قانون گذار در مقابل رعایت تشریفات و مقرراتی که باید در تنظیم سند رعایت شود، اعتبار مخصوصی به آن اسناد داده است که اسناد عادی فاقد آن می باشد و مادام که خلاف آن اسناد ثابت نشده باشد معتبر شناخته می شوند؛ چرا که برای تأمین نظم اجتماعی در کشور باید اعتماد عمومی نسبت به آن اسناد جلب شود.

1) معتبر بودن محتویات و مندرجات سند رسمی

برابر ماده 70 اصلاحی قانون ثبت «سندیکه مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود، مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود. »

سند رسمی که تشریفات را طی کرده و ثبت دفتر املاک شد ، دولت دارنده سند مالکیت را به رسمیت خواهد شناخت. منظور از محتویات سند عبارات و امضاهائی می باشد که در سند نوشته شده است و از امور مادی است و منظور از مندرجات سند مفاد عباراتی است که در سند قید شده است و از امور معنوی است و معتبر ندانستن مندرجات سند به نحوی از انجاء توسط مأمورین قضائی یا اداری موجب انصال موقت از شش ماه تا یک سال می باشد. (همان ماده) و این را می توان ضمانت اجرای اسناد رسمی شمرد.

لازم به ذکر است که ماده 1305 قانون مدنی، تاریخ تنظیم سند رسمی را بر علیه شخص ثالث معتبر می داند همچنین دعوی که مخالف با مفاد و مندرجات سند رسمی باشد به شهادت قابل اثبات نمی باشد. ( م. 1309 ق . م.)

2) حدود اعتبار اسناد رسمی

اسناد دارای اعتبار یک سانی نیستند و از لحاظ موضوع متفاوت می باشند، اصولاً هر نوشته ای علیه کسی که آنرا امضاء کرده است و همچنین قائم مقام قانونی وی معتبر است، اما برخی اسناد رسمی نظر به مصالح اجتماعی نه تنها نسبت به طرفین و قائم مقام قانونی آنها معتبر است، بلکه نسبت به اشخاص ثالث نیز دارای اعتبار کامل می باشد. ماده 72 قانون اصلاحی ثبت اشعار می دارد : در کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقوله که بر طبق مقررات راجع به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود. »

اعتبار معاملات مزبور پس از ثبت در دفتر املاک نسبت به اشخاص ثالث مبتنی بر اصلی است که ماده 22 قانون ثبت تاسیس کرده و آن مالکیت کسی است که ملک مطابق قانون به نام او در دفتر املاک ثبت گردیده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده است. بنابراین معامله راجع به ملک غیرمنقول ثبت شده، مادام که در دفتر املاک ثبت نشده است، نسبت به اشخاص ثالث معتبر نخواهد بود و اعتبار آن منحصر به طرفین معامله و قائم مقام آنها می باشد. [1]

نگارنده با نظر فوق موافق نسیم زیرا اگر ملک غیرمنقولی ثبت شده باشد (یعنی مشمول ماده 22 قانون ثبت باشد) و ملک به غیر انتقال یافته باشد و این انتقال در دفتر املاک بنا به دلایلی از قبیل سهل انگاری متصدی دفتر املاک ثبت نشده باشد، نباید نسبت به اشخاص ثالث معتبر باشد ؟! و چنانچه این انتقال در دفتر املاک ثبت شده ولی به امضاء رئیس ثبت یا مسئول دفتر املاک نرسیده باشد آیا این انتقال نزد شخص ثالث معتر نخواهد بود؟

به نظر می رسد وقتی ملکی سابقه ثبتی در دفتر املاک داشته باشد ولی پس از انتقال به دلایلی فوق ثبت نشده باشد نیز باید در نزد اشخاص ثالث معتبر باشند به عبارتی نزد اشخاص ثالث نیز دارای اعتبار می باشند.

3) قدرت اجرایی اسناد رسمی

سندی که قانون ثبت به آن سند رسمی می گوید بدون حکم دادگاه قابل اجراء است و اگر اختلاف یا اشکال یا اشتباهی در تنظیم آن باشد حسب مورد در اداره کل امور اسناد سازمان ثبت یا در هیأت نظارت و شورای عالی ثبت مطرح می شود و چنانچه هر یک از مأمورین دولت اعم از قضات و کارمندان دولت از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری به مجازات اداری محکوم خواهند شد و چنانچه از محل آنها به صاحبان سند خسارتی وارد آید به میزان خسارات وارده نیز محکوم خواهند شد. (م . 73 قانون اصلاحی ثبت. )

ماده 92 ق.ث. مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجراء است؛ مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد. ماده 93 ق.ث. نیز اشعار می دارد ؛ کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراء است.

با استفاده از مواد مذکور ، فقط در مورد اسناد رسمی می توان اجرائیه صادر نمود که در آن سند رسمی شده باشد، در غیر این صورت قابل صدور اجرائیه نخواهد بود.

یادآوری: صدور اجرائیه به جز اسناد رسمی که تعهدی در آن سند رسمی شده و نیز در مورد مهریه و تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج و طلاق رجوع شده نسبت به منقول و سایر تعهدات مواردی دیگر نیز قابل صدور اجرائیه می باشند (از قبیل چکهای صادره، قبوض اقساطی، که خارج مورد بحث ما می باشند.)

تبصره: سند رسمی (ثبت شده) از چنان اعتباری برخوردار است که بدون حکم دادگاه لازم الاجراء است و در مرحله دادرسی نیز دارای این مزیت است که بدون تودیع خسارت احتمالی به درخواست خواهان دادگاه مکلف به صدور قرار تامین خواسته می باشد. ماده 110 قانون آئین دادرسی مدنی می گوید : در دعاوی که مستند آنها … همچنین در مورد دعاوی مستند به اسناد رسمی … خوانده نمی تواند برای تأمین خواسته خسارت احتمالی خود تقاضای تامین نماید.»

در مورد طلب یا مال مورد معین که هنوز مؤعد آن نرسیده است در صورتی که حق مستند به سند رسمی و در معرض تضییع یا تفریط باشد می توان درخواست تأمین نمود. (م. 114 . آ.د.م)

از دیگر امتیازات اسناد لازم الاجراء می توان به عدم شمول مرور زمان اشاره کرد و اینکه صدور اجرائیه در هر زمان امکان پذیر می باشد.

ب) تعریف سند عادی و اقسام آن

قانون مدنی سند عادی را تعریف نکرده است ولی از آنجائیکه اسناد رسمی را در ماده 1287 تعریف نموده است ؛ پس می توان گفت که هر سندی را که رسمی نباشد ، قانوناً سند عادی است. ( ماده 1289 قانون مدنی).

استاد دکتر جعفری لنگرودی معتقد است:

«هر سندی که فاقد شروط سند رسمی باشد مانند سفته، برات، چک، اسناد عادی غیرتجاری، سند عادی محسوب می شود.»[2]

مرحوم امامی نیز در تعریف سند عادی می گوید :

«سند عادی عبارت است از نوشته ای که به وسیله افراد تنظیم شده، بدون آنکه مأمور رسمی طبق مقررات قانونی در آن مداخله داشته باشد.»[3]

تعریف سند عادی:

از مدلول مواد 1284 و 1289 و 1293 قانون مدنی می توان نتیجه گرفت که سند عادی عبارت است از نوشته ای که به وسیله افراد عادی یا به وسیله مأمور رسمی فاقد صلاحیت یا مأمور صلاحیتدار اما بدون رعایت مقررات قانونی تنظیم شده باشد.

پس هرگاه سردفتری که مأمور صلاحیتدار رسمی محسوب می شود سند را تنظیم نماید اما آن را امضاء ننموده باشد چون ترتیبات قانونی را رعایت نکرده است پس سند عادی محسوب خواهد شد یا اگر کفیل دفترخانه ای که سردفتر آن منفصل شده است سند جدیدی را تنظیم کند هرچند ترتیبات قانونی را رعایت کرده و به امضاء متعاملین نیز رسیده باشد بازهم سند رسمی نخواهد بود به نظر سند عادی محسوب خواهد شد چرا که کفیل مربوطه صلاحیت نداشته که سند رسمی جدیدی تنظیم نماید.

20 . دکتر امامی، سید حسن، همان ، ص 81

21 . دکتر جعفری لنگرودی، محمد جعفر، همان، ص 2204

  1. دکتر امامی، سید حسن، همان، ص 145
                                                    .