رشته حقوق

مفهوم مالکیت زمانی از دیدگاه حقوقی

1مالکیت زمانی

واژه  time sharing  یک واژه لاتین است مرکب از time  به معنای زمان و share به معنای سهم  که اصطلاحآ به معنی قراردادی است که طبق ان مالکان حق استفاده از ملک را به صورت زمان بندی شده پیدا می کنند.امروزه بنابر نیازها و ضرورت های بشر،در سیستم های هتل داری،مراکز تفریحی واقامتی جهت سهولت تفریح عموم مردم به کار گرفته می شود.

واژه‌هایی که برای این قرارداد به کار برده می‌شوند عبارتند از:
در ایران: مالکیت زمانی، بیع زمانی، مالکیت ادواری، مالکیت نوبتی، سهیم شدن زمانی، مالکیت مشارکتی،مالکیت مشترک،مالکیت مشاعی،بیع زمانی ،مشارکت زمانی و…
در حقوق کشور‌های عربی: البیع الزمنی، عقد التملیک الزمنی، المشارکه`الزمنیه،
در حقوق کشور‌های اروپایی:، Time sharing of immovable properties: Time-sharing:
در فرانسه: Temps partial de biens immobiliers [1]

2-1-1تعریف مالکیت زمانی

2-1-1-1تعریف  لغوی:

واژه تایم شر از لحاظ لغوی به معنای مالکیت زمانی،تسهیم زمانی ، مشارکت زمانی[2] آمده و همچنین تحت

عنوان بیع زمانی[3] نیز به کار برده شده .برخی از حقوقدانان نیز این پدیده را به مالکیت موقت ، سهیم

شدن زمانی،مترادف دانسته اند[4].مالکیت زمانی عبارتی است که توسط مسئولان یکی از شرکت های ایرانی

به عنوان ترجمه ومعادل واژه خارجی تازه تاسیس timesharing   قرار داده شده است.[5]

 

2-1-1-2تعریف  اصطلاحی:

برخی از محققین در تعریف اصطلاحی مالکیت زمانی اینطور بیان داشته اند که مالکیت زمانی به شیوه خاص

استفاده  وانتفاع از ملک اطلاق می شود که بر طبق آن مالکان به صورت زمان بندی شده حق استفاده از

ملک را دارند . مولف فرهنگی حقوق black در این باره می نویسد:time sharing شکلی از مالکیت سهم

بندی شده مال است که عمومآ در املاک مشاعی که مخصوص گذراندن اوقات فراغت است ونیز در اماکن

تفریحی رواج دارد ودر آن ، چند مالک استحقاق می یابند که برای مدت معین درهر  سال از آن استفاده

کنند.(مثلآ دو هفته درهر سال)[6]

در فرهنگ حقوقی کرزون کالای موضوع مالکیت زمانی به معنای ذیل آمده است: «مالکیت بر هر نوع منزل مسکونی در بریتانیای کبیر یا مناطق دیگر اطلاق می‌گردد که کل یا بخشی از آن توسط کاربران منزل تفریحی مشترک، که همگی حق استفاده دوره‌ای از آن را دارند، برای اهداف تفریحی به طور متناوب و موقت مورد استفاده قرار می‌گیرد»[7]

در تعریف دیگری این طور آمده: مالکیت زمانی، برخلاف مالکیت دائم و معمول ، به عنصر زمان محدود است که می‌توان آن را «مالکیت ادواری» ، «مالکیت موقت» ، مالکیت زمان بندی‌شده» نامید. و به تعبیری  مالکیت زمانی، یک نهاد حقوقی جدید است که به موجب آن اشخاص می‌توانند از عین یا منفعت مالی به طور ادواری و در زمان‌هایی معین برای مدتی نامحدود یا طولانی استفاده کنند. به عنوان نمونه در حالت اول مالکیت یک سوئیت برای 15 روز در سال معین و برای مدتی نامحدود به شخصی واگذار می‌شود و هر کدام از مالکان دوره‌ای ، در زمان اختصاص یافته به خود مالک عین متعلق به خود به طور اختصاصی و مالک مشاعات به طور اشتراکی می‌شوند، اما در حالت دوم محل سکونت مورد بحث ما با همان مدت 15 روز فرضاً برای 30 سال به شخص واگذار می‌شود. این حالت درحقوق ایران بدون شک به عنوان عقد اجاره تحلیل می‌شود.[8]

 

2-1-2تاریخچه مالکیت زمانی

امروزه هرگاه از مالکیت زمانی  به طور مطلق یاد می‌شود بیش از هر چیز دیگر، ذهن متوجه استفاده از املاک و مستغلات، مخصوصاً در مناطق تفریحی می‌شود. شاید اهمیت محل‌های مسکونی واقع در مناطق تفریحی سبب شده که اگر چه مالکیت زمانی  در مصادیق مختلف مانند قایق‌ها، بالگردها، کشتی‌های اقیانوس‌پیما و اتوبوس‌های مسافرتی جریان دارد، ولی بیش از همه، مالکیت زمانی در املاک به ذهن متبادر شود.

 

2-1-2-1مالکیت زمانی در کشورها ی خارجی:

اصطلاح مالکیت زمانی، قبل از هرجای دیگری، در صنعت رایانه به کار برده شد. این واژه بدین معنا بود که تعداد زیادی از افراد می‌توانند به بانک اطلاعاتی یک شرکت رایانه ای در قبال پرداخت هزینه مختصری دسترسی داشته باشند.مالکیت زمانی در رایانه، روشی در اخذ اطلاعات از رایانه بود که در آن، رایانه‌ای که به منظور دادن اطلاعات و سرویس عمومی در نظر گرفته می‌شد، امکان سرویس‌دهی به چندین کاربر را می‌یافت. این مفهوم در اوایل سال 1957 توسط باب بومر در مقاله‌ای در مجله کنترل اتوماتیک مطرح شد .

اولین پردازنده‌های مرکزی بسیار گران بودند، ولی این امکان وجود نداشت که به بیش از یک کاربر، اجازه داده شود تا بتواند به منظور دریافت اطلاعات، دسترسی اختصاصی به این رایانه داشته باشد. اما بدین علت که عمده وقت کاربران در استفاده از رایانه، به وارد کردن داده‌ها می‌گذشت، این پیشنهاد مطرح شد که کاربران متعدد بتوانند در استفاده از یک دستگاه رایانه مرکزی، با بهره جستن از فواصل زمانی (time) که در آن کاربر وقت خود را صرف ورود داده‌ها می‌کرد، در اخذ اطلاعات از رایانه شریک شده (share)، کاربران متعدد امکان استفاده از رایانه را بیابند.[9]

تأسیس حقوقی مالکیت زمانی از لحاظ قدمت تاریخی، دوام چندانی نداشته و یک تأسیس حقوقی کاملاً جدید و نو به شمار می‌رود. آغاز تاریخچه مالکیت زمانی به سال‌های 1964 تا 1968 میلادی بر می‌گردد.

در حقیقت شروع مالکیت زمانی به فعالیت‌های انجمن بزرگ شغلی مارسی   مربوط است. اولین تفریحگاهی که از روش مالکیت زمانی بهره برده است، یک تفریحگاه زمستانی مختص بازی‌های مربوط به نام اسکی بود که در منطقه آلپ فرانسه واقع گردیده است. پل دومیر نماینده انجمن مذکور شعاری را برای خود انتخاب کرده بود. شعار مذکور عبارت بود از:« هیچ احتیاجی به اجاره اتاق نیست،هتل را خریداری کنید،این خیلی ارزان تر است». و بدین سان اولین واحد آپارتمانی از یک مجموعه، به طریق مالکیت زمانی به  فروش رفت.

اولین فروش ویلا و واحدهای آپارتمانی به طریق مالکیت زمانی، در ایالات متحده آمریکا، در حدود سال‌های 1969 توسط باب برنز و باب رینگن برگ در منطقه ییلاقی کائویی صورت  گرفت که ویلاهای موجود در آن به صورت هفتگی و در قالب مالکیت زمانی به فروش رفت. بعدها توسط شرکت بین‌المللی تعطیلات آپارتمان‌ها و ویلاهای بسیاری در مناطق خوش آب و هوای توریستی از طریق مالکیت زمانی واگذار گردید. این طریق واگذاری ظرف چهل سال اخیر افزایش چشمگیری یافته به نحوی که روش انتقال مالکیت از طریق ایجاد مالکیت زمانی، امروزه به صورت رویه‌ای عملی و فراگیر در مراکز تفریحی بین‌المللی رایج گردیده است.

ایالت فلوریدا در قاره آمریکا، اولین جایی بود که در دهه 1970، جهت مالکیت زمانی مورد نظر قرار گرفت. چند مرکز تفریحی و تفرجگاه در فورت لودر دال ، سنت توماسو منطقه پرتریکو  به جای فروش دائم و یکپارچه آپارتمان‌ها و ویلاهای تفریحی خود، از طریق مالکیت زمانی مبادرت به انعقاد قرارداد فروش نمودند.

اولین بار لفظ مالکیت زمانی به وسیله سائوسالیتو مدیر مسؤول شرکت‌های متل‌های آزاد کالیفرنیا در سال 1973 در قرارداد مشترکی که آن شرکت با شرکت هیاَت  منعقد نموده بود، به کار برده شد.

هدف از انعقاد قرارداد مشترک مذکور،توسعه صنعت مالکیت زمانی در ساخت آپارتمان ها و ویلاهای مشترک در براوچ اسپرینگز در دریاچه تاهوس در ایالت کالیفرنیا بود.
از آن زمان به بعد ،لفظ مذکور در مکاتبات اداری و حقوقی توسط مقامات آمریکایی بسیار شایع و رایج گردیده است.

در خلال بحران نفتی دهه 1970، تعداد کثیری از خانواده‌ها به دنبال راهی برای گذران تعطیلات ارزان قیمت بودند و شاید یکی از عوامل رشد و توسعه صنعت مالکیت زمانی در آمریکا، وجود همین بحران بوده است. آمریکایی‌ها از چنین ظرفیتی به منظور ایجاد درآمد، بهره برداری شایسته‌ای نمودند. به نحوی که در سال 1976 حدوداً پنجاه میلیون دلار عاید آنان شد.

باید توجه داشت که جذابیت مالکیت زمانی به گونه‌ای بوده است که از دهه 1990 به بعد، شرکت‌های زنجیره‌ای هتلداران بزرگ نظیر هتل شرایتون ، ماریوت ، هیلتون ،رامادا ، چهار فصل، باشگاه تعطیلات دیسنی، تمایل شدیدی به استفاده از روش مالکیت زمانی در فروش واحد‌های هتل و اماکن تفریحی خود پیدا کرده‌اند.[10]

درپژوهشی دیگر این طور آمده که بیع زمانی یا مالکیت زمانی پیشینه درازی ندارد ودر پنجاه سال گذشته ظهور یافته است نظام مالکیت زمانی برای اولین بار در سال 1963 از سوی موسسه سوئیسی هابیماگ ‌‌ (Habimag) مطرح شد وسپس در سال 1967 درفرانسه ودر چارچوب توسعه برخی پایگاه‌های ورزش‌های زمستانی از این نوع قرارداد استفاده شد و آنگاه در سال1969 از سوی آمریکا مورد پذیرش قرار گرفت و همچنین در سال 1975 از سوی انگلستان ودر فروش اتاق برخی هتل‌ها از طریق بیع زمانی به اجرا درآمد.[11]

 

2-1-2-2مالکیت زمانی در ایران:

 

نمونه‌هایی از مشارکت زمان‌بندی شده در فرهنگ ایران از دیرباز تاکنون، تجربه شده است. کشاورزان در بهره‌برداری از آب قنات‌ها و چاه‌های کشاورزی به طور مشاع مالکیت داشته و هریک متناسب با سهم خود در زمانی معین از آب برای آبیاری باغ‌ها و اراضی‌شان استفاده می‌نمودند.[12]

در کشور ایران، روش مالکیت زمانی از سال 1377 آغاز گردید و اولین هتلی که از این طریق جهت فروش آپارتمان‌ها و سوئیت‌های خود استفاده نمود، هتل نارنجستان (در نزدیکی شهر نور در استان مازندران) بود. پس از تجربه موفق هتل نارنجستان، هتل‌های زیادی در شیراز (نظیر هتل چمران)، کیش (مجتمع شماره 1 و 2 آبادگران) مشهد (مجتمع گلوگاه و کوه سنگی) و کلارآباد، سلمان شهر از روش مالکیت زمانی استفاده نموده‌اند.[13]

 

2-1-3بررسی مبانی مشروعیت مالکیت زمانی

مبانی مشروعیت مالکیت زمانی را در دو گفتار آتی تقسیم بندی کرده ایم.

2-1-3-1بررسی مبنای مشروعیت حقوقی مالکیت زمانی:مالکیت زمانی از جهت حقوقی ،مشروعیت خویش را در  قانون ،اصل حاکمیت اراده ،اصل نفوذ واعتبار تعهدات،دکترین حقوقی ،بنای عقلا وضرورت اجتماعی و عرف  بیان کرده است.

 

2-1-3-1-1اجاره وصلح منافع:امکان تحدید مالکیت به قید زمان در اجاره و صلح موقت منافع ،حجتی است قانونی بر امکان تقیید مالکیت به زمان. ماده 468 قانون مدنی مقرر می دارد “در اجاره اشیاء

مدت اجاره باید معین باشد والا اجاره باطل است”.وماده 758 آن قانون،اجازه ی استحصال نتیجه ی تمامی عقود،از جمله عقد اجاره را در قالب عقد صلح اعطا کرده است.در عقد اجاره عدم تعیین وقت برای مالکیت مستأجر نسبت به منافع،ضمانت اجرای بطلان را در پی دارد ودر عقد صلح منا فع ،هر چند با توجه به مفاد ماده 758 قانون یاد شده ،تعیین مدت،شرط صحت عقد نخواهد بود و فقط در صلح ابدی منافع با حفظ عین،”مالیت”عین با اشکال  و وضعیت حقوقی عقد با تردید جدی روبرو خواهد بود،مع الوصف ،با توجه به قبول تقیید وتوقیت مالکیت در عقود مذکور،امکان تحدید مالکیت به زمان ،ارتکاز وپشتگرمی قانون را برخوردار است وباید گفت که قوانین ایران نه تنها مالکیت را به عنصر دوام مقید نکرده است، بلکه در مواردی ،توقیت آن را تجویز وحتی گاهی ضرورتآ اعلام کرده است.(مواد 468،501،507،508،514 قانون مدنی)

 

2-1-3-1-2اصل حاکمیت اراده: در حقوق کنونی به مفهوم تعدیل شده ی”آزادی قراردادی” تعبیر می شود.و ریشه فلسفی این اصل در گفته های فرد گرایان است.[14]شارل دولومن،نخستین کسی بوده که که در قرن 16 میلادی ،نظریه حاکمیت اراده را بیان کرده است[15].و در ایران برای اولین بار با تصویب قانون اجرای لایحه قانون مدنی تا موقع اعلام  رای قطعی کمیسیون پارلمانی عدلیه 18/2/1380 مجلس شورای ملی که مشتمل بر جلد اول قانون مدنی و955 ماده از آن بوده است ،مورد شناسایی قانون گذار قرار گرفته است .[16]برخی معتقدند اصل فوق از  آیه “اوفوا بالعقود ” استخراج می شود ،پس اگر عقد جدیدی اختراع شد، به استناد این آیه آن را درست می دانند.[17] حاکمیت اراده در معنایی وسیع از اقتدار و سلطه بر انعقاد هرگونه قرارداد بکار می رود . آنگاه که گفته می شود اراده ی انسان بر اموال واعمال خودش حاکم است به این معنا است که وی می تواند این اراده را از طریق انعقاد قرارداد ، استفاده نکردن و یا حتی از بین بردن آن بی آنکه منفعتی در پی داشته باشد اعمال کند . به نظر می رسد ماده 191 قانون مدنی که عقد را محقق می داند به قصد انشاء بیانگر همین اصل مهم حاکمیت اراده است . مضافاً بر اینکه در قراردادها باید به اراده متعاقدین توجه کرد . زیرا علت و اساس پیدایش قرارداد همان اراده ما می باشد تا اراده بایع برای فروش مبیع و اراده خریدار برای خرید مبیع و پرداخت ثمن نباشد عقد بیع شکل نمی گیرد .

وقتی که اراده عامل اصلی و ذاتی بوجود آمدن عقد می باشد ، طبعاً برقراردادی که خود آن را ایجاد کرده است سلطه و حکومت دارد .

در خصوص مالکیت زمانی اراده های دو طرف این قرارداد را ایجاد کرده و چون مغایر و مخالف با قانون نیست و اصل هم بر اباحه قراردادها می باشد فلذا این معامله محترم و مشروع تلقی می گردد .

به بیان دیگر می توان گفت : اصل آزادی قراردادها همان حاکمیت اراده در اعمال حقوقی است . این اصل در ماده 10 قانون مدنی ایران منعکس شده و تنها محدودیت برای آن از سوی قانونگذار عدم مخالفت صریح با قانون می باشد .

این ماده مقرر می دارد : «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آنرا منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است ». این ماده حاوی اصل آزادی قراردادها است و به حکومت اراده نیز دامنه گسترده ایی می بخشد و آن را از حصار عقود معین خارج می کند.[18]

مقصود از عبارت صریح قانون در این ماده تائید اصل مباح بودن قراردادهاست و کنایه از اینکه درمنع قانونگذار تردید نباشد وگرنه قرارداد خلاف روح قانون نیز باطل است.[19]

نهی قانونگذار در صورتی دلالت بر فساد عقد می کند که ناظر به یکی از ارکان و شرایط صحت آن باشد یا اثر معامله را نفی کند . بنابراین برابر اصل آزادی قراردادها و ماده 10 قانون مدنی انعقاد قرارداد مالکیت زمانی توجیه قانونی دارد و مغایر با قانون نیست .

 

2-1-3-1-3اصل نفوذ واعتبار تعهدات:ماده 223 قانون مدنی مقرر می دارد :”هر معامله  که واقع شده باشد  محمول بر صحت است مگر این که فساد آن معلوم شود .مفاد این ماده ،مدلول قاعده  فقهی “اصاله الصحه” است.

 

2-1-3-1-4دکترین حقوقی :اندیشمندان حقوق نیز هم چون فقها از وصف دوام مالکیت و زمان بندی آن ،چندان بحثی نکرده اند و معمولآ به اختصار به لزوم دوام مالکیت  بدون بیان علت اشاره کرده اند .

بعد از پیدایش پدیده مالکیت زمانی ،اندک اندیشمندانی که بدان پرداخته اند سعی در توجیه مشروعیت آن داشته اند .[20]پیرو استعلامی که از اداره کل حقوقی وتدوین قوانین قوه قضاییه به عمل آمده است ،ضمن رد اشکال مالکیت زمانی تعیین ضوابط آن را منوط به تصویب قانون توسط قوه مقننه نموده است .

2-1-3-1-5بنای عقلا وقاعده تسلیط: معاملات را نباید از مخترعات شارع دانست بلکه مبنای آنها راباید  نیاز مردم به مبادله کالا ومنافع وگاه نقل آن اموال بدون عوض دانست.معاملات ریشه عرفی دارند که بنا به ضرورت های اجتماعی بین مردم رواج یافته وبرخی از آنها که شامل اکثریت معاملات است مورد تایید شارع قرار گرفته و برخی دیگر که غرری یا مبتنی بر ظلم بوده ،از سوی شارع نهی شده است. در فرض مالکیت زمانی احتمال غرر ،کینه وعداوت وجود ندارد.پیشرفت تکنولوژی و تاثیر پدیده ها در درون جوامع مختلف باعث شده که جامعه ما نیز از این تحولات مصون نماند ،مثلآبرای فردی که می خواهد موقع خاصی از سال را در کشور خاصی اقامت کرده وبه استراحت یا تجارت بپردازد،بهترین گزینه خرید مالکیت زمانی یکی از هتل ها می باشد که در موقع مشخص سال ،برای اقامت وی منزل شخصی مهیا باشد.ویا  این امر در مورد شخصی که جهت امورات شخصی یا زیارت از نقطه خاصی به نقطه دیگر عزیمت می کند صادق است.صرف نظر از راحتی مراجعان،مزایای دیگری هم چون ،استفاده بهینه از فرصت ها وامکانات ،ترویج ایران گردی وجهانگردی و….وجود دارد که بنای عقلا نمی تواند به راحتی از آن صرف نظر کند. بنای عقلا یک اصل مسلم حقوقی است.طبق قاعده”ما حکم به الشرع،حکم به العقل  وما حکم به العقل ،حکم به الشرع”بنای عقلا مسلمآ به مفاد حدیث نبوی “الناس مسلطون علی اموالهم”اعتبار قائلند. قاعده تسلیط موید این مطلب است که مالک حق همه گونه انتفاع از کمی و کیفی ، ناقله ، استیفایی یا اصلاحی را در مایملک خود دارد . البته اعمال حق باید بطوری باشد که موجب اضرار به غیر نگردد . (م 132 قانون مدنی )[21]

سلطنت مذکور در این حدیث بر سه قسم است :

  • سلطنت تشریع شده بر اموال ، مطلق است و این اطلاق هم کمی است و هم کیفی.
  • حدیث در مقام بیان انواع تصرفات از جهت کمی است نه از جهت کیفی.
  • حدیث در مقام بیان سلطنت مالک بر اموال وی می باشد مالک نسبت به اموال خود محجور نیست .

بنابراین، بنابر قاعده تسلیط انعقاد قرارداد مالکیت زمانی از مصادیق بارز سلطنت و اعمال حق مالکیت دو طرف قرارداد نسبت به اموال خود می باشد ، از آنجائیکه این تصرف و اعمال حق مالکیت موجب اضرار به غیر نیست لذا مشروع و محترم است نتیجه اینکه قراردادهای مالکیت زمانی اگردارای تمام اوصاف و شرایط ذاتی و بین المللی خود باشد یک قراردادی خاص با اوصاف ویژه است . علاوه بر اصول و قواعد بیان شده در توجیه قرارداد مالکیت زمانی ، برابر ماده 233 قانون مدنی که اصل بر صحت عقود و تعهدات قرارداد است و اصل 47 قانون اساسی تردیدی در صحت این عقود وجود ندارد .

اصل 47 قانون اساسی :

« مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است ، ضوابط آنرا قانون معین می کند .»

 

2-1-3-1-6عرف:درایران، لااقل در زمینه کشاورزی از سالیان دور استفاده زمانی از آب نهررایج بوده والان نیز در روستاها رواج دارد .رواج مالکیت زمانی در کشورهای خارجی چشمگیر است  ونیز هتل داری  با روش مالکیت زمانی در چند نقطه ایران رواج یافته است .بدیهی است در صورت زیان بار بودن چنین قراردادهایی عرف آن را قبول نمی کرد وتا این حد ،رواج و مقبولیت پیدا نمی کرد.

 

2-1-3-2بررسی مبنای فقهی مشروعیت مالکیت زمانی:هر چقدر که  مالکیت در فقه کمتر مورد تحلیل قرار گرفته ودر مورد  اوصاف آن، به خصوص وصف دوام، کمتر سخن به میان آمده ولی در کل انتقال مالکیت دائمی می باشد.مسلم است منظور فقها از این قول ،طرد ونفی مالکیت زمانی به نحو تایم شرینگ نمی باشد  وآن چه از نظر ایشان منتفی بوده ،مالکیت موقت به این  شکل  بوده که مثلآ بایع،مبیع را به شرطی بفروشد که بعد از یک سال مالکیت به خودش برگردد.فرق این نوع مالکیت مقید به زمان با مالکیت موضوع عقد مالکیت زمانی  واضح است. در چنین مالکیتی مسلمآ وصف دوام مالکیت به طور کلی نادیده گرفته شده است ولی در مالکیت مقید به زمان موضوع عقد مالکیت زمانی ،مالکیت به طور دائمی منتقل می شود،النهایه، حسب اشتراط حین العقد ،برخورداری مالک از ملک مشترک با توجه به توافق به عمل آمده  ودر مقطعی از زمان به صورت کامل بوده ودر مقاطعی  دیگر متعلق به سایر مالکان  مشترک خواهد بود واین تنها نوعی تقسیم تازه  تاسیس  در انتفاع از مال مشترک است وبهتر آن است که آنرا تسهیم بنامیم تا ایراد بند یک ماده 587 قانون مدنی ورفع حالت اشاعه شامل مالکیت زمانی نشود.

مطلب مشابه :  انواع مهاجرت و منابع آن

 

2-1-3-2-1بررسی موضوع در فقه امامیه:در کتب فقی بیشتر از تعلق مالکیت حقیقی به خداوند،احترام مالکیت خصوصی مشروع ،تعلق مالکیت انفال به حکومت واز این قبیل مسایل سخن به میان آمده است.پرسشی که اخیرآ از فقهای معاصر به عمل آمده است در پاسخ به این سوال است که “آیا مالکان مشاع در صورت توافق بر افراز وتقسیم ملک خود می توانندآن را بر اساس زمان تقسیم کنند،به گونه ایی که هریک ، مالک ملک در بخش خاصی از زمان مانند ماه خرداد باشند ؟”نظراتی ارائه شده که ملاحظه می کنیم:

آیت الله ناصر مکارم شیرازی:مفروز کردن مال الشرکه  با شرط مذکور مانعی ندارد.

آیت الله  محمد تقی بهجت:افراز زمانی معنا ندارد .از این رو اگر خسارت ناخواسته سنگین  به ساختمان وارد شود  ومحتاج تعمیر پر هزینه گردد ،نمی گویند تنها آن نوبت که او بوده باید خسارت را متحمل شود.

آیت الله حسن نوری همدانی:به عنوان صلح اشکال ندارد.

آیت الله سید علی سیستانی:ظاهرآممکن است وخود یک عقد جداگانه است.

2-1-3-2-2کتاب:عمومات ادله:”اوفوا بالعقود”[22] و “اوفوابالعهد ان العهد کان مسئولا”[23] شامل عقد مالکیت زمانی نیز می شود.البته فقها در در شمول آیه اوفوا بالعقود بر عقوذد نامعین اختلاف دارند .برخی گفته اند :عموم افوا بالعقودو امثال آن نیز محمول است بر عقود معهوده در زمان شارع نه هرچه هر کس بخواهد اختراع کند ولی متاخرین از فقها ومفسران نظر مخالف دارند ،چنان که مثلآ صاحب عناوین  می فرمایند:عموم امر به وفای به عهد ،همه قراردادها را در بر می گیرد وبدیهی است هرچه واجب الوفا باشد صحیح نیز هست.ایشان علاوه بر اینکه تداول کنونی عقد را کاشف از متعارف بودن آن در زمان شارع می دانند، معتقد هستند که عموم آیه “افرادی” و”استغراقی” است . به نظر برخی ،اصل حاکمیت اراده یا آزادی قراردادها از آیه اوفوا بالعقود استخراج می شود ،پس اگر عقد جدیدی اختراع شد ،به استناد آیه مذکور آن را صحیح می دانند .در حدیث عبدالله ابن سنان آمده است “العقد العهد” ،یعنی هر عقد، تعهد است.[24]بنابراین ،تراضی که منشا تعهد در علم حقوق باشد ،عقد است.هر چند که تعهد فقط برای یکی از طرفین،پدید آید وآن تعهد جایز باشد.

 

2-1-3-2-3سنت: در خصوص حدیث نبوی “المسلمون عند شروطهم”گفته اند که شرط نیز مانند عقد به معنی الزام و التزام می باشد.اما در خصوص قید مذکور در ادامه حدیث مزبور :”الا کل شرط خالف کتاب الله ” که وارد بر قسمت اول حدیث می باشد اجماع هست که موافقت شرط با ظاهر کتاب خدا لازم است و همین که قرآن مخالفت نکرده باشد کفایت می کند . در مورد مالکیت زمانی نهیی نشده است.و اگر برخی فقها با زمان بندی مالکیت در بیع مخالفت نموده اند ،به جهت اعتقاد آن ها بر صدق عرفی عنوان بیع بر آن بوده است[25] نه مخالفت با کتاب وسنت،وبه نظر می رسد منظور آن دسته از فقها که مالکیت زمانی را قبول ندارند ،این نیست که مالکیت زمانی اساسآ باطل باشد،بلکه منظورشان این است که بیع موقت ،با توجه به عدم صدق عرفی،بیع صحیح نیست بلکه بیع مجازی است

 

2-1-4 روش انجام معامله از طریق مالکیت زمانی [26]

برای درک بهتر مفهوم مالکیت زمانی و همچنین معامله ملک از طریق مالکیت زمانی به  ذکر مثالی می پردازیم. فرض کنید شخصی یک یا چند منطقه خوش آب و هوا در نقطه یا نقاط معینی از ایران یا جهان را بپسندد ولی توان خرید تمامی و یکپارچه ویلا یا آپارتمان در آن مناطق را نداشته باشد یا این که بنا به هر علتی نخواهد بخاطر استفاده یک یا چند هفته‌ای از آن مناطق، سرمایه خود را به طور متمرکز و دائمی در آن اماکن حبس نماید. به همین جهت خرید ملک به روش مالکیت زمانی می‌تواند کمک شایانی به نامبرده نموده تا وی بتواند از تسهیلات موجود در اماکن خوش آب و هوا و توریستی مورد نظر خود (در مدت زمان دلخواه) بهره‌مند گردد و هزینه بسیار اندکی به نسبت مالکیت قطعی و یکپارچه همان ملک، پرداخت نماید. بدین وسیله، نامبرده سرمایه خود را بی دلیل محبوس ننموده و ضمناً از تسهیلات مذکور نیز به دلخواه استفاده کرده است.

در این روش، خریدار مالکیت زمانی هفته یا هفته‌هایی از سال را که قصد اقامت در آن مناطق دارد (به طور معین یا شناور)، مشخص نموده و مراتب را به فروشنده یا نماینده مالکیت زمانی (که در حقیقت مالک ویلا یا آپارتمان‌های مذکور است) اعلام می‌دارد. فروشنده با انعقاد قرارداد مالکیت زمانی، ملک مورد نظر را برای هفته یا هفته‌های معین یا شناوری از سال برای مدت نامحدود یا به مدت مندرج در قرارداد به خریدار تملیک می‌نماید و با امضای قرارداد مذکور، خریدار مالکیت زمانی با پرداخت وجه (ثمن معامله) که معمولاً مبلغی به مراتب کمتر از مبلغ واقعی ملک است، مالک آن ملک در هفته یا هفته‌های معین یا شناوری از سال خواهد شد.

در پاره‌ای از قراردادهای مالکیت زمانی،  قرارداد مالکیت زمانی متضمن ایام تعیین شده  این اجازه به خریدار داده می‌شود تا نامبرده بتواند، مالکیت زمانی تعیین شده خود را در یک ملک معین با دیگری (مالکان دیگر) مبادله نموده یا این که به نحوی از انحاء، تغییری در نوع و زمان استفاده از مال موضوع مالکیت زمانی خود بدهد و حتی از این طریق امکان پیدایش و تأسیس شرکت‌های دلالی تعویض مالکیت‌های زمانی، نیز محتمل خواهد بود.

بدین ترتیب، در صورتی که خریدار نتواند در موعد مقرر از مالکیت زمانی خود بهره‌مند شود، شرکت‌های دلالی مذکور می‌توانند با دریافت کمیسیونری (حق دلالی) اندک، زمان استفاده خریدار «الف» را با خریدار «ب» تعویض نموده تا هر دو خریدار بتوانند بالاترین بهره را از مال موضوع مالکیت زمانی ببرند.

2-1-4-1انواع کلی مالکیت زمانی
دو نوع کلی مالکیت زمانی وجود دارد:[27]
در حالت اول خریدار صاحب بخشی از دارایی می شود.
در حالت دوم خریدار می تواند از دارایی طی یک دوره زمانی مشخص استفاده کند اما مالک آن دارایی نمی شود و فقط حق یا سهم استفاده از آن دارایی را در اختیار دارد.   در یک برنامه مالکیت زمانی نوع اول (معمول) اجازه استفاده از ملک با قیمت های متغیر داده می شود که این قیمت ها به فصل، کیفیت امکانات و موقعیت ملک بستگی دارد. خریدار بخشی از مبلغ را به صورت نقد و مابقی را در اقساط می پردازد. به علاوه هزینه های نگهداری و سایر هزینه های مرتبط را باید خریدار پرداخت کند.
در نوع دوم مالکیت زمانی که سرمایه گذار بر دارایی مالکیتی ندارد، چنانچه پروژه نامطلوب به نظر برسد و شکست بخورد، کل سرمایه گذاری که انجام شده است از دست خواهد رفت بعضی از پروژه های مالکیت زمانی قبل از شروع ساخت یا قبل از اینکه تأمین مالی مناسب صورت گیرد واگذار می گردد و در صورتی که منابع مالی ایجاد شده از طریق پیش فروش در حد انتظار سازنده نباشد، پروژه ممکن است شکست بخورد و خریداران ممکن است ضرر کنند.

2-1-4-2 منافع طرفین و جامعه در انعقاد قرارداد مالکیت زمانی

طرح مالکیت زمانی برای طرفین قرارداد (خریدار و فروشنده) و همچنین دولت و جمعیت تشکیل دهنده آن (دولت یا مردم) دارای محاسنی است که به ترتیب و اختصار به ذکر محاسن اکتفا می‌گردد.

 

2-1-4-2-1محاسن مالکیت زمانی برای خریدار

خریدار با انعقاد مالکیت زمانی می‌تواند از مزایایی به شرح زیر بهره‌مند گردد:[28]

از حبس و رکود سرمایه خود برای خرید ملک مورد علاقه‌اش جلوگیری نماید.

از هزینه‌های اضافی نگهبانی، نگهداری و آماده سازی برای استفاده مجدد و یا حوادث احتمالی به علت خالی ماندن ملک جلوگیری نماید.

از امکانات آشپزی در داخل ویلا، یا آپارتمان بهره‌مند شودکه معمولاً چنین امکانات و تسهیلاتی در اجاره هتل‌ها و اماکن توریستی در نظر گرفته نمی‌شود.

در پاره‌ای از موارد امکان جابجایی هفته یا هفته‌های خریداری شده با سایر هفته‌های سال و جابجایی در سایر مجموعه‌ها برای خریدار متصور است.

در صورت عدم استفاده، مالک می‌تواند اجاره آن را دریافت نموده یا همانند سایر مالکیت‌ها آن را واگذار نماید.

ارزش افزوده ملک موضوع مالکیت زمانی متعلق به خریدار بوده، مضافاً اینکه نامبرده می‌تواند از شرایط ویژه‌ای که برای سایر مشترکین جهت استفاده از تسهیلات و تأسیسات رفاهی و تفریحی ایجاد شده، بهره‌مند شود.

 

2-1-4-2-2 محاسن مالکیت زمانی برای فروشنده

عمده ترین حسن مالکیت زمانی برای فروشنده، فروش ملک مورد نظر به قیمت بیش از قیمت واقعی است و شاید همین علت است که باعث شده تا فروشنده، تسهیلات ویژه‌ای را در اختیار خریدار مالکیت زمانی شرح قرار دهد.[29]

به عنوان مثال فرض کنیم یک واحد آپارتمانی واقع در یک مجموعه آپارتمانی، یکصد و بیست میلیون تومان ارزش داشته باشد. اگر فروشنده مالکیت زمانی، یک سال را به دوازده ماه تقسیم نموده و مالکیت هر ماهه(یا یک هفته در چهار فصل به طور ثابت یا شناور) آپارتمان مذکور را الی الابد به دوازده خریدار مالکیت زمانی بفروشد، یقیناً قیمت پرداختی توسط هر خریدار مالکیت زمانی، بسیار بیش از ده میلیون تومان خواهد بود.

در این حالت، معمولاً واحد آپارتمانی یاد شده به بیش از دو یا حتی سه برابر مبلغ مذکور فروخته خواهد شد. بدین ترتیب مشاهده می‌شود که از این رهگذر نوعی ارزش اضافی در ملک ایجاد می‌گردد که تمامی مبلغ یاد شده نصیب فروشنده خواهد شد.

بی تردید ارزش اضافی یاد شده کاملاً به نوع نیاز خریداران، موقعیت محلی، تسهیلات اعطایی، امکانات رفاهی، تفریحی و امنیتی در مجموعه، میزان سرمایه گذاری خریدار مالکیت زمانی، تنوع آب و هوایی و همچنین جاذبه‌های گردشگری و موقعیت واحد آپارتمان در مجموعه آپارتمان‌ها و امکانات موجود در موضوع مالکیت زمانی بستگی خواهد داشت.

2-1-4-2-3 محاسن مالکیت زمانی برای دولت و جامعه

 

با تقویت و ایجاد روش‌های مختلف مالکیت زمانی، رشدی سریع و تحولی نو در صنعت ساختمان کشور به وجود خواهد آمد و از این رهگذر، دولت می‌تواند ضمن ایجاد اشتغال در سطح وسیع، مبادرت به تشویق، جلب و جذب سرمایه گذاری داخلی و خارجی در قالب سرمایه گذاری در بخش تولیدات زود بازده مسکن نموده و صنعت گردشگری را رونق دهد. ایجاد مجموعه هتل‌ها، هتل ـ آپارتمان‌ها و ویلاها در اماکن با جاذبه‌های گردشگری خاص (توریست سیاحتی، توریست تاریخی، توریست طبیعی و توریست درمانی) و سود سرشاری که از تأسیس چنین بنیادهایی به جیب سازندگان وارد خواهد شد، همگی مشوق بسیار خوبی در جهت توسعه سرمایه گذاری داخلی و خارجی می‌باشد که بالقوه موجبات آبادانی کشور و نیز موجد تولید درآمد برای دولت، از طریق وضع مالیات بر ارزش افزوده و نقل و انتقال اماکن یادشده خواهد شد.

 

2-1-4-3مزایای  مالکیت  زمانی‌[30]

1-جلوگیری از حبس و رکود سرمایه‌:

اساساً کسانی که صرف سرمایه زیاد وحبس آن را برای تفریح یک هفته یا چند روز در سال به صلاح نمی‌دانند همواره ترجیح می‌دهند سرمایه کمتری را راکد بگذارند و به همان نتیجه مورد نظر نیز دست یابند از همین رو به سرمایه‌گذاری از طریق مالکیت زمانی مبادرت می‌ورزند تا هم مکان مناسبی را برای خود ایجاد کرده باشند وهم سرمایه زیادی را صرف نکرده باشند .

2-فراهم کردن امکان سرمایه گذاری برای سرمایه‌های اندک‌:

امروزه خرید ساختمان و املاک غیر منقول به دلیل گرانی روز افزون برای افرادی که از سرمایه‌های اندکی بر خوردارند، تقریبا نا ممکن شده است واز همین رو از طریق قرارداد بیع زمانی این امکان برای ایشان نیز فراهم می‌آید که بتوانند سرمایه‌های اندک خود را در خرید به کار گیرند .

‌ -3تضمین زمان مطلوب برای استفاده خریدار‌:

گاهی ممکن است کسی فقط در زمان خاصی فرصت مسافرت داشته باشد ودر آن زمان هم شلوغی وازدحام مسافران، اجازه اسکان او را در هتل دلخواهش ندهد بنابراین بهترین راه، خرید اتاق در هتل مورد نظر برای همان ایام خاص است .

‌4-استفاده از حداکثرظرفیت در هتل‌ها و آپارتمانها‌:

صاحبان هتل‌ها و املاک غیر منقول با بهره‌گیری از فروش به روش بیع زمانی می‌توانند تمام ظرفیت هتل‌ها را در تمام ایام سال به خوبی تکمیل کنند و در نهایت از اتلاف سرمایه وتحمیل هزینه‌هایی که در برابر سود قرار ندارند جلوگیری خواهد شد .

   5- جلوگیری از هزینه‌های اضافی (نگهبانی ،نگهداری و آماده سازی برای استفاده مجدد و حوادث احتمالی به علت خالی بودن ملک )

هزینه‌های تعمیر ونگهداری که الزاماً در طول سال باید انجام شوند و بسته به استفاده ویا عدم استفاده از اماکن نیستند، در صورت خالی بودن ظرفیت نیز بر صاحبان این مراکز تحمیل می‌شوند و حال آنکه در صورت فروش به روش بیع زمانی این هزینه‌ها بر تمام خریداران سرشکن خواهد شد .

 

 

6-ارزش افزوده ملک برای خریدار‌:

خریدار ملک با به دست آوردن مالکیت زمانی، نگران افت ارزش سرمایه اش نخواهد بود چه آنکه درگیر کردن سرمایه در املاک غیر منقول، خود سبب خواهد شد تا سرمایه خریدار از افزایش قیمت در املاک نیز بهره مند شود و در نهایت ارزش پول وی حفظ گردد .

7-امکان جابه جایی با سایر زمان ها در سایر مجموعه ها:

در خرید به روش بیع زمانی این امکان برای خریدار وجود دارد که زمان ملکیت خود را با کس دیگری که مالک زمان دیگری در شهر و مجموعه دیگری است جابجا کند و در واقع با مالک بودن زمان خاصی در ملک خاص، می‌تواند از املاک دیگر و در زمانهای دیگر نیز بهره‌مند شود .

8-اجاره دادن مقطع زمانی مفروز.

در مالکیت زمانی اگر فردی به دلایلی نخواهد از زمان خود در یک یا چند دوره  استفاده نکند ،نگران هزینه ها نمی شود و می تواندآن را اجاره دهد.

9-مالکیت زمانی یک دارایی بادوام می باشد.

مالکیت زمانی دارایی می باشد که برای لذت بردن از وقت وآرامش از آن استفاده می شود ودر واقع یک تعهد مالی است.

 

2-1-5دیدگاه مخالفین وپاسخ موافقین مالکیت زمانی

1-اصولاً طبیعت مالکیت اقتضای دوام را دارد، بنابراین تنافی بین مالکیت و موقت بودن آن امری بدیهی است. علاوه محدویت زمانی مالکیت به معنای پذیرش محدودیت در برخی عناصر حقوقی آن مانند تصرف است. [31]

 

در پاسخ دلیل اول مخالفین می‌توان گفت: با توجه به اینکه مالکیت حقیقت شرعیه نداشته و برای شناخت مفهوم آن باید به عرف مراجعه کنیم، ویژگی دوام برگفته از اعتبارات عملی عرف بوده است. به عبارتی چون قیدی در توقیت آورده نمی‌شود عملاً مالکیت زمان دار است بنابراین دوام مقتضای اطلاق آن است. اگر امروزه عرف به علت ضرورت اجتماعی مثلاً در صنعت توریست و هتل دارای در مواردی محدود به زمان نماید بر خلاف ذات مالکیت رفتار نکرده است.

2-با نگاه فلسفی، مالکیت شیء واحد و از اعراض قار است؛ بنابراین قابل تکثیر، تبعیض و تقیید به زمان می‌باشد.

به همان نگاه فلسفی ( دلیل دوم ) در پاسخ باید گفت: تقیید به زمان در امور قار بالعرض است نه بالذات؛ بنابراین با توجه به قطعات زمان بایستی تقطیع و تقسیم گردد. مانند مالکیّت وقف بر موقوف علیهم با طبقات و بطون مختلف بر فرض هم که امور قرار از اعراض غیر قابل تقیید به زمان در  نظر فلاسفه باشد با مالکیّت تفاوت ماهوی دارد؛ چرا که مالکیّت از امور اعتباری و چگونگی اعتبار آن به دست منشاء و آفریدگار اعتبار است.

3- مالکیت در نگاه دیگر فلسفی از اعیان خارجی قلمداد  می‌گردد. به عبارتی جوهر محسوب و در اصلاح فلاسفه قابل تقدیر و تقیید به زمان نیست. مثلاً نمی توان گفت کتاب امروز و کتاب فردا؛ البته طبق این نظریه منافع اعیان از اعراض بوده و می‌تواند به زمان محدود گردد.[32]

پاسخ:از نظر ایراد جوهرهای فلسفی (دلیل سوم) در مالکیت موقت، عین مقید به زمان به خریدار تملیک نمی‌گردد، بلکه مالکیت عین در قطعه مشخصی از زمان به دیگری منتقل می‌شود. در واقع مالکیت کتاب را محدود و مقید به زمان می‌کنیم نه خود کتاب را؛ تفاوت روشنی بین این دو وجود دارد.

به علاوه چنانچه بگوییم اعیان خارجی مقید به زمان نمی‌گردد  برخی قراردادهای اجاره منافع که منفعت هم از نوع عین خارجی است مانند میوه درخت با ایراد روبرو می‌شود؛ این درحالی است که فقیهان چنین قراردادهایی را صحیح دانسته‌اند.

4-مالکیت موقت گزینه‌ای نامعقول و بر فرض عقلایی بودن آن نامشروع است، بنابراین هر قرارداد نامشروعی محکوم به بطلان است.

پاسخ: ایراد غیر عقلانی و غیر شرعی بودن اینگونه قراردادها مردود است. چرا که؛ اولاً مالکیت موقت در نظامهای حقوقی کنونی بر اساس نیازمند‌یهای بشری در صنعت توریست و هتلدارای امر معقول واقع گردیده و بر مبنای قاعده « کل ما حکم به العقل حکم به الشرع » شرعی خواهد بود؛ ثانیاً معاملات از امور توقیفی مانند عبادات نبوده، حقیقت شرعیه و متشرعه ندارد. اعتبار آن تابع آفریدگار اعتبار یعنی عرف کنونی جوامع بشری است؛ ثالثاً نمونه‌های مالکیت موقت در نزد فقیهان پذیرفته شده که بر خلاف تصور برخی خود دلیل بر سابقه شرعی بحث بوده.

5-عرفا عنوان  بیع بر بیع مطلق (غیر موقت) صادق است . اگر صدق عنوان عرفی بیع بر معاملات مالکیت زمانی مشکوک باشد دیگر نمی توان آنرا تحت عام از مصادیق بیع دانست .

پاسخ:از نظر شک در مصداق اگر چه درگذشته مصادیق قراردادهای بیع در شکل مصطلح و عرفی آن با ویژگی دوام انشاء گردیده است لکن به مفهوم وجود یک قاعده انحصاری نیست. با وجود آن که قواعد اساسی بیع بایستی رعایت شود اما بیع می‌تواند به دهها شکل با شرایط گوناگون منعقد شود؛ بعلاوه امروزه نقش تحولات اجتماعی و تأثیر آن بر ارتکازهای عرفی غیر قابل انکار است.

 

به عبارتی عنوان بیع مصطلح در فقه اگر چه حقیقت شرعیه و متشرعه نداشته است لکن به نظر شارع ارتکاز عرفی آن یعنی بیع مطلق (غیر موقت) مراد بوده و البته طبق این نگاه در عرف مردم و سیره عقلا مالکیت نامحدود و غیر مقید به زمان متبادر است.

6-با استناد به قاعده تسلیط و توجه به ویژگی مالکیت(ویژگی دوام) بهره برداری مالکیت مقید به زمان خاصی نیست. خصوصیت دائمی بودن مالکیت از حق استفاده بدون محدودیت زمانی به استناد قاعده تسلیط استنباط می گردد.

پاسخ: اگر چه دایره شمول قاعده سلطنت از نظر کیفی و کمی مورد چالش فقیهان قرار داشته است. و صرفنظر از آنکه بر اساس نظر مشهور هم شامل تصرفات کیفی است و هم کمی، و اگر چه دوام مالکیت از قاعده سلطنت برداشت نمی‌گردد اما در استناد به سلطنت مالک، اولویت استدلال و تمسک، از آن مالک قبلی است. به عبارتی مالک در زمان مالکیت خود چه دائمی و چه موقت مسلط بر مال خویش بوده و انتقال آنرا به صورت مقید به مصلحت خود دانسته است؛ بنابراین با اطلاق قاعده « الناس مسلطون علی اموالهم » مالکیت زمانی قابل توجیه است.

مطلب مشابه :  آثار حقوقی مترتب بر زناشوئی در امور مالی نکاح

 

7-استدلال به تالی فاسد غیر عقلایی در مالکیت زمانی که نمی توان بدان ملتزم شد. فرض  کنیم مالکیت محدود در زمان خاص به فردی اعطا شد؛یکی از عناصرحقوقی آن حق تصرف است. [33]

الف ) اگر برای مالک اقتدار کاملی در نظر گرفته ایم، وی می بایست حق همه گونه تصرف از جمله تلف ملک را دارا باشد که بنابراین خلاف انگیزه های دیگر موجود در قراردادهای تایم شریگ خواهد بود؛ البته اگر هم بر اساس قرار داد چنین حقی داشته باشد دیگر مالکیت دائمی است نه موقت و از فرضیه ما خارج است.

 

ب ) در فرضی که بگوییم شخص اصولاً چنین حقی را دارا نمی‌باشد در واقع حق مالکیت معنی نداشته و قرارداد از نوع حق انتفاع خواهد بود.

با نگاهی کلی  به نظریه های حقوقی و عمدتاً فقهی فوق ملاحظه می‌کنیم که دسته‌ای از این دلایل به عدم صحت و اعتبار مالکیت زمانی در مقام ثبوت اشاره دارد و دسته دیگر بار استدلال را به عدم امکان اینگونه مالکیتها در مقام اثبات و آثار   اجتماعی حقوقی آن از جمله تالی فاسد غیر عقلایی تکیه داده‌اند.

پاسخ:در ارتباط بین مالکین مالکیت زمانی  استدلال شیخ انصاری مبنی بر مالکیت فعلی طبقه موجود وقف و مالکیت شأنی طبقه معدوم در مقام پاسخ به ایراد هفتم مخالفین قابل استفاده می‌‌باشد. حتی اگر مالکیت شأنی را آنطور که برخی فقیهان قبول نکرده‌اند به رسمیت نشناسیم.  اما رابطه‌ای ضعیف و اعتباری بین عین و سایر مالکان مالکیت زمانی  بر قرار شده است و این رابطه ضعیف را اگر چه مالکیت شأنی هم ندانیم باز هم موجب محدودیت دایره اختیارات مالک موقت می شود بنابراین حق تلف ندارد.

 

2-1-6اقسام  مالکیت زمانی:

2-1-6-1 مالکیت زمانی ، برمبنای حق ایجاد شده برای خریدار :[34]

الف : مالکیت زمانی سنددار : این نوع از مالکیت زمانی ، متضمن ایجاد حق مالکیت بر قسمتی از ملک یا مجتمع، برای فرد خریدار است. از آن جهت که برای مالکیت در آمریکا حتماً باید سند صادر شود، به مالکیت زمانی متضمن حق مالکیت، مالکیت زمانی سنددار می‌گویند.

ب : مالکیت زمانی بدون سند : در این نوع از مالکیت زمانی ، شما ملکی را اجاره می‌کنید یا مجوز استفاده از آن را به دست می‌آورید یا عضو باشگاهی می‌شوید که به شما اجازه می‌دهد برای مدت مشخصی از سال، از اموال آن استفاده کنید. در این تقسیم‌بندی هر مالکیت زمانی که متضمن مالکیت نباشد قرار می‌گیرد.

ج : مالکیت زمانی اجاره‌ای: نوعی از مالکیت زمانی است که حق استفاده از موضوع مالکیت زمانی برای استفاده کننده، از طریق اجاره به دست می‌آید. برای مثال خریدار مالکیت زمانی ، یک خانه را برای یک هفته در سال، برای پنج سال متناوب، اجاره می‌کند. بدین ترتیب برای پنج سال، در آن هفته مشخص، او می‌تواند از خانه استفاده کند، زیرا خانه در اجاره اوست.

ح : مالکیت زمانی  براساس حق انتفاع: در این نوع مالکیت زمانی ، برای خریدار مالکیت زمانی  هیچ حق مالکیتی نسبت به مکان خاصی ایجاد نمی‌شود، همچنین او مالک منافع هم نیست و لذا عقد اجاره هم موضوعیت ندارد. این نوع مالکیت زمانی  همانند اجاره است و شاید اجاره را نیز بتوان نوعی حق استفاده دانست، ولی قواعد خاص اجاره بر آن بار نمی‌شود بلکه بیشتر تابع توافق طرفین است. لذا می‌تواند زمان با استفاده از روش رزرو تعیین شود،اختصاص به یک واحد مسکونی خاص نداشته باشد و مواردی مانند آن.

خ : مالکیت زمانی مالکیتی : در این نوع از مالکیت زمانی ، فرد، مالک یک هفته‌ای (یا دوره
زمانی مشخص دیگری از) یک واحد مسکونی است. در واقع در این نوع از مالکیت زمانی ، فرد یکی از مالکین متعدد واحد مسکونی است که این مالکیت، با توجه به سهم هر مالک، براساس زمان بین آنها تقسیم شده است.

لذا مالک، تا آخر عمر، حق استفاده از واحد مسکونی را دارد و پس از مرگ او، این واحد به ورثه خواهد رسید. همچنین او می‌تواند به هر طریق که می‌خواهد از ملک خود استفاده کند یا آن را به دیگران انتقال دهد. البته اختیارات مالک در مالکیت زمانی  هیچ‌گاه کامل نیست و در واقع او مانند خریدار آپارتمان، با برخی محدودیت‌های قانونی و قراردادی، در استفاده از واحد خود، برخوردار است. در آمریکا حتماً باید برای این نوع مالکیت زمانی  سند صادر شود.

 

2-1-6-2مالکیت زمانی بر مبنای محل اقامتگاه:

الف : مالکیت زمانی سند‌دار برای واحد معین در زمان معین: که در آن سندی به خریدار داده می‌شود که براساس آن، او مالک یک واحد یا خانه معین، برای یک زمان معین، در چند سال مشخص می‌شود.

ب : قرارداد مالکیت زمانی شناور: این نوع مالکیت زمانی از قابلیت انعطاف بیشتری برخوردار است. شخص برای یک هفته در سال می‌تواند  از واحد مسکونی استفاده کند ولی این یک هفته از قبل مشخص نیست و شخص باید آن را رزرو کند. لذا رزرواسیون در این نوع تایم شر، اصل اول محسوب می‌شود. البته همه مالکان از حق رزرو برخوردارند و در واقع با هم در انتخاب هفته مناسب مسابقه می‌دهند.

ج : طرح مالکیت زمانی ایجادکننده حق استفاده: در واقع این قرارداد، یک قرارداد اجاره است و با پایان آن دیگر شما هیچ حقی نسبت به ملک نخواهید داشت.

د : باشگاه تعطیلات، طرح‌های مبتنی بر سیستم اماکن: در این نوع از مالکیت زمانی ، مالک از میان نقاط مختلف تفریحی، محل مناسب برای اقامت خود را انتخاب می‌کند. در واقع در این سیستم، اماکن تفریحی مختلف با عضویت در یک شبکه عضویت به هم مرتبط هستند و مالک می‌تواند حق استفاده خود را در هر فصل که می‌خواهد و در هر منطقه که مناسب باشد، بر اساس سیستم رزرواسیون انتخاب کند. [35]

 

 

2-1-6-3مالکیت زمانی بر مبنای زمان استفاده:

 

الف : هفته‌های ثابت : منظور این است که دارنده مالکیت  زمانی حق دارد در هر سال تقویمی، در هفته معینی، از واحد مشخصی از مجموعه اقامتی استفاده کند. ویژگی این نوع را می‌توان به صورت زیر بیان کرد:

واحد اقامتی مشخصی، هفته مشخصی، مالکیت مستند (دارای سند) به شرح پیش گفته به شکلی که دارنده حق مالکانه می‌تواند همه حقوق مالکانه اعم از استیفای منافع، فروش، اجاره و معاوضه را اعمال نماید. این حق به ارث می‌رسد.

چنانچه استفاده به شکل «حق استفاده» باشد، دارنده حق در واقع حق استفاده از مجموعه اقامتی را برای سال‌های معینی (معمولاً 10 تا 50 سال ) رزرو می‌کند.

ب : هفته های شناور :در این نوع از مالکیت زمانی ، دارنده بیع زمانی، بسته به نوع فصل مذکور در قرارداد خرید، حق دارد که با توسل به سیستم رزرواسیون واحدها، هفته مورد نظر خود را برای استفاده از واحدهای مجموعه اقامتی انتخاب کند.

در واقع سه فصل برای مجموعه اقامتی در نظر گرفته می شود: فصل شلوغ، فصل معمولی و فصل خلوت. مالک تایم شر فصل شلوغ، حق انتخاب هفته مورد نظر از سه فصل را دارد، مالک فصل معمولی، حق انتخاب در فصل معمولی و خلوت را دارد و بالاخره مالک تایم شر فصل خلوت، تنها حق انتخاب فصل خلوت را دارد. در این خصوص نیز بسته به مورد ممکن است صاحب حق بیع زمانی، دارای سند مالکیت باشد.

براساس تحقیقات ملی اخیر در آمریکا، نزدیک به 70% مجموعه های اقامتی آمریکا، به این شکل به فروش می‌رسد.

 

پ: : نظام مبتنی بر امتیاز یا اعتبار :

در این نوع از مالکیت زمانی ، به مالک تخصیصی از امتیازات یا اعتبارات اعطا می شود که به موجب آن او حق می‌یابد روزهای مورد نظر برای استفاده، فصول سال و اندازه واحد را انتخاب کند. همین عوامل ارزش امتیاز را تعیین می‌کند. ویژگی این برنامه این است که به مالک اختیار شکستن هفت روز را به بخش‌های هفته با اندازه های متفاوت می دهد. در این نظام، اعضای کلوپ امتیازات را برای استفاده از امکانات مجموعه های رفاهی در محل‌های مختلف و برای نقل و انتقال، استفاده می‌کنند. اندازه واحدها، فصل استفاده و محل مجموعه اقامتی، تعداد امتیازات لازم برای به دست آوردن واحد اقامتی مورد نظر را تعیین می‌کند. امکان دارد که کلوپ تفریحی، قباله یا سندی به دارندگان چنین امتیازات یا اعتباراتی اعطا کند. [36]

ج: مالکیت جزیی: مالکانی که تمایل دارند سهم بزرگتری از مالکیت مجموعه اقامتی را صاحب شوند، به طور مثال از 5 هفته تا 26 هفته، این نوع از مالکیت را می خرند. این نوع از مالکیت در مجموعه های اقامتی، در مناطق ورزشی مربوط به اسکی و کنار دریا معمول است.

چ: واحدهای تجزیه شده: در مواردی که واحد محل اقامت دارای سه اتاق خواب جداگانه است، گاهی مالک یک قسمت را برای خود نگاه می دارد و بقیه را در برنامه های معاوضه می گذارد یا به غیر اجاره می دهد.

ح: هفته های دوباره:  نوعی استفاده است که در آن مشتری ترجیح می دهد در دو زمان ( دو نیم هفته ) از مجموعه استفاده کند. در این مورد رزرو واحد از قبل، اهمیت زیادی دارد و منطق اولویت در رزرو، حاکم است.

د:مالکیت هر دو سال یک بار: در این نوع مالکیت زمانی ، مالک اجازه دارد هر دو سال یک بار، از محصول بیع زمانی بهره مند شود، و هزینه آن، کمتر از مالکیت سالانه است ولی به نصف نمی‌رسد.

2-1-7خصوصیات قرارداد مالکیت زمانی:

1‌ـ‌ قرارداد مالکیت زمانی عقدی است لازم:[37]

با توجه به اصل لزوم و یا اصاله‌اللزوم در قراردادها، این قرارداد برای طرفین لازم است حتی اگر این مسئله در قرارداد به سکوت برگزار شده باشد یا این قرارداد به صورت عقدی خیاری منعقد شود زیرا خیاری بودن یک قرارداد تناقضی با لازم بودن آن ندارد و برعکس درج خیار خود موید لازم بودن آن عقد یا قرارداد است تا راهی برای بر هم زدن آن عقد وجود داشته باشد. علی‌القاعده قانون است که به طور صریح یا ضمنی اعلام می‌نماید که عقدی جایز است. البته امروز این ایده سنتی به تدریج به کنار می‌رود و کم‌کم این ایده شایع می‌شود که جایز یا لازم بودن یک عقد را باید در اختیار طرفین عقد قرار دهیم تا آنان بنا بر مصلحت و تکیه بر اراده خود تصمیم‌گیری نمایند.

2‌ـ‌ عقدی است معوض:

در قراردادمالکیت زمانی  ما با عوض و معوض (ثمن ‌ـ‌ مبیع) آشنا می‌شویم. در این قرارداد لزومی ندارد که ثمن به صورت وجه نقد یا وجه رایج کشوری باشد. توافق و تراضی طرفین برای تعیین نوع و جنس ثمن و مقدار ثمن و نحوه پرداخت آن کافی است.

3‌ـ‌ عقدی است تملیکی:

در این قرارداد انتقال مالکیت نسبت به عین و منافع (در دوره‌های معین) و نسبت به ثمن صورت می‌گیرد.

4‌ـ‌ دوام مالکیت:

مالکیت در قرار داد مالکیت زمانی  دائمی است که می‌تواند صدها سال ادامه داشته باشد، برای مالک یا خریدار و وراث وی. این مالکیت قهرا به ورثه قانونی خریدار منتقل می‌شود. آنچه مقید و محدود به زمان است، استیفاء منفعت می‌باشد. در عقد اجاره هم ممکن است مستاجر منزلی را برای مدت بیست سال اجاره نماید ولی هر ساله به مدت یک ماه آن را برای امور اداری یا محل سکونت خود مورد بهره‌برداری قرار دهد و این بهره‌برداری موقت تعارضی با مسئله مالکیت عین و منفعت وی ندارد.

      بنابر مستنبط از مواد 30 و 94 قانون مدنی مالک می‌تواند دامنه تصرفات مالکانه خود را یا بر اساس حکم قانون و یا بر اساس قرارداد و توافق، نسبت به خود یا نسبت به طرف مقابل، محدود نماید. این تحدید در تصرفات مالکانه در پروانه‌‌های ساختمانی صادره از طرف شهرداری نسبت به میزان تراکم مجاز دیده می‌شود. مثال‌هایی از این دست در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ‌ـ‌ قانون زمین شهری ‌ـ‌ قانون توسعه معابر قانون اصلاحات اراضی دیده می‌شود. این نکته اساسی را نباید فراموش کنیم که قانون مدنی اساسا به عنصر «دوام مالکیت» اشاره‌ای ندارد.

5‌ـ‌ کاربرد قرارداد:

قرارداد مالکیت زمانی  برخلاف آنچه که عنوان می‌شود، اساسا مربوط و محدود به استیفاء یا استفاده از منافع در دوران تعطیلات یا امور تفریحی نیست. شخصی می‌تواند اتاقی را در مشهد در هتلی خریداری نماید وبرای مدت یک ماه در سال آن محل را مرکز داد و ستدهای تجاری یا فعالیت‌های اداری یا محل سکونت در دوران تعطیلات خود قرار دهد.

6‌ـ‌ مبیع عین معین است:

در قرارداد مالکیت زمانی، موضوع عقد یا اوصاف موضوع عقد مالی است «کلی در معین» یا «عین معین» یا عین شخصی. اعم از آنکه مالی باشد غیرمنقول (آپارتمان در هتل) یا مالی باشد منقول (مثلا اسب برای نسل‌کشی یا شرکت در مسابقات اسب‌سواری).

7‌ـ‌ قدرت بر تسلیم:

در قرارداد مالکیت زمانی، فروشنده بنا بر یک اصل و قاعده کلی باید قدرت بر تسلیم موضوع عقد را داشته باشد والا عقد باطل است (ماده 348 قانون مدنی)

8‌ـ‌ عقد مشروط است:

مالکیت زمانی ، عقدی است مشروط. شروطی از قبیل انتفاع از مال خریداری شده در محدوده‌ای از زمان با قابلیت تکرار یا عدم هرگونه تصرفات و تغییرات مادی در مدت عمر فنی مال موصوف و غیره.

9‌ـ‌ مقررات غیرآمره در عقد مذکور:

قواعد و مقررات مربوط به قرارداد تایم شرینگ غیرآمره هستند و در زمره گروه قواعد تکمیلی یا تفسیری یا تعویضی قرار می‌گیرند چون این قراردادها بر اساس توافق و تراضی طرفین به وجود می‌آیند. مثلا می‌توان شرط کرد که «در صورت تمایل خریدار نسبت به انتقال مال خریداری شده به شخص ثالث، فروشنده اعم از شخص حقیقی یا حقوقی با پرداخت قیمت روز حق تقدم در خرید را داشته باشد.» تاسیسی حقوقی و شبیه قاعده اخذ به شفعه. این شرط نه باطل است و نه مبطل و نه برخلاف قواعد آمره.      قواعد آمره اصولا دارای سه عنصر می‌باشند. قواعد مربوط به نظم عمومی (نیازهای عمومی جامعه مانند خرید و فروش نان، گوشت،‌ دارو، سوخت، حمل و نقل عمومی و…) قواعد مربوط به حفظ و حراست اخلاق حسنه یا عفت عمومی در جامعه مانند عدم انتشار عکس‌های زشت و مستهجن، قواعد مربوط به سیاست‌های عمومی دولت مانند قواعد مربوط به ترافیک، امنیت عمومی،‌ مقررات صادرات یا واردات به کشور و‌غیره.

  10‌ـ‌ ید مالکانه:

از آنجا که در قرارداد مالکیت زمانی، خریدار مالک عین معین یا مالی با وصف کلی در معین می‌شود، ید خریدار ید مالکانه است نه امانی. بنابراین هرگونه مسئولیت نسبت به بروز عیب و نقص در مال خریداری شده از عهده یا ضمان خریدار ساقط است، مگر آنکه برخلاف شرایط مقرره در قرارداد عمل کرده باشد.

 

2-1-8نکاتی که خریداران احتمالی باید به آن توجه کنند:

  • توانایی مدیریت پروژه مالکیت زمانی:

خرید یک پروژه مالکیت زمانی یک معامله لحظه ای و زودگذر نیست. خریداران احتمالی باید توانایی مدیریت را در اداره بلندمدت پروژه مشاهده کنند تا رغبت خرید پروژه را داشته باشند.[38]

2-نحوه تعویض مالکیت زمانی:

امکان جابجا کردن و تعویض کردن پروژه های مالکیت زمانی در نظر خریداران بسیار مهم است. میزان احتمالی که خریداران برای وجود چنین امتیازی در پروژه در نظر می گیرند و یافتن افرادی که مایل به چنین کاری باشند بسیار مهم است.

 

3-نوع نگاه به مالکیت زمانی:

به برنامه های مالکیت زمانی منحصراً به عنوان یک نوع سرمایه گذاری نگاه نکنید، بلکه در واقع رزرو جا برای تعطیلات است و باید به عنوان هزینه تعطیلات به آن نگاه کرد.

4-مراجعه حضوری:

تلاش کنید آن ملک را از نزدیک ببنیند، اگر نمی توانید و برای شما مقدور نیست با افرادی که با آن منطقه آشنا هستید مشورت کنید. در مورد قرارداد نیز دقت کنید.

5-نوع مالکیت:

توجه کنید که ملکی که ارایه شده است نوع اول یا نوع دوم مالکیت زمانی است. نوع اول گرانتر است. و در عین حال مزیت های مالیاتی دارد. نوع دوم ارزان تر است اما امکان فروش مجدد آن محدودتر است.[39]

6-هزینه نگهداری:

مالکان پروژه های مالکیت زمانی با خطر افزایش سالانه هزینه های نگهداری روبرو هستند. ممکن است هزینه های پرداختی جوابگوی استهلاک معمول دارایی نباشد.

7-برآورد هزینه ها:

همه هزینه های مرتبط با خرید یک پروژه مالکیت زمانی را در نظر بگیرید.[40]

[1] – مرجانی، محمود،مالکیت زمانی در مجموعه قوانین زمین اتحادیه اروپا،چاپ اول،انتشارات تایماز،1390،ص1.

[2] -اشرفی،احمد،مالکیت زمانی،چاپ اول،انتشارات گنج دانش،1386،ص 73.

[3] -نوین،پرویز،بیع زمانی،ماهنامه آموزشی دادگستری تهران،قضاوت،سال 6،مرداد وشهریور 1386،شماره 46،ص7.

[4] -احمدزاده بزاز،سید عبدالمطلب،مالکیت موقت ،نامه مفید،پاییز 1379،شماره 24،ص124.

[5] -قدس گویا،فرید،مقاله ای بدون عنوان،نشریه نارنجستان(نشریه داخلی شرکت نارنجستان زیبای شمال)شماره5،شهریور1381،ص24.

[6] -black law dictionary p.1483  به نقل از شریعتی،سعید،بیع زمانی،مجله فقه اهل بیت،سال7،شماره26،ص211.

[7] – گلکاریان وسایرین ،قدیر،فرهنگ حقوقی ال ب،کرزون،(1348)،انتشارات دانشیار،چاپ ششم،تهران،ص878.

1-ghashoni,a,.[91/1/19],’when the property rights in iran’[on line].rasekhon.available:www.rasekhon.net  [91/8/11]

1-کاظمی نجف آبادی،عباس،بیع زمانی یا تایم شر جیست؟،ماهنامه کانون،اردیبهشت 1388،ش92،،ص1.

1-fadavi,s[.91/8/3].’ A brief look at the property  ‘   [on line].notary.available:www.notary.ir[91/8/11]

1-تقی زاده انصاری،مصطفی،اندیشه های حقوقی،سال 4،شماره 10،بهار وتابستان1385.

2-ادب،مرتضی،آشنایی با مالکیت زمانی در ایران واسپانیا،ماهنامه کانون،شماره92،اردیبهشت1388،ص2.

[13]– حسینی،جمال ، مالکیت زمانی در املاک و دارایی‌ها و مزایای اقتصادی آن، مجله بورس نگر، 18/4/.1385 .

 

[14] -کاتوزیان ،ناصر ،مقدمه علم حقوق ومطالعه در نظام حقوقی ایران،تک جلدی،چاپ 17،شرکت انتشار با همکاری بهمن برنا،تهران1373،ص303.

[15] -عارفی،محمد ،”اصل حاکمیت اراده وتاثیر آن در حقوق مدنی وبین الملل خصوصی،رساله(m.a)دانشگاه آزاد اسلامی واحد تبریز،دانشکده حقوق،خرداد1374،ص125.

[16] -حائری،مسعود،تحلیلی از ماده 10 قانون مدنی،”اصل آزادی قراردادها،چ2،کیهان،پاییز 1373،ص20.

[17]-جعفری لنگرودی ، محمد جعفر ، دائره المعارف حقوق مدنی و تجارت به نقل از اشرفی،احمد،مالکیت زمانی،ص81.

[18] – کاتوزیان ،ناصر ، حقوق مدنی،عقود معین ،ج 1 ،تهران،شرکت سهامی انتشار،چاپ 1387شماره10، ص 1.

[19] – کاتوزیان ، ناصر ، قانون مدنی در نظم کنونی، نشر میزان،چاپ هفتم،زمستان 1381 ش ،ص 32- امامی ، سید حسن ، نظر مخالف حقوق مدنی ،جلد 4 ، ص 48.

[20] -شریعتی،سعید،بیع زمانی ،همان.

[21] -ماده132 قانون مدنی.

[22] -سوره مائده(5)،آیه 1.

[23] -الاسرا(17)،آیه 34.

 

[24] -موسوی بجنوردی،محمد،قواعد فقهیه،چ3،موسسه چاپ ونشر عروج،پاییز1379،ص46.

[25] طباطبایی یزدی،کاظم،حاشیه مکاسب،چاپ سنگی،ص66به نقل از شریعتی،سعید،ص9.

fadavi,s[.91/8/3].’ A brief look at the property  ‘   [on line].notary.available:www.notary.ir[91/8/11]  -1

 

[27] -مرجانی،محمود،مالکیت زمانی در مجموعه قوانین اتحادیه اروپا،چاپ اول،انتشارات تایماز،تهران 1390،ص 4.

-fadavi,s[.91/8/3].’ A brief look at the property  ‘   [on line].notary.available:www.notary.ir[91/8/11] [28]

-fadavi fadavi,s[.91/8/3].’ A brief look at the property  ‘   [on line].notary.available:www.notary.ir[91/8/11]  1

 

1-ebrahimi torkaman,a.[87/4/3].’credit the nature of the ownershipof convertion ‘      [onine].notary.available:www.notary.ir [91/9/28]

[31] – وحدانی نیا،محمد امین،چالش در مالکیت موقت،ماهنامه کانون،شماره 83،خرداد1388،ص1.

[32] – وحدانی نیا،محمد امین،چالش در مالکیت موقت،ماهنامه کانون،شماره 83،خرداد1388،ص1.

[33] – وحدانی نیا،محمد امین،چالش در مالکیت موقت،ماهنامه کانون،شماره 83،خرداد1388،ص1

[34] – کاظمی نجف آبادی،عباس،مقاله بیع زمانی یا تایم شر چیست؟،ماهنامه کانون،اردیبهشت1388،شماره 92،ص3.

[35] – کاظمی نجف آبادی،عباس،مقاله بیع زمانی یا تایم شر چیست؟،ماهنامه کانون،اردیبهشت1388،شماره 92،ص3.

[36] – کاظمی نجف آبادی،عباس،مقاله بیع زمانی یا تایم شر چیست؟همان.

[37] – نوین،پرویز،بیع زمانی ،ماهنامه آموزشی دادگستری تهران،قضاوت ،سال 6،مرداد وشهریور1386، شماره 46،ص4.

[38]-naghshine arjmand,v.[,1388/1/31]’what is the time sharing’[online]asriran.avalable:www.asriran.com[1390/11/5].

1-naghshine arjmand,v.[,1388/1/31]’what is the time sharing’[online]asriran.avalable:www.asriran.com[1390/11/5].

2-مرجانی،محمود،همان،ص8..

برای دانلود متن کامل فایل این  پایان نامه می توانید  اینجا کلیک کنید
92