به موجب بند 3 تبصره الحاقی (22/8/1381) به ماده 20 اصلاحی آئین نامه اجرایی مود 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک، از جمله آرای صادره هیات های حل اختلاف در اجرای ماده 147 اصلاحی مذکور، “رای به صدور سند صدور سند مالکیت با ثبت ملک در دفتر املاک بنام متصرف” می باشد.

چنانچه پس از ابلاغ رای هیات در مهلت های قانونی مندرج در بند 6 ماده 147 و قسمت اخیر ماده 148 اصلاحی قانون ثبت اعتراض به این ثبت واصل شود معترض باید دعوای خود را در قالب اعتراض به رای هیات حل اختلاف، در داگاه صالح اقامه نماید.

حال اگر نتواند در مهلت های قانونی اعتراض نماید و اداره  ثبت در اجرای قسمت اخیر ماده 148 اصلاحی نسبت به اجرایی رای هیات و ثبت ملک بنام متصرف اقدام نماید[1] این امر مانع از مراجعه متضرر به دادگاه و طرح دعوای ابطال سند مالکیت مذکور نخواهد بود.

خوانده این دعوی نیز کسی که سند مالکیت بنام او صادر شده است و دعوی ارتباط و توجهی به اداره ثبت و هیات حل اختلاف ندارد. دراین دعوی، خواسته خواهان این است که هیات حل اختلاف مقررات قانون را رعایت ننموده و بدون توجه به حق وی، دستور رای صدور سند مالکیت بنام متقاضی داده است.

دیوان عدالت اداری نیز در این خصوص صالح به رسیدگی نیست[2]. بدیهی است تا زمانی که سند ابطال نشود دعوای خلع ید و قلع و قمع بنا از کسی پذیرفته نخواهد شد[3]. همچنین مفاد ماده 22و24 قانون ثبت نیز مانع از طرح دعوی متضرر نمی باشد چون ماده 22 ناظر به موقعی است که ثبت مطابق قانون صورت گرفته باشد.

نتیجتاً دعوای “ابطال سند مالکیت” وقتی قابلیت استماع دارد که: اولاً: ذینفع در مهلت 60 روزه از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی نسبت به تقاضای ثبت متقاضی اعتراض ننموده یا اعتراض نموده ولی دادخواست حقوقی ظرف یک ماه از آن تاریخ (تاریخ اعتراض) به دادگاه صالح تقدیم نکرده و منجر به صدور سند مالکیت بنام متقاضی شده باشد.

ثانیاً: متقاضی به تقاضای ثبت در مهلت مقرر اعتراض نموده و در دادگاه صالح نیز مورد رسیدگی قرار گرفته و حکم نهایی بر بیحقی او صادر شده و عملیات ثبتی صدور سند مالکیت ادامه یافته باشد.

ثالثاً: پس از صدور رای هیات حل اختلاف، ذینفع در مهت 20 روزه از تاریخ ابلاغ رای به وی نسبت به آن اعتراض ننموده و با قطعیت آن رای اداره ثبت مبادرت به صدور سند مالکیت بنام متقاضی ثبت کرده باشد. این مورد مختص به مالک خصوصی و ادارات و سازمانهای دولتی است (ماده 148 اصلاحی) درغیر این مواد 3 گانه، دعوی ابطال سند مالکیت غیر قابل استماع خواهد بود.

نکات قابل توجه:

*نکته 1: به موجب نظریه مشورتی شماره 8147/7-3/9/1380 اداره حقوقی قوه قضائیه:

“نظر به اینکه  نتیجه ابطال عملیات ثبتی و ابطال اسناد رسمی  صادره بر اساس این عملیات، در صورتی که منتهی به صدور حکم به نفع خواهان می شود، و به ضرر شخص یا اشخاصی است که در اثر  عملیات ثبتی، اسناد مالکیت  به نام آنها صادر شده است این دعوا باید علیه دارندگان این اسناد اقامه شود. به عبارت دیگر چون ذینفع عملیات ثبتی و اسناد رسمی صادره دارندگان اسناد مالکیت می باشند طرح دعوی به طرفیت سازمان اسناد و املاک صحیح نیست و باید دعوی علیه اشخاصی اقامه شود که طبق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک صحیح نیست و باید دعوی علیه اشخاصی اقامه شود که طبق ماده 22 قانون ثبت رسماً مالک شناخته می شوند”.

نکته2: به موجب نظریه مشورتی شماره 865/7-19/2/1379 اداره حقوقی قوه قضائیه:

“وظایف هیات نظارت در ماده 25 قانون ثبت و بندهای هشت گانه و تبصره های آن ذکر شده است و ابطال سند انتقال صادره جزء وظایف هیات نیست و چون مرجع رسمی تظلمات، مراجع قضایی است لذا ابطال سند انتقال مذکور به فرض این که قابل پذیرش باشد در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع ملک است”

نکته 3: رای هیات موضوع مواد 147 و 148 اصلاحی مقدمه برای صدور سند مالکیت است. وقتی شخصی، خواهان ابطال سند مالکیت باشد دادگاه می تواند به مقدمات خواسته نیز رسیدگی کند و لازم نیست که خواهان تصریح کند که فسخ رای هیات جزئی از خواسته اوست. برخی موضوعات هر چند قابلیت رسیدگی مستقل دارند ولی خود می تواند مقدمه بعضی از دعاوی باشند.

به عنوان مثال: در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با وجود این که خواهان اثبات مالکیت خود را تصریح نکرده ولی دادگاه بدواً به مالکیت خواهان رسیدگی و پس از احراز آن، خوانده را ملزم به تنظیم سند رسمی کند و چون اعتراض به ثبت (یا رای هیات حل اختلاف) ملازمه با ادعای مالکیت  دارد فلذا لزومی به تصریح عناوین ابطال یا فسخ رای کمیسیون مواد 147 و 148 نمی باشد چون قبول تقاضای خواهان،  مستلزم ابطال رای کمیسیون مذکور است[4].

[1] تبصره 4 الحاقی مورخ 22/8/81 به ماده4 آئین نامه اجریی قانون

[2] مستفاد از نظریه مشورتی شماره 1154/7-14/6/1377 اداره حقوقی قوه  قضائیه

[3] رای شماره 520/73/19-17/12/1373  شعبه 19 دیوان عالی کشور

[4]  نظریه اکثریت و اعضای کمیسیون،  در نشست های قضایی،  مسایل مدنی (4)، معاونت آموزش و تحقیقات قوه قضائیه،  ص 252

                                                    .