رشته حقوق

آثار انتقال مال غیر منقول بدون تنظیم سندرسمی

دانلود پایان نامه

آثار انتقال مال غیر منقول و منافع آن بدون تنظیم سندرسمی[1]

مطابق ماده 219 و 231 قانون مدنی اصولاً و جز در موارد استثنایی, آثار هر قراردادی محدود به طرفین قراردادی که آن را انشا کرده اند و افرادی که قائم مقام ایشان می باشد ، خواهد بود  و این آثار نمی تواند به اشخاص ثالث تسری پیدا کند.

منظور از عدم تاثیر قرارداد نسبت به اشخاص ثالث این است که اصولاً قرارداد نه حقی برای اشخاص ثالث ایجاد می کند, نه تکلیفی بر عهده ایشان قرار می دهد. هرگاه آثار قرارداد با منافع شخص ثالث ناسازگار و غیر قابل جمع باشد, تشخیص این که اثر قرارداد مقدم است یا منافع شخص ثالث, طبق اصول و قواعد حقوقی انجام می گردد. مثلاً هرگاه مدیون مالی از اموال خود را مطابق قانون و با رعایت شرایط لازم و مقرر بفروشد, داین نمی تواند بدون اعتنا به وقوع این معامله و استقرار حق خریدار نسبت به مال مزبور, درصدد بازداشت این مال جهت استیفای حق خود برآید .     .          .    .           .
به عبارت دیگر تاثیر قرارداد نسبت به شخص ثالث با قابل استناد بودن تحقق و جریان آثار قرارداد مذکور در برابر شخص ثالث, دو مفهوم حقوقی جدا است. بنا به مراتب مذکور در بالا, ابتدا آثار عقد انتقال مال غیر منقول و منافع آن بدون تنظیم سند رسمی را در گفتار نخست و سپس آثار آن را در برابر اشخاص ثالث, در گفتار دوم می آوریم.

گفتار نخست – آثار انتقال مال غیر منقول ومنافع آن بدون تنظیم سند رسمی, نسبت به طرفین

روشن است که منظور از اموال غیر منقول که آثار فروش آن مورد بحث است, اموال غیر منقول یا منافع آن( که طبق مواد46و47 ق.ث., ثبت سند معامله مربوط به آن اجباری است)میباشد. بعضی از آثار فروش مال غیر منقول مذکور, از جهت این که قانون ثبت, فروش  آن را به نام شخصی دلیل مالکیت آن شخص می داند و نسبت به اموال غیر منقول از تصرف به عنوان مالکیت که در مورد اموال منقول دلیل مالکیت شناخته شده اعراض کرده است, با آثار فروش مال منقول, متفاوت است. هر چند که اثر اصلی بیع نسبت به مال غیر منقول و منقول که انتقال مالکیت مبیع معین از فروشنده به خریدار است, یکسان و بی تفاوت می باشد.

بندنخست – اثر عقد در لوازم و توابع مورد عقد.

این موضوع نیازی به بحث ندارد که اثر عقد محدود به عین مورد عقد نمی باشد, بلکه به لوازم وتوابع عرفی آن نیز تسری خواهد داشت. فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, مانند هر عقد بیع دیگر نه تنها موجب انتقال مالکیت مبیع به خریدار و انتقال ثمن معین به فروشنده یا اشتغال ذمه خریدار به میزان ثمن کلی در برابر فروشنده خواهد بود, بلکه سبب انتقال توابع هر یک از دو مورد معامله به خریدار یا فروشنده یا موجب پیدایش تعهد نسبت به انجام اموری که عرفاً از توابع مورد معامله است, نیز می باشد . ماده 220 قانون مدنی مقرر کرده است:

«عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشودملزم میباشند»

ماده 356 قانون مدنی , در مورد عقد بیع چنین مقرر می دارد:

«هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا از توابع مبیع شمرده شود یا قرائن دلالت بر دخول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگر چه در عقد صریحا” ذکر نشده باشد و اگر چه متعاملین جاهل بر عرف باشند. »همچنین ماده 383 قانون مدنی در تسلیم مورد معامله مقرر داشته است: «تسلیم باید شامل آن چیزی هم باشد که اجزا و توابع مبیع شمرده می شود. » اکنون فرصت مساعد برای طرح این سئوال پیدا می شود: هرگاه هنگام فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, ذکر نشود که فروشنده ملزم به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال مبیع به خریدار است, آیا فروشنده را می توان بدان ملزم ساخت یا خیر. باتوجه به مقررات مذکور دربالا وملاحظه رابطه بین سندرسمی حاکی ازوقوع بیع وآثارثبت ملک به نام شخص دردفتراملاک, می توان اظهار نظر کرد که ثبت رسمی معامله برای تمامیت آثارمعامله لازم می باشد[2]  لذا بایع ومصالح  قانوناً موظف به تنظیم سندرسمی حاکی ازانتقال مبیع ومورد صلح  به خریدار ومتصالح به عنوان نتیجه عرفی حاصل از عقد و تسلیم یکی ازتوابع مبیع و موردصلح , می باشد و الزام بایع و مصالح را به این امر می توان درخواست کرد.زیرا سند رسمی بیع و صلح مذکور و ثبت انتقال ملک و حق انتفاع به نام خریدار ومتصالح مانند کلیدیا رمز در ساختمان و اطاقهای آن, عرفا و عادتاً از توابع مبیع  موردصلح غیر منقول است که زمینه رابرای امکان استفاده کامل از مبیع ومورد صلح , (مثل فروش و رهن گذاردن و تصرف و انتفاع ازآن)،فراهم می سازد. سند رسمی و ثبت ملک در دفتر املاک به نام خریدار وسیله معرفی خریدار به عنوان مالک ملک وانتفاع از آثار مالکیت است. افزون بر این وضعیتی که تابعیت عرفی سند رسمی بیع و صلح و ثبت انتقال ملک به نام خریدار را نسبت به مبیع, آشکارتر می سازد این است که پس از تحقق بیع و انتقال مالکیت مال غیر منقول به خریدار, وجود سند و ثبت ملک به نام فروشنده هیچ فایده قانونی برای فروشنده ندارد, بلکه دارای فایده برای خریدار و مالک واقعی ملک میباشد.

مطلب مشابه :  نقطه مرجع

بند دوم – امکان انتقال مبیع غیر منقول ومنافع آن به ثالث بدون تنظیم سند رسمی

خریدارمال غیر منقول بدون تنظیم سندرسمی, می تواند مبیع را, منتقل کند.دراین صورت خریدار جدید می تواند به عنوان جانشین خریدار نخست, تنظیم سند رسمی فروش به نام خود رادرخواست کند, زیرا دیدیم که خریدار نخست, مالک مبیع غیر منقول می شودوهر مالکی می تواند هر تصرف قانونی را که بخواهد در ملک خود به عمل آورد(ماده 30 قانون مدنی ) ولی این نکته را نباید از نظر دور داشت که برای رسیدن به منظور بالا,طرح دعوی علیه فروشنده مطرح گردد. زیرا ازیک طرف, درفرض جریان دعوی علیه فروشنده نخست به تنهایی و محکومیت اوبه تنظیم سند رسمی انتقال, دو سند رسمی باید تنظیم وامضا شود,یکی سندحاکی از انتقال ملک ازفروشنده نخست به فروشنده دوم ودیگری سند مربوط به انتقال ملک ازفروشنده دوم به خریدار دوم, و در صورت عدم جلب فروشنده دوم به دادرسی, و عدم صدور حکم بر  الزام او  حکم بالا نسبت به فروشنده دوم بی اثر ودرنتیجه به علت عدم امکان

الزام اوبه امضای سند رسمی انتقال ازفروشنده نخست به او وازاو به خریدار دوم, حکم صادره علیه فروشنده نخست, مبنی بر الزام به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال به نام خریداردوم, غیر قابل اجرا خواهد بود وبدین جهت خواهان در طرح دعوی مزبور حتی به تحصیل رای به سود خود توفیق نخواهد یافت.ازطرف دیگر,اگر فروشنده دوم منحصراً به دادرسی فراخوانده شود, باز هم اجرای حکم دائربرتنظیم وامضای سندرسمی انتقال به نام خریداردوم, به دلیل این که تنظیم سند رسمی انتقال از فروشنده نخست به فروشنده دوم در نتیجه دخالت فروشنده نخست درتنظیم وامضای این سند, لازم است, غیر ممکن خواهد بود.

بندسوم – فراهم شدن زمینه تقاضای الزام فروشنده به تسلیم مبیع و منافع آن به خریدار.

یکی از آثار بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی فروش, همانند بیع با سند رسمی, این است که خریدار می تواند حتی بدون درخواست الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی بیع, فروشنده را ملزم به تسلیم مبیع مذکور و منافع آن کند. زیرا فرض این است که با انشای بیع به وسیله طرفین مالکیت مبیع به خریدار منتقل شده و هر مالکی حق دارد تسلیم مال خود و منافع آن را از بایع یا از هر شخص که متصرف در آن است, بخواهد و برای تقاضای مذکور و اجرای حکم محکومیت فروشنده به تسلیم مبیع و منافع آن, تنظیم و امضای سند رسمی انتقال لازم نمی باشد.

گفتار دوم – آثار انتقال مال غیر منقول ومنافع آن بدون تنظیم سند رسمی, در برابر اشخاص ثالث

انتقال مال غیر منقول و یامنافع آن بدون تنظیم سندرسمی , یک عمل حقوقی است[3] که اصولاً در برابر اشخاص ثالث نیز قابل استناد و دارای آثار قانونی خود می باشد. با اثبات وقوع عقد مزبور , اشخاص ثالث نمی توانند, نسبت به آن ترتیب اثر ندهند و مالکیت خریدار را در مال مزبور , مورد انکار قرار دهند و در نتیجه به استناد تحقق یک قرارداد جدید و لاحق مدعی حقی برای خود در مبیع مذکور گردند. مالک مال غیر منقول حتی اگر در قراردادی صرفاً متعهد به فروش مال مزبور به دیگری گردد, برای خریدار نوعی حق در مال مزبور پدید می آید که هر چند این حق, حق مالکیت نیست ولی متعهد له می تواند براساس آن متعهد را ملزم به بیع همان مال خود کند[4] و نتیجه این وضعیت این است که متعهد نمی تواند ان را بدون اذن

متعهد له به دیگری انتقال دهد یا نسبت به آن عمل حقوقی انشا کند که مقتضای آن با تعهد پیشین او منافات داشته باشد. پس در صورت انشای خود عقد بیع به وسیله طرفین, که موجب انتقال مالکیت مبیع به خریدار می باشد, غیر معتبر بودن تصرفات حقوقی بعدی بایع روشنتر است.

موضوعی که در این مورد در خور توجه است, اثبات وقوع بیع مال غیر منقول است. چون بنابر فرض, بیع مزبور در سند رسمی انعکاس نیافته است و اثبات تشکیل آن در برابر اشخاص ثالث, آسان نمی باشد, که این امر ضمن طرح مسایل زیر مورد بررسی قرارمی گیرد.
مساله 1 : هرگاه هر کدام از دو بیع یاصلح مال غیر منقول ویا منافع آن ،که برای یکی از آن دو ،سند رسمی و برای دیگری سند عادی دارای تاریخ مقدم تنظیم شده است, چه وضعیتی دارند؟
هرگاه مال  غیر منقول یا منافع آن  , به وسیله مالک مورد دو عقد بیع یا صلح, یکی با سند رسمی و دیگری با سند عادی دارای تاریخ مقدم بر تاریخ سند رسمی قرار گیرد, سند عادی مزبور قابل استناد در برابر خریدار با سند رسمی نخواهد بود و خریدار با سند عادی در دعوی الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی, پیروز نخواهد شد. زیرا طبق ماده 1305 قانون مدنی که مقررر میدارد: «در اسناد رسمی تاریخ معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است.» ؛تاریخ سند عادی مذکور در برابر اشخاص ثالث, قابل استناد نیست؛ بنابراین سند مزبور مانند سند عادی فاقد تاریخ بوده و بنابر اصل تاخر حادث, تاخر مندرجات آن نسبت به مندرجات سند رسمی مفروض خواهد بود.[5] در نتیجه خریدار با سند عادی نمی تواند با تکیه بر تاریخ سند, خود را مالک مبیع معرفی کند و باید حکم بر وقوع بیع برای خریدار با سند رسمی صادر گردد, مگر اینکه ثابت شود تاریخ انشای بیع موضوع سند عادی, مقدم بر تاریخ بیع مورد سند رسمی بوده است که در این صورت مبیع متعلق به خریدار با سند عادی می باشد و معامله با سند رسمی, معامله فاقد اعتبار و نفوذ خواهد بود؛ مانند اینکه خریدار با سند عادی مبادرت به طرح دعوی علیه فروشنده به خواسته تنظیم و امضای سند رسمی انتقال کند و فروشنده در تاریخ پس

مطلب مشابه :  پدیده های اجتماعی

از طرح دعوی مذکور, ملک مورد بیع موضوع سند عادی را با سند رسمی به شخص ثالث

منتقل کند, یا این که خریدار با سند رسمی اقرار کند که بیع با سند رسمی پس از بیع با

سند عادی واقع گردیده است, که در اینگونه موارد, به تقاضای خریدار با سند عادی, سند رسمی مذکور ابطال شده و فروشنده ملزم به تنظیم و امضای سند رسمی فروش مال مزبور به خریدار با سند عادی خواهد گردید.

مساله 2: وضعیت هر یک از دو بیع یا صلح یک ملک یا منافع آن ،به دو شخص با سند عادی (به طوری که هردو سند عادی فاقد تاریخ و یا هردو دارای تاریخ واحد باشد)چگونه می باشد؟ در عمل ممکن است, پس از طرح دعوای خریدار سند عادی علیه فروشنده به خواسته الزام به تنظیم و امضای سند رسمی بیع مذکور, شخص ثالث با استناد به سند عادی دیگری که به امضای فروشنده رسیده است در دعوی وارد شود و مدعی گردد که آن ملک, پس از فروش به خواهان, به او انتقال داده شده است, یا این که او نیز مبادرت به طرح دعوای دیگری علیه بایع به خواسته الزام بایع به تنظیم و امضای سند رسمی بیع به نام خود نماید.

در این فرض با در نظر گرفتن اصول و قواعد حقوقی, به نظر می رسد که در هر حال هیچیک از دو سند عادی را نمی توان بر دیگری ترجیح داد, مگر این که تقدم انشای بیع موضوع یکی از دو سند بر انشای معامله سند دیگر به وسیله دلیل یا اماره ثابت گردد.

نتیجه عدم امکان ترجیح یکی بر دیگری, محکومیت هر دو خریدار در دعوی الزام فرونشده به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال است. زیرا از یک طرف تحقق مفاد هیچیک را نمی توان مقدم بر دیگری فرض کرد, از طرف دیگر, مفاد و سند با هم معارض است و جمع بین دو معامله دو سند عادی ممکن نیست و نیز ترجیح عقد موضوع یکی از دو سند عادی بر عقد موضوع سند دیگر, بدون مرجح و غیر قابل توجیه است, همچنین توسل به استقراع به دلیل خلاف قاعده بوده آن و محدودیت استفاده از آن به موارد مصرح در قانون, نمی تواند از بین دو شخص مذکور, شخصی را که معامله اش با فروشنده معتبر بوده و استحقاق دارد که سند رسمی انتقال ملک به نام او ثبت شود, تعیین کند.

باید اضافه کنیم که پیدایش این وضعیت در فروش مال به دو شخص با دو سند رسمی که دارای تاریخ واحد باشد نیز ممکن است, مانند این که سند رسمی انتقال به سویله مالک و وکیل او به طور جداگانه در دفترخانه در یک روز تنظیم و امضا شود و تقدم ساعت وقوع یکی از دو معامله بر دیگری معلوم نباشد.

[1] احمدکریمی،اقتباس از فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سندرسمی(مهدی شهیدی)،کریمی وبلاگ،مقاله اینترنتی

[2] مهدی شهیدی،تشکیل قراردادهاو تعهدات،(تهران :انتشارات مجد،چاپ1386)،ص 117

[3] همان،منبع پیشین ، ص118

[4] ناصر کاتوزیان،عقودمعین 1،ص 57و61

 

[5] عبداله شمس ،آئین دادرسی مدنی ،ج 3،ص157

برای دانلود متن کامل فایل این  پایان نامه می توانید  اینجا کلیک کنید