رشته حقوق

ترتیب عملیات اجرایی نسبت به مال مورد وثیقه

ترتیب عملیات اجرایی نسبت به مال مورد وثیقه

عملیات اجرائی یک رشته اقدامات قانونی است که دارای ترتیب خاص می باشد. آغاز این عملیات پس از درخواست ذینفع با صدور دستور اجراء شود از سوی مرجع صالح و ابلاغ اجرائیه شروع شده و پایان آن ختم عملیات اجرایی و تحویل مال به صاحب حق و یا برگزاری مزایده یا حراج می باشد. در حین عملیات اجرائی مواردی همچون بازداشت مال، ارزیابی آن، نحوه وصول هزینه های اجرایی، شکایت از نحوه عملیات اجرایی مورد بحث است که در شش گفتار در خصوص این موارد مطالبی ارائه خواهیم نمود.

 

گفتار اول : صدور دستور اجرائیه و اجرای آن

عملیات اجرایی، یک اصطلاح حقوقی است که تعریف قانونی ندارد، لذا مفهوم عرفی آن ملاک است که یک رشته اقدامات قانونی برای اجرای سند یا حکم است که توسط اجرای ثبت یا دادگاه صورت گیرد.[1]در معاملات رهنی و یا با حق استرداد و به طور کلی وثایقی که به منظور حسن انجام تعهد و یا وثایقی که به واسطه وجود دین یا ضمانت بر ذمه افراد تعلق می گیرد، دارنده حق وثیقه (مرتهن) پس از عدول وثیقه گذار (راهن) از انجام موضوع تعهد خود می تواند در صورت بروز اختلاف، حقوق خود را به روش تقدیم دادخواست به دادگاه صالح و پس از رسیدگی و صدور دادنامه از طریق اجرای احکام دادگاه و یا در صورت وجود سندی اعم از رسمی و یا اسناد عادی در حکم اسناد رسمی که ممکن است نزد سردفتر در دفترخانه تنظیم شده باشد و در آن به حق وثیقه گیرنده مبنی بر وجود طلب ناشی از عقد و یا هرگونه اقرارنامه و یا هر تعهدی که موضوع آن متوجه مال مورد وثیقه باشد اشاره نماید، می تواند درخواست اجرائیه را به عنوان ذی نفع با رعایت شرایط لازم و به شیوه ای که در مباحث مربوط به شرایط و نحوه درخواست اجرائیه بیان شد با ارائه سند مثبت حق از مراجع ثبتی نماید.

پس از وصول درخواست، مقام صالح ضمن بررسی مورد درخواست با وجود احراز شرایط لازم، ملزم است به صدور دستور اجرائیه؛ چراکه اگر از این امر امتناع ورزد برابر ماده 576 ق.م.ا. تحت تعقیب و مجازات قرار می گیرد و برای وی تخلف اداری نیز محسوب می گردد.

تفاوتی در این نیست که لزوماً ذی نفع همان شخصی باشد که مدیون در سند ثبتی در مقابل او تعهد به انجام امری یا دادن وجهی نموده است و یا اینکه طلبکار بودن وی به واسطه رابطه قراردادی است یا قهری. حال اینکه باز هم ممنوعیتی در این موضوع به نظر نمی رسد که تقاضای اجرائیه را خود شخص می دهد یا وکیل و یا ورثه وی به نمایندگی و جانشینی از شخص اصیل؛ فلذا آنچه حائز اهمیت است بلااشکال بودن سمت شخص از نظر قواعد و ضوابط حقوقی است. در تأیید این مطلب می توان به تبصره ماده 3 آئین نامه اشاره کرد که مقرر شده است : «هرگاه درخواست اجراء از طرف وکیل یا مدیر شرکت یا ولی یا قیم یا سایر نمایندگان قانونی متعهدٌله به عمل آمده باشد باید مدارکی که سمت متقاضی را محرز بدارد پیوست شود و اگر اختیار انجام تعهد با متعهدٌله باشد با توجه به ماده 226 ق.م. باید اخطار یا اظهارنامه رسمی را نیز که طی آن مطالبه به ‌عمل آمده پیوست درخواست نامه کند.»

درخواست اجراء نسبت به مال مورد وثیقه حسب مورد ممکن است در خصوص اموال منقول و یا غیرمنقول باشد همین امر موجب می شود روند صدور اجرائیه در هر مورد متفاوت باشد. در این خصوص  آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی جدید مصوب 1387 در فصل نهم خود مواد 104 تا 120 از این آئین نامه را به مقرراتی راجع به وثیقه اختصاص داده است. به عنوان مثال قانونگذار در ماده 104 آئین نامه مذکور مقرر داشته است که «هرگاه مورد وثیقه مال منقول باشد بستانکار       می تواند بلافاصله بعد از ابلاغ اجرائیه درخواست بازداشت آن را بکند.» این در حالی است که مطابق ماده 6 آئین نامه پیش از صدور اجرائیه در خصوص اموال غیرمنقول واحد اجراء موظف است ظرف سه روز وضع ثبتی ملک و مشخصات آن را از ثبت محل استعلام نماید. علی ایحال پس از وصول اوراق اجرائیه ممهور به مهر اجراء شود و ضمائم آن از دفترخانه مربوطه به اداره اجراء، بر اساس ماده 13 آئین نامه اجراء، اجرای ثبت در صورت تکمیل بودن اوراق، اجرائیه‌ها را به ترتیب تاریخ وصول در دفتر مخصوص ثبت و برای آن پرونده تنظیم نموده و تعیین کلاسه می‌نماید. پس از تعیین کلاسه و تشکیل پرونده، اوراق اجرائیه جهت ابلاغ به اداره دوم ارسال    می شود.

 

گفتار دوم : ابلاغ اجرائیه به مالک وثیقه

مواد 14 تا 20 آ.ا.م.ا.ر. به امر ابلاغ اختصاص داده شده است. مستفاد از مواد 13، 14 و 15 آئین نامه اینگونه استنباط می گردد که اداره اجراء ثبت پس از وصول دستور اجراء موردی را که از آن درخواست اجرائیه شده است را در دفتر مخصوص وارد نموده و در صورتی که متعهد سند مقیم در همان حوزه ثبتی باشد با تعیین مأمور ابلاغ دستور ابلاغ را صادر می نماید. اما چنانچه متعهد مقیم حوزه دیگری باشد برگه های اجرائی ظرف 24 ساعت به محلی که متعهد در آن محل اقامت دارد ارسال می­گردد این امر در خصوص ساکنین کشورهای بیگانه از طریق دفاتر نظارت و هماهنگی اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت به وزارت امور خارجه صورت می پذیرد.

همچنین مأمور اجراء مکلف است ظرف 48 ساعت از زمان دریافت اوراق اجرائیه، یک نسخه از آن را به شخص متعهد یا مالک وثیقه تسلیم و در نسخه دیگر با ذکر تاریخ، با تمام حروف رسید بگیرد و چنانچه از رؤیت یا امضاء ابلاغ اجرائیه امتناع ورزد مأمور مراتب را شخصاً و کتباً گواهی خواهد کرد. اگر متعهد یا مالک وثیقه در اقامتگاه حضور نداشته باشد، به یکی از کسان یا خادمان او که در آن محل ساکن بوده و سن ظاهری او برای تشخیص اهمیت برگ اجرائیه کافی باشد، ابلاغ می‌کند. مشروط بر اینکه بین متعهد یا مالک وثیقه و کسی که اوراق را دریافت می‌کند، تعارض منفعت نباشد. اگر هیچ یک از اشخاص مذکور در محل اقامت مالک وثیقه یا متعهد نباشند یا رسید ندهند، مأمور باید اجرائیه را به اقامتگاه او، الصاق کند و مراتب را در نسخه دیگر بنویسد.

اکنون صور مختلف ابلاغ را به لحاظ تفاوت در اشخاص مخاطب بررسی می نمائیم :

ابلاغ به محجور : هرگاه متعهد صغیر یا محجور باشد اجرائیه و سایر عملیات اجرائی حسب مورد به ولی یا قیم او ابلاغ می شود.( ماده 20 آ.ا.م.ا.ر)

ابلاغ به وکیل : هرگاه بدهکار وکیلی تام‌الاختیار داشته باشد، نمی‌توان به صرف این معنی، اجرائیه‌ای را که علیه بدهکار صادر شده است، به وکیل او ابلاغ کرد بلکه باید به موکل ابلاغ شود (رأی ش 47 ـ 48 ـ 49 و 233 شورای عالی ثبت)

ابلاغ به ورثه متعهد : در ماده 16 آ.ا.م.ا.ر آمده است : «در کلیه اسناد رسمی بایستی اقامتگاه متعاملین به طور وضوح در سند قید شود. اقامتگاه متعاملین همان است که در سند قید شده…» اما اقامتگاه متن سند، مخصوص خود متعهد است و اگر متعهد فوت کند و ابلاغ به ورثه ضروری شود، نمی‌توان به اقامتگاه متن سند ابلاغ کرد ولی شورای عالی ثبت در رأی ش 45 مورخ 15/7/1346 نظر داده است، «در صورتی که مأمور اجرا ابلاغ اجرائیه را طبق مقررات تصدیق کرد، اشکالی به نظر نمی‌رسد.» در هر حال با فوت متعهد، نظر به مواد 98 و297 ق.آ.د.م. باید به متعهدٌله اخطار شود که اقامتگاه ورثه را معین کند، در این صورت هرگاه مأمور ابلاغ اقامتگاه معین شده از طرف متعهدٌله را به عنوان اقامتگاه ورثه احراز کرد، ابلاغ می‌کند. در این خصوص ماده 19 آ.ا.م.ا.ر مقرر می دارد : «هرگاه متعهد قبل از صدور اجرائیه فوت شود و درخواست صدور اجرائیه علیه ورثه به عمل آید اجرائیه در اقامتگاه مورث به آنان ابلاغ واقعی می­گردد. در صورتی که ابلاغ واقعی در محل مزبور به هر یک از آنان میسر نگردد یا کسی که به نحو مزبور ابلاغ واقعی به او ممکن نگردیده اقامتگاه خود را اعلام ندارد و متعهدٌله نیز نتواند اقامتگاه او را به ترتیبی که ابلاغ واقعی میسر گردد، تعیین نماید ابلاغ اجرائیه با رعایت ماده 18 به وسیله درج در جراید به عمل می آید.
تبصره- در صورتی که متعهد پس از صدور اجرائیه و قبل از ابلاغ فوت کند طرز ابلاغ به ورثه به ترتیب مزبور خواهدبود. »

ابلاغ به بعضی از ورثه : هرگاه ابلاغ اجرائیه به بعضی از ورثه شده باشد، ابلاغ اجرائیه ناقص است و باید تجدید شود، یعنی به سایرین نیز ابلاغ شود (رأی ش 43 مورخ 4/4/1343 و ش44 مورخ 24/11/1346 و ش 46 مورخ 29/1/1346 شورای عالی ثبت)

در حالت کلی اقامتگاه متعهد سند وثیقه ای نشانی است که در سند قید شده است و چنانچه این نشانی قبل یا بعد از صدور اجرائیه تغییر یابد متعهد مکلف به اطلاع رسانی در خصوص تغییر نشانی و دلیل تغییر آن است. در غیر این صورت مفاد اجرائیه یا اخطاریه ظرف 24 ساعت در صورت عدم شناسایی اقامتگاه، در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار آگهی می گردد. مواد 16، 17 و 18 آ.ا.م.ا.ر به شرح ذیل مؤید این مطلب است :

«ماده 16- در کلیه اسناد رسمی بایستی اقامتگاه متعاملین به طور وضوح در سند قید شود.

اقامتگاه متعاملین همان است که در سند قید شده و مادام که تغییر اقامتگاه خود را قبل از صدور اجرائیه به دفترخانه و قبل از ابلاغ به اجراء با نشانی صحیح با ذکر نام خیابان و کوچه و شماره پلاک شهرداری محل اقامت اعم از خانه، مغازه، محل کار و غیره که بتوان اجرائیه را به آنجا ابلاغ کرد، اطلاع ندهند کلیه برگهای اجرائیه و اخطاریه های اجرائی به محلی که در سند قید شده ابلاغ می شود و متعهد نمی تواند به عذر عدم اطلاع، متعذر گردد. دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق مکلفند پس از صدور اجرائیه مراتب را به آخرین نشانی متعهد از طریق پست سفارشی به او اطلاع دهند و برگ های اجرائیه را به ضمیمه قبض پست سفارشی با سایر مدارک جهت تشکیل پرونده و ابلاغ اجرائیه و عملیات اجرائی به ثبت محل در قبال اخذ رسید تحویل دهند.

ماده 17- متعهد مکلف است دلیل اقامت خود را در محلی که به عنوان اقامتگاه جدید خود معرفی می نماید به دفترخانه یا اجراء تسلیم و رسید دریافت کند. به اظهاراتی که متکی به دلیل کتبی از قبیل سند رسمی که دلالت بر تغییر اقامتگاه داشته باشد یا گواهی نیروی انتظامی محل در داخل کشور و کنسولگری یا مأمورین سیاسی ایران در خارج از کشور نباشد، ترتیب اثر داده نخواهد شد.

ماده 18ـ هرگاه محل اقامت متعهد در سند تعیین نشده یا محلی که تعیین گردیده موافق با واقع نباشد و یا به جهاتی محل مزبور از بین رفته و اساساً شناخته نشود اجرائیه یا اخطاریه ظرف 24 ساعت در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار محل و اگر در محل روزنامه نباشد، در روزنامه کثیرالانتشار نزدیک ترین محل فقط یک مرتبه آگهی خواهد شد و در آگهی مزبور باید تصریح شود که ظرف ده روز پس از انتشار آگهی عملیات اجرائی جریان خواهد یافت و در صورتی که متعهدٌله، متعهد را معرفی نماید اجرائیه طبق مقررات ابلاغ واقعی خواهد شد.»

                      

 

گفتار سوم : اجرای مفاد اجرائیه

پس از اینکه اجرائیه به نحوه صحیح به متعهد سند وثیقه ای ابلاغ شد و مشارالیه از مفاد آن مطلع گردید، مستفاد از ماده 21 آ.ا.م.ا.ر ، متعهد مکلف است ظرف 10 روز، مفاد اجرائیه را به مورد اجراء بگذارد یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که فروش آن، اجرای سند را میسر سازد. اگر متعهد خود را قادر به اجرای مفاد اجرائیه نداند، باید ظرف همان مدت 10 روز صورت جامع دارایی خود را به مسئول اجراء بدهد و اگر مالی ندارد، صریحاً اعلام کند. بدهکاری که در مدت مذکور قادر به پرداخت دین خود نبود مکلف است هر موقع که متمکن از پرداخت تمام یا قسمتی از بدهی خود گردید، آن را بپردازد. طلبکار هم می‌تواند هر وقت مالی از مدیون یافت، به تعقیب اجرائیه و گرفتن طلب خود اقدام کند.

در مباحث گذشته بیان کردیم که اجراء دو قسم است قسم اول اجرای اختیاری و قسم دوم اجرای اجباری. در حالت کلی مفهوم و منظور ابلاغ اجرائیه بدین معنا است که متعهد شخصاً و رأساً مفاد حکم یا سند را اجراء نماید والّا موضوع تعهد او اجباراً از محل اموال او استیفاء می­گردد. لیکن این روال مربوط به متعهد اسناد ذمه­ای است و در خصوص متعهد اسناد وثیقه ای شیوه وصول طلب متفاوت است. چراکه در اسناد وثیقه­ای و هر زمان که مالی به عنوان وثیقه در ( معاملات با حق استرداد از جمله بیع شرط و یا معاملات رهنی) تلقی گردد، تعهد مدیون از محل وثیقه­ای که او به وثیقه گیرنده سپرده است استیفاء می گردد مگر اینکه مرتهن از اختیار خود در جهت اعراض از رهن استفاده نماید. در چنین شرایطی وثیقه آزاد می­گردد و اجرای مفاد چنین سندی تابع مقررات اسناد ذمه ای خواهد بود و اگر متعهد باز هم دین را اداء نکند، طلب متعهدٌله از محل اموال او وصول می­گردد و در صورت حصول چنین شرایطی (اجرای اجباری) مطابق ماده 40 آ.ا.م.ا.ر حق اجراء، هزینه بازداشت و هزینه ارزیابی و حق حراج علاوه بر اصل طلب با رعایت مستثنیات دین از متعهد اخذ خواهد شد.

بند اول: بازداشت مال مورد وثیقه

در بخش اول پایان نامه در مباحث مربوط به عناصر عقد رهن و همچنین بررسی حقوق متقابل وثیقه گذار و وثیقه گیرنده به این موضوع که از عناصر عقد رهن قابلیت فروش و قابل اقباض بودن عقد رهن است، اشاره نمودیم و همچنین به ید امانی مرتهن و منع تصرف وثیقه گیرنده در مال مورد وثیقه اشاره شد. وثیقه گذار (راهن) مالک عین مرهونه است و در عین حال مکلف است که عین مرهونه را تسلیم مرتهن نماید. در این خصوص نظریات مختلفی بیان شد که نهایتاً به این نتیجه ختم گردید که اصل بر تسلیم عین مرهونه به مرتهن است مگر اینکه خود مرتهن اجازه هر نوع تصرف را به راهن بدهد تا جایی که مال تماماً در ید راهن (وثیقه گذار) قرار بگیرد که البته رعایت حقوق مرتهن با توجه به اینکه نوع مالکیت او مالکیت تبعی انگاشته می شود از سوی راهن الزامی به نظر می رسد. علی ایحال فرضی را متصور می شویم که مرتهن (وثیقه گیرنده) که دارنده حق وثیقه نامیده می شود به هر نحو تصرفات راهن (وثیقه گذار) رضایت دارد و اتفاقاً عین مرهونه (وثیقه) را تماماً در ید راهن قرار می­دهد و این اعمال حقوقی در سندی رسمی و یا عادی قید شده و یا تمامی این وقایع در قالب معامله یا عقدی و یا حتی اقرارنامه تنظیم و منعقد می­گردد. اما در روز سر رسید که مبنای توافق بوده، متعهد قادر به پرداخت بدهی یا انجام عمل توافق شده نیست. فلذا مرتهن راهی جز بازداشت عین مرهونه را که در تصرف راهن است ندارد.اکنون بحث بازداشت مال مورد وثیقه به میان می آید که آن مال می تواند منقول و یا غیرمنقول باشد حال با در نظر داشتن فرض بالا و در دو قسمت  بحث راجع به بازداشت  وثیقه را بررسی می نمائیم.

 

الف) بازداشت وثیقه منقول

در ماده 105 آ.ا.م.ا.ر. قانونگذار با اشاره به مبنایی کلی مقرر داشته است که : «هرگاه مالی وثیقه برای دین یا ضمانت قرار داده شود و عنوان رهن و معاملات با حق استرداد را نداشته باشد نیز کلیه مقررات اجرائی اسناد رهنی و معاملات با حق استرداد درباره آن مجری خواهد بود.» این بدان معناست که تمایل قانونگذار بر این است که رابطه بین وثیقه گذار و وثیقه گیرنده در هر حال از قواعدی یکسان متابعت نماید. در ماده 104 آ.ا.م.ا.ر. مقرر شده است : «هرگاه مورد وثیقه مال منقول باشد بستانکار می تواند بلافاصله بعد از ابلاغ اجرائیه درخواست بازداشت آن را بکند.» در این صورت متعهدٌله درخواست بازداشت مال را نیز به سادگی می تواند در دستور کار خود قرار دهد و روشن است که قدم اول  وثیقه گیرنده برای احقاق حق خود در جهت بازداشت مال مورد وثیقه منقول تقاضای صدور اجرائیه از مراجع ثبتی است چراکه مقررات ماده 41 آئین نامه مذکور بیان داشته : «بازداشت اموال متعهد به تقاضای متعهدٌله صورت می گیرد و مأمور اجرا با حضور نماینده دادستان و در صورت لزوم با حضور مأمور نیروی انتظامی و با معرفی متعهدٌله اقدام به بازداشت اموال متعلق به متعهد می نماید و حاضر نبودن متعهد یا بستگان و خادمینش و نیز بسته بودن محلی که مال در آن است مانع بازداشت مال نیست.» لذا با ارائه سند وثیقه­ای به ضمیمه درخواست جریان عملیات اجرائی با ارسال ابلاغ به متعهد  آغاز می گردد.

در شرایطی که مستند اجرائیه سند وثیقه ای است واضح است که مشخصات مال مورد وثیقه به صورت دقیق در سند ذکر می­گردد در این صورت عوامل اجراء نیاز به ارزیابی مال و شخص وثیقه گیرنده ضرورتی در معرفی مال ندارد و صرفاً کافی است که محلی که مال در زمان اجراء در آنجا  قرار دارد مشخص گردد.

در مورد بازداشت اموال منقول بحث حافظ و حفاظت از مال مطرح است در همین خصوص ماده 43 آ.ا.م.ا.ر بیان می دارد: «اموالی که باید بازداشت شود درهمان جایی که هست بازداشت می شود در صـورت لـزوم به جای محـفوظی نقل می گـردد. در هر حال باید مال بازداشت شـده به حافظ سپرده شود، در صورت عدم توافق متعهدله در انتخاب حافظ انتخاب او با مأمور اجراء است.»

اشخاصی که به عنوان حافظ انتخاب می شوند اصولاً اشخاصی هستند که توانایی و قدرت مالی مطلوبی دارند و ید ایشان در خصوص حفاظ از مال بازداشت شده ید امانی است لذا پس از قبول مسئولیت دیگر حق اعتراض به اینکه می خواهد از او سلب مسئولیت شود را ندارد. این اشخاص به تناسب ارزش مال اجرت یا حق الحفاظه دریافت می­نمایند. اصولاً هر شخص معتمدی می تواند به عنوان حافظ انتخاب شود اما به موجب قانون برخی از اشخاص را نمی توان به عنوان حافظ تعیین نمود مگر با تراضی کتبی طرفین موضوع متنازع فیه. ماده 46 آئین نامه به ذکر این اشخاص اختصاص داده شده است :

مطلب مشابه :  شرایط تلف پس از فسخ معامله

الف) اقوام و اقربای خود تا درجه سوم از طبقه دوّم.

ب) متعهدٌله و متعهد و همسر آنان و به اشخاصی که با متعهد و یا متعهدٌله قرابت نسبی یا سببی تا درجه سوم از طبقه دوّم دارند و به مخدوم یا خدمه آنان مگر اینکه شخص دیگری برای حفظ اموال بازداشت شده پیدا نشود.

 

ب) بازداشت وثیقه غیرمنقول

با در نظر داشتن فرضی که در توضیحات بالا ارائه شد، اکنون بررسی می کنیم که اگر مال مورد وثیقه غیر منقول باشد نحوه بازداشت مال به چه صورت امکان پذیر است.

قانونگذار در بازداشت اموال غیر منقول از مقررات ماده 41 در امر تقدیم تقاضانامه مجدداً یاد می کند اما قطعاً حسب نوع مال، مندرجات تقاضانامه اموال غیر منقول با اموال منقول تفاوت دارد. چراکه در ماده 85 آ.ا.م.ا.ر. صحبت از ذکر مواردی همچون موارد ذیل الزامی است :

1- محل وقوع ملک درشهرستان و بلوک و بخش و کوی و کوچه و شماره ملک، اگر داشته باشد.

2- حدود چهارگانه ملک وتوصیف اجمالی آن.

3- مساحت تخمینی ملک.

4- مشخصات دیگر از قبیل این که مشتمل بر چند قسمت است در صورتی که خانه مسکونی باشد و یا مشتمل بر چند ابنیه و متعلقات است. در صورتی که ملک مزروعی باشد علاوه بر مراتب فوق باید متعلقات آن از قبیل گاو و ماشین آلات و توضیحات دیگری که در تسهیل فروش ملک مؤثر باشد در صورت مزبور قید شود. مال غیر منقول پس از بازداشت موقتاً در تصرف مالک باقی می ماند و متعهد مکلف است مال غیرمنقول را موافق صورت تحویل گرفته و مطابق آن تحویل دهد.

هرگاه بحث بر سر اموال غیرمنقول و بازداشت آن مد نظر باشد، مسأله ثبت این نوع از اموال خود مطلبی حائز اهمیت است؛ چراکه در امر اجراء ثبت اموال غیرمنقول شرایط خاص خود را دارد و عدم ثبت مال نیز جریان متفاوتی را در امر اجراء حادث می سازد. پیش از بازداشت اموال غیر منقول و پس از ابلاغ مفاد اجرائیه برای متعهد سند وثیقه ای، واحد اجراء مکلف است موضوع بازداشت را به ثبت محل اطلاع دهد و وضعیت ثبتی ملک را استعلام نماید. در این صورت چنانچه ملک ثبت شده باشد، نوبت به بررسی سابقه توقیف یا عدم توقیف ملک می رسد این امر در دفتر بازداشتی املاک توقیف شده ذکر می­گردد. گاهی ممکن است ملکی که تقاضای توقیف آن شده است جزء مایملک وثیقه گذار نبوده بلکه محرز شود که مستحقٌ للغیراست و انتقال آن به وثیقه گذار بعید به نظر رسد. لذا ثبت محل فوراً مراتب را به اجراء اطلاع می دهد تا از ملک رفع بازداشت شود.

ماده 88  آئین نامه در خصوص بازداشت املاک ثبت نشده چنین مقرر می دارد : «هرگاه ملک مورد بازداشت ثبت نشده باشد مطابق شقوق ذیل رفتار خواهد شد :

1- هرگاه ملک مزبور از طرف متعهد تقاضای ثبت شده و طبق سند رسمی به غیر منتقل نشده باشد و یا اینکه مجهول المالک باشد، بازداشت در دفتر بازداشتی قید و در پرونده ثبتی یادداشت می شود.

هرگاه نسبت به ملک از طرف کسی دیگر تقاضای ثبت شده و به متعهد هم منتقل نشده باشد یا اینکه اساساً مورد بازداشت جزو نقاطی که به ثبت عمومی گذارده شده نباشد، مراتب به اجراء اطلاع داده می شود.»

دستورالعمل اداره کل ثبت اسناد و املاک استان تهران در خصوص املاک ثبت نشده و رویه عملی آن با رعایت مراحل به ترتیب ذیل است :

1- وصول دستور بازداشت از مراجع صلاحیتدار به ثبت محل وقوع ملک.

2- دستور ثبت نامه در دفتر اندیکاتور و ارجاع به دفتر املاک بازداشتی بوسیله مسئول اداره ثبت.

3- ارسال به بایگانی جهت ضمیمه نمودن پرونده و تحویل به دفتر املاک بازداشتی.

4- بررسی و تهیه نامه بازداشت ملک بوسیله متصدی دفتر بازداشتی پس از احراز مالکیت املاک جاری.

5- امضاء نامه بازداشتی ملک توسط مسئول اداره.

6- صدور نامه بازداشت ملک از دفتر اندیکاتور.

7- ارسال نامه به مرجع مربوطه صادر کننده بازداشت ملک.

8- برگشت پرونده و ضبط آن در ردیف مربوطه بایگانی.[2]

ملاک در بازداشت اموال غیرمنقول مالکیت ملک می باشد، در نتیجه صرفاً در شرایطی بازداشت مال غیرمنقولی که سابقه ثبتی ندارد جایز است که محکومٌ علیه در ملک تصرفات مالکانه داشته باشد و یا اینکه به واسطه احکام صادره از دادگاه مالک شناخته شود. منظور از حکم صادره از دادگاه حکم نهایی[3] است چرا که اگر حکمی صادر گردد و بتوان پس از آن جریان دادرسی را ادامه داد در این حالت توقیف مال مزبور در ازای بدهی محکومٌ علیه جایز است اما ادامه عملیات اجرایی موکول به صدور حکم نهایی است.

 

ج) بازداشت مالی غیر از مورد وثیقه از اموال وثیقه گذار

مرتهن (وثیقه گیرنده) می تواند در صورت اعراض[4] از مورد رهن از دیگر اموال راهن برای وصول طلب خود اقدام نماید. پیش تر نیز گفتیم که در صورت اعراض وثیقه گیرنده از مورد وثیقه سند وثیقه ای به سند ذمه ای تبدیل شده و در این صورت متعهدٌله می تواند با رعایت مستثنیات دین از دیگر اموال متعهد وصول طلب نماید. اعراض از مورد وثیقه می تواند در هر مرحله از اجراء حتی پس از آن صورت پذیرد. این موارد موضوع مادتین 112 و 113 آ.ا.م.ا.ر. بوده فلذا در ماده 112 مقرر شده است : «مرتهن می تواند مادام که دین بر ذمه راهن باقی است از رهینه اعراض کند هرگاه اعراض قبل از صدور اجرائیه باشد باید مرتهن در دفتر اسناد رسمی مربوطه حاضر شود و با ذکر توضیح در ملاحظات ثبت سند مراتب قید و به امضاء او برسد، در این صورت با توضیح موضوع اعراض اجرائیه صادر خواهد شد. اگر پس از صدور اجرائیه رهنی اعراض به عمل آید باید مراتب کتباً به اجراء اعلام و رئیس اجراء پس از احراز صحت انتساب تقاضانامه مذکور موضوع را به متعهد ابلاغ کرده و برابر مقررات اسناد ذمه ای عمل بنماید.

تبصره ـ با تنظیم صورتمجلس مزایده حق اعراض از رهن از مرتهن ساقط می گردد.»

ماده 113 آئین نامه اعراض مرتهن را در حین عملیات اجرائی بیان داشته است بدین شرح که : «هرگاه اعراض از رهن در حین عملیات اجرائی باشد، اجراء مکلف است مراتب را به دفتر تنظیم کننده سند اعلام کند. در این مورد و نیز در موردی که اعراض در دفترخانه اسناد رسمی به عمل می آید دفتر اسناد رسمی اطلاعنامه فسخ مربوطه را به اداره ثبت ارسال خواهد داشت، اگر موعد سند منقضی نشده باشد به مجرد اعراض مورد رهن آزاد و حق عینی بستانکار به حق ذمی تبدیل می گردد و مطالبه وجه و صدور اجرائیه برای وصول آن موکول به انقضاء مدت مذکور در سند معامله خواهد بود …»

اعراض از مورد وثیقه تبعات گوناگونی به همراه دارد چرا که با حصول اعراض عین از قید حق عینی تبعی مرتهن بر مورد وثیقه آزاد شده و کاملاً در اختیار راهن ( وثیقه گذار) قرار می گیرد. اما ممکن است عین واحد باشد و مرتهن متعدد باید دید نظر قانونگذار در بروز چنین حالتی چیست؟

لذا در این خصوص ماده 113 آئین نامه مذکور تکلیف را روشن نموده است و صور مختلف اعراض را بدین شرح بیان داشته است : « … وقتی که راهن متعدد بوده و فک رهن و فسخ موکول به اداء تمام دین شده باشد اعراض از رهن باید نسبت به تمام مرهونه باشد و اعراض از رهن نسبت به سهم یک یا چند نفر از بدهکاران وقتی پذیرفته می شود که حق مطالبه دین بدهکارانی که از رهینه آنها اعراض گردیده از سایر بدهکاران اسقاط شده باشد و هرگاه مازاد مرهونه به نفع غیر بازداشت شده باشد در صورت اعراض از رهن بازداشت مازاد به بازداشت اصل تبدیل می­گردد.»

بستانکار با حق وثیقه دارای امتیازاتی است که یکی از این امتیازات حمایت قانون و حق تقدیمی است که برای این دسته از بستانکاران به موجب قانون لحاظ گردیده اما ممکن است مرتهن با اعراض از عین مرهونه و در حقیقت با صرف نظر نمودن از حقی که مال مورد وثیقه برای وی جاری می نمود در طریق احقاق حقوق خود به منظور بازداشت دیگر اموال متعهد با مشکلی همچون وجود طلبکاران دیگر مواجه شود که حتی در صورت صدور اجرائیه دیگر طلبکاران نیز برای توقیف آن مال اقدام نموده باشند. باید دید حق تقدم با کدام بستانکار است و اجرائیه صادره از دادگاه مقدم است و یا اجرائیات صادره از سازمان ثبت و ارگانهای زیر مجموعه این سازمان؟

پاسخ به این ابهامات را می توان در موضوع مواد 56 و 58 آ.ا.م.ا.ر. جستجو نمود چراکه در ماده 56 صراحتاً اشاره شده است و حتی قرارداد خصوصی برخلاف این مقررات نسبت به ثالث از درجه اعتبار ساقط است. فلذا مقرر شده است : «هرگاه چند بستانکار علیه یک نفر اجرائیه صادر کند آنکه به نفع او بازداشت در تاریخ مقدم صورت گرفته است نسبت به وصول طلب از مورد بازداشت حق تقدم دارد.
تبصره ـ اگر اجرائیه های متعدد علیه متعهد صادر شده باشد و بستانکاران در یک روز درخواست بازداشت اموال متعهد را بنمایند، پس از بازداشت مال مورد بازداشت بین بستانکاران به نسبت طلب آنان قسمت می­شود.» اما اینکه آیا اجرائیه صادره از مراجع به لحاظ حق تقدم ارجحیتی نسبت به یکدیگر دارند یا خیر؟ باید گفت مطابق ماده 58 آئین نامه مذکور تفاوتی نمی کند که اجرائیه های متعدد از ثبت صادر شده باشد یا اجراء دادگاه و ثبت و یا از سایر مراجع قانونی که حق توقیف مال مدیون را دارند.

مسئله مهمی که باید در بازداشت اموال بدان توجه نمود بحث مستثنیات دین است. می دانیم که هرگاه محکومٌ علیه در موعدی که برای اجرای حکم مقرر است از پرداخت محکومُ به خودداری کند و یا شخص مدیون از ایفاء دیون خود امتناع ورزد، دادگاهی که حکم قطعی را صادر کرده است می تواند قرار توقیف اموال محکومٌ علیه یا اموال مدیون را صادر کند تا بدین وسیله مبلغ دین از محل فروش اموال توقیف شده استیفاء گردد و یا مبلغ محکومٌ به از محل فروش آن اموال، وصول گردد. حال سؤال این است آیا می توان تمامی اموال محکومٌ علیه را توقیف نمود یا اینکه برخی از اموال محکومٌ علیه از توقیف استثناء شده اند؟ و به عبارت دیگر آیا هر مالی از اموال شخص محکومٌ علیه که به دست آید می توان از محل فروش آن، حکم دادگاه را اجرا کرد و مبلغ محکومٌ به را استیفاء نمود یا اینکه بعضی از اموال او از توقیف و فروش مستثناء شده است؟ سؤال دوم این است که اگر در این جهت استثنائی وجود دارد، ضابطه استثناء چیست و موارد استثناء کدام است؟ در پاسخ به سؤال اول باید گفت این چنین نیست که بتوان تمامی اموال محکومٌ علیه را بدون استثناء توقیف کرد و به فروش رسانید بلکه مطابق فقه امامیه و نیز به استناد پاره ای از قوانین، توقیف و فروش بخشی از اموال محکومٌ علیه که مورد نیاز مبرم محکومٌ علیه و خانواده اوست ممنوع می باشد که این بخش از اموال محکومٌ علیه مثل مسکن را اصطلاحاً مستثنیات دین می نامند. مصادیق مستثنیات دین موادی را در قوانین مختلف به خود اختصاص داده و معنا و مفهوم واحدی را در این خصوص تبیین نموده است. به عنوان نمونه در ماده 524 ق.آ.د.م. و ماده 65 ق.ا.ا.م. و همچنین ماده 61 آ.ا.م.ا.ر. مصادیق اموال و اشیائی که مستثنیات دین شناخته می شود و صراحتاً اشاره شده که این موارد نمی تواند موضوع بازداشت واقع گردد. به طور کلی می توان موارد و مصادیق مصرح قانون در این خصوص را در شش بند بیان نمود :

1- مسکن متناسب با نیاز متعهد و اشخاص واجب النفقه او؛

2- لباس، اشیاء، اسباب و اثاثی که برای رفع حوائج متعهد و اشخاص واجب النفقه او لازم است؛

3- آذوقه موجود به قدر احتیاج سه ماهه متعهد و عائله او؛

4- وسائل و ابزار کار کسبه، پیشه وران و کشاورزان متناسب با امرار معاش خود و اشخاص واجب النفقه آنان؛

5- وسیله نقلیه متناسب با نیاز متعهد و اشخاص واجب النفقه او؛

6- سایر اموال و اشیائی که به موجب قوانین خاص، غیرقابل توقیف می باشد.

در صورت فوت متعهد، دیون بجا مانده از او بدون استثناء، از کلیه اموال وی (ماترک) استیفاء می شود در نتیجه رعایت مستثنیات دین تا زمان حیات متعهد جاری و لازم الاتباع است.

آنچه که اصولاً در بحث مستثنیات دین مورد اختلاف واقع می شود ملاک متناسب بودن یا نبودن مواردی است قانونگذار بیان نموده است. برای حل این اختلاف در خصوص اجرائیه ثبتی تبصره 2 ماده 61 آ.ا.م.ا.ر. مقرر داشته : «در صورت بروز اختلاف نسبت به متناسب بودن اموال و اشیاء موصوف با نیاز اشخاص فوق الذکر، رئیس ثبت محل با توجه به وضعیت خاص متعهد و عرف محل، مطابق ماده 169 این آئین نامه اتخاذ تصمیم خواهدکرد.» لذا معترض به تناسب یا عدم تناسب اموال می تواند با طرح شکایت نسبت به عملیات اجرائی و با ذکر دلیل و ارائه مدارک نظر رئیس ثبت محل را در این خصوص جویا شود.

 

بند دوم : ارزیابی مال

ارزیابی در لغت به معنای برآورد کردن، سنجیدن ارزش چیزی و یا ارزش و بهای چیزی را تعیین کردن و یا بررسی کردن ارزش چیزی آمده است. ارزیابی اصولاً مرحله ای پس از بازداشت و توقیف اموال است زیرا نباید با تصور اینکه همه اموال و مطالبات شخص مدیون وسیله ای برای تأدیه دیون اوست به سراغ عملیات اجرایی همچون بازداشت اموال و یا مزایده و حراج رفت. لذا در این صورت تأمین معیشت اقتصادی و اجتماعی خانوادگی شخص بدهکار به مخاطره می افتد، زیرا نخواهد توانست در اموال خود آزادانه تصرف نماید. منظور از وثیقه بودن اموال بدهکار در برابر تعهدات وی این است که این وثیقه در حد دینی که اینک موعد پرداخت آن فرا رسیده است قرار می­گیرد. در نتیجه الباقی اموال و مطالبات مدیون، وثیقه نخواهد بود. به بیان دیگر اموال بدهکار وثیقه عمومی تعهدات اوست و آن بخش از این اموال که در برابر دین فوری قرار          می گیرد، وثیقه اختصاصی است. به این ترتیب، در بازداشت اموال متعهد، همه آن اموال بازداشت نمی­شود و از این رو، لازم است که اموال معرفی شده برای بازداشت، ارزیابی شوند. البته این قاعده با استثنائاتی مواجه است؛ استثناء اول در امر ورشکستگی است، چرا که با احراز ورشکستگی تاجر دیون مؤجل او به موجب جمع مواد 421 و 417 ق.ت. از تاریخ صدور حکم ورشکستگی حال  می شوند و بدین ترتیب تمام اموال و مطالبات ورشکسته وثیقه دیون اوست تا جایی که برای پرداخت نفقه اقارب نیاز به اعلام صورت هزینه است تا عوامل تصفیه امور ورشکسته از دارایی او کسر کرده و سپس پرداخت نمایند.

استثناء دوم با فوت شخص مدیون حادث می­گردد زیرا مانند ورشکسته دیون مؤجل متوفی با فوت او حال می شود و ورثه او خواه قبول ترکه نموده باشند یا آن را ردّ نمایند دیون متوفی از ترکه او پرداخت می گردد. (موضوع مواد 225،226،231 و248 ق.ا.ح.)

ارزیابی مال مدیون مطابق اصل رعایت انصاف و عدالت است چرا که فوایدی را به دنبال دارد. یکی از فواید آن تفکیک وثیقه اختصاصی اموال مدیون از آنچه که به نام وثیقه عمومی از آن یاد شد می باشد که فایده آن در مشخص بودن حدود تصرفات مالکانه مدیون بر دارایی خود است. فایده دیگر را می توان تسهیل در عملیات اجرائی دانست و اینکه زمینه اعتراض به ارزش اموالی که برای بازداشت انتخاب می شوند نیز فراهم است. از این روی ماده 98 آ.ا.م.ا.ر. مقرر می دارد : «در هر مورد که مالی معرفی می شود (اعم از بازداشت برای اسناد ذمه یا معرفی مورد وثیقه توسط هر یک از طرفین معامله، جهت ارزیابی) هرگاه معرفی کننده مال به مبلغ ارزیابی معترض باشد فقط می تواند ضمن امضاء صورتمجلس اعتراض خود را اظهار کند. هرگاه طرف دیگر هم حاضر و به ارزیابی معترض باشد مکلف است به همین نحو عمل نماید. در صورت عدم حضور مراتب ارزیابی حداکثر ظرف سه روز از طرف اجرای ثبت به آنان که حاضر نبودند، ابلاغ می شود.» پرداخت هزینه ارزیابی به عهده معترض است و اگر طرفین توأماً به ارزیابی اعتراض داشته باشند هر یک نصف هزینه را پرداخت می نمایند. متعهدله می تواند تا پیش از انتشار آگهی مزایده مالی به غیر از آنچه مدیون اصلی و یا ثالث از جانب مدیون معرفی نموده است را معرفی کند این در حالی است که پس از ارزیابی مال جدید، مال تازه معرفی شده سهل الوصول تر از مال قبلی باشد. آنچه از آن به عنوان هزینه ارزیابی یاد می گردد تا حدود زیادی هزینه دستمزد کارشناس ارزیاب است که می بایست تا ظرف سه روز توسط معترض پرداخت گردد. این کارشناسان اصولاً از سوی ادارات ثبت محل تعیین می گردند و میزان دستمزدشان با توجه به درجه علمی و تجربی، نوع مال و میزان کار تعیین می گردد.

 

بند سوم : مزایده و حراج

مزایده و حراج هر دو طریقی است برای فروش مالی که در نتیجه عملیات اجرائی به دست آمده است. پس از اجرای هر یک از آنها عملیات اجرائی رو به پایان می رود و وصول طلب از این راه تحقق می یابد.

نظر به اینکه بحث فروش جزء هسته ای اصلی موضوع پایان نامه است و با توجه به اهمیت مطلب، نگارنده بر آن است تا با اختصاص فصلی از فصول به مفهوم و ماهیت مزایده و حراج مفصلاً بررسی نماید. لذا فصل دوم از بخش دوم به این بحث اختصاص داده خواهد شد.

مطلب مشابه :  ویژگی‌های سیاست جنایی در زمینه قاچاق

 

بند چهارم : تنظیم سند انتقال اجرایی

بند “ح” ماده 1 آ.ا.م.ا.ر. سند انتقال اجرایی را اینگونه تعریف می نماید : «بعد از مزایده مال مورد مزایده به موجب سند رسمی به برنده مزایده یا بستانکار منتقل می شود، آن سند را سند انتقال اجرائی می نامند.» تنظیم این سند مرحله ای از عملیات اجرائی است اما ختم عملیات نمی باشد.

صدور این سند صرفاً مربوط به صدور اجرائیه در خصوص اموال غیرمنقول است حال تفاوتی      نمی نماید که بدهکار، متعهد سند ذمه ای است و یا متعهد اسناد وثیقه ای. بیشترین کاربرد صدور این سند پس از خاتمه عملیات اجرایی همچون حراج و مزایده است لیکن محدود به این موارد نیست.

پیش نویس سند انتقال اجرایی توسط ارگانی که متصدی عملیات حراج و مزایده بوده و یا اداره ثبت به دفترخانه اسناد رسمی به منظور احتساب مفاصاً حساب دارایی و شهرداری ارسال می گردد تا اقدام برای تنظیم و ثبت سند رسمی انتقال از سوی دفترخانه صورت پذیرد.

هرگاه بستانکار سند وثیقه ای در طول مدت قرارداد، مبالغی از طلب موضوع سند را اعم از اصل یا بهره آن را وصول نماید می بایست آن مبالغ را پیش از تنظیم پیش نویس سند به بدهکار بازگرداند و چنانچه بستانکار، موسسه یا شرکت دولتی یا بانک باشد وجوه دریافتی از اصل طلب بازگردانده می شود. پرداخت حق الثبت و حق التحریر نیز بر عهده کسی است که سند به نام او تنظیم می شود خواه بستانکار باشد خواه خریدار.[5]

بدیهی است صدور سند انتقال اجرایی برای بدهکار این سند پایان عملیات اجرائی می باشد چراکه او می توانست تا پیش از صدور این سند با پرداخت اصل بدهی و هزینه های اجرائی عملیات اجرائی را متوقف نموده و پرونده اجرائی را مختومه نماید. لکن همانطور که در بالا اشاره شد صدور این سند به منزله پایان عملیات اجرائی نیست و در حقیقت عملیات اجرائی زمانی خاتمه یافته محسوب می گردد که پس از تنظیم سند انتقال اجرائی محکومٌ به، به محکومٌ له تحویل و تسلیم صاحب حق جدید باشد و در اختیار او قرار گیرد.

 

بند پنجم : تسلیم مال به صاحب حق

تسلیم در لغت به معنای گردن نهادن و واگذار نمودن چیزی به کسی است. اما در اصطلاح حقوقی تسلیم نوعی استیلاء و تصرف در اموال است. در کتاب ترمینولوژی حقوق دکتر لنگرودی آمده است شرط تسلیم آن نیست که طرف متمکن از انحاء تصرفات باشد بلکه کافی است که متمکن از تصرفات مناسب باشد.[6] اصولاً لازمه تسلیم، تحویل اموال اعم از منقول و غیرمنقول    می باشد و تحویل مال به بستانکار خود مرحله ای از عملیات اجرائی محسوب می گردد به همین منظور قانونگذار در ماده 28 آ.ا.م.ا.ر. مقرر می دارد : «اگر اجرائیه بر تسلیم عین منقول صادر شده باشد و تا ده روز پس از ابلاغ متعهد آن را تسلیم نکند مأمور اجراء عین مزبور و منافع آن را (در صورتی که اجرائیه بر منافع نیز صادر شده باشد) به متعهدٌله تسلیم کرده قبض رسید خواهد گرفت مگر اینکه مال در تصرف غیر بوده و متصرف نسبت به عین یا منافع آن دعوای مالکیت کند که در این صورت مأمور اجراء متعرض آن  نمی شود و متعهدٌله می تواند به دادگاه مراجعه کند.
اگر اجرائیه بر تسلیم مال غیرمنقول ثبت شده صادر شده باشد و متصرف نسبت به منافع آن به استناد حکم دادگاه یا سند رسمی صادره از مالک (که تاریخ آن مقدم بر سند متعهدٌله باشد) دعوای حق کند مال با رعایت حقوق و تصرفات مستند به حکم یا سند رسمی تحویل متعهدٌ له داده     می شود متعهدٌله در صورتی که معترض باشد می تواند به دادگاه مراجعه کند.»

در شرایط خاص حتماً لازم نیست مال تحویل بستانکار گردد چراکه به عنوان مثال هرگاه عملیاتی مانند حراج یا مزایده انجام شود و مشتری برای این عملیات یافت نگردد مال به بستانکار تحویل داده خواهد شد.

 

گفتار چهارم : نحوه وصول هزینه اجرایی

در هر پرونده اجرائی حسب مورد پس از ابلاغ اجرائیه حق الاجراء وصول می گردد مگر اینکه به موجب قانون، معاذیری برای وصول وجود داشته باشد.

مطابق بند “گ” ماده 1آ.ا.م.ا.ر. حق الاجراء حقی است به صورت پول که دولت از بابت اجرائیه اسناد رسمی می گیرد که از قرار پنج درصد مبلغ مورد اجراء است. وصول حق الاجراء همانند وصول موضوع اصلی مورد تعهد خواهد بود و این مبلغ به حساب درآمد عمومی واریز می گردد.

ماده 131 ق.ث. در خصوص وصول حق اجراء بیان داشته : «حق الاجرای اسناد لازم الاجراء نیم عشر و از کسی که اجراء بر علیه او است اخذ خواهد شد مگر اینکه دائن بدون حق تقاضای اجراء نموده باشد که در این صورت نسبت به آن قسمتی که دائن حق نداشته از خود او مأخوذ  می گردد.»

در بعضی موارد حق الاجراء از کسی که مفاد اجرائیه بر علیه وی صادر گردید اخذ نمی گردد و آن شخص معاف از پرداخت است و یا دست کم قسمتی از حق الاجراء دریافت می­گردد. به عنوان مثال به موجب تبصره 1 ماده 158 آ.ا.م.ا.ر. چنانچه بدهکار از تاریخ ابلاغ اجرائیه ظرف مدت 10 روز مفاد آن را به موقع اجرا بگذارد از پرداخت حق الاجراء معاف خواهد بود و یا در خصوص ورشکسته اگر در تاریخ  ابلاغ اجرائیه شخص ورشکسته بوده و اجرائیه به مدیر تصفیه ابلاغ شود و یا چنانچه شخص محجور باشد، این اشخاص با حصول این شرایط از پرداخت حق الاجراء معاف هستند. چنانچه مزایده هم به نحوه صحیح اجراء نگردد و یا پس از صدور اجرائیه و ابلاغ آن به جهتی عملیات اجرائی متوقف گردد مادام که رفع توقیف نشده است حق اجراء در­یافت          نمی­گردد.

در مواردی هم حق الاجراء نصف می گردد و قسمتی از آن وصول می شود و یا اینکه هر یک از طرفین تحت شرایطی ملزم به پرداخت نصف حق الاجراء بوده و بالمناصفه پرداخت می نمایند. از جمله این موارد، موردی است که به موجب تبصره 2 ماده 158 آئین نامه مذکور «هرگاه بدهکار قبل از تنظیم و امضاء صورتمجلس مزایده نسبت به پرداخت تمام بدهی خود اقدام نماید نصف حق الاجرا وصول می شود.» و یا در صورتی که طرفین موضوع متنازع فیه حل اختلاف به صورت صلح نمایند و یا قرار به پرداخت اقساط گذارند و یا مهلتی را برای اجراء پس از صدور اجرائیه در نظر بگیرند هر یک ملزم به پرداخت نصف حق الاجراء می باشند.[7] مضافاً اینکه مطابق ماده 163 آئین نامه «ابراء ذمه متعهد، بعضاً یا کلاً پس از ابلاغ اجرائیه موجب سقوط ذمه متعهد از حق الاجراء نمی شود و برابر تبصره ماده 131 ق.ث. باید وصول شود.»

 

گفتار پنجم : شکایت نسبت به عملیات اجرایی

متعهد سند و یا هر شخص ذینفعی که روند عملیات اجرایی را به ضرر خود می بیند می تواند نسبت به این عملیات شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدرک به رئیس ثبت محل اعلام نماید. رسیدگی به این شکایات توسط اداره ثبت به قضاوت رئیس ثبت فوری است. ذینفع متعرض مجدداً می تواند ظرف 10 روز پس از ابلاغ اجرائیه به نظر رئیس ثبت اعتراض وارد نموده و در این صورت پرونده به هیأت نظارت برای اتخاذ تصمیم ارسال می­گردد. هیأت نظارت به پرونده اعتراضی ارسال شده از سوی اداره ثبت با احراز شرایط لازم و تکمیل برگه های اعتراض به شرح ذیل رسیدگی می نماید :

1- رونوشت کامل یا فتوکپی اعتراض نامه ذینفع و ضمائم آن به عملیات اجرائی.

2- رونوشت کامل یا فتوکپی گزارش رئیس یا ممیز اجراء که مستند نظر رئیس ثبت بوده است.

3- رونوشت کامل یا فتوکپی نظر رئیس ثبت.

4- رونوشت کامل یا فتوکپی شکایت نامه ذینفع و ضمائم آن از نظر رئیس ثبت.

5- رونوشت کامل یا فتوکپی برگ یا برگ هائی از پرونده اجرائی که مربوط به موضوع شکایت است.

هیأت نظارت در صورت لزوم می تواند با اخذ توضیح از طرفین رسیدگی را تا صدور حکم ادامه دهد.

هیأت نظارت ثبت استان متشکل از دو نفر از قضات استان و مدیرکل ثبت استان بوده و پرونده واصله اعتراضی را از نظر انطباق یا عدم انطباق با قانون بررسی نموده و حسب اقتضاء آن را تأیید را رد می نماید.

درخصوص عملیات اجرائی دو نوع شکایت متصور است 1- شکایت دستور اجراء؛ 2- شکایت از عملیات اجرایی.

1- شکایت از دستور اجراء : چنانچه متعهد سند وثیقه ای یا محکومٌ علیه اجرایی پس ابلاغ اجرائیه ثبتی مدعی باشد که مفاد اجرائیه منبطق با مدلول سند نیست یا آن را برخلاف قانون بداند شکایت او از نوع شکایت به دستور اجراء می باشد. بر اساس منطوق ماده 1 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1322 رسیدگی به این ادعا در صلاحیت دادگاه عمومی محلی است که در حوزه آن دستور اجراء داده شده است. فلذا رأی صادره در خصوص چنین شکایتی حسب مورد می تواند قابل تجدیدنظر نیز باشد.

2- شکایت از عملیات اجرایی : در خصوص شکایت از عملیات اجرائی در رابطه با اجرای اسناد وثیقه­ای، چنین می­توان گفت که هرگاه شخص در صحت و سقم نفس اجرائیه ادعایی نداشته لیکن اعتراض شخص معترض نسبت به نحوه عملیات اجرایی اجرائیه باشد.

به عنوان مثال با فرض اعراض مرتهن از رهن و شمول اجرائیه در حیطه اجرائیات اسناد ذمه ای دادورز اجراء در حین عملیات اجرائی موضوع اجرائیه یکی از اموالی را که به موجب قانون به عنوان مستثنیات دین شناخته می­شود را توقیف می­نماید. با احراز این واقعه مرجع صالح برای رسیدگی اداره ثبت بوده و به این شکایت رئیس اداره ثبت محل رسیدگی می­نماید. نظر واصله رئیس اداره ثبت ظرف مدت 10روز قالب اعتراض در هیأت نظارت مرکز استان می باشد.

هیأت نظارت در ماده 6[8] اصلاحی ق.ث. پیش بینی شده است که برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات و اعتراضات ثبتی صلاحیت دارد و شرح وظایف این مرجع به طور تفصیلی در ماده [9]25 اصلاحی سال 1351 ق.ث. پیش بینی گردیده است. آراء هیأت نظارت بر حسب مورد قطعی و یا غیرقطعی می باشد بدین توضیح که به استثناد بندهای 1، 5 و7 ماده 25 آراء هیأت نظارت دیگر آراء صادره از این هیأت غیرقطعی می باشد. به صراحت تبصره 4 همین ماده آراء غیرقطعی هیأت نظارت قابل تجدیدنظرخواهی در شورای عالی ثبت استان خواهد بود و با توجه به رأی وحدت رویه 5/73/199 دیوان عالی کشور و رویه قضایی جاری احکام صادره از شورای عالی ثبت در دیوان عالی کشور قابل رسیدگی فرجامی می باشد.

شکایت از عملیات اجرائی و طرز رسیدگی به شکایات موضوع فصل سیزدهم آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء بوده و مواد 169 الی 172 آئین نامه را به خود اختصاص می دهد.

 

گفتار ششم : ختم عملیات اجرایی

به موجب ماده 155 آ.ا.م.ا.ر. حسب مورد هر یک از شقوق ذیل ختم عملیات اجرائی محسوب می شود و عملیات اجرائی به واسطه این حدوث این موارد پایان می یابد :

الف) وصول کلیه طلب بستانکار و حقوق دولتی و هزینه های قانونی.

ب) تحویل مال منقول به برنده مزایده.

ج) تنظیم و امضاء سند انتقال اجرائی اموال غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی.

د) تحقق تخلیه یا تحویل در مواردی که اجرائیه برای تخلیه یا تحویل صادر شده باشد.

هـ) اجرای تعهد متعهد.

تبصره- در صورتی که مال از طریق مزایده به شخص ثالث فروخته شود ختم عملیات اجرائی تاریخ تنظیم صورتمجلس مزایده خواهد بود.

ختم عملیات اجرائی موضوع تبصره 2 ماده 34 مکرر ق.ث. سابق می­باشد که به موجب اصلاحیه 29/10/1386 ماده مذکور از قانون حذف گردید لذا در این گفتار تنها به ذکر موارد ختم عملیات اجرائی بسنده نموده ایم.

 

1- حجتی اشرفی، غلامرضا، مجموعه محشای از بخشنامه‌های ثبتی، تهران، کتابخانه گنج دانش، چاپ پنجم، سال 1385، ص 262.

[2]– حسن زاده، بهرام، اجرای مفاد اسناد رسمی، تهران انتشارات نگاه بینه، چاپ دوم، سال 1389، ص 78.

[3]– حکم نهایی حکمی است که قابل فرجام نباشد و یا اگر قابل فرجام بوده به واسطه انقضای مدت فرجام خواهی غیرقابل فرجام باشد و یا حکمی که از آن فرجام خواهی شده است و در این مرحله مورد تأیید و ابرام دیوان عالی کشور واقع شده است.

[4]– اعراض از رهن، یعنی مرتهن از وثیقه اش بگذرد. زیرا عقد رهن از سوی مرتهن جائز است و او می تواند آن را یک جانبه فسخ کند و حق وثیقه اش را ساقط نماید. پس دین با وثیقه او مبدّل به دین بی وثیقه می شود و سند رهنی او سند ذمه ای می گردد و مقررات اجراء اسناد ذمه ای بر آن مترتب می شود.

[5] – حمیتی واقف، احمدعلی، حقوق ثبت، همان منبع، ص 166.

[6]– جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، همان منبع، ص 153.

[7] – تبصره الحاقی به ماده 131 ق.ث مورخ 6/5/1320.

[8]– ماده 6 ق.ث. : «برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به‌امورثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه استان‌، هیأتی به نام هیأت‌ نظارت مرکب از رییس ثبت استان یا قائم‌مقام او و دو نفر از قضات‌دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری تشکیل می‌شود. هیأت‌مزبور به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه‌قضایی استان رسیدگی می‌نماید.

برای این هیأت یک عضو علی‌البدل از قضات دادگستری یا کارمندان‌ثبت مرکز استان از طرف وزیر دادگستری تعیین خواهد شد.»

[9]– ماده 25 ق.ث. : «حدود صلاحیت و وظایف هیأت نظارت بدین قرار است ‌:

1ـ هرگاه در اجرای مقررات ماده 11 از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت ‌اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یا اشتباهی تولیدگردد و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلاف و تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت با هیأت ‌نظارت است.

2ـ هرگاه هیأت نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت ‌املاک‌، اشتباه مؤثر واقع شده آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی که ‌اشتباه مزبور در آن مؤثر بوده ابطال و جریان ثبت طبق مقررات‌، تجدید یا تکمیل یا اصلاح می‌گردد.

3ـ هرگاه در موقع ثبت ملک و یا ثبت انتقالات بعدی صرفاً به علت ‌عدم توجه و دقت نویسنده سند مالکیت و یا دفتر املاک‌، اشتباه‌ قلمی رخ دهد و همچنین در صورتی‌که ثبت دفتر املاک مخالف یا مغایر سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد هیأت نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر خواهد کرد.

4ـ اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت‌ پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته‌ بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هیأت نظارت مطرح می‌شود و در صورتی که پس از رسیدگی‌، وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص‌گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند هیأت نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می‌نماید و در صورتی که اصلاح‌ مزبور خللی به حق کسی برساند به شخص ذی نفع اخطار می‌کند که‌ می‌تواند به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود.

5ـ رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به‌ اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیأت ‌نظارت است‌.

6ـ رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج‌ به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود با هیأت نظارت است ‌مشروط بر این که رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند.

7ـ هرگاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین‌، اشکال یا اشتباهی پیش آید رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیأت ‌نظارت خواهد بود.

8 ـ رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت درمورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیأت نظارت است‌.

تبصره 1ـ در مواردی که برحسب تشخیص هیأت نظارت مقرر شود که آگهی‌های نوبتی تجدید گردد ظرف سی روز از تاریخ انتشار آگهی‌مجدد که فقط یک نوبت خواهد بود معترضین حق اعتراض خواهند داشت‌.

تبصره 2ـ در صورتی که اشتباه از طرف درخواست‌ کننده ثبت باشد هزینه تجدید عملیات مقدماتی ثبت به طریقی که در آئین‌نامه تعیین ‌خواهد شد به عهده درخواست‌کننده خواهد بود.

تبصره 3ـ رسیدگی هیأت نظارت در موارد مذکور در بندهای یک و دو این ماده تا وقتی است که ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده ‌باشد.

تبصره4 ـ آرای هیأت نظارت فقط در مورد بندهای یک و پنج و هفت این ماده بر اثر شکایت ذی نفع قابل تجدیدنظر در شورای‌عالی ثبت خواهد بود ولی مدیرکل ثبت به منظور ایجاد وحدت ‌رویه در مواردی که آرای هیأتهای نظارت متناقض و یا خلاف قانون ‌صادر شده باشد موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای ‌عالی ثبت ارجاع می‌نماید و در صورتی که رأی هیأت نظارت به‌ موقع اجرا گذارده نشده باشد طبق نظر شورای عالی ثبت به موقع‌ اجراء گذارده می‌شود.

← ادامه در صفحه بعد :

→ ادامه از صفحه قبل :

در مورد ایجاد وحدت رویه نظر شورای عالی ثبت برای هیأتهای ‌نظارت لازم‌الاتباع خواهد بود.»

تبصره 5ـ در مورد بندهای یک و پنج و هفت‌، رأی هیأت نظارت‌برای اطلاع ذی نفع به مدت بیست روز در تابلوی اعلانات ثبت‌محل الصاق و سپس به موقع اجرا گذارده می‌شود.

وصول شکایت از ناحیه ذی نفع چنانچه قبل از اجرای رأی باشد اجرای رأی را موقوف می‌نماید و رسیدگی و تعیین تکلیف با شورای‌عالی ثبت خواهد بود. هرگاه شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی رأی هیأت نظارت را تأیید نماید عملیات اجرایی تعقیب‌ می‌گردد.»

 

برای دانلود متن کامل فایل این  پایان نامه می توانید  اینجا کلیک کنید
92