یک طرفی بیع را مورد تجزیه و تحلیل قرار دهیم.چرا که در واقع این مبحث دقیقا” به موضوع اصلی این پژوهش بر می گردد و به نظر مختار نگارنده یکی از نقاط مبهم بحث حقوقدانان است.زیرا اساتیدی که تعهدات یک طرفه را به هیچ وجه به رسمیت نشناخته اند و آن را لازم الوفاء نمی دانند، این تعهد یک طرفه را لازم الوفاء می دانند و در صحت آن تردید نکرده اند.البته معتقد به همراه بودن این تعهد با پیش قرارداد هستند.بنابراین در این بخش به طور مستقل به این نهاد خواهیم پرداخت و در بخش بعدی این فصل، تلاش خواهیم نمود قاعده ای کلی از تعهدات ابتدایی یا یک طرفه ارائه نمایم.
۲-۳-۱- ماهیت حقوقی این تعهد :
دکتر کاتوزیان در کتاب عقود معین خود در طبیعت حقوقی به قول ایشان وعده، می نویسد: وعده بیع گاه یک طرفی است، یعنی تنها یکی از دو طرف که به طور معمول فروشنده است، تعهد می کند.در این پیمان، فروشنده شرایط معامله و قیمت را تعیین و اراده خود را بر انتقال مبیع اعلام و انتقال آن را موکول به تمایل خریدار می کند، به گونه ای که اگر او پیشنهاد را بپذیرد عقد واقع شود.
البته ایشان اعتقاد دارند که وعده یک طرفی بیع را با تعهد به بیع و ایجاب و برقراری حق تقدم در خرید نباید اشتباه کرد و در استلال نظر خود چند دلیل می آورند که در ذیل به آن اشاره می نمایم:
نخست – به اعتقاد ایشان، در تعهد به بیع، فروشنده یا خریدار ملزم به انجام معامله می شود.پس اراده طرف دیگر به تنهایی نمی تواند بیع را واقع سازد.باید دوباره قصد معامله کند و در صورت امتناع وادار به این کار شود، در صورتی که در وعده یک طرفی بیع، پیشنهاد کننده اراده نهایی خود را به انتقال اعلام و وقوع بیع را موکول به رضای خریدار می سازد.برای مثال، زمینی را شهرداری منتقل می کند و چون احتمال می رود که برای برنامه های شهرسازی نیازمند بدان باشد و نمی خواهد در چهارچوب قوانین خود را گرفتار سازد، از خریدار تعهدی می گیرد که اگر تا شش ماه به آن زمین احتیاج داشت مبیع را به همان قیمت به شهرداری بفروشد.در این فرض اگر شهرداری پس از دو ماه اعلام کند که به زمین نیاز دارد، به صرف این اعلام، زمین منتقل نخواهد شد.خریدار ملتزم شده است که زمین را دوباره به شهرداری بفروشد و تا او به این التزام عمل نکرده، مالک است.
ولی در مثال دیگر، فرض کنیم شما برای خریدن گوشواره ای به جواهر فروشی می روید، کالای مورد نظر خود را انتخاب و با فروشنده نیز درباره بهای آن و شرایط پرداخت به توافق می رسید.ولی چون او شما را مردد می بیند، پیشنهاد می کند که گوشواره را ببرید و ظرف دو روز درباره آن تصمیم نهایی بگیرید:یا گوشواره را بخرید و قیمت مورد توافق را بدهید یا آنچه را گرفته اید پس بدهید.درست است که در چنین حالتی خرید و فروش انجام نشده ولی اراده فروشنده چنانست که اگر به تصمیم شما ضمیمه شود بیع را واقع می سازد و نیازی به انشای مجدد او ندارد.(کاتوزیان، ۶۸:۱۳۹۱)
همچنین ایشان اعتقاد دارند که ذخیره جا در هواپیما و راه آهن و اتوبوس نیز نمونه های شایع وعده های یک طرفه در اجاره است که در عرف در چهره فروش بلیط ظاهر می شود.
دوم – ایشان پس از تفاوت وعده ی یک طرفه بیع با تعهد به بیع در بند نخست، در بند دوم به تفاوت وعده ی یک طرفی بیع با ایجاب می پردازند و می نویسند: وعده ی یک طرفی بیع با ایجاب تفاوت دارد.با ایجاب هم زمینه ای فراهم می آید که با ضمیمه شدن قبول تبدیل به عقد بیع می شود.
ایجاب نیز گاه برای گوینده آن ایجاد الزام می کند:یعنی پیشنهاد کننده نمی تواند، پیش از سپری شدن مهلتی که برای قبول معین شده یا مهلتی که در عرف برای اندیشیدن درباره معامله لازم است، از آن عدول کند.
ایشان در ادامه می نویسند:ولی این شباهت ها برای یکسان شمردن این دو ماهیت کافی نیست.باید وعده بیع را از ایجاب ممتاز ساخت.زیرا ایجاب تنها با یک اراده تحقق می یابد و در زمره ایقاعات است ذدر حالی که وعده یک طرفی بیع، قراردادی است که با توافق خریدار و فروشنده واقع می شود.تعهد ناشی از آن تنها برای یکی از آن دو است و دیگری فقط از آن سود می برد ولی پیمانی است الزام آور که از برخورد اراده های آنان به وجود می آید.به همین جهت وعده بیع هر چند یک طرفی باشد، همیشه الزام آور است، در حالی که ایجاب در صورتی پیشنهاد کننده را پای بند می کند که به طور صریح یا ضمنی، حاوی التزام بر نگاهداری ایجاب باشد(کاتوزیان، ۶۹:۱۳۹۱)
ایشان اضافه می کند: فوت و حجر گوینده ایجاب پیش از قبول اثر آن را از بین می برد، در صورتی که وعده بیع پیمانی است که آثار آن دامنگیر ورثه طرفین نیز می شود.از همه این ها گذشته، تولی عرفی بین ایجاب و قبول شرط صحت عقد است.(ماده ۱۰۲۵ قانون مدنی)پس اگر برای انجام معامله مدتی معین نشده باشد، قبول باید در زمانی اعلام شود که در عرف برای اندیشیدن درباره آن کافی است، ولی در مورد وعده یک طرفی بیع، برای پذیرفتن پیشنهاد رعایت چنین مهلتی ضرورت ندارد.بنابراین، وعده بیع، چیزی بیش از ایجاب است.پیش قراردادی است که اثر بیع را در انتقال مبیع ندارد ولی پیشنهاد کننده را پای بند به گفته خود می کند.(کاتوزیان، ۷۰:۱۳۹۱)
سوم – بر قراری حق تقدم در خرید نیز با وعده یک طرفی بیع متفاوت است: این حق تقدم به موجب قراردادی که بین مالک و دیگری بسته می شود به وجود می آید.در این قرارداد که به طور معمول بین موجر و مستاجر یا شریکان ملک مشاع و سهام شرکت ها بسته می شود، مالک تعهد می کند که هر گاه تصمیم به فروش ملک خود گرفت، آن را به بهای عادلانه یا آن چه خریدار می دهد، به طرف قرارداد بفروشد و او را بر دیگران مقدم دارد.
این پیمان بیگمان بیع نیست، چرا که هنوز هیچ یک از دو طرف اراده قاطع خود را به خرید و فروش بیان نکرده است.وعده یک طرفی بیع هم نیست، چون مالک آزاد است که ملک را نفروشد یا می تواند آن را ببخشد و صلح کند و از تعهد بگریزد.حداکثر می توان گفت تعهد معلق به فروش است که به منظور ایجاد حقی شبیه به شفعه در پیمان می آید و به طور معمول محدود به زمان معین می شود تا صاحب حق بتواند آن را اعمال کند.به عقیده ایشان در نفوذ این قرارداد تردید نباید کرد.زیرا مانند های چنین حق تقدمی در اجاره محل کسب و فروش ملک مشاع بین دو شریک در قانون پیش بینی شده است و دلیلی وجود ندارد که قرارداد باطل باشد.آن چه بحث برانگیز به نظر می رسد این است که آیا حقی که در پیمان زاده می شود حق عینی است یا شخصی؟ایشان بیان می دارند: هنوز رویه قضایی و نویسندگان، فرصت پاسخ دادن به این پرسش را نیافته اند.ولی با توجه به این اصل که ایجاد حق عینی بر خلاف تعهد امری است که در دایره محدود قوانین امکان دارد و حق تقدم در خرید در هیچ یک از عنوان های پیش بینی شده نمی گنجد، باید آن را تعهد شخصی مالک شمرد.پس عهد شکنی سبب ایجاد مسولیت برای جبران خسارت می شود.با وجود این، نظر به این که مالک در این پیمان به طور ضمنی حق فروش ملک خود را به دیگری پیش از اعلام تصمیم طرف قرارداد ساقط می کند، در صورتی که مالک آن را به دیگری بفروشد، متعهد له می تواند ابطال آن را از دادگاه بخواهد.(کاتوزیان، ۷۰:۱۳۹۱)

برای دانلود فایل متن کامل پایان نامه به سایت 40y.ir مراجعه نمایید.