بررسی فقهی حقوقی تعهدات ابتدایی- قسمت ۲۳

البته لازم به ذکر است که در این مورد از دیوان عالی کشور هم آراء متفاوتی صادر شده است.اداره حقوقی قوه قضاییه در مجموعه نظریات مشورتی خود چنانچه تعهد به انتقال نباشد، چنین استدلال نموده است:
«اگر در سند عادی معامله زمین یا خانه ای تعهد برای تنظیم سند رسمی نشده باشد، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی مورد نخواهد داشت.از ماده ۲۲۵ قانون مدنی هم استفاده نمی شود که معامله زمین یا خانه یا سند عادی بدون تعهد تنظیم سند رسمی مجوز ملزم ساختن فروشنده به تنظیم سند رسمی باشد»
اما در مقابل عده ای دیگر از حقوقدانان با نظر مخالفی که به نظر نگارنده هم اقوی به نظر می رسد، هستند که بر عکس گروه اول معتقدند که مبایعه نامه در مرحله اثبات در دادگاه ها پذیرفته می شود و این مخالف مقررات قانون ثبت نمی باشد چرا که قانون ثبت، صرفا” به این مورد اشاره دارد که دادگاه ها و ادارات کسی را مالک می شناسند که اسم آن در دفتر املاک ثبت شده باشد و این به هیچ وجه نافی آن نیست که سند عادی را به عنوان دلیل اثبات مالکیت در دادگاه ها معتبر بدانیم، همانطور که بسیار در دادگاه ها حکم به الزام به تنظیم سند رسمی داده می شود.
حتی عده ای از این حقوقدانان معتقدند که مبایعه نامه موکد مواد قانون ثبت است زیرا بنا بر آن تعهد می شود که انتقال به صورت رسمی نیز باید انجام گیرد.حتی ادعا نموده اند که امروزه نظر اخیر بیشتر مورد اتباع محاکم قرار گرفته است و شاید به همین علت است که اسناد عادی خرید و فروش مبایعه نامه یا بیع نامه نام گرفته است و در آن صریحا” طرفین اقرار به خرید و فروش و پرداخت ثمن یا قسمتی از آن می کنند.(طاهری جبلی، ۱۳۸:۱۳۷۳)
به عنوان مثال می توان به رای شعبه ۱۷ دادگاه عمومی تهران اشاره نمود که در خصوص الزام خوانده متقابل به تنظیم سند رسمی چنین رای داده است:
«…..واما در خصوص الزام خوانده متقابل به تنظیم سند رسمی، نظر به اینکه بنا به مراتب فوق الاشعار عقد بیع تحقق یافته و فقط تشریفات قانونی آن که همانا ثبت رسمی معامله است باقی مانده….دادگاه دعوی خواهان تقابل را ثابت تشخیص داده و رای به الزام آقای فریدون به انتقال رسمی شش دانگ یک دستگاه تریلر کش داف به شماره شهربانی……به نام………در قبال مبلغ………..ثمن معامله را صادر و اعلام می دارد.(طاهری جبلی، ۱۳۸:۱۳۷۳)
در همین زمینه نظریه مشورتی اداره حقوقی وجود دارد که هر یک از طرفداران دو نظر فوق به قسمتی از آن استناد می کنند که به نظر نگارنده قسمت اخیر آن، مثبت نظر اخیر است که در ذیل به شرح آن خواهم پرداخت:
سوال- در مواردی که دارنده سند مالکیت، دادخواست خلع ید علیه متصرف می دهد و خوانده دفاعا” به سند عادی خریداری از شخص خواهان یا مورث وی استناد می کند، آیا با توجه به اجرای قوانین شرعی و اسلامی سند عادی تاب معارضه با سند مالکیت را دارد یا خیر؟و در صورت رسیدگی به اصالت آن دادگاه می تواند دعوی خلع ید را به لحاظ اینکه ملک قبلا” فروخته شده رد نماید یا خیر؟
نظریه مشورتی شماره ۳۶۷۵ /۷ مورخ ۱۱/۸/۶۲ اعلام میکند:
«مواد ۲۲، ۴۷و۴۸ قانون ثبت اسناد تا کنون نسخ نگردیده و مانند گذشته اعتبار دارد بنابراین مفاد ماده ۴۸ مذکور که مقرر می دارد هر سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و اگر به ثبت نرسد در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد لازم الرعایه است…البته وجود مواد فوق هیچ گاه مانع از آن نبوده و نمی باشد که دادگاه دلایل و مدارکی که ممکن است برای اثبات انجام معامله ابراز شود نپذیرد.مثلا” چنان چه کسی اقرار به امری نماید که دلیل حقانیت طرف است خواستن دلیل دیگر برای ثبوت آن حق لازم نیست.بنابراین اقرار به وقوع عقد بیع از طرف بایع در دادگاه تحقق بیع و حق مالکیت مشتری بر مبیع را ثابت می نماید و مشتری می تواند الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه تقاضا نماید»
۲-۲-۹-۲- مقایسه قولنامه با تعهد به بیع :
همانطور که پیش تر عنوان نمودیم، قولنامه عبارت است از یک قرارداد مقدماتی یا پیش قرارداد که مقدمه ای برای انعقاد قرارداد نهایی است.مقصود از این قرارداد ایجاد الزام و التزام به انعقاد عقد اصلی می باشد و ماحصل آن تعهدی است که منجر به عقد نهایی می شود.
البته به موجب این قرارداد حق عینی ایجاد نمی شود، بلکه متعاملین به موجب این قرارداد ملتزم می شوند که در آینده قرارداد اصلی را منعقد کنند.در واقع این قولنامه به معنای اخص است.ممکن است در قراردادی، یک طرف آن مفاد عقد نهایی و شرایط آن را انشاء نماید و وقوع عقد را موکول بر اراده طرف دیگر نماید، یعنی یک قرارداد مقدماتی بسته می شود و یک قرارداد نهایی هم مورد نظر است که این قرارداد نهایی با اعلام اراده یک طرف انجام می شود و لازم نیست دوباره ایجاب انشاء شود.مثلا” اجاره ی تراکتور به شرط تملیک، بدین نحو که شخصی تراکتور را اجاره می دهد و شرط می کنند که بعد از مدت اجاره، مستاجر با پرداخت فلان مقدار می تواند مالک آن شود.قرارداد دوم بیع است که ایجاب آن قبلا” گفته شده و قبول آن از طرف مستاجر گفته می شود.در رابطه با اعتبارات بانکی در واقع بانک وعده ی قرض می دهد و تاجر می تواند با شرایطی از این وعده استفاده نماید.(اشراقی، ۵۴:۱۳۹۲)
در رابطه با ماهیت حقوقی قولنامه به معنی اخص توافق متعاملین در قولنامه یک قرارداد است.زیرا موضوع معامله و مورد معامله و میزان ثمن و نحوه پرداخت با نقل و انتقال معین و تعهد متعاملین به انجام قرارداد نهایی، آن را به صورت یک وعده متقابل در آورده که با ماده ۱۰ قانون مدنی قابل تطبیق می باشد.اگر یکی از طرفین از انجام تعهد سرپیچی نماید، طرف دیگر می تواند از طریق دادگاه، اجبار طرف دیگر را به انجام تعهد بخواهد.بر اساس این نظر قولنامه یک عقد مقدماتی است که منشاء تعهد برای طرفین است و این تعهد مثل هر تعهد دیگری الزام آور می باشد.معمولا” در این نوع قولنامه ها قسمتی از ثمن معامله به فروشنده پرداخت می گردد و طرفین معامله خریدار و فروشنده نامیده می شوند و اغلب دیده می شود برای تحکیم انجام قرارداد یا به عنوان خسارت عدم انجام تعهد یا تاخیر در انجام آن یا به عنوان شرط ضمن عقد برای مدت معین، وجه التزامی هم قرار می دهند که چگونگی آن بستگی به اراده طرفین و توافق انجام شده دارد.محاکم دادگستری این گونه قولنامه ها را تعهد به بیع دانسته اند.(اشراقی، ۵۴:۱۳۹۲)
البته لازم به ذکر است که دیوان عالی کشور پذیرفته که چنانچه قولنامه حاوی تعهد به نقل و انتقال با شرایط معین باشد، پیمانی است مقدماتی که در آن دو طرف ملزم به بیع با آن شرایط می باشند.به ویژه در مورد املاک غیر منقول یا قراردادهایی که باید بر طبق تشریفات خاصی انجام شود.به همین جهت سند عادی را برای اثبات این تعهد می پذیرند.
هیئت عمومی دیوان عالی کشور در رای شماره ۳۵۷۰ مورخ۲۶/۲/۴۲ درباره قولنامه خرید و فروش اتومبیلی، چنین اظهار نموده:
«مستند دعوی تعهد نامه ای بیش نیست که به موجب آن فرجام خوانده متعهد گردیده پس از تحصیل اسناد مالکیت نصف مشاع اتومبیل موصوف در آن را در یکی از دفاتر اسناد رسمی به فرجام خوانده منتقل نماید و قبل از انجام تعهد، اتومبیل مزبور(به شرح اوراق مظبوط در پرونده)به سبب تصادف، معامله انجام نگردیده، بنابراین آنچه که در حکم فرجام خواسته قید گردیده ورقه مستند دعوی را حاکی از بیع قطعی کرده موافق مستند دعوی نمی باشد(بازگیر، ۱۸۷:۱۳۸۹)
همچنین در رای شماره ۴۷۹ مورخه ۵/۴/۱۳۳۱ دیوان عالی کشور اعلام نموده:«چون قولنامه تعهد به بیع است، سند عادی برای اثبات تعهد پذیرفته می شود»
در حال حاضر اکثریت قریب به اتفاق محاکم دادگستری، قولنامه را در صورتی که موجب پیدایش تعهد باشد از نظر ماهیت حقوقی یک قرارداد تلقی نموده که به صورت وعده متقابل می باشد و آن را با ماده ۱۰ق.م.قابل تطبیق دانسته اند و عرف جامعه نیز این امر را پذیرفته است.(اشراقی، ۵۴:۱۳۹۲)
به هر حال همانطور که استاد دکتر کاتوزیان فرموده اند:تشخیص طبیعت حقوقی سندی که طرفین به عنوان قولنامه تنظیم نموده اند، وابسته به قصد مشترک آنان است.اگر خواسته باشند که بیع با امضاء آن سند واقع شود، دادگاه باید آن سند را بیع بداند.بر عکس هر گاه هدف این باشد که بر طبق آن، التزام به انشاء عقد ایجاد شود نه انتقال، دادگاه باید آن را قولنامه به حساب آورد.البته همانطور که استاد در ادامه بیان می دارند: این نکته را نباید فراموش کرد که عرف مسلم در داد و ستدهای بین مردم حکم می کند که اگر خریدار و فروشنده به دلیل الزام قانونی یا خواسته ی خودشان اشاره به لزوم تنظیم سند رسمی معامله کرده باشند، ظهور در این دارد که قصد آنها تعهد به انتقال بوده نه وقوع بیع(کاتوزیان، ۵۲:۱۳۹۱)
از مجموع بحث های فوق این نتیجه عاید می شود که از نظر ماهیت حقوقی قولنامه های رایج تعهد به بیع تلقی می شوند و با ماده ۱۰ ق.م. قابل تطبیق و در نتیجه الزام آور می باشند.پس اگر ضمن قولنامه تعهد به خرید و فروش شده باشد، اجرای آن را می توان از دادگاه مطالبه کرد.و دیگر این که اگر دو طرف مایل باشند که بیع را در صورتی که نقل و انتقال آن باید با تشریفات خاصی انجام شود با سند عادی تنظیم نمایند، هر چند همانطور که پیش تر گفتیم به عقیده برخی با مقررات قانون ثبت برخورد دارد و نفوذ حقوقی ندارد، اما به عقیده برخی دیگر که نظر مختار نگارنده نیز بر همین استوار است، هر چند از لحاظ پذیرش در ادارات و محاکم به عنوان سند مالکیت با مقررات قانون ثبت تعارض دارد اما منافاتی با دلیل اثبات مالکیت در دادگاه ندارد همانطور که هر روزه تعداد زیادی رای در الزام به تنظیم سند رسمی با دلیل سند عادی صادر می شود.
۲-۲-۹-۳- قولنامه و شرط ابتدایی :
همانطور که پیش تر به تفصیل بحث نمودیم، قولنامه متضمن تعهدات متقابل طرفین نسبت به یکدیگر و حاوی ضمانت اجرایی مربوط به تخلفات هر دو طرف از تعهدات مذکور در سند می باشد، بنابراین همانطور که برخی از اساتید گفته اند، به نظر می رسد که بتوان قولنامه را یک قرارداد مستقل و یک توافق دو طرفه کامل دانست.قرارداد و توافقی که عنوانی در قانون مدنی و قوانین دیگر نداشته و لذا یکی از مصادیق عقود نامعین محسوب می گردد.یعنی همان عقودی که فقهای معظم شیعه، آن ها را تحت عنوان شروط ابتدایی، مورد بحث قرار داده و به بیان دیدگاه های خود پیرامون لزوم یا عدم لزوم به چنین شروطی می پردازند(رستمی، ۱۱۶:۱۳۹۰) که ما در فصل اول این پژوهش، به تفصیل در خصوص شروط ابتدایی و لزوم آن سخن گفتیم که به همین دلیل از ذکر مجدد آن اجتناب می کنیم.
شورای عال قضایی هم با این طرز تفکر در مورخ ۶/۲/۶۲ با صدور بخشنامه شماره ۶۰۵۹/۱ خطاب به محاکم اعلام نمود:
«آن چه صرفا” قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاه ها نمی توانند طرفین را الزام به وفاء نمایند.بنابراین اگر راجع به زمین قولنامه تنظیم و وعده معامله داده شده و ضمن عقد لازم شرط نشده باشد، لازم الوفاء نیست.»
این بخشنامه شورای عالی قضایی وقت نشان می دهد که اعضای محترم آن شورا نیز قولنامه را مصداقی از شروط ابتدایی محسوب نموده و به جهت اعتقاد به عدم لزوم شروط ابتدایی، حکم به عدم لزوم وفای به قولنامه صادر نموده اند(رستمی، ۱۱۷:۱۳۹۰)
در واقع این بخشنامه گرچه بنای صدور آن، جلوگیری از خرید و فروش زمین به صورت عادی در زمانی که قانون لغو مالکیت و اراضی موات شهری می بایست اجراء شود بدون نظارت دولت برای جلوگیری از بورس بازی و بلا اثر بودن آن قانون بود اما گویا شورای مذبور به ماده ۱۰ق.م. که نیم قرن لازم الاجراء بود، توجهی نداشت.این بخشنامه موجب شد که قولنامه ها به صورت مبایعه نامه یا به صورت شرط ضمن عقد تغییر صورت دهد و خود مشکلاتی را پدید آورد (کاتوزیان، ۱۴۰:۱۳۸۹)
۲-۲-۹-۴- قولنامه و بیعانه :
علیرغم شباهت های شکلی و ماهوی فراوانی که میان قولنامه و بیعانه وجود دارد، به عنوان مثال در هر دو ایجاب و قبول میان طرفین صورت نمی گیرد یا به تعبیر دیگر، عقدی منعقد نمی شود و دیگر این که، مقداری از کل ثمن معامله به نشانه تصمیم به انجام معامله یا حسن انجام معامله با شرط وجه التزام به صورت صریح یا ضمنی به طرف دیگر پرداخت می شود(رستمی، ۱۱۴:۱۳۹۲) اما تفاوت های آشکاری نیز بین این دو نهاد وجود دارد که به چند مورد در ذیل اشاره می نماییم:
نخست- تعهد به بیع برای طرفین آن الزام آور بوده ولی صرف پرداخت مقداری بیعانه برای طرفین آن تعهد و الزامی را به همراه ندارد، مگر آن که شرط خلافی شده باشد.دوم- در بیعانه پیمانی که به شکل مکتوب به همراه وجه التزام باشد میان طرفین منعقد نمی شود.در واقع صرف پرداخت قسمتی از ثمن معامله به معنای بستن قرارداد نمی باشد.سوم- در واقع پرداخت بیعانه خود جزئی از تعهد به بیع یا همان قولنامه به شمار می آید که با توافق طرفین و شرط ضمن آن، در صورت تخلف از انجام تعهدات تبدیل به وجه التزام می شود و….(رستمی، ۱۱۴:۱۳۹۲)
لازم به ذکر است که در مورد ماهیت حقوقی بیعانه گفته اند: برقراری حق تقدم در خرید برای مشتری است و در واقع مبلغی از ثمن مبیع عقد آینده است که از جانب خریدار به منظور ابراز قصد و انعقاد معامله در آینده به فروشنده پرداخت می شود، با این شرط صریح یا ضمنی که در صورت تخلف هر یک از طرفین در انجام توافقات برقرار شده، مبلغ پرداخت شده از باب جبران خسارت و ضمانت اجرای خودداری از انجام آن توافقات(وجه التزام)، به ملکیت طرف مقابل در آید(رستمی، ۱۱۶:۱۳۹۲)
۲-۲-۱۰- انواع قولنامه :
امروزه بسیاری از معاملات راجع به اموال غیر منقول و معاملات دیگری که از طرف دولت، ثبت آن اجباری اعلام شده، مسبوق به تنظیم قولنامه می باشد.این نوع قراردادها معمولا” با سند عادی و بدون تشریفات رسمی با حصول توافق و تراضی صورت می گیرید و از نظر عبارات و مندرجات و نوع تعهد و زمان انجام آن و آنچه مورد معامله قرار می گیرید، متفاوت است.زیرا آنچه که افراد در عرف از مسایل حقوقی برداشت دارند، مبنای تنظیم قولنامه هاست.با وجود حاکمیت اراده و آزادی قراردادها در تنظیم این نوع قراردادها و نبودن ظوابط معین در جهت تنظیم آن، نمی توان در واقع انواع قولنامه را به طور دقیق مورد بررسی قرار داد.اما می توان انواع قولنامه ها ی رایج بین مردم را تا حد امکان از جهات یاد شده دسته بندی و یک نوع تقسیم بندی هر چند ناقص ارائه داد.زیرا از نظر اعتبار و آثاری که قولنامه ها با یکدیگر دارند، مسئله قابل اهمیت است(شهیدی، ۴۶:۱۳۸۱)
۲-۲-۱۰-۱- از نظر زمان انجام تعهد :
هدف از تنظیم قولنامه، اجرای تعهد موضوع آن است و بدین منظور طرفین مهلتی را بر اساس انجام قرارداد، معین می نمایند تا در آن زمان آمادگی لازم را به دست بیاورند.این زمان گاهی روشن است و گاهی عرف آن را معین می کند.که البته قولنامه هایی که زمان انجام تعهد آن معین است، خود به دو نوع تقسیم می گردد:
نخست – قولنامه هایی که تاریخ انجام تعهد در آن ها به صورت قطعی روشن است: مثلا” طرفین روز معینی را مشخص می نمایند که در دفتر خانه ای که از پیش تعیین شده با تهیه ی مقدماتی که از قبل آماده نموده اند حاضر شوند و معامله را واقع سازند.حسب قرارداد تنظیمی در این روز طرفین مکلفند که تعهد خود را انجام دهند و در صورتی که یکی از طرفین تخلف نماید، اثبات این تخلف آسان است.(اشراقی، ۶۱:۱۳۹۲)

منبع فایل کامل این پایان نامه این سایت pipaf.ir است