رشته حقوق

مالکیت زمانی در قالب عقود معین

2مالکیت زمانی در قالب عقود معین

عقود معین به گروهی از قراردادها گفته می شود که در قانون نام خاص دارد و قانونگذار شرایط ویژه و آثار آن ها را معین کرده است : مانند عقد بیع ، اجاره ، قرض ، ضمان ، صلح و … دراین گونه قراردادها که به دلیل اهیمت اجتماعی و اقتصادی خود از دیرباز مورد توجه قانونگذار بوده است ، قالب اراده از پیش فراهم شده و همه امور به حاکمیت اراده دو طرف واگذار نشده است . آنان نیازی به پیش بینی تمامی حقوق وتکالیف ناشی از پیمان را ندارند زیرا قانون این امور مهم را به گردن گرفته[1] و در واقع عقود معین دارای مجموعه ایی از قواعد امره و تکمیلی هستند که افراد مکلفند هنگام قرارداد عقد بیع آن ها را در نظر بگیرند . اما عقود نامعین ، عقودی می باشند که در قانون عنوان و صورت ویژه ای ندارند و شمار آن ها نامحدود می باشد و شرایط و آثار هر پیمان بر طبق قواعد عمومی قراردادها و اصل حاکمیت اراده معین می شود مانند قرارداد مربوط به نشر و طبع کتاب و انتقال سرقفلی و اقامت در مهمانخانه و بازکردن حساب جاری و بستری شدن در بیمارستان .

عقود معین را از جهات گوناگون می توان تقسیم کرد : از جمله عقود تملیکی و عهدی –معوض و رایگان – لازم و جایز[2].

یک سری از عقود و قراردادها با توجه به نتیجه و اثر عقد به دو گروه عهدی و تملیکی تقسیم می شوند در عقود تملیکی ، اثر مستقیم عقد ، انتقال مالکیت یا سایر حقوق عینی است مانند بیع ، اجاره ، رقبی ، عمری.

ولی درعقود عهدی ، نتیجه قرارداد عبارت است از : ایجاد ، انتقال یا سقوط تعهدات مانند : حواله ، ضمان ، کفالت و …[3]

از سوی دیگر عقود و قراردادها را با توجه به موضوع و هدف اقتصادی آنها به دو دسته معوض و مجانی تقسیم کرده اند . بر اساس این تقسیم عقود معوضه ، عقودی هستند که در آنها دو تعهد یا تملیک متقابل باشد مانند عقد بیع ، اجاره و قرض . در مقابل عقود مجانی ، تنها در بردارنده ی یک تعهد یا تملیک می باشد مانند هبه و عاریه.[4]

عقود تملیکی معوض نیز به دو گروه تقسیم می شود : عقودی که در آنها مالکیت عین انتقال می یابد مثل بیع و قرض و دیگر عقودی که در آن منفعت یا حق مورد انتقال قرار می گیرد مانند عقد اجاره ، عُمری .

در مالکیت زمانی ، مالکیت یک عین به صورت زمان بندی شده و در مقابل عوض به چند نفر منتقل می شود .چنین قراردادهایی از نظر ماهیت و آثار به عقود تملیکی و معوض عین ، شباهت دارند پس برای یافتن جایگاه مالکیت زمانی در میان عقود معین ، عقود تملیکی و معوض باید مورد بررسی قرار گیرد .

 

2-2-1مقایسه مالکیت زمانی با عقد قرض

2-2-1-1تعریف عقد قرض :

ماده 468 قانون مدنی مقرر می دارد : « قرض عقدی است که به موجب آن امر ، طرفین مقدار معینی از مال خود را به طرف دیگر تملیک می کند که طرف مزبور مثل آن را از حیث مقدار و جنس و وصف ردّ نماید و در صورت تعذر ردّ مثل قیمت یوم الرّد را بدهد » قرض وسیله ای برای تعاون اجتماعی می باشد چون باعث می شود کسی که نیاز به مالی دارد آن را از دیگران بگیرد و در فرصت مناسب مثل آنچه را به وام گرفته است پس بدهد .

 

2-2-1-2اوصاف عقد قرض:

  • قرض عقدی است تملیکی ، زیرا پس از توافق دو طرف موضوع آن به ملکیت وام گیرنده در می آید.
  • قرض عقدی است رضایی ، بدین معنی که بر خلاف قانونی مدنی فرانسه و فقه ، قبض موضوع قرض از شرایط تملیک نیست .
  • قرض عقدی است معوض ، منتها نه به صورت سایر معاوضات ، بدین معنی که بر طبق مفاد توافق تلف موضوع قرض زیان آور است و وام گیرنده باید مثل یا قیمت آن را به وام دهنده بدهد .
  • قرض عقدی است که در حدود مفاد خود لازم است ، یعنی وام دهنده نمی تواند عقد را فسخ کند و آنچه را تملیک کرده است پس بگیرد ، ولی چون تعهد وام گیرنده در پرداختن مثل یا قیمت مال تملیک شده تعهد حال می باشد ، بسیاری از نویسندگان قرض را به این اعتبار جایز دانسته اند .[5]

 

نتیجه :

تردیدی نیست که مالکیت زمانی با توجه به ماهیت آن در قالب عقد قرض نمی گنجد زیرا که عقد قرض عبارت است از تملیک مال در مقابل رد مثل یا رد قیمت در صورت تعذر ردّ مثل یعنی مقترض، مال را  استفاده می کند وملزم به رد مثل آن از حیث مقدار،جنس ووصف می باشد. ولی در مالکیت زمانی ، مالکیت یک عین در مقابل ثمن به چند نفر منتقل می شود .

 

2-2-2مقایسه مالکیت زمانی با عقد معاوضه

2-2-2-1تعریف معاوضه :

در فقه معاوضه در زمره ی عقود معین نیست[6]. ولی قانون مدنی معاوضه را به تقلید از حقوق اروپایی در شمار عقود معین آورده ولی در تعریف آن از فقه پیروی کرده . ماده 464 قانون مدنی در تعریف معاوضه مقرر می دارد : « معاوضه عقدی است که به موجب آن یکی  از طرفین مالی می دهد به عوض مالی دیگر که از طرف دیگر اخذ می کند ، بدون ملاحظه ی اینکه یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن باشد » .

 

2-2-2-2اوصاف معاوضه :

  • معاوضه از عقود معوض است زیرا در آن دو موضوع متقابل وجود دارد که با هم مبادله می شوند و هر یک از آن دو عوض دیگری قرار می گیرد .
  • معاوضه از عقود تملیکی است زیرا در اثر آن هر یک از دو طرف مالی را که داشته از دست می دهد و در برابر آن مالک مالی می شود که طرف دیگر به معامله گذارده . (م414 قانون مدنی)
  • معاوضه از عقود لازم است چون نه تنها قانونگذار به جواز آن اشاره نکرده شباهت آن با بیع نیز اصل لزوم قراردادها را تائید می کند .[7]

 

نتیجه :

اینکه مالکیت زمانی در قالب عقد معاوضه نمی گنجد زیرا که در معاوضه هدف طرفین تنها مبادله دو کالا می باشد بدون اینکه توجه داشته باشند که یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن می باشد . اما در مالکیت زمانی ، مالکیت در مقابل ثمن و به صورت زمان بندی شده به چندین نفر منتقل می شود .

 

2-2-3مقایسه مالکیت زمانی با عقد بیع

 

2-2-3-1تعریف بیع:

بیع از عقود تملیکی می باشد همانطور که ماده 338 قانون مدنی بیع را اینطور تعریف کرده است : « بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم به. پس معلوم می شود که 1- بیع عقدی است تملیکی 2- مبیع باید عین باشد . 3- بیع از عقود معوض می باشد .

آنچه مسلم است ماده 338 قانون مدنی بیع را مقید به عین که شامل اموال خارجی و شی قابل لمس می باشد دانسته است[8] لذا درخصوص مالکیت زمانی صرفاً تملیک منفعت امکانات در فرجه های زمانی متناوب موافق قرارداد به منتفع تعلق می گیرد . از این حیث بیع تلقی نمودن این نوع از قراردادها با مشکل مغایرت با قانون و نص صریح ماده 338 قانون مدنی مواجه می باشد .

در واقع آنچه که باعث تمایز مالکیت زمانی باعقد بیع می شود موقت بودن تملیک در قرارداد مالکیت زمانی می باشد زیرا در این قرارداد مالک، عین را برای مدت محدودی مثلاً یک فصل به چند نفر منتقل می کند و این ترتیب هر ساله تکرار می شود اما ماهیت عقد بیع با تملیک موقت سازگار نیست .[9]

 

2-2-3-2ویژگی های عقد بیع :

  • عقد بیع از عقود تملیکی و معوض می باشد . به این معنا که بایع ، مبیع را در مقابل ثمن به مشتری تملیک می کند . این ویژگی عقد بیع را از عقود عهدی مثل حواله و جعاله و عقود اذنی مثل عاریه و ودیعه متمایز می کند .
  • عقد بیع ،عین مال مورد معامله قرار می گیرد . یعنی موضوع بیع ، انتقال عین در مقابل عوض می باشد . این ویژگی هم عقد بیع را از اجاره و سایر عقود در مورد تملیک غیرعین جدا می کند .
  • ویژگی دیگر عقد بیع ، لزوم آن می باشد که باعث تمایز آن ازعقود جایز می شود .
  • دیگر از ویژگی های بیع ، دوام بیع می باشد .

 

2-2-3-3شرایط عقد بیع :

از رایج ترین و مهم ترین عقود متداول بین عموم مردم عقد بیع می باشد . بنابراین قانونگذار از جهت تنظیم روباط متعاقدین یک سری قوانین و مقررات را برای این عقد مهم وضع نموده است .

اهم شرایط عقد بیع از قرار ذیل می باشد :

  • مبیع باید عین باشد ، اعم از عین شخصی یا کلی یا کلی در معین . این قید درماده 338 قانون مدنی به صراحت بیان شده .
  • مبیع باید دارای منفعت عقلایی باشد .

یعنی عقلاً برای مبیع منفعتی وجود داشته باشد و عرفاً عقلای جامعه این منفعت را می پذیرند.[10]

  • مبیع باید قابل خرید و فروش باشد . یعنی خرید و فروش آن قانوناً ممنوع نباشد . (ماده 348 ق . م ) پس مالی که به حکم قانون خرید و فروش آن ممنوع باشد نمی تواند موضوع بیع قرار بگیرد .
  • مبیع باید مالیت داشته باشد . (ماده 215 قانون مدنی ) خرید و فروش اموالی که ارزش مالی ندارند صحیح نمی باشد .
  • مقتضای ذات عقد بیع تملیک و تملک است .

مطابق ماده 362 قانون مدنی : آثار اولیه و ذاتی عقد بیع ، انتقال مالکیت مبیع و ثمن می باشد. یعنی به مجرد اینکه عقد بیع واقع شد ، بایع ثمن را و مشتری ، مبیع را مالک می شود که اینها از آثار رضایی بودن عقد بیع می باشد .

 

2-2-3-4نمونه کاربردی مالکیت  زمانی :

یکی از شرکت های ایرانی[11] برای انتقال املاک تفریحی و رفاهی خود از عقد بیع با شرط مهایات استفاده کرده است . قسمتی از متن قرارداد متحدالشکل مورد استفاده این شرکت بر شرح آتی می باشد . « مورد معامله یک پنجاه و دوم مشاع از کل شش دانگ ویلای شماره ……. از مجموعه 22 ویلای مجتمع آبادگران واقع در ساحل جزیره کیش به پلاک ثبتی …… که موقعیت دقیق آن روی نقشه تعیین و به روئیت خریدار و امضای طرفین رسیده است :

خریدار با آزادی کامل و با آگاهی از شرایط و ضوابط زمانی و مکانی و با توجه به تفاوت قیمت ویلا در هفته های سال ، هفته ………. سال را جهت استفاده از ویلا انتخاب نموده . خریدار ، حق استفاده از بقیه ی ایام سال را از خود سلب نموده و هیچ گونه حقی در بقیه ایام سال در استفاده از این ویلا نخواهد داشت .

شرکت یاد شده هر یک از ویلاهای متعلق به خود را در قالب عقد بیع مشروط به مهایات به صورت مشاع به 52 نفر ( تعداد هفته های سال ) می فروشد و در ضمن عقد مذکور ، شرط می کنند که هر یک از مالکین مشاع ویلای مورد معامله ، فقط در هفته خاص و مشخص از سال حق استفاده و بهره برداری از ویلا را دارند.

 

2-2-3-5رویه قضایی :

در مورد مشروعیت مالکیت زمانی ، از اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه ، استعلام به عمل آمده است که به دو مورد از نظریات ابرازی این اداره اشاره می کنیم :

 

نظریات اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه :

الف) نظریه شماره 5042/7 مورخ 1/8/1375 : « عقد  بیع با فرض مندرج در استعلام قابل تحقق نیست ، به عبارت دیگر بیع یک ملک برای مثلاً یک فصل سال با قوانین موجود مطابقت ندارد ، زیرا وقتی که 6 دانگ ملکی را می فروشد آن ملک از ملکیت او خارج و داخل در ملکیت مشتری می گردد و این امر محدودیت زمانی ندارد ، یعنی برای همیشه است ، ولی در بعضی از کشورهای اروپایی این قبیل معاملات تجویز شده است . و اگر مصلحت باشد که در ایران هم آن روش اعمال شود نیاز به تصویب قانون خاص دارد » .

ب ) نظریه شماره 1558/7 مورخ 2/7/1376 « آنچه در این بند از استعلام آمده در حقوق ایران و قوانین جاریه پیش بینی نشده است و سابقه ندارد . ولی درحقوق کشورهای اروپایی و آمریکایی مطرح و تجویز شده است . در ایران هم با قوانین موجود اگر چند نفر به شرکت منزلی را خریداری کنند وتوافق کنند که در هر فصل سال یک نفر از آن ها از آن استفاده نمایند ، بلا اشکال است و با تصویب قانون به وسیله قوه مقننه ممکن است ضوابط آن مشخص شود » .

 

2-2-3-6تفاوت مالکیت زمانی با عقد بیع :

به دلایلی که در ذیل مطرح خواهد شد قرارداد مالکیت زمانی را به هیچ عنوان نمی توان در قالب عقد بیع اعم از مشاعی ، مشاعی به شرط مهایات و امثال آن تعریف کرد .

دلایل :

الف) مالکیت زمانی در حقوق کشورهای اروپایی مستلزم حق مالکیت بر عین نیست و صرفاً موجب ایجاد تملیک منفعت اماکن گردشگری در دوره های زمانی متناوب طبق قرارداد می باشد .

ب) در حقوق ایران ، بیع تملیک عین است در صورتی که حقوق ناشی از مالکیت زمانی عین نمی باشد . بیع دانستن این دو نوع از قراردادها مخالف نص صریح ماده 338 قانون مدنی می باشد .

ج )در  بیع مشاعی ، شرکا در جزجزء اموال مشاع مالک هستند و تصرف شرکاء در اموال باید به اذن شرکاء باشد.  حال آنکه در قرارداد مالکیت زمانی به مفهوم خارجی هیچ حق مالکیتی بر عین اموال وجود ندارد .

د) توقیت در مالکیت

در قراردادهای مالکیت زمانی هیچ مالکیتی بر اعیان حاصل نمی شود و اگر در فرض محال بپذیریم که در مالکیت زمانی ، مالکیت بر اعیان به نحو مشاع ایجاد می شود ، زمان دار بودن مالکیت ربطی به اعیان و تملک بر آن ها ندارد بلکه زمان در قرارداد مالکیت زمانی برای امکان استفاده می باشد و لا غیر .[12]

پس بنابر دلایل گفته شده مالکیت زمانی اساساً بیع نیست و بنابراین بدیهی است که بیع مشاع با شرط مهایات را نیز قبول نخواهیم داشت و کسانی که قراردادهای مالکیت زمانی را بیع مشاع با شرط مهایات می دانند شناخت کافی از این پدیده ی حقوقی ندارند .

 

2-2-4بیع موقت و مقایسه ی آن با مالکیت زمانی

ابتدا صورت های مختلف بیع را در مقایسه با زمان که به سه صورت قابل تصور می باشد ، مورد بررسی قرار می دهیم .

  • بیع عین بصورت غیرموقت : در چنین بیعی ، مالکیت استمراری عین به دیگری منتقل می شود . بنابراین مشتری پس از بیع ، مالک دائمی مبیع خواهد بود . البته منظور از مالکیت دائمی این نیست که دوام مالکیت ، شرط بیع باشد به این معنا که مبیع برای همیشه در مالکیت مشتری باقی بماند ، زیرا این معنا با جعل خیار یا نقل و انتقالات بعدی که بر مبیع صورت می گیرد منافات دارد ، بلکه منظور از دوام در بیع ،همان ارسال مالکیت است که در بعضی از کلمات فقها به چشم می خورد و به تعبیر منطقی ، بیع در این فرض ، نسبت به دوام و استمرار ، لابه شرط است نه بشرط شی ، ولی نسبت به توقیت مالکیت ، بشرط لاست . بنابراین در اینصورت، مبیع با عقد بیع داخل در ملکیت مشتری می شود و تا وقتی که یکی از اسباب انتقال دهنده ی ملکیت محقق نشده درملک او باقی است . که این صورت اول هیچ گونه اشکالی ندارد و در میان مردم و جامعه رواج دارد .
  • بیع اعیانی که برای تعیین میزان و مشخص شدن مقدار آن باید از زمان استفاده کرد : مانند فروش شیر یک ماهه گوسفند یا میوه یکساله درخت . در چنین مواردی ، زمان قید مملوک است نه قید ملکیت . بنابراین نفس تملیک ، موقت نیست بلکه مملوک ، مقید به زمان شده است . صورت دوم نیز اشکالی ندارد چرا که در چنین صورتی ، مالکیت و تملیک مقید به زمان نشده و فقط مملوک ، محدود به زمان شده است . و مرحوم محمد کاظم یزدی در این باره می گوید : اگر مدت قید مملوک باشد چنین بیعی بی اشکال است مثل اینکه بگوید : شیر این گوسفند را در مدت یک ماه به تو فروختم.[13]
  • بیع موقت : و به این معنا می باشد که شخصی مالی را به دیگری می فروشد به شرط اینکه مثلاً با انقضای مدت 5 سال ملک مجدداً به مالکیت فروشنده برگردد . و به اصطلاح شرط فاسخ قرار داده می شود و به محض انقضاء مدت ،قرارداد ، خود به خود منفسخ و ملک به ملکیت فروشنده بر می گردد .

در صورت بیع موقت ، زمان قید بیع و اصل تملیک می باشد یعنی عین معینی برای مدت مشخص تملیک می شود که بحث بیع موقت از نظر مرحوم کاظم یزدی اینگونه مطرح می شود:

هل یعتبر فی حقیقه البیع کون التملیک فیه مطلقاً اولا بل هو اعمّ منه و من الموقت و بعباره اُخری اذا قال : « بعتک هذا الی شهر » هل هو بیع و ان کان فاسداً شرعاً او انّه لیس ببیع ؟ هذا اذا لم یکن الاجل للملوک و الا فلا اشکال کما اذا قال :   بعتک  لبن هذا الشاه الی شهر او ثمر هذا الشجر الی کذا والا قوی هوالاول لا لعدم معقولیه التملیک الموقت ، کما قد یتخیّل کیف و هو واقع فی الوقف بناء علی کونه تملیکاً، کما هو الا شهر الا قوی بل لعدم الصدق عرفاً او الشک فیه و هو کافٍ فی الحکم بالعدم ، کمالا ، یخفی.[14]

از بررسی کلمات فقهایی که در این مورد اظهار نظر کرده اند بر می آید که ظاهراً تردیدی در بطلان بیع موقت ندارند و همه آنان چنین بیعی را باطل و فاسد می دانند.[15]

 

2-2-4-1دلایل بطلان بیع موقت :

  • شرط فاسخ مقید به زمان خلاف مقتضای ذات عقد است :

مقتضای ذات عقد بیع انتقال مالکیت به خریدار می باشد به نحوی که دوام داشته باشد . دوام در ملکیت به معنی ارسال مالکیت است بدین معنی که مبیع به محض انعقاد عقد ، داخل دراموال مشتری می گردد و مادام که یکی از اسباب ناقله ملکیت (مثل اعمال خیار ، اقاله) محقق نشده است ، مبیع در ملک او باقی می ماند .

وقتی که در عقد بیع شرط می شود که این مبیع را فروختم به شرطی که 10 سال مالک باشید ، این شرط خلاف مقتضای ذات عقد بیع می باشد و آن را محدود می کند چرا که صرف زمان وانقضای آن نمی تواند از اسباب ناقله ملکیت مبیع به حساب آید . به محض انتقال مالکیت ، مشتری مالک مبیع می شود و معنی دوام مالکیت در این است که این مالکیت بر مبیع در حق مشتری محفوظ و محترم بماند و به دیگری یا مالک اولیه منتقل نشود الا به سبب قانونی ، انقضاء اجل از اسباب قانونی انتقال مالکیت نیست توقیت مالکیت در منافع نه تنها ممنوع نیست ، بلکه در بسیاری از موارد مثل اجاره ، مالکیت بر منفعت باید مقید به زمان باشد . ماده 468 قانون مدنی : در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین باشد و الا اجاره باطل است .

مطلب مشابه :  ویژگی های شرکت مدنی در حقوق ایران

نکته دیگر، خیاری بودن عقد بیع مخالفتی با وصف دوام مالکیت ندارد و توقیت درمالکیت هم محسوب نمی شود ، زیرا در عقد خیاری ، انتقال ملکیت به محض انعقاد عقد صورت می گیرد منتهی مشتری به موجب عقد ، حق فسخ قرارداد را در فرجه ی معینی دارد . (ماده 399 قانون مدنی : در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد . )

این حق فسخ در فرجه ی معین ، سببی از اسباب قانونی انتقال مالکیت می باشد ، بدیهی است در صورتی که حق فسخ مذکور مقید به زمان نامعین باشد ضمن اینکه شرط باطل است عقد را هم باطل می کند ، زیرا شرط مجهولی است که موجب جهل به عوضین می شود . (ماده 233 قانون مدنی : شروط مفصله ذیل باطل و موجب بطلان عقد است :

  • شرط خلاف مقتضای عقد
  • شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین می شود .

مبیعی که با شرط فسخ نامحدود از طرف مالکی قابل استرداد باشد فاقد ارزش مالی برای مشتری است و جهل به مدت خیار موجب جهل به مبیع وقیمت آن می شود و در نتیجه موجب بطلان شرط و عقد می گردد .

2-عدم معقولیت و مشروعیت بیع موقت :

اثر بیع موقت ، تملیک موقت است و از آن جایی که تملیک امری نامعقول است بیع موقت نیز باطل می باشد . عقلای جامعه نیز چنین بیعی را که شرط آن تملیک موقت باشد نمی پذیرند .[16]

  • بیع موقت از عنوان بیع مصطلح در فقه خارج می باشد .

اگر قراردادی در عرف مردم ، خارج ازعنوان بیع باشد نمی توان آن را مصداق بیع مصطلح در فقه دانست زیرا در صورتی می توان عنوان بیع را بر یک معامله اطلاق کرد و آن را از مصادیق بیع دانست که عرفاً چنین اطلاقی صحیح باشد . اصطلاح بیع که در فقه و حقوق مورد بحث قرار گرفته ، اشاره به عقد خاصی است که با داشتن مشخصات و ویژگی هایی از سایر عقود متمایز می شود . عقد بیع از دیرباز در میان مردم در هر مکان و زمان و با هر عقیده و آیینی رواج داشته است . تاریخ پیدایش عقد بیع به اولین روزهای زندگی اجتماعی بشر باز می گردد . بنابراین عقد بیع از عقود مخترعه شارع مقدس نبوده و شارع در مورد آن نقش امضایی و ارشادی داشته است و ظاهراً برای لفظ بیع نه حقیقت شرعیه و نه حقیقت متشرعه وجود ندارد بلکه بیع بر معنای عرفی خود باقی می باشد .[17]

در واقع بیع و سایر عقود دارای مفهوم عرفی هستند و به همین جهت برای تعریف بیع باید به موارد صدق آن در عرف مراجعه کرد چرا که شارع مقدس نیز در این موارد بر طبق محاورات عرفی سخن گفته و مرجع فهم اصطلاحات عرف می باشد . عنوان بیع در عرف تنها بر بیع مطلق (غیرموقت ) صادق می باشد . به عبارت دیگر بیع موقت اساساً مصداق بیع مصطلح نمی باشد و از اصطلاح بیع عرفی خارج می باشد . صاحب عروه در این باره می نویسد : علت بطلان بیع موقت آن است که عرفاً عنوان بیع ، بر بیع موقت صادق نمی باشد واگر صدق عرفی عنوان بیع بر چنین معامله ای مشکوک باشد باز هم نمی توان آن را از مصادیق بیع دانست .[18]

آیت الله خویی بطلان بیع موقت را بدیهی دانسته و می نویسد : بی تردید انشای عقد بیع از حیث زمان مطلق است و بایع درعقد بیع ، ملکیتی مطلق و همیشگی را انشاء می کند . ایشان معتقدند که معنا و مفهومی برای تملیک موقت قابل تصور نیست زیرای معنای بیع خانه آن است که بایع خانه خود را به صورت ابدی و غیرمقید به زمان به دیگری تملیک کند و بنابراین بیع و تملیک موقت ، صحیح نمی باشد .[19]

اصطلاح بیع در عرف مردم و همینطور در اصطلاح فقیهان به قراردادی اطلاق می شود که در آن عین مالی در مقابل عوض به دیگری منتقل می شود به گونه ایی که رابطه ی مالک اول (بایع) با مال به کلی قطع می شود و رابطه مالکیت بین مالک جدید (مشتری) و عین برقرار می شود .

به عبارت دیگر انتقال دائمی عین از ویژگی های لازم و اوصاف ممیزه عقد بیع است و به همین جهت انتقال موقت عین را اساساً نمی توان مصداق بیع دانست . به نظر می رسد ارتکاز عرفی درباره مفهوم بیع آن است که بایع ، مالکیت بیع را بصورت نامحدود و غیر مقید به زمان به مشتری می فروشد و لذا بیع موقت ، بر خلاف مفهوم عرفی بیع را بصورت نامحدود و غیرمقید به زمان به مشتری می فروشد و لذا بیع موقت ، برخلاف مفهوم عرفی بیع می باشد و از آن جا که احراز صدقِ عرفی عنوان بیع برقرار داد ، شرط اولیه حکم به صحت عقد بیع است ، بیع موقت را نمی توان نوعی بیع دانست و حکم به صحت آن داد بنابراین در صورت شک نیز نمی توان بیع موقت را از مصادیق بیع دانست . بنابراین تحلیل قرارداد مالکیت زمانی تحت عنوان عقد بیع ، نادرست و غیرقابل قبول می باشد . از این رو قرارداد مالکیت زمانی اساساً نوعی بیع مصطلح نیست ، بلکه نوعی توافق و قرارداد ویژه است که مفاد آن انتقال مالکیت زمان بندی شده می باشد و به همین دلیل غالب فقهایی که درباره قرارداد مالیکت زمانی مورد سوال قرار گرفته اند ، آن را مصداق بیع مصطلح ندانسته اند.[20]

 

2-2-4-2تفاوت بیع موقت با قرارداد مالکیت زمانی :

کسانی که قرارداد مالکیت زمانی را نوعی بیع می دانند سخت در اشتباه هستند چرا که مالکیت زمانی صرفاً متضمن تملیک منفعت برای منتفع می باشد و او هیچ حقی نسبت به عین اموال موضوع ندارد حتی به نحو مشاعی . لذا چنین قراردادهایی را نمی توان بیع تلقی کرد . بیع موقت بنابر دلایل ذکر شده باطل می باشد چرا که خلاف مقتضای ذات عقد بیع ، تملیک مبیع با اوصاف ذاتی مالکیت می باشد . در فقه نیز اجماع فقها در بطلان عقد بیع موقت محرز و مسلم می باشد . باید دانست که بین بیع موقت و مالکیت موقت تفاوت وجود دارد . مالکیت موقت صحیح و شرعی می باشد و ایرادی بر آن بار نیست . مثال : عقد اجاره متضمن یک حق مالکیت بر منافع به نحو موقت می باشد زیرا عقد اجاره باید مقید به زمان باشد . م 468 قانون مدنی : در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین باشد و الّا اجاره باطل است .

بنابراین آمیخته کردن مالکیت موقت و بیع موقت صحیح نیست. مالکیت موقت مفهوم عام دارد و می تواند شامل عقد بیع موقت هم بشد که در آن صورت در بطلان بیع موقت تردیدی نمی باشد به عبارت دیگر مالکیت موقتی که ناشی از عقد بیع موقت باشد باطل است .

پس مالکیت زمانی در مفهوم خود هرگز شامل بیع موقت نمی شود . زیرا که در حقوق خارجی مالکیت زمانی متضمن حق استعمال و استفاده از اماکن موضوع قرارداد در فواصل زمانی مختلف به نحو متناوب می باشد .

 

2-2-5مقایسه مالکیت زمانی با عقد اجاره

سوالی که در این جا مطرح است این می باشد که آیا می توان قرارداد مالکیت زمانی را در قالب عقد اجاره منعقد کرد یا خیر ؟

 

2-2-5-1تعریف عقد اجاره :

ماده 466 قانون مدنی در تعریف اجاره اینگونه بیان می دارد : « اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود ، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند .

شهید اول در لمعه در تعریف اجاره می گوید : اجاره عقدی است که توسط آن ، منفعت معلوم ومشخصی در برابر عوض معلوم و مشخص به غیر تملیک می شود .[21]

اثر اولیه عقد اجاره تملیک منفعت می باشد . عقد اجاره از جمله عقود رضایی است و به محض انعقاد عقد انتقال مالکیت صورت می گیرد . چنانچه موجر از تسلیم ین مستاجره جهت انتفاع مستاجر انتفاع نماید ، مستاجر می تواند موجر را اجبار کند و در صورت تعذر ، مستاجر خیار فسخ دارد (م 476 قانون مدنی ) .

بر اساس عقد اجاره متعاقدین قصد انعقاد عقدی را دارند که به موجب آن مستاجر مطابق قرارداد حق دارد در عین مستاجره تصرف نماید . در عقد اجاره مستاجر می تواند برای کمال انتفاع از عین مستاجره تغییرات و هزینه هایی را انجام دهد البته بر اساس عرف این تغییرات نباید منافی حق موجر باشد .

در عقد اجاره ، مخارج عین مستاجره برای امکان انتفاع به عهده مالک می باشد (م 486 قانون مدنی ).

 

2-2-5-2شرایط اساسی عقد اجاره:

الف : عقد اجاره باید با مدت معلوم تنظیم شود و الا باطل است . تعیین مدت عنصر اساسی صحت عقد اجاره می باشد هر چند قانون مدنی در تعریف این عقد در ماده 466 عنصر وقت را درتقدیر نگرفته ولی متعاقباً طی مواد 468 و 514 قانون مدنی ، تعیین مدت به عنوان شرط صحت عقد اجاره اشیاء و اشخاص ذکر شده است.

ب : قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط صحت عقد می باشد .[22] هدف اصلی از عقد اجاره این می باشد که مورد اجاره به مستاجر داده شود تا از منافع آن بهره مند شود . [23](م 470 قانون مدنی).

ج : عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول و مردد باطل می باشد .[24]

2-2-5-3تفاوت عقد اجاره با مالکیت زمانی :

  • مالکیت زمانی عقدی است که به موجب آن حق استفاده و استعمال از موضوع قرارداد برای دوره های زمانی متناوب به منتفع ایداع می شود که مدت این قراردادها می تواند محدود یا نامحدود باشد پس نام گذاری قرارداد مالکیت زمانی در حقوق داخلی به اجاره قدری نامانوس بوده و خلاف اراده ، قصد طرفین ، عرف و بنای عقلا می باشد.
  • نکته دیگر این می باشد که در عقد اجاره ، مستاجر می تواند برای کمال انتفاع از عین مستاجره تغییراتی که منافی با حقوق مالک نباشد اعمال نماید و هزینه هایی را انجام دهد ولی در مالکیت زمانی ، منتفع چنین حقی را ندارد .
  • در اجاره ، مستاجر ، اجاره بها ، پرداخت می کند ولی در مالکیت زمانی ، شخص ، منافع اماکن تفریحی را طبق قرارداد با پرداخت وجهی تحصیل می کند و برای استفاده ملزم و مکلف می باشد که طبق قرارداد مبلغی را به عنوان حق سرویس و نگهداری پرداخت کند .
  • اجاره مفهومی عام دارد و شامل تمامی اموال و اشیاء می شود در حالیکه مالکیت زمانی مفهومی خاص دارد و اصولاً شامل استفاده از اماکن تفریحی و توریستی می شود .
  • در اجاره وظیفه مدیریت و نگهداری عین مستاجره با مستاجر می باشد اگر چه طبق قانون هزینه تعمیرات وانتفاع از عین مستاجره را مالک باید بپردازد ولی در مالکیت زمانی ، منتفع هیچ حقی برای نگهداری و مدیریت پروژه ندارد و فقط حق استفاده دارد و حتی باید هزینه نگهداری را هم پرداخت کند .

 

2-2-6مقایسه مالکیت زمانی با عقد صلح :

بیشتر فقه پژوهان معاصری که به بررسی و تحلیل قرارداد بیع زمانی پرداخته اند ، انتعقاد این قرارداد را در قالب عقد صلح حایز و نافذ دانسته اند .[25]

بیشتر مراجع تقلید معاصر نیز تحقق این قرارداد را در قالب عقد صلح جایز می دانند از جمله این افراد ، حضرات آیات سیستانی ، بهجت ، موسوی اردبیلی ، نوری همدانی و فاضل لنکرانی می باشند اما حضرات آیات تبریزی ، صافی گلپایگانی تحقق این قرارداد را در قالب عقد صلح جایز نمی دانند . از نمونه های کاربردی در این زمینه می توان شرکت نارنجستان شمال را نام برد که این شرکت با تنظیم دفترچه قرارداد و متحدالشکل ، منافع سوئیت های ویلایی خود را بصورت زمانی به متقاضیان واگذار می کند . در واقع این شرکت از بدو امر تا کنون در فروش محصولات خود از قراردادهای متضمن صلح منافع استفاده می کند یا نمونه ایی دیگر که می توان نام برد ، شرکت مجتمع های توریستی ، رفاهی ، آبادگران ایران است که در زمینه ی مالکیت زمانی از سال 73 فعالیت دارد و در فروش محصولات خود از قراردادهای صلح مدت دار استفاده می کند .[26]

پس برای تبیین این امر که آیا عقد صلح قابلیت پذیرش چنین قراردادی را دارد و یا خیر ؟

ابتدا لازم است آشنایی با عقد صلح پیدا نمود .

 

2-2-6-1تعریف صلح:

بیشتر لغت شناسان عرب صلح را به « سلم » معنا نموده اند.[27]

جمعی از فقهای عامه نیز صلح را در لغت به معنای « قطع منازعه »[28] و یا « قطع نزاع »[29] معنی کرده اند . یکی از محققان معاصر اهل سنت به نقل از بعضی از منابع لغوی ، صلح را به «المسالمه بعد المنازعه » معنا نموده اند.[30] و فقیه حنفی ابوعبدالله بخاری در معنای لغوی صلح توسعه ایی می دهد و آن را شامل رفع فساد محقق و فسادی که در پی خواهد آمد قرارداده است.[31]

لغت شناسان فارسی صلح را به « آشتی » معنا کرده اند .[32]

بعضی از اهل لغت در کنار واژه آشتی ، کلمه « سازش » را نیز آورده اند.[33]

 

2-2-62-تعریف عقد صلح :

عقد صلح چنان که بسیاری از فقها گفته اند : عقدی است که برای رفع نزاع تشریع شده است.[34] اما این تعریف تنها بیان کننده ی حکمت تشریع عقد صلح می باشد[35] و به اعتقاد برخی از فقها مشروعیت عقد صلح منحصر به مواردی نیست که نزاعی رخ داده باشد یا اختلافی وجود داشته باشد بلکه عقدی است مستقل در کنار سایر عقود که مشروعیت و اعتبار دارد .

این دیدگاه اجماعی فقهای شیعه می باشد و تنها اختلافی که بین فقهای امامیه وجود دارد آن است که آیا عقد صلح در جائیکه نتیجه سایر عقود را دارد عقدی مستقل است یا فرع اعمال حقوقی پنج گانه ( بیع ، اجاره ، هبه ، عاریه ، اجراء) می باشد ؟

شیخ طوسی در کتاب مبسوط بر این عقیده می باشد که صلح ، فرع عقود پنج گانه می باشد ولی فقهای پس از او این سخن را نپذیرفته و با این استدلال که عقد صلح اگر چه در مواردی ، فایده و نتیجه عقود دیگر را دارد ولی این مساله موجب نمی شود که این عقد از افراد آن عقود محسوب شود . به علاوه اینکه ، ادله صلح به وضوح بر استقلال این عقد در کنار سایر عقود دلایت می کند .

محقق در کتاب شرایع الاسلام عقد صلح را چنین تعریف می نماید :[36]

« عقد شرع لقطع التجاذب » یا « عقد شرع لقطع التنازع » / بنابراین اگرچه هدف اصلی عقد صلح از بین بردن خصومت و اختلاف بوده است هیچ مانعی ندارد که وسیله انجام معامله قرار گیرد .

قانون مدنی نیز به تبعیت از فقهای امامیه ، صلح را عقدی مستقل دانسته و درماده 752 مقرر می دارد : صلح ممکن است یا در مورد رفع نزاع موجود و یا جلوگیری از تنازع احتمالی در مورد معامله و غیر آن واقع شود .

قانون مدنی به نظر مشهور فقها توجه کرده است بنابراین عقد صلح هم می تواند پس از حدوث اختلاف جهت رفع نزاع منعقد گردد هم می تواند قبل از وقوع اختلاف جهت رفع تنازع احتمالی منعقد بشود . هیچ محدودیتی برای مورد صلح وجود ندارد . قالبی است وسیع تر از همه عقود معین که برای تحقق حاکمیت اراده فراهم آمده است . پس می توان چنین استنباط کرد که جوهر اصلی عقد صلح ، سلم می باشد به

عبارت دیگر در عقد صلح ، گذشت های متقابل وجوددارد و همین امتیازات است که آن را از سایر معاملات متمایز می کند و بصورت معامله ایی مستقل در می آورد . یعنی در هر موردی که وجود حقی بین دو نفر مشتبه است یا مورد نزاع قرار گرفته است یا هدف این است که از تنازع احتمالی پرهیز شود . عقدی که بر مبنای گذشت های متقابل واقع شود صلح است هر چند که نتیجه آن تسالم انتقال یا اسقاط حق باشد و این تلقی منطقی از صلح ، به خوبی استقلال آن را در کنار بیع ، معاوضه ، هبه و اجاره توجیه می کند . صلح یک عقد لازم می باشد و رعایت آن برای طرفین لازم می باشد .[37]

 

2-2-6-3آیا مورد صلح باید معین باشد ؟

صلح بر 2 دسته می باشد :

  • صلح مبتنی بر تسامح : که یک عقد مسامحه ایی است و درآن غبن راه ندارد و علم اجمالی در آن کافی است .
  • صلح مغابنه ایی : نوع دیگری از صلح می باشد که مبتنی بر تسامح نیست و ادعا غبن در آن شنیده می شود و علم اجمالی به آن کافی نمی باشد .

اگر صلح مبتنی بر مسامحه باشد مجهول بودن موضوع صلح بلا اشکال است و اگر صلح مبتنی بر مغابنه باشد موضوع عقد صلح باید معلوم باشد[38] ، مجهول بودن آن مایه ی بطلان عقد صلح می باشد ولی اصولاً صلح مبتنی بر مسامحه می باشد و به همین دلیل است که در ماده 762 قانون مدنی اشتباه در طرف را موجب بطلان عقد صلح می داند . در حالیکه در ماده 201 قانون مدنی در قواعد عمومی قراردادها اصولاً اشتباه در طرف معامله موجب بطلان عقد نیست مگر اینکه شخصیت طرف معامله علت عمده عقد بوده باشد.

از آن جایی که قانونگذار عقد صلح را مبتنی بر مسامحه دانسته به همین دلیل شخصیت طرف عقد را علت عمده انعقاد عقد تلقی کرده است لذا اشتباه در طرف عقد را لاجرم موجب بطلان عقد دانسته است .

عقد صلح ممکن است معوض باشد یا بلاعوض باشد . (م 757 قانون مدنی : صلح بلاعوض نیز جایز است ).

صلح بر امری که غیرمشروع باشد نیز باطل بلااثر است . (م 754 قانون مدنی : هر صلحی نافذ است جز صلح بر امری که غیرمشروع باشد .

مطلب مشابه :  ررسی مشروعیت دخول نطفه در رحم زن اجنبی از دیدگاه سنت معصوم (ع)

چنانچه طرفین به نحو زمانی نسبت به عین اموال توافق نمایند تردیدی در صحت و اعتبار این قراردادها وجود ندارد مثل اینکه اگر فردی خانه ی خود را به دیگری به مدت 5 سال صلح کند با این شرط که پس از انقضای مدت خانه به ملکیت او درآید توقیت ملکیت در بیع به علت اینکه خلاف مقتضای ذات عقد بیع است باطل است ولی در صلح به نظر می رسد توقیت در مالکیت صحیح و نافذ است . مقتضای ذات عقد صلح ، تسالم مبتنی بر گذشت و مسامحه می باشد ، ایرادی ندارد که طرفین بدین نحو صلح نمایند چه صلح معوض باشد چه غیر معوض زیرا اصل حاکمیت اراده ها تبلور پیدا می کند و تراضی به صلح نافذ است مگر اینکه بر امری غیرمشروع باشد که در آن صورت به حکم قانون باطل است .

 

2-2-6-4تفاوت مالکیت زمانی با عقد صلح :

قراردادهای شرکت های بزرگ ( آبادگران و نارنجستان شمال ) که مدعی اعمال مقررات مالکیت زمانی می باشند ، با قراردادهای مالکیت زمانی در حقوق و دیگر کشورها تفاوت دارند زیرا که در این کشورها این قراردادها جهت حمایت از حقوق مصرف کننده ، متضمن یک سری وظایف و تکالیف برای فروشنده و حقوقی برای خریدار می باشد که اهم حقوق خریدار لغو قرارداد برای 14 روز می باشد که نبود این شرط در قرارداد باعث می شود قرارداد به مدت 3 ماه و 10 روز از تاریخ انعقاد قابل فسخ از طرف خریدار باشد . فروشنده حق ندارد این حق را نادیده انگارد و خریدار هم حق اسقاط این حق را ندارد . در هیچ یک از قراردادهای شرکت آبادگران و هتل نارنجستان این قیود ، حقوق لحاظ نشده پس مالکیت زمانی دانستن آن ها امری بیهوده

می باشد . تنها شباهت این قراردادها با مالکیت زمانی در استفاده زمان بندی شده متناوبی می باشد . نتیجه اینکه درخصوص قراردادهای موصوف که برای استفاده از اماکن توریستی در فرجه های زمانی متناوب منعقد می گردد ، از آن جایی که هیچ دلیل شرعی و قانونی برای بطلان این عقود وجود ندارد با عنایت به اصل اباحه قراردادها ، اصل صحت در عقود و تعهدات (م 223 قانون مدنی ) ، اصل لزوم (م 219 قانون مدنی ) و آیه شریفه « افوا بالعقود» و « المومنون عند شروطهم » هیچ تردیدی در صحت و مشروعیت این قراردادها وجود ندارد از آن جایی که م 754 قانون مدنی هر صلحی را نافذ دانسته مگر صلح بر امر غیرمشروع و چون صلح در این نوع قراردادها از مصادیق صلح بر امر غیرمشروع نمی باشد آن لاجرم محل تردید نیست . طرفین ملزم هستند مطابق قرارداد به شروط و تعهدات خود عمل نمایند و در واقع استفاده از این نوع قراردادها در قالب صلح منافع بلااشکال می باشد .

 

2-2-7مقایسه ی مالکیت زمانی با حق انتفاع :

2-2-7-1تعریف حق انتفاع :

حق انتفاع در لغت به معنی حق استفاده می باشد ، لکن در اصطلاح حقوق مدنی همانطوریکه حقوقدانان بیان می دارند ، حق بهره برداری از مال غیر به اذن او می باشد.[39]

قانون مدنی در ماده 40 بیان می دارد : حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری می باشد یا مالک خاصی ندارد استفاده کند .

در واقع حق انتفاع درجه از ضعیف تر از مالکیت منفعت (مانند حق مستاجر بر مورد اجاره ) است و ذره های منفعت در ملک صاحب حق ( منتفع ) بوجود نمی آید . پس اگر مدت حق انتفاع از باغی به سر آید ، منتفع نمی تواند میوه هایی را که بر درخت مانده بچیند.[40]

 

2-2-7-2ماهیت حق انتفاع :

حق انتفاع ماهیتاً حقی از حقوق مالی قلمداد می شود و این قابلیت را دارا می باشد که در کلیه اموال اعم از مادی و غیرمادی برقرار گردد لکن شرط اساسی در تحقق حق انتفاع همانا بقای موضوع حق انتفاع با وجو د استیفاء از آن می باشد . حق انتفاع بسته به نوع مال و نوع تصرف برقرار می گردد و چهارچوبه ی انتفاع و مسئولیت منتفع نیز متاثر از نوع مال موضوع حق انتفاع می باشد . به نحوی که بطور مثال در حق انتفاع از درخت مثمر عرفاً میوه های درخت موضوع انتفاع قرار دارند . فلذا منتفع نبایستی از چوب درخت نیز بهره برداری نماید .

برحسب قانون مدنی و حقوق موضوعه ، صاحب حق انتفاع مالکیتی بر منافع ندارد و صرفاً در آنات زمان قادر می باشد ، مبادرت به بهره برداری از مال موضوع حق انتفاع نماید ، ماهیت حق انتفاع در حقوق غرب از این حیث با حقوق ما متفاوت می باشد چرا که آنان صاحب حق انتفاع را مالک منفعت نیز می دانند و از این رو امکان انتقال انتفاع برقرار شده را نیز به صاحب حق انتفاع می دهند . در حقوق ما « منتفع » ، قایم مقام مالک قلمداد می گردد فلذا در استیفاء منفعت ، تمام حقوق و تکالیف مالک بر او بار خواهد شد .

 

 

2-2-7-3انواع حق انتفاع :

حق انتفاع از جمله تاسیسات حقوقی است که در حقوق مدنی ما به انحاء مختلف قابلیت استقرار دارد و این ویژگی موجب کاربردی تر شدن استفاده از این تاسیس حقوقی در روابط حقوقی جامعه می گردد . انواع حق انتفاع که در قانون مدنی ما بر شمرده شده به قرار ذیل می باشد .

الف : عمری : حق انتفاعی است که به موجب عقدی از طرف مالک برای شخص به مدت عمر خود یا عمر منتفع و یا عمر شخص ثالثی برقرار شده باشد . [41]

دکتر کاتوزیان در خصوص این نوع از حق انتفاع معتقد است اگر حق انتفاع برای مدت عمر مالک برقرار شده باشد ، با مرگ او برطرف می شود ولی اگر به مدت عمر منتفع یا ثالث باشد ، فوت مالک ، اثری در آن ندارد وارثان او نمی توانند مزاحم صاحب حق شوند.[42]

ب : رقبی ، حق انتفاعی است که از طرف مالک برای مدت معینی برقرار می گردد . (م 42 قانون مدنی ). بر اساس نظر  برخی از حقوقدانان ، رقبی عقدی لازم است برای اباحه انتفاع در مدتی معلوم[43] در خصوص ماده 42 قانون مدنی منظور از مدت معین آن است که به معیار عمر کسی نباشد وگرنه عمری خواهد بود .

ج : سکنی : اگر حق انتفاع عبارت از سکونت در مسکنی باشد سکنی یا حق سکنی نامیده می شود و این حق ممکن است به طریق عمری یا به طریق رقبی برقرار شود . (م 43 ق . م )

دکتر کاتوزیان در خصوص این نوع از حق انتفاع بیان می دارد ، اگر حق انتفاع ناظر به سکونت در محل باشد به این اعتبار سکنی نامیده می شود . ایشان همچنین می افزاید : سکنی ، از نظر مدت ، قسم ممتازی از حق انتفاع نیست و فقط از نظر کثرت استعمال و شیاع آن ، قانون نام خاصی برای حق سکونت انتخاب کرده است .[44]

نکته قابل تامل در خصوص ماده ی 43 این می باشد که چنین حق انتفاعی صرفاً در خصوص محل سکونت قابلیت اجرا دارد فلذا به نظر می رسد محل های تجاری یا اداری یا کانکس های منقول از شمول این نوع حق انتفاع خارج باشند چرا که چنین محل هایی عرفاً محل سکونت محسوب نمی شوند فلذا خروج آنها ، خروج موضوعی تلقی می گردد .

د : حبس مطلق : در صورتی که مالک برای حق انتفاع مدتی معین نکرده باشد حبس مطلق بوده و حق مزبور تا فوت مالک خواهد بود مگر اینکه مالک قبل از فوت خود رجوع کند . (م 44 قانون مدنی ) در این خصوص دکتر لنگرودی معتقدند در عقد حبس به معنی اعم ( که شامل عمری ، رقبی و سکنی می باشد اگر حابس مدت معین نکند آن را حبس مطلق گویند.[45] در حبس مطلق این نکته نیز وجود دارد که حبس مطلق عقدی است جایز و با مرگ یا حجر مالک و منتفع منحل نمیشود .[46] ولی در این خصوص برخی از حقوقدانان حبس مطلق را عقد لازم یا حق رجوع می نامند .[47]

ه : حبس موبّد : در تعریف حبس موبد برخی از نویسندگان حقوق مدنی چنین بیان می دارند که حبس موبد ، نوعی دیگر از حق انتفاع می باشد و از آن رو این را حبس موبد نامیده اند که همیشگی است و مدت محدودی ندارد.[48]

 

2-2-7-4موارد زوال حق انتفاع :

در ماده ی 51 قانون مدنی موارد زوال حق انتفاع را این گونه برشمرده اند :

  • در صورت انقضاء مدت .
  • در صورت تلف شدن مالی که موضوع انتفاع است .

 

2-2-7-5تفاوت میان مالکیت منافع و حق انتفاع :

  • مالکیت منافع بخشی از دارایی مالک محسوب می شود ولی حق انتفاع بخشی از دارایی نیست زیرا منتفع صرفاً حق بهره برداری دارد ، آنچه را که بهره برده نابود می شود .
  • مالکیت منفعت این حق را برای مالک منافع ایجاد می کند که در صورت تمایل بتواند آن را اجاره دهد ولی در حق انتفاع ، منتفع چنین حقی را ندارد زیرا او فقط با انتفاع و بهره بردن می تواند صورت خارجی به خود دهد نه از راه دیگر .
  • درحق انتفاع بصورت عمری پس از فوت منتفع ، موضوع حق انتفاع به ارث نمی رسد در صورتیکه حق انتفاع برای مدت عمر منتفع بوده باشد در حالیکه در صورت فوت مستاجر حق او زائل نمی شود و به وارث خواهد رسید .

 

2-2-7-6شباهت مالکیت زمانی با حق انتفاع :

الف : هر دو عقدی لازم هستند مگر حق انتفاع بصورت حبس مطلق که جایز است در بقیه موارد حق انتفاع به موجب عقدی لازم ایجاد می شود .

ب : در هر دو قرارداد حق ایجاد می گردد ، حقی که به موجب آن ، شخص اجازه پیدا می کند از عین اموال متعلق به دیگری قانوناً منتفع شود .

ج : در هر دو مورد منبع ایجاد حق ، قرارداد می باشد .

د : هر دو مورد مالکیت زمانی و حق انتفاع می توانند معوض باشند . در خصوص حق انتفاع اگر چه اصل بر مجانی بودن آن قرار داده شده ولی گنجاندن شرط عوض مغایرتی با مقتضای عقد ندارد .

نکته قابل ذکر در این جا این می باشد که شباهت های این دو مقوله سطحی هستند و در اصل این دو مقوله از یکدیگر جدا می باشند و قابل جمع با یکدیگر نیستند .

 

2-2-7-7تفاوت مالکیت زمانی با حق انتفاع :

  • در حق انتفاع ، منتفع ، مالک منافع نمی شود و صرفاً حق انتفاع و استیفاء منفعت دارد لیکن در مالکیت زمانی طرف قرارداد مالک منافع می گردد .
  • مقتضای ذات حق انتفاع ، بهره مندی و بهره برداری است و لی مقتضای ذات مالکیت زمانی ، تملیک منافع در دوره های زمانی متناوب می باشد .
  • حق انتفاع علی الاصول مجانی می باشد ولی می توان در حق انتفاع خاص (عمری ، رقبی ، سکنی ، حبس مطلق ) شرط عوض بشود ولی مالکیت زمانی ذاتاً یک قرارداد معوض محسوب می شود .
  • در حق انتفاع ، منتفع حق واگذاری منافع را به غیر ندارد ولی در مالکیت زمانی این حق را به 2 صورت دارد : 1- فروش مجدد 2- مبادله
  • مالکیت زمانی بخشی از دارایی فرد محسوب می شود برعکس حق انتفاع جز دارایی فرد محسوب نمی شود زیرا منتفع ،فقط حق بهره برداری دارد و لا غیر
  • حق انتفاع اگر عمری بوده و مدت آن به عمر منتفع باشد با مرگ او زایل می شود و به وارث قابل انتقال نیست . مالکیت زمانی چه محدود باشد و چه نامحدود پس از مدت به وارث مالک متوفی ، منتقل می شود منوط به اینکه در مالکیت زمانی محدود ، مدت منقضی نشده باشد .
  • مالکیت زمانی در اروپا صرفاً برای صنعت گردشگری اعمال شده و در کشور ما نیز از این الگو در همین صنعت استفاده شده در حالیکه حق انتفاع یک سیستم متروک مانده ی حقوقی می باشد که در زندگی روزمره و روابط اجتماعی و اقتصادی افراد چندان کاربرد ندارد و همچنین عموم مردم با مفهوم حق انتفاع آشنایی چندانی ندارد . پس به هیچ عنوان نمی توان این دو را با هم درآمیخت.

[1] – کاتوزیان ، ناصر ، دوره عقود معین ، حقوق مدنی ، چاپ 10 ، سال 1387 ، ج1 ، شماره 1 ، ص 1.

[2] – کاتوزیان ، ناصر ، همان ، ش 5 ، ص 7.

[3] – کاتوزیان ، ناصر ، قواعد عمومی قراردادها ، تهران ، شرکت انتشار ، چاپ سوم ، 1416 ق . ج 1 ، ص 75 .

[4] – کاتوزیان ،ناصر،همان ، ص 113 .

[5] – کاتوزیان،ناصر،دوره عقود معین،همان،ش427،ص602.

[6] – کاتوزیان ، ناصر ، دوره عقود معین ، چاپ 10 ، سال 1387 ، ج 1 ، ش 226 ، ص 337 ،.

[7] – کاتوزیان ، ناصر ، همان ،  ش 227 ، ص 339.

[8] – کاتوزیان ، ناصر ، عقود معین ، حقوق مدنی ، ج1 ، چاپ 10 ، س 1387 ، ش 209 ، ص 305 .

[9] – شریعتی ، سعید ، بیع زمانی ، مجله فقه اهل بیت ، ش 26 ، ص 215 .

[10] -ماده 348 قانون مدنی.

[11] – شرکت مجتمع های توریستی و رفاهی آبادگران ایران . برگرفته از کتاب مالکیت زمانی ، معاونت آموزش و تحقیقات قوه قضائیه ، چاپ اول ، 1389 ، ص 9 .

[12] -رحیمی ، علی ، مطالعه تطبیقی مالکیت زمانی درحقوق ایران و انگلستان ، پایان نامه ی کارشناسی ارشد ، ص 106.

[13] – یزدی ، سید محمد کاظم، حاشیه مکاسب ، چاپ سنگی ، ص 66 به نقل از شریعتی،سعید،بیع زمانی،ص218.

[14] – یزدی ، کاظم ، همان به نقل از شریعتی،سعید،بیع زمانی،ص218.

[15] – شریعتی ، سعید ، بیع زمانی،همان ،ص218.

[16] -شریعتی، سعید، بیع موقت ،همان.

[17] – انصاری ، مرتضی ،  مکاسب ، قم ، انتشارات دارالعلم ، چاپ اول ، 1388 ، ص 24 .

[18] – یزدی ، محمدکاظم ،حاشیه مکاسب همان به نقل از شریعتی،سعید،همان،ص220.

[19] – توحیدی ، محمدعلی ، مصباح الفقاهه (تقریرات درس آیت الله خویی ) قم، موسسه انصاریان ، ج6 ، ص 274 .

[20] – شریعتی ، سعید ، همان،ص219 .

[21] – شیروانی ، علی ، ترجمع لمعه د مشقیه ، انتشارات دارالفکر ، قم ، بی تا،بی چاپ،ب ج 2 ، ص 7.

[22] -کاتوزیان،ناصر،حقوق مدنی،عقود معین،جلد1،تهران،شرکت سهامی انتشار ،چاپ10،1387،ص388،شماره270.

[23] -ماده 470 و477قانون مدنی.

[24] -ماده 472 قانون مدنی.

[25] – شریعتی ، سعید ، همان ، ص 224 ، احمدزاده بزاز ، همان ، ص 144 ، گرجی ، ابوالقاسم ، مقاله مصلحت بالاتر از حق است ، روزنامه جام جم ، سال سوم ، شماره 709 ، (29/7/81) ص 8 .

[26] – معاونت آموزش قوه قضائیه ،مالکیت زمانی ، ماهیت حقوقی و دعاوی مرتبط ، تهران ، راه نوین 1389، ص 42-43 .

[27] – فیروز آبادی ، محمدبن یعقوب ، القاموس المحیط ، دار احیا التراث العربی،بیروت،چاپ اول،1412. ج 1 ص 473 .  ابن منظور ، لسان العرب ، داراحیاالتراث العربی،الطبعه الاولی،1408ق، ج 7 ، ص 384 . ابن سلکیت ، ترتیب اصلاح المنطق ، موسسه انتشارات استان قدس رضوی،مشهد، 1412،چاپ اول، ص 226 . بستانی ، المنجد ، بیروت، 1992میلادی، چاپ سی وسوم، ص 432 . مسعود ، جیران ، الرائد ، دارالعلم للملایین، بیروت،1986 میلادی، چاپ پنجم.ج2 ، ص 982 ، شرتونی ، سعید ، اقرب الموارد ، مکتبه لبنان، بیروت، 1992، چاپ دوم،ج 61 ، ص 656 .

[28] -بهوتی ، منصوربن یونس ، کشاف القناع ، دارالکتب العملمیه ،بی تا، چاپ 3 ، ص 454 . نووی ، یحیی بن شرف ، تحریرالتنبیه ، دارالفکر، بیروت، 1410، چاپ اول. ص 225 .

[29] شربینی ، محمد بن احمد ، مغنی المحتاج ، شرکه مصطفی البابی الحبی،بی تا، ج2 ، ص 177 . زحیلی ، وهبه ، الفقه الاسلامی وادلته ، دارالفکر المعاصر ، چاپ دوم ، دمشق ، 1418 ق. 1997م،ج 6  ص 4330 .

[30] – حماد ، نزیه ، عقدالصلح ، دارالعلم ،بی چاپ، دمشق 1416 ، ص 5 .

[31] – زاهد بخاری ، محمدبن عبدالرحمن ، محاسن الاسلام ، دارالکتب العلمیه ، بیروت،بی تا ، ص 86 .

[32] – دهار ، قاضی خان بدر محمد ، دستورالاخوان ، انتشارات بنیاد فرهنگ ایران، تهران، 1349،ج 1 ، ص 389 . دهخدا ، علی اکبر ، لغت نامه دهخدا ،، موسسه ی انتشارات دانشگاه تهران، 1373، چاپ اول از دوره اول، ج 9 ، ص 13248 . نفیسی ، علی اکبر ، فرهنگ نفیسی، کتاب فروشی خیام، ،بی تا،تهران، ج 3 ، ص 2161 . عمید ، حسن ، فرهنگ فارسی عمید ، انتشارات امیرکبیر، تهران، 1373، چاپ سوم، ص 827 . فروتن ، مجید ، فرهنگ فارسی دانش ،، انتشارات مهتاب، تهران، 1374، چاپ اول، ج 2 ، ج 1205 .

[33] – فروتن ، همان ص1205.  عمید ، همان ص87.

[34] – شهید ثانی ، مسالک الافهام ، موسسه المعارف الاسلامیه ، قم ، ، انتشارات حافظ، چاپ اول 1414 ق، ج 4 ، ص 259. بحرانی ، یوسف ، الحدائق الناظره ، قم ، موسسه نشر اسلامی ، 1363 ش ، ج 21 ، ص 83 .

[35] – بجنوردی ، سید حسن ، القواعد الفقهیه ، قم ، اسماعیلیان ، چاپ دوم ، 1410 ق ، ج 5 ، ص 10 .

[36] – کاتوزیان ، ناصر ، حقوق مدنی ، مشارکت ها ، صلح ، انتشارات گنج دانش ، چاپ سوم ، 1373، ش 171 ، ص 299 .

[37] -ماده 760 و761 قانون مدنی.

[38] – جعفری لنگرودی ، محمد جعفر ، حقوق مدنی ، رهن و صلح ، گنج دانش ، 1378 ، چاپ سوم ، ص 153 .

[39] – جعفری لنگرودی ، محمد جعفر ، مبسوط در ترمینولوژی حقوق ، ج 3 ، ص 1690.

[40] – کاتوزیان ، ناصر ، قانون مدنی در نظم حقوق کنونی ، تهران،نشر میزان،چاپ هفتم،زمستان 1381  .

[41] – ماده  41 قانون مدنی  .

[42] – کاتوزیان ، ناصر ، دوره مقدماتی حقوق مدنی ، اموال و مالکیت تهران،نشر دادگستر،نشر میزان،چاپ سوم،پاییز1378 ش. ص 208 .

[43] – جعفری لنگرودی ، محمد ، مبسوط در ترمینولوژی حقوق ، ج 3 ، ص 2060 .

[44] – کاتوزیان ، ناصر ، همان ، ص 209 .

[45] – جعفری لنگرودی ، محمد جعفر ، مبسوط در ترمینولوژی ، ج 3 ، ص 1622 .

[46] – کاتوزیان ، ناصر ، همان ، ش 218 ،  امامی ، سید حسن ، حقوق مدنی ، ج1 ، ص 60 .

[47] – جعفری لنگرودی ، محمد جعفر ، حقوق اموال ، تهران،کتابخانه گنج دانش،چاپ پنجم،1383،ص186.

[48] -صفایی،سید حسین،دوره مقدماتی حقوق مدنی،اشخاص واموال،همان،ص247.

برای دانلود متن کامل فایل این  پایان نامه می توانید  اینجا کلیک کنید
92