اما راجع به اشتراط رهن مسکن معامله شده در قرار داد فروش اقساطی به نحو شرط فعل، که بانک مشتری را وکیل می کند تا اولا مسکن را به خود بفروشد و فورا همان را در رهن بانک قرار دهد باید گفت که این شرط بلااشکال است و چون شرط ضمن عقد لازم است، لازم الوفا می باشد ومشتری ملزم به رهن مسکن متعاقب خرید آن می باشد گرچه بانک ضمانت اجرای عدم وفای مشتری به شرط رهن را فسخ خود قرار داد فروش اقساطی مقرر نموده است که بازاشکالی متوجه آن نیست.
آخرین نکته ای که در مورد رهن بانکی قابل توجه و بررسی است، بحث چگونگی استیفای مطالبات بانک از مورد وثیقه میباشد که باید بررسی کرد که آیا دراساس، بانک وکالت در این خصوص از مشتری–راهن– تحصیل می نماید یا خیر واساساَ با چه ابزار حقوقی می توان دین خود را از عین مرهونه استیفا کند؟
آنچه که از مفاد ماده2قرار داد رهن دفتر خانه ای و ماده 2 قرار داد فروش اقساطی در قبال توثیق سپرده سرمایه گذاری استفاده می شود این است که مشتری به بانک وکالت در استیفای دیون بانکی می دهد بدین نحو که بتواند در موارد لزوم، عین مرهونه را به تملک خود در آورد یا آن را بفروشد. اگرچه تصریح به عنوان وکالت نشده است.
به هر حال اگر اختیار و حق اعطایی به بانک از جانب مشتری را وکالت ندانیم در این صورت با تأخیر یا نکول مشتری– راهن – در پرداخت اقساط یا کل بدهی خود در سررسید مقرر، لازم است بانک از وی یا مالک وثیقه اجازه بگیرد واگر به او دسترسی نداشته باشد بنا به افتای عده ای احتیاط واجب آن است که باید از حاکم شرع اجازه بگیرد.
بلی عده ای چنین فتوا داده اند که اگر دسترسی به حاکم نباشد، ضمن عدم لزوم کسب اجازه از مالک وثیقه، بانک می تواند رأسا عین مرهونه را بفروشد و طلب خود را بر دارد. فتوای نخست را آیت الله سیستانی و فتوای اخیر را آیت الله مکارم شیرازی داده اند.
در نزد مشهور فقها نیز در صورت نبود وکالت مرتهن دربیع مرهونه جهت استیفای دین خود، ضرورت کسب اجازه از راهن در فروش مرهونه توسط مرتهن به خود مرتهن یا به شخص ثالث و استیفای مطالبات از ثمن آن مورد اتفاق است و اگر راهن اجازه بیع یااستیفا را ندهد یا در اساس به او دسترسی نباشد، مرتهن باید از حاکم شرع اجازه بگیرد و اگر به حاکم نیز دسترسی نداشته باشد از باب دفع ضرر و حرج می تواند رأسا آن را بفروشد و مطالبات خود را از ثمن آن استیفا کند و اگر به خود بفروشد، عین آنرا به عنوان استیفای مطالبات تلقی خواهد کرد.
واما اگر وکالت از راهن داشته باشد قطعا می تواند رأسا وپس از حلول سررسیددین، مطالبات خود را ازعین مرهونه استیفا نماید. لذا اگر قبل از سررسید به استناد همین وکالت، عین مرهونه را بفروشد و یا بدون وکالت اما با اذن راهن آن را بفروشد، تا مادامی که اجل فرا نرسد، ثمن عین فروخته شده به عنوان رهن می ماند و مرتهن پس از رسیدن اجل دین، حق اسستیفای دین خود را خواهد داشت. اما در صورت نبودن وکالت مرتهن، اگر پس از سر رسید دین مرتهن به قصد استیفای مطالبات خود، عین مرهونه را بدون اذن مالک– راهن– بفروشد واذن حاکم شرع هم در کار نباشد بیع فضولی خواهد بود وتابع احکام آن می شود. اینک متن فتاوای فقها را می آوریم:
صاحب جواهر معتقد است که در حالات فقدان اذن راهن در غیر حالت خوف انکار وراث راهن، خلافی نیست که استیفای حق مرتهن ازعین مرهونه یا بیع عین مرهونه، منوط به اذن حاکم است.
البته فقها در یک فرض به مرتهن اجازه داده اند که بدون اذن راهن یا وارث او و استقلالا حتی بدون نیاز به کسب اذن حاکم شرع،دین خود را از عین مرهونه استیفا کند وآن در حالتی است که مرتهن بر اساس شواهد و قرائن معتبر نزد عقلا از انکار دین توسط وارث مدیون یا خود مدیون واهمه داشته باشد البته به این شرط که مرتهن بینه ای معتبر نداشته باشد که بتواند از طریق آن دین را اثبات کند. والا باید اذن حاکم را در استیفای طلب خود تحصیل نماید. تمام این مطلب در جایی است که مرتهن وکالت در فروش نداشته باشد.
در مورد وکالت مشروط در ضمن قرارداد رهن یا فروش اقساطی نظر به این که رهن از جانب راهن لازم است و بیع از جانب طرفین لازم می باشد، وکالت بلاعزل خواهد بود که بحث مفصل آن در مبحث وکالت بلاعزل خواهد آمد.
البته در مورد مفاد ماده 2 قرارداد رهن تنظیم در دفتر خانه و قرار داد فروش اقساطی در قبال توثیق سپرده سرمایه گذاری این احتمال هم می رود که راهن صرفا اذن به بانک در استیفای مطالبات از عین مرهونه می دهد بدون آن که وکالتی در میان باشد بنابراین، اشتراط اذن شده است نه وکالت و البته چنین اشتراطی جایز و بلا اشکال است و مورد تأیید فقهاست.
اتفاقا فقها معتقدند که اشتراط اذن در مقایسه با اشتراط وکالت یا هر عقدی دیگر، این امتیاز را برای مشروط له دارد که اختلاف بر سر کفایت یا عدم کفایت عقد مشروط فیه برای تحقق عقد شرط شده را در پی ندارد زیرا اذن نه ایجاب لازم دارد و نه قبول.
در واقع این امر به ماهیت شرط نتیجه بر می گردد که اگر منظور از شرط اذن این باشد که راهن پس از عقد به مرتهن اذن در استیفای مطالبات خود از عین مرهونه بدهد و به عبارت دیگر، شرط به صورت شرط فعل باشد بدیهی است که باز صرف عقدی که متضمن شرط است برای تحقق اذن کافی نخواهد بود.
اما اگر مراد این باشد که صرف عقد مذکور برای تحقق اذن مورد شرط کافی باشد در این صورت شرط مصداق شرط نتیجه خواهد بود و بدیهی است که موضوع شرط نتیجه به صرف انعقاد عقد متضمن آن شرط تحقق پیدا می کند و دیگر نیاز نیست که اذن دیگری ما ورای آن شرط داده شود.
نکته: اگر رهن در برابر دینی باشد که قسط بندی شده باشد همانگونه که در قرار داد های فروش اقساطی چنین است آیا با پرداخت هریک از اقساط به همان میزان از عین مرهونه خود بخود فک رهن می شود یا خیر، بلکه عین مرهونه تا استیفای کامل مجموع دین؛ همچنان در رهن بانک میماند؟ در این باره فقها شقوق مختلفی را مطرح کرده اند که به شرح ذیل است:
الف- گاه طرفین عین مرهونه را تنها در برابر مجموع دین بما هو مجموع به رهن می گذارند، در این صورت با باز پرداخت یک یا چند قسط از دین، دیگر آن مجموع که رهن برای آن صورت گرفته بود وجود ندارد. دراین حالت،کل عین مرهونه فک رهن می شود زیرا موضوع رهن که مجموع دین است دیگر وجود ندارد.
ب- گاه طرفین مرهونه را دربرابر جزءجزءدین به نحو مشاع به رهن می گذارند در این حالت تا مادامی که قسطی از دین باقی مانده باشد کل عین مرهونه در رهن باقی می ماند.
ج- گاه رهن بصورت مطلق منعقد می شود و تصریح به حالت نخست یا دوم نمی شود در این حالت باز مادام که جزیی از دین پرداخت نشده بماند کل عین مرهونه در رهن خواهد ماند. البته در این فرض اخیر فقها احتمالات متعدد ارائه کرده اند و عده ای خروج کل عین مرهونه از رهن را احتمال داده اند وعده ای نیز بقای کل آن در رهن را محتمل دانسته و عده ای دیگر احتمال خروج جزیی از عین مرهونه به میزان دین پرداخت شده را داده اند.
وبالاخره لازم به ذکر است که با وفات راهن،عقد رهن منفسخ نمی شود ومرتهن حق استیفای دین خود با رعایت تمامی شرایط مارالذکر را از عین مرهونه خواهد داشت زیرا با وفات مدیون، کل دیون مؤجل او حال می شود و از سوی دیگر رهن از جانب راهن، عقد لازم است و عقد لازم به موت باطل یا منفسخ نمی شود.
باملاحظه متن قرارداد رهن بانکی و رویه حاکم بر معاملات بانکی، این نکته به دست آمد که تصریحی به گرو بودن عین مرهونه در برابر مجموع وام و مطالبات ناشی از آن نشده است همچنان که اشاره ای به گرو بودن آن در برابر جزءجزء اقساط وام بانکی نشده است.و چون مطلق آمده است بنا به قول شهید ثانی و شهید اول باپرداخت یک یا چند قسط توسط مشتری باز تمام عین مرهونه همچنان تا استیفای آخرین قسط از مطالبات بانک در رهن خواهد ماند.
خلاصه بحث
در این مبحث مشخص شد که عملیات رهن و وثیقه گذاری در بانک طی معاملات فروش اقساطی سفارشی با اشکال شرعی مواجه نبوده وبلکه ضرورتی برای رهن وثیقه در برابرمبلغ 10 هزار ریال که در قرارداد رهن دفترخانه ای به عمل می آید وجود ندارد و رهن آن در برابر خود دین ناشی از اقساط صحیح بوده و کفایت می کند.

                                                    .