رشته حقوق

بایسته های مزایده

: بایسته های مزایده

لازمه شروع یک عملیات اجرائی مانند مزایده رعایت تشریفات است. مزایده از جمله عملیاتی است که هم پیش از اجراء مستلزم رعایت تشریفاتی است و هم حین اجراء. به بیان دیگر می توان گفت ملزمات پیش از اجراء اعم است از مواردی همچون صدورحکم قطعی و یا  وجود سند لازم الاجراء مانند اسناد وثیقه ای و یا ذمه ای، صدور اجرائیه، رعایت موارد ابلاغ، وجود مال توقیف شده و ارزیابی و نگهداری مال توجه نموده و در اجرای مزایده نیز رعایت تشریفات اجراء، از جمله نحوۀ تعیین محل و موعد مزایده به تراضی طرفین و یا مدیر اجراء، نحوۀ انتشار آگهی و نحوه حضور نماینده دادستان و دادورز (مأمور اجرا)  می­باشد که به ترتیب و تفصیل به بررسی آنها خواهیم پرداخت.

 

گفتار اول : بررسی ماده 34 اصلاحی قانون ثبت

جنبه اثباتی حقی که مرتهن در خصوص مال مورد وثیقه دارد می تواند از طریق رسیدگی قضایی و صدور حکمی از دادگاه مبنی بر اجرای این حق و ایفاء دین توسط راهن باشد و همچنین مفاد سندی لازم­الاجراء مانند اسناد وثیقه ای نیز می تواند مثبت این حق بوده و زمینه اجراء را از طریق واحد اجراء ثبت بوجود آورد.

به همین سبب مقررات ماده 34 اصلاحی ق.ث. که اساس بحث ما را در این گفتار شامل می­گردد بیان می دارد : «در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده 33 ق.ث.، راجع به اموال منقول و غیرمنقول، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد طلبکار می‌تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم‌کننده سند، درخواست کند. چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید.»

در تبصره 1 این ماده مقرر شده در مواردی هم که مال یا ملکی، وثیقه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرار داده می‌شود مطابق مقررات این قانون عمل خواهد شد.

در ماده 34 اصلاحی ق.ث. کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده 33 ق.ث. تحت عنوان معاملات با حق استرداد مشمول مقررات ماده اصلاحی مذکور قرار گرفته‌اند که از مهم‌ترین آنها عقد رهنی و بیع شرطی می‌باشد که عقد رهن طبق ماده 771 ق.م. عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد و معاملات شرطی که به بیع شرط نیز معروف است همان‌طور که پیش‌تر نیز اشاره شد در ماده 459 ق.م. آثار و تبعات حقوقی آن قید گردیده و در ماده 458 ق.م. نیز آمده است :

«در عقد بیع متعاملین می‌توانند شرط نمایند که هرگاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد…» بنابراین معاملاتی که به صورت بیع شرطی است و با معاملاتی که در قالب مواد 458 و 459 ق.م. تنظیم و انعقاد یافته باشد و هم‌چنین معاملات مذکور در ماده 33 ق.ث. از قبیل معاملات با شرط خیار فسخ برای بایع یا مشتری و قطعی با شرط نذر خارج و یا به عنوان قطعی با شرط وکالت، مثل اینکه متعاملین ضمن بیع قطعی، بایع یا شخص ثالثی را وکیل قرار دهند که پس از مدت معینی در صورتی که عین ثمن یا مبلغ مشخصی از طرف بایع به مشتری مسترد گردید وکیل نسبت به فسخ معامله اقدام نماید و هم‌چنین به صورت عقد صلح، خیار فسخ و حق استرداد برای بایع و یا هر عنوان دیگری با حق استرداد مشمول مقررات ماده 34 ق.ث. خواهد بود و می‌توان گفت اگر معاملات با حق استرداد به هر عنوان و شکل خاص حقوقی تنظیم شده باشند ماده 34 ق.ث. بر آنها حاکمیت دارد.

اگر بخواهیم ماده 34 اصلاحی ق.ث که یکی از مواد بسیار مهم قانون ثبت است را که در مقام بیان مزایده مال بدهکار معاملات رهنی و شرطی ومعاملات مذکور در ماده 33[1] در شرایطی که بدهی خود را نپردازد برآمده است، تحلیل و بررسی نمائیم، با دقت در منطوق ماده می توان مقررات را به ترتیب به صورت موردی به شرح ذیل بررسی نمود :

یکی از این موارد  مهلت پرداخت بدهی مقرر در سند رسمی است. روشن است در معاملات وثیقه ای بین راهن و مرتهن، مهلتی را برای پرداخت دین تعیین می گردد. بنابراین در صورتی امکان صدور اجرائیه جهت سند خواهد بود که مدت مندرج در سند که همان مهلت پرداخت بدهی مدیون می‌باشد منقضی شده باشد و بدهکار نسبت به پرداخت دیون خود اقدامی ننماید.

مورد دیگر تصریح قانونگذار به ارزیابی وثیقه است در خصوص ارزیابی ملک و قطعیت آن، باید به این نکته اشاره شود که در ماده 34 سابق، مورد وثیقه ارزیابی نمی‌گردید و در صورت حراج مال مورد رهن، مبلغ حراج از کل طلب و خسارات قانونی آن شروع و در صورتی که تقاضای حراج واصل نمی‌گردید و یا در جلسه حراج خریدار حضور نمی‌یافت، ملک با تمام متعلقات و با هر مبلغ و ارزشی که دارا بود به بستانکار واگذار و منتقل می‌گردید. لیکن در ماده 34 اصلاحی اخیر به منظور ایجاد تعادل بین دین و ارزش مال مورد وثیقه و اینکه بستانکار فقط به میزان طلب خود از مال مذکور باید استیفاء نماید قانونگذار اجازه ارزیابی تمامی مال مورد وثیقه را به ارزش روز آن که همان یوم‌الاداء می‌باشد داده است.

مورد دیگر تقاضای ادامه عملیات اجرایی از سوی بستانکار؛ بدین معنا که طبق ماده 34 مورد بحث، بدهکار از تاریخ ابلاغ اجرائیه به مدت ده روز مهلت دارد که نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نماید، در غیر این صورت اداره ثبت با تقاضای بستانکار اقدام به ارزیابی مال مورد وثیقه می‌نماید. هر چند ارزیابی و ادامه عملیات اجرایی پس از ابلاغ اجرائیه موکول به درخواست بستانکار می‌باشد و در صورت عدم وصول این تقاضا، پرونده اجرایی راکد و بایگانی شده و باعث طولانی شدن جریان عملیات اجرایی می‌گردد که البته چنین مواردی کمتر اتفاق می‌افتد. زیرا بستانکار همیشه به دنبال تسریع در وصول مطالبات خویش می‌باشد مگر اینکه عمداً بخواهد مهلت و فرصت دیگری به بدهکار بدهد، ولی آنچه که مسلم است مدت ده روز مذکور در مقایسه با مهلت‌های مقرر در ماده 34 مصوب 1351 (6 ماه یا 8 ماه) فرصت بسیار اندکی است که بدهکار را مجبور می‌نماید ترتیبی را برای پرداخت بدهی خود بدهد. بدیهی است اگر ظرف مدت مذکور بدهی خود را پرداخت ننماید و بستانکار نیز تقاضای ارزیابی مورد وثیقه را کند، حداکثر ظرف مدت 2 ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی که موارد آن در آئین‌نامه پیش‌بینی شده است با برگزاری عملیات مزایده که نحوه آن هم در آئین‌نامه اجرایی قانون آمده است، مطالبات مرتهن وصول می‌گردد و در اینجا به نکته مهمی باید توجه داشت و آن اینکه از عبارت «حداکثر ظرف مدت دو ماه» چنین استنباط می‌گردد که قانونگذار مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی را برای انجام تشریفات مزایده و وصول پرداخت مطالبات داین قرار داده است و به عبارت دیگر ظرف دو ماه مذکور باید پرونده اجرایی مختومه و مطالبات مرتهن­ وصول شده باشد و نباید چنین تصور شود که پس از دو ماه از قطعیت ارزیابی مزایده برگزار گردد، چرا که چنین منظوری مورد نظر قانونگذار نبوده است.

وثیقه گذار می تواند با تودیع کلیه بدهی خود اعم از اصل وسود و خسارات قانونی درخواست فسخ و فک سند را دفترخانه تنظیم کننده سند بنماید از این شرایط در ماده 145 آ.ا.م.ا.ر. آمده و مقرر شده : «در کلیه معاملات مذکور در ماده 34 اصلاحی قانون ثبت بدهکار می تواند با تودیع کلیه بدهی خود اعم از اصل و سود و خسارت قانونی به حساب سپرده ثبت و تسلیم مدارک تودیعی به دفترخانه تنظیم کننده سند موجبات فسخ و فک سند را فراهم کند. در صورت صدور اجرائیه گواهی اداره اجراء مبنی بر بلامانع بودن فک و فسخ معامله ضروری خواهد بود. هر بستانکاری که حق بازداشت اموال بدهکار را دارد نیز می تواند کلیه بدهی موضوع سند و حقوق اجرائی را پرداخت و تقاضای استیفای حقوق خود را از اداره ثبت بنماید.» همچنین با توجه به قسمت اخیر ماده مذکور قانونگذار در خصوص  تودیع بدهی سند توسط بستانکار در ماده 146 آ.ا.م.ا.ر. بیان می دارد : «در کلیه معاملات مذکور در ماده 34 اصلاحی قانون ثبت بستانکاری که حق درخواست بازداشت اموال بدهکار را دارد و بخواهد کلیه بدهی موضوع سند و حقوق اجرائی را (در صورت صدور اجرائیه) بپردازد مورد معامله در ازاء هر دو بدهی و متفرعات قانونی به محض پرداخت مزبور در بازداشت خواهد بود و مراتب در دفتر بازداشتی منعکس می شود و در این صورت مراتب ذیل باید رعایت شود :

1- در صورت صدور اجرائیه با پرسش از اجراء مربوطه میزان بدهی و خسارات و حقوق اجرائی را تعیین و سپس با ایداع آن در صندوق ثبت قبض آن را به اجراء تحویل و تقاضای فسخ سند را خواهد کرد.

2- اجراء مکلف است در صورتی که تمامی دین و خسارات و حقوق اجرائی پرداخت شده باشد مراتب را برای فسخ سند به دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کننده سند اعلام و به واحد ثبتی مربوطه نیز اطلاع بدهد که رقبه مورد معامله به سود تودیع کننده وجه بازداشت شده است و در صورتی که پرونده اجرائی تودیع کننده مذکور در همان اجراء در جریان باشد. بلافاصله مراتب بازداشت را در دفاتر مربوطه منعکس کند و اگر پرونده در آنجا نباشد باید گواهی لازم دایر به تودیع وجه و صدور دستور فسخ با ذکر مبلغ تودیعی و نام پرداخت­کننده و شماره­نامه ای که ضمن آن بازداشت به واحد ثبتی اعلام شده صادر و به متقاضی تسلیم دارد.

3- هرگاه نسبت به مورد معامله اجرائیه صادر نشده باشد باید ذینفع با مراجعه به دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند و با اطلاع از بدهی تمام آن را در صندوق ثبت سپرده و رسید آن را به دفترخانه تسلیم دارد، دفتر اسناد رسمی مکلف است اگر تمام دین سپرده شده باشد نسبت به فسخ سند به شرح فوق اقدام و گواهی لازم دایر به ایداع وجه و فسخ معامله با ذکر نام پرداخت کننده و مبلغ سپرده صادر و به متقاضی تسلیم دارد.

4- در موردی که پرونده اجرائی در دایره دیگری در جریان است و یا سند مربوط منتهی به صدور اجرائیه نشده، ذینفع باید گواهی مربوط را به دایره اجرائی که پرونده در آن دایره در جریان است تسلیم و درخواست بازداشت ملک را بکند. دایره اخیرالذکر مکلف است بلافاصله دستور بازداشت ملک را صادر کند.

5- هرگاه مورد معامله در جریان عملیات اجرائی باشد و منتهی به صورت مجلس قطعی مزایده و یا صدور سند انتقال اجرائی نشده باشد. با سپردن وجه از طرف بدهکار یا بازداشت کننده مقدم مازاد مورد وثیقه، سند، فسخ و پرونده اجرائی مختومه می­گردد و مراتب به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام می گردد که موضوع را در ملاحظات ثبت سند قید نماید.

6- در موارد مذکور در ماده فوق و ماده 145 هرگاه منافع مال مورد معامله حق سکنی بوده و به بستانکار منتقل شده باشد باید حق نامبرده تا آخر مدت مذکور در سند رعایت شود.

از سوی دیگر وثیقه گیرنده (بستانکار) نیز می تواند به موجب ماده 141 آ.ا.م.ا.ر. با وصول قسمتی از طلب خود تقاضای فک رهن از برخی وثایق را بنماید که در این صورت اداره ثبت با وصول حقوق اجرائی بر اساس میزان وصولی بستانکار مراتب را جهت فک رهن از وثایق مذکور به دفتر اسناد رسمی مربوطه اعلام می نماید.

در مرتبه بعدی آنچه مورد تصریح قانونگذار است میزان مطالبات قانونی بستانکار می­باشد. میزان طلب قانونی مبلغی است که منجزاً در سند قید شده باشد. بدیهی است باتوجه به لازم‌الاجراء بودن اسناد رسمی، مسلماً آنچه که به طور صریح و منجز در اسناد تنظیمی بر ذمه متعهد است و مورد صدور اجرائیه قرار می‌گیرد، عبارت است از میزان اصل طلب و میزان سود و خسارت تأخیر تأدیه تا روز تقاضای اجرائیه و بعد از آن و سپس برگزاری مزایده و وصول مطالبات مرتهن مد نظر است که با برگزاری عملیات مزایده به ترتیبی که در آئین‌نامه اجرایی این قانون آمده است و بر اساس پرونده اجرایی تشکیلی که مبلغ مورد اجرائیه در آن صریحاً و منجزاً قید شده است مطالبات قانونی مرتهن به میزان طلب وی وصول و اگر مورد وثیقه مازادی داشته باشد به راهن مسترد می‌گردد و منظور از مازاد، مابه‌التفاوت قیمت مال با میزان و مبلغ طلب بستانکار می‌باشد.

حال ممکن است این پرسش مطرح گردد که اگر قیمت مورد وثیقه طبق ارزیابی به عمل آمده کمتر از میزان بدهی باشد آیا مرتهن حق رجوع به سایر اموال بدهکار را دارد یا خیر؟ در پاسخ هر چند در متن ماده 34 اصلاحی ق.ث. مصوب سال 1386 صریحاً به این موضوع اشاره نشده است اما با توجه به اینکه متن اصلاحی مذکور نشأت گرفته از ماده 781 ق.م. است که در قسمت اخیر ماده مذکور به این امر پرداخته شده لذا موضوع در ماده 116 آ.ا.م.ا.ر. مورد توجه قرار گرفته که در صورت عدم تکافوی مورد وثیقه، بستانکار می‌تواند طبق مقررات اجرایی مربوط به اسناد ذمه‌ای عمل نماید که این مورد نیز در ماده 34 قانون سابق پیش‌بینی نشده بود.

پس از انجام مزایده با شرایط و ضوابطی که در آیین‌نامه مقرر گردیده در صورت حضور خریدار مورد وثیقه در قبال وصول مبلغ پیشنهادی که حداقل معادل یا بیش از مبلغ ارزیابی می‌باشد به وی انتقال و تحویل می‌گردد. از مبلغ وصولی، مطالبات قانونی طلبکار با توجه به محاسباتی که قبلاً انجام گردیده پرداخت و مازاد در صورت وجود به بدهکار مسترد می‌گردد.[2]

 

گفتار دوم : تشریفات اجرای مزایده

نظر به مطالبی که در مبحث ششم از فصل اولِ بخش دوم پایان نامه مطرح شد بررسی نمودیم که ترتیب عملیات اجرائی چگونه است. لذا سیر بیان مطلب بدین شکل بود که در آن ابتدا مفهوم اجراء و اقسام آن، مفهوم اجرائیه، مراجع و شرایط صدور اجرائیه و نحوه صدور آن بیان شد. گفتیم که با درخواست ذینفع نسبت به صدور اجرائیه از مراجع صلاحیتدار و با احراز شرایط لازم، عملیات اجرائی آغاز می گردد و با ابلاغ اجرائیه به متعهد سند وثیقه ای و در صورت عدم پرداخت بدهی توسط او، پس از گذشت مهلت مندرج در سند مال مورد وثیقه و یا در صورت اقتضاء دیگر اموال وثیقه گذار توقیف شده و پس از ارزیابی مال، با درخواست بستانکار مزایده در دستور کار قرار می گیرد. این مباحث در جای خود مفصلاً مورد بررسی قرار گرفت حال با فرض آگاهی از آنها می پردازیم به مباحثی در خصوص تشریفات اجرای مزایده با بهره گیری از آ.ا.م.ا.ر. و قواعد عمومی ق.ا.ا.م. در خصوص عملیات مزایده خواهیم پرداخت.

مطلب مشابه :  شرح بحران سومالی

 

بند اول : آگهی مزایده و مندرجات آن

به موجب ماده 122 آ.ا.م.ا.ر. «آگهی مزایده در یک نوبت در روزنامه کثیرالانتشار محل و اگر در محل نباشد در روزنامه کثیرالانتشار نزدیک ترین محل، منتشر و فاصله انتشار تا روز مزایده نباید از 15 روز کمتر باشد و علاوه بر این آگهی، آگهی الصاقی تهیه و به محل وقوع ملک، محل مزایده، ابنیه عمومی از قبیل شهرداری، بخشداری، فرمانداری، نیروی انتظامی، دادگستری و ثبت اسناد محل الصاق می شود. در مورد اموالی که به کمتر از ده میلیون ریال به مزایده گذاشته می شود، فقط آگهی الصاقی کافی است.» این در حالی است که در آئین نامه سابق در خصوص حراج صرفاً آگهی الصاقی پیش بینی شده بود.

همچنین ماده 123 در خصوص انتشار آگهی نسبت به چند ملک در مکانهای مختلف مقرر شده است : «هرگاه مورد وثیقه چند ملک باشد که در نقاط مختلف کشور قرار دارند آگهی مزایده در همه نقاط مذکور الصاق می شود و در آگهی تصریح می گردد که جلسه مزایده در اجرای ثبت محل تنظیم سند که شهر …. است تشکیل خواهد شد.»

مندرجات آگهی مزایده حسب مورد در اموال منقول و غیرمنقول متفاوت است. این تفاوت را ماده 121 آ.ا.م.ا.ر. بدین شرح بیان نموده است : «در اجرای اسناد ذمه ای یا وثیقه پس از ارزیابی مال و قطعیت آن با رعایت نکات ذیل آگهی مزایده منتشر می گردد :

الف) آگهی مزایده اموال غیرمنقول

در آگهی مزایده اموال غیرمنقول نکات زیر تصریح می شود :

1- نام و نام خانوادگی مالک؛

2- محل و حدود و مقدار و توصیف اجمالی ملک؛

3- هرگاه واگذاری منافع در اسناد وثیقه مستند به سند رسمی و در اسناد ذمه ای مستند به سند رسمی یا عادی باشد خواه مدت آن منقضی شده یا نشده باشد مراتب با ذکر مال­الاجاره و آخر مدت اجاره در آگهی مزایده منتشره در روزنامه و آگهی های الصاقی قید می گردد؛

4- تعیین اینکه مورد مزایده مشاع است یا مفروز؛

5- تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا نه؛

6- اشاره به اینکه پرداخت بدهی های مربوط به آب، برق، گاز اعم از حق انشعاب و یا حق اشتراک و مصرف در صورتی که مورد مزایده دارای آنها باشد و نیز بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری و غیره تا تاریخ مزایده اعم از اینکه رقم قطعی آن معلوم شده یا نشده باشد به عهده برنده مزایده است.

7- روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده؛

8- قیمتی که مزایده از آن شروع می شود.

ب) آگهی مزایده اموال منقول

در آگهی مزایده اموال منقول نکات زیر تصریح می شود :

1- نوع اموال مورد مزایده و توصیف اجمالی آن؛

2- روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده؛

3- قیمتی که مزایده از آن شروع می شود.

مضافاً اینکه باید توجه داشت چنانچه مال مورد مزایده بیمه باشد، باید در اگهی مزایده این نکته اعلام گردد و در صورتی که مال مورد مزایده به دیگری واگذار می شود باید به بیمه گر اعلام گردد.

 

بند دوم : جلسه مزایده

شرکت در جلسه مزایده برای عموم آزاد است و جلسه مزایده با حضور رئیس اداره یا مسئول اجراء و متصدی مزایده و نماینده دادستان تشکیل خواهد شد. لکن به موجب قانون رئیس و کارمندان اداره ثبت محل و اجراء مباشرین فروش و نماینده دادستان حق شرکت در مزایده به عنوان مشتری به طور مستقیم یا غیرمستقیم را نخواهد داشت. صورتمجلس مزایده باید به امضاء مسئولین امر و نماینده دادستان و خریدار و نیز مدیون و دائن یا نمایندگان آنان در صورت حضور برسد.

حق مزایده طبق آئین نامه مخصوص و سایر مقررات مربوط در صورت انجام شدن مزایده دریافت و جزء درآمد عمومی به خزانه داری کل تحویل می شود. در آئین نامه سابق تقسیط حق حراج دادن مهلت و نحوه تقسیط بدهی اشخاص به وزارتخانه و موسسات دولتی و تعیین نرخ بهره و همچنین خسارت تأخیر پیش بینی شده بود اما در آئین نامه جدید اخذ خسارت تأخیر از نظر شورای نگهبان مشروعیت نداشته و باطل اعلام شد و از این روی تقسیط حق حراج نیز از آئین نامه حذف شد.

مسئول یا متصدی مزایده باید وجوه حاصل از فروش را همه روزه به بانک ملی تحویل داده قبض رسید آن را با صورت فروش فوراً به اجراء تسلیم و رسید بگیرد.

در مزایده اموال منقول تحویل مال به کسی که برابر مقررات در مزایده برنده شده است پس از وصول حق­الاجراء و حق مزایده بلافاصله در جلسه صورت می پذیرد و یک نسخه از صورتمجلس مزایده به وی تسلیم می شود و چنانچه نیاز به تنظیم سند انتقال اجرایی باشد به منظور انتقال؛ پیش نویس سند تهیه می گردد. حال در خصوص تحویل مال منقول ماده 137 آ.ا.م.ا.ر. مقرر می دارد : «تحویل مال منقول به کسی که برابر مقررات در مزایده برنده شده است و وصول حق الاجراء و حق مزایده و سایر حقوق قانونی و پرداخت وجه مازاد به مدیون با مسئول اجراء و دستور تهیه پیش نویس سند انتقال و ثبت و امضاء آن در دفتر اسناد رسمی طبق مقررات در مورد اموال منقول و غیرمنقول با رئیس ثبت محل می باشد.»

لیکن این مقررات در خصوص اموال غیرمنقول تفاوت دارد و امکان تسلیم در همان جلسه ذاتاً ممکن نیست لذا در مورد مال غیرمنقول پس از انجام مزایده باید واحد اجراء ظرف 48 ساعت پرونده را فهرست و منگنه کرده و با الحاق پیوست گزارش؛ جهت صدور سند انتقال پرونده را نزد رئیس ثبت بفرستد. پس از تنظیم سند انتقال اجرائی در دفتر اسناد رسمی اداره ثبت محل به درخواست خریدار یا بستانکار مکلف به تخلیه و تحویل مورد معامله طبق مقررات خواهدبود.[3]

ممکن است در جلسه مزایده بنا به نوع مال نوع وثیقه و تعداد آن خریداران متعددی که هر یک در مکانهای مختلفی نیز حضور دارند پیدا شوند در این خصوص قانونگذار در ماده 144 آ.ا.م.ا.ر چنین تعیین تکلیف می نماید : «هرگاه مورد مزایده رقبات متعدد باشد اگر برای هر یک از رقبات خریدار جداگانه پیدا شود و جمع مبلغ خرید بیشتر از طلب بستانکار باشد اقدام به فروش وتنظیم صورتمجلس خواهد شد و در صورتیکه حاصل فروش بعضی از رقبات کافی برای پرداخت بدهی گردد، از تنظیم صورتمجلس مزایده نسبت به بقیه خودداری می ­شود و در این مورد بدهکار      می تواند برای فروش یک یا بعضی از رقبات رعایت تقدم را تقاضا کند خرید در این قبیل موارد کلاً نقدی است و خریداران باید وجه نقد تحویل و یا بستانکار معادل طلب خود فروش نسیه را قبول کند که در این صورت شخصاً مسئول وصول طلب از خریدار خواهد بود.
تبصره – چنانچه مورد مزایده اموال منقول باشد، درخواست مدیون برای تقدم و تأخر فروش پذیرفته می شود.»                           

 

بند سوم : زمان و مکان برگزاری مزایده و اختیار تعیین آن

به موجب ماده 127 آ.ا.م.ا.ر. واحد اجراء علاوه بر دفاتر اداری لزوماً می بایست دفتر مختومه برای ثبت عملیات درهنگام خاتمه آن و همچنین دفتر اوقات مزایده را برای تعیین زمان مزایده داشته باشد. در اجرای مزایده و تشریفات فروش لازم است تا محل و موعد برگزاری مزایده به اطلاع خریداران داوطلب، متعهد و متعهدٌله برسد. اهمیت این مسأله از آن جهت است که خریداران داوطلب، آمادگی لازم را با مدنظر قرار دادن زمان مزایده فراهم نمایند. تعیین مکان مزایده نیز از آن جهت حائز اهمیت است تا داوطلبان بدانند در موعد مزایده به چه جایی یا مکانی مراجعه نمایند.

در تعیین زمان و مکان برگزاری مزایده، اصل بر تراضی طرفین بوده و در صورت عدم تراضی، دادورز (مأمور اجراء) اقدام به تعیین زمان و مکان مزایده خواهد نمود.

موعد مزایده زمانی است که بر اساس آن متعهد و متعهدٌله سند وثیقه ای و خریداران دعوت به فروش می‌شوند که برابر مقررات ق. آ.د.م. به دو دسته تقسیم می‌شود :

الف) مواعد قانونی : مواعدی که توسط قانونگذار تعیین می‌شود.

ب) مواعد قضایی : مواعدی که توسط دادگاه تعیین می‌شود.

در خصوص موعد فروش نیز قانونگذار به طرفین فرصت داده حتی المقدور، عملیات اجرایی با همفکری و توافق و رضایت ایشان پایان یافته و با تراضی موعدی را برای فروش تعیین نمایند. مطابق ماده 113 ق.ا.ا.م. اصل بر تراضی طرفین در تعیین موعد می‌باشد و در صورتی که طرفین بر موعد معینی توافق نمایند، موعد مزایده یا فروش همان زمان تعیین شده می‌باشد.

محل فروش نیز محلی است که فروشنده و خریدار جهت انجام مزایده و برای معامله در آنجا با هم ملاقات نموده و معامله را انجام می‌دهند. در مورد اموال توقیف شده، بیش از هر کسی متعهدٌله و متعهد (صاحب مال) ذینفع هستند، بنابراین در درجه اول تراضی آن دو در محل فروش، محل را قطعی می‌سازد و در صورتی که تراضی ایشان بر این باشد که در همان محلی که مال توقیف شده، فروش انجام شود، بایستی مأموراجراء همان محل را منظور نظر قرار دهد و اگر به فروش مال در محل دیگری غیر از محل توقیف مال توافق نمایند آن محل قطعی است.[4]

محل فروش نیز از این جهت حائز اهمیت است که داوطلبان خریداری مال بتوانند به موقع در آنجا حضور یافته و در مزایده شرکت نمایند.

در خصوص تراضی طرفین در تعیین محل و موعد مزایده باید گفت، اگرچه تراضی، نوعی قرارداد محسوب می‌شود لکن این تراضی باید به گونه‌ای باشد که مخالف قانون نباشد و تشخیص اینکه این تراضی مخالف قانون است یا نه، با واحد اجراء کننده مزایده می‌باشد.

در صورت عدم تراضی طرفین در تعیین موعد مزایده طبق مادۀ 113 ق.ا.ا.م. این وظیفه بر عهده مدیر اجراء نهاده شده تا نسبت به تعیین موعد اقدام نماید. لیکن این وظیفه وی مقید و محدود به شرایطی است که مطابق مادۀ 117 ق.ا.ا.م. موعد فروش را بایستی با توجه به کیفیت و کمیت اموال توقیف شده معین کند.

به دلالت مادۀ 117 کمیت، مقدار مالی است که به مزایده گذاشته می‌شود و کیفیت نیز خصیصه ویژه و منحصر به فرد کالاها و اموال مورد مزایده می‌باشد.

همچنین مدیر اجراء باید موعد فروش را در دفتر اوقات یا دفتر مخصوصی که جهت مزایده تعیین گردیده، قید نموده به طوری که به استناد ماده 119ق.ا.ا.م. فاصلۀ بین انتشار آگهی و روز فروش بیش از یک ماه و کمتر از 10 روز نباشد.

حال این سوال به ذهن می رسد که آیا با عنایت به اینکه در قانون اجرای احکام مدنی، اشاره به اینکه برای مزایده، محکومٌ علیه نیز دعوت شود، نشده و از طرفی ماده 130 همین قانون حقوقی برای محکومٌ علیه در حین مزایده قائل شده است، آیا باید محکوٌم علیه نیز دعوت شود یا خیر؟

در پاسخ به این سوال می توان گفت با استناد به نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه به ش 6468/7- 24/09/1376 «نظر به اینکه حسب ماده 130 ق.ا.ا.م. صاحب مال می‌تواند بالاترین قیمت پیشنهادی را نقداً پرداخته و از فروش مال جلوگیری نماید، لازم است تا وقت مزایده به او ابلاغ شود و در این صورت چنانچه حضور پیدا نکند تأثیری در انجام مزایده نخواهد داشت.»

بدیهی است در صورتی که در تعیین موعد فروش قاضی یک موعد و مدیر اجراء موعد دیگری تعیین نمایند علی‌رغم اینکه قاضی دادگاه و قاضی اجرای احکام مقام مافوق مدیر اجرا هستند اما با عنایت به قانون، اقدام مدیر اجراء مقدم بر اقدام آنان می‌باشد.[5]

در خصوص تعیین محل مزایده با عنایت به مواد 113 و 115 ق.ا.ا.م. در صورت عدم تراضی طرفین و همچنین در موردی که دولت یا شهرداری محلی را برای مزایده تعیین ننمایند، مدیر اجراء موظف به تعیین محل برگزاری مزایده بوده لیکن در تعیین محل دارای محدودیت هایی می‌باشد و نمی‌تواند مانند طرفین هر محلی را که تمایل دارد بدون ضابطه قانونی تعیین نماید.

مدیر اجرا مطابق ماده 115 ق.ا.ا.م. دارای دو اختیار است :

اول – اینکه  انتخاب یک محل از محلهای تعیین شده توسط دولت یا شهرداری برای مزایده.

دوم- تعیین محل مزایده در فرض عدم تعیین محل مزایده توسط دولت یا شهرداری.

در فرضی که مدیر اجرا، یک محل از چند محل تعیین شده توسط دولت یا شهرداری را برای عملیات مزایده تعیین می‌کند بایستی حقوق محکوم علیه را نیز مراعات نماید به عنوان مثال نزدیک بودن محل مزایده به محل توقیف اموال ایجاب می‌کند تا برای حفظ منافع محکومٌ علیه همان محلی را که اموال توقیف شده در آنجا نگهداری می‌شود به عنوان محل مزایده تعیین شود. البته معمولاً محل فروش اموال واحدهای اجرائی مستقر در ادارات ثبت می‌باشد که متقاضیان ابتدا بایستی اموال توقیف شده را بازدید و سپس در روز مزایده در اداره مذکور جهت خرید مال حاضر شوند.[6]

بند چهارم : نحوۀ انتشار آگهی مزایده (فروش)

به دلالت ذیل مادۀ 117 ق.ا.ا.م. محل و موعدی را که مدیر اجراء برای فروش اموال توقیفی معین می‌کند بایستی آگهی شود زیرا هدف از تعیین موعد و محل فروش، اعلام فروش به فرد یا افرادی است که قصد حضور در مزایده را دارند.

انتشار آگهی فروش بایستی در یکی از روزنامه‌های محلی باشد که این آگهی باید در واحد اجرا، معابر عمومی و محل فروش مال مورد مزایده الصاق شود. در این قسمت به نحوه انتشار آگهی مزایده و الصاق آن در نقاط فوق الاشاره می‌پردازیم.

الف) انتشار آگهی فروش در روزنامه محلی

در آئین نامه اجراء جدید صرفاً به لزوم انتشار آگهی در یکی از روزنامه های محلی و یا کثیرالانتشار اشاره شده است و توضیحی در خصوص اینکه مقصود از این روزنامه چیست داده نشده است.

روزنامه محلی روزنامه‌ای است مختص یک منطقه اعم از شهرستان یا استان است و این روزنامه تنها در همین منطقه توزیع شده و قابل توزیع در سطح کشور نمی‌باشد.

روزنامه محلی به اهالی یک محل اختصاص دارد و اطلاعات و وقایع محلی در این روزنامه درج و به اطلاع اهالی آن محل می‌رسد. درج آگهی در روزنامه محلی به تنهایی کافی نبوده بلکه باید این روزنامه توزیع و منتشر شود تا اهالی آن محل و کسانی که قصد شرکت در مزایده را دارند از زمان و مکان مزایده مطلع گردند.

آگهی فروش بایستی فقط در روزنامه چاپ شود و چاپ آگهی در هفته نامه، فصل نامه و یا ماهنامه دارای اثر قانونی نمی‌باشد.

هزینه انتشار آگهی فروش در زمان انتشار آگهی از محکومٌ‌له اخذ می‌شود و در زمان برگزاری مزایده و فروش اموال توقیفی به عنوان هزینه اجرایی از مال محکومٌ علیه وصول خواهد شد.

 

ب) الصاق آگهی فروش در معابر

مستنبط از ماده 120 ق.ا.ا.م. «در نقاطی که روزنامه نباشد، همچنین در مورد اموالی که قیمت آنها بیش از دویست هزار ریال نباشد، آگهی به جای انتشار در روزنامه، به تعداد کافی در معابر الصاق و تاریخ الصاق در صورتمجلس قید می‌شود. »

مطلب مشابه :  قتل عمد ساده در حقوق عراق

این ماده 2 علت برای الصاق آگهی فروش در معابر بر شمرده که عبارتند از :

الف) در نقاطی که روزنامه نباشد : این ماده مربوط به نقاط بسیار کوچکی مانند روستاها یا بخش‌ها و شهرهای کوچک است که در آن هیچ روزنامه‌ای منتشر نمی‌شود. بدیهی است در این محل ها، انتشار آگهی از طریق روزنامه منتفی بوده و به جای آن به تعداد کافی آگهی در معابر عمومی الصاق می‌شود. دستور تکثیر آگهی، تعداد و محل هایی که باید این آگهی‌ها نصب شود با مدیر اجراء خواهد بود. هزینه تکثیر آگهی‌ها نیز به عنوان هزینه‌های اجرایی از محکومٌ علیه اخذ می‌شود.

ب) قلّت بهای اموال : یعنی در صورتی که قیمت اموال بیش از دویست هزار ریال نباشد انتشار آگهی در روزنامه محلی منتفی می‌شود و آگهی بایستی به تعداد کافی تکثیر و در معابر عمومی الصاق شود. همچنین مدیر اجرا باید تعداد آگهی­ها، تاریخ الصاق و محل نصب آگهی‌ها را در صورت مجلسی درج نماید. علت این موضوع نیز به منظور رعایت مقررات ماده 119 می‌باشد.

رویه قضایی به این صورت است که علاوه بر انتشار آگهی در روزنامه، در معابر عمومی نیز آگهی فروش نصب می‌شود.

 

ج) الصاق آگهی فروش در واحد اجراء

مادۀ 123 ق.ا.ا.م. مقرر می‌دارد : «آگهی باید علاوه بر انتشار، در قسمت اجراء و محل فروش هم الصاق شود.» رویه حاضر به گونه‌ای است که علاوه بر انتشار آگهی فروش در روزنامه محلی یا الصاق در معابر، آگهی مزایده در واحدهای اجراء نیز نصب می‌شود.

در خصوص اجرای احکام دادگاه ها در کتب حقوقی آمده است : «در صورتی که تنظیم آگهی فروش و انجام مراسم مزایده به موجب نیابت به واحد اجرای احکام حوزه قضایی دیگری محول شده باشد، به نظر می‌رسد الصاق آگهی در واحد اجرای مجری نیابت نیز صورت خواهد گرفت چرا که الصاق واحد اجرای معطی نیابت نمی‌تواند تأمین کننده اطلاع افراد محل انجام مزایده برای شرکت در این مراسم باشد.»[7]

بدیهی است که واحد اجراء مجری نیابت ملزم به اجرای اقداماتی است که معطی نیابت از آنها تقاضا کرده و بایستی آگهی فروش را در محل اجراء نیز نصب کند.

 

د) الصاق آگهی فروش در محل فروش

بر اساس مادۀ 123 ق.ا.ا.م. مدیر اجراء باید آگهی فروش را در محل فروش نیز الصاق نماید. محل فروش محلی است که اموال توقیفی در آن محل نگهداری می‌شود یا محلی که توسط طرفین پرونده یا دولت یا شهرداری تعیین می‌شود و باید آگهی فروش در این محل نیز نصب شود. در صورت عدم اجرای حکم این ماده توسط مدیر اجراء، نامبرده مرتکب تخلف و مستوجب تعقیب انتظامی می‌باشد.

طبق مادۀ 139 ق.ا.ا.م. آگهی فروش اموال غیرمنقول نیز باید در محل وقوع مال غیرمنقول که به مزایده گذاشته شده نصب گردد.

هر چند مادۀ 137 ق.ا.ا.م. فروش اموال غیرمنقول را مانند اموال منقول عنوان نموده و لازم به تکرار مجدد نبوده است، در هر حال هدف از الصاق آگهی فروش در محل ملک غیرمنقول نیز طبق ماده 123 و 139 ق.ا.ا.م. آگاهی عموم جهت خرید مال مورد مزایده است.

 

هـ) انتشار آگهی اضافی

مستنبط از مادۀ 121 ق.ا.ا.م. «محکومٌ‌له یا محکومٌ علیه می‌توانند علاوه بر آگهی که به توسط قسمت اجرا به عمل می‌آید، آگهی دیگری به خرج خود منتشر نمایند.»

طرفین پرونده اجرایی می‌توانند به هزینه خود آگهی دیگری علاوه بر آگهی قسمت اجرا منتشر نمایند. در انتشار آگهی اضافی به هزینه محکوم‌له یا محکوم علیه لازم نیست فاصلۀ بین انتشار آگهی و روز فروش مندرج در مادۀ 119 ق.ا.ا.م. رعایت شود. لیکن انتشار آگهی باید قبل از برگزاری مزایده باشد.

طرفین پرونده می‌توانند آگهی اضافی را در هر روزنامه‌ای منتشر نمایند و لازم نیست که حتماً در روزنامه محلی چاپ کنند یا در خصوص اموالی که بیش از دویست هزار ریال نباشد نیز می‌توانند به جای الصاق در معابر عمومی در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار منتشر نمایند.

در صورتی که محکومٌ‌له بخواهد به هزینه خود اقدام به انتشار آگهی اضافی نماید، نمی‌تواند هزینه‌ای را که بابت انتشار این آگهی پرداخت نموده است از محکومٌ علیه مطالبه کند یا به عنوان هزینه اجرایی از طریق فروش اموال از وی وصول نماید. زیرا مسئولیت محکومٌ علیه در پرداخت هزینه‌های اجرایی و انتشار آگهی محدود به آگهی تنظیمی مدیر اجراء مندرج در مادۀ 117 می‌باشد.

گفتار سوم- مندرجات آگهی فروش

مواردی که باید در آگهی فروش مال منقول و غیرمنقول ذکر شود متفاوت بوده که مواد 122 و 138 ق.ا.ا.م. مفاد آگهی فروش را بیان می‌کند.

 

  بند اول- مندرجات آگهی فروش مال منقول

در مادۀ 122 ق.ا.ا.م. شرایطی را که باید در آگهی فروش اموال منقول رعایت شود بدین شرح بیان می‌کند : « در آگهی فروش مال منقول نکات ذیل تصریح می‌شود :

1- نوع و مشخصات اموال توقیف شده

2- روز، ساعت و محل فروش

3- قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود. »

براساس این ماده، مشخصات مال توقیفی و نوع آن بایستی به صورت کامل در آگهی مزایده قید شود تا متقاضی شرکت در مزایده با شناخت دقیق نسبت به مال مورد مزایده و بررسی اوصاف آن در خصوص شرکت یا عدم شرکت در مزایده تصمیم گیری کند.

همچنین مطابق بند 2 این ماده بایستی روز مزایده که همان تاریخ مزایده می‌باشد، ساعت برگزاری مزایده و محل فروش اموال نیز در آگهی درج شود تا طرفین پرونده و متقاضی حضور در مزایده بدانند در چه تاریخی و چه ساعتی و درکدام محل مزایده برگزار خواهد شد. بند 3 مادۀ 122 نیز به قیمت پایه در مزایده اشاره می‌کند که بر اساس آن هر شرکت کننده در مزایده، بایستی قیمت پایه تعیین شده برای مال را بداند

.

بند دوم– مندرجات آگهی فروش مال غیرمنقول

مادۀ 138 ق.ا.ا.م. مندرجات آگهی فروش مال غیرمنقول را این گونه بیان می‌کند: «در آگهی فروش باید نکات ذیل تصریح شود :

1- نام و نام خانوادگی صاحب ملک

2- محل وقوع ملک و توصیف اجمالی آن و تعیین اینکه ملک محل سکونت یا کسب و پیشه یا تجارت یا زراعت و غیره است.

3- تعیین اینکه ملک ثبت شده یا نه؟

4- تعیین اینکه ملک در اجاره است یا نه؟ و اگر در اجاره است مدت و میزان اجاره.

5- تصریح به اینکه ملک مشاع است یا مفروز و چه مقدار از آن فروخته می‌شود.

6- تعیین حقوقی که اشخاص نسبت به آن ملک، تحت هر عنوان دارند.

7- قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود

8- ساعت و روز و محل مزایده. »

در خصوص بند 2 ماده 138ق.ا.ا.م. منظور ازمحل وقوع ملک، محل وقوع ثبتی نیست چرا که موضوع از عهدۀ افراد عادی خارج بوده و بر عهده کارشناسان ثبت می‌باشد. منظور از محل وقوع ملک تعیین نشانی و آدرس دقیق ملک جهت مراجعه افراد و بازدید از آن می‌باشد و توصیف اجمالی ملک نیز به ذکر مشخصات ملک می‌گویند که متراژ ملک از لحاظ عرصه و اعیان و یا شرایط بنا به لحاظ قدمت و طبقه و… جزء توصیفات ملک محسوب می‌شود. بر اساس این بند از ماده 138 باید در آگهی تعیین شود که نوع استفاده‌ای که از این ملک می‌شود مسکونی یا تجاری یا زراعی و… می‌باشد.

قانونگذار در ماده 101 همین قانون توقیف مال غیرمنقول فاقد سابقه ثبتی را مجاز دانسته که در بند 3 مادۀ 138 قانون مذکور نیز آمده که بایستی در آگهی مزایده مشخص شود که ملک دارای سابقه ثبتی است یا خیر؟ این مسأله از آن جهت حائز اهمیت است که اشخاص داوطلبی که قصد حضور در مزایده را دارند باید اطلاعات دقیقی از وضعیت مال مورد مزایده داشته باشند.

در بند 4 مادۀ 138 تعیین می‌کند که استفاده از ملک در اثر رابطه مالکانه یا رابطه اجاره بین مالک و مستأجر است و این حق هر خریدار داوطلب است تا با آگاهی از وضعیت ملک در مزایده شرکت کند.طبق بند 5 ماده 138 بایستی مشخص شود که مال مشاع است یا مفروز. زیرا در مالکیت مشاعی، اگرچه مالک حق تصرف در ملک خود را دارد اما این تصرف موقوف به اجازه سایر شرکاء می‌باشد در حالی که در مالکیت مفروزی مالک حق همه گونه تصرف را در ملک خود دارد. پس در مالکیت مشاع تنها مقدار سهم مشاعی محکوم علیه به مزایده گذاشته می‌شود.

مطابق بند 6ماده 138 حقوقی که اشخاص ثالث بر ملک مورد مزایده دارند مانند حق انتفاع و حق ارتفاق بایستی در آگهی مزایده ذکر شود زیرا در اتخاذ تصمیم متقاضیان جهت حضور در مزایده مؤثر می‌باشد.

در بند 7 و 8 ماده  138 نیز به قیمت پایه که توسط ارزیاب تعیین می‌شود و ساعت و روز و محل مزایده اشاره شده که معادل بند 2 و 3 ماده 122 می‌باشد.

 

گفتار چهارم : نحوه حضور نماینده دادستان و دادورز در فروش

مزایده چه از مجرای اجرای احکام دادگاه ها برگزار گردد و چه واحدهای اجرائی سازمان و یا ادارات ثبتی متولی اجرای مزایده باشند حضور نماینده دادستان و دادورز اجراء در جلسه اجباری است.

ماده 125 ق.ا.ا.م. مقرر می‌دارد : «فروش با حضور دادورز (مأمور اجرا) و نماینده دادسرا به عمل می‌آید و صورتمجلس فروش به امضاء آنها می‌رسد.»

مطابق این ماده حضور دو شخص در مزایده الزامی است :

1- دادورز (مأمور اجرا)؛  2- نماینده دادسرا.

بر اساس ماده 23 ق.ا.ا.م. پس از ابلاغ اجرائیه مدیر اجرا نام دادورز را در برگه اجرائیه قید نموده و عملیات اجرایی را به او محول می‌کند. دادورز با ارجاع مدیر اجراء مسئولیت عملیات اجرایی مزایده را برعهده می‌گیرد.

نماینده دادسرا که به تعیین دادستان یا جانشین او در مزایده حضور می‌یابد، لازم نیست که دارای پایه قضایی باشد. در خصوص این موضوع که آیا نمایندگی دادسرا قابل تفویض به دادورز است یا خیر؟ باید گفت «اگر ظاهر مادۀ 125 در نظر گرفته شود چون در این ماده دادورز و نماینده دادسرا را با لفظ (آنها) خطاب نموده است از این رو نمی‌توان نمایندگی دادسرا را به دادورز محول نمود.»[8] همچنین ماده 125 این دو عنوان را جدا از یکدیگر فرض نموده است که دلالت بر وظایف جداگانه هریک از ایشان داشته و دال بر ممنوع بودن تفویض نمایندگی دادسرا به دادورز می‌باشد.

فلسفه حضور نماینده دادسرا در جریان مزایده آن است که چون دادستان مسئولیت حمایت از حقوق عمومی را به عنوان مدعی العموم بر عهده دارد، حضور نماینده دادسرا در مزایده به منظور جلوگیری از سهل انگاری یا بی توجهی مجریان امر مزایده در تضییع حقوق خریدارانی است که جهت حضور در مراسم فروش از مدتها قبل برنامه ریزی کرده و با تهیه مبالغ لازم از جمله 10% مبلغ نقدی خود را آماده خرید مال نموده اند.

نماینده دادسرا بدون اینکه در ترتیب مزایده و مطابقت مفاد مزایده با قانون دخالت نماید بر عملیات مزایده نظارت داشته و در صورتی که نسبت به مزایده نظری داشته باشد باید آن را به دادورز منتقل و یا در پایان مزایده و در زمان امضای صورتمجلس تنظیمی توسط دادورز مراتب را قید و سپس امضاء نماید.

مادۀ 136 ق.ا.ا.م. نیز به موارد ابطال مزایده اشاره داشته که در بند 3 این ماده عدم حضور نماینده دادسرا در جریان مزایده را از موارد ابطال دانسته است.

بنابر مفاد ماده 127 ق.ا.ا.م. اشخاصی که مباشر امر فروش می‌باشند اعم از دادورز (مأمور اجرا)، ارزیاب، مدیر اجراء و نماینده دادسرا، حق ندارند به عنوان خریدار در جلسه مزایده شرکت نمایند و قانونگذار به جهت جلوگیری از تبانی، این افراد را ممنوع از شرکت در مزایده نموده است.

 

گفتار پنجم : طواری اجرای مزایده

مواردی را که می توان از آن با توجه به آ.ا.م.ا.ر. به عنوان طواری مزایده یاد نمود شامل مواردی است که تشریفات مقرر در مواد 121و 128 و129 و130 آ.ا.م.ا.ر. رعایت نمی گردد در نتیجه مزایده از درجه اعتبار ساقط گشته و موجبات تجدید مزایده را فراهم می آید.

تشریفاتی که در مواد بالا مورد تصریح قانونگذار واقع شده بود به ترتیب، عدم رعایت مندرجات آگهی مزایده، شرکت اشخاصی که قانونگذار در خصوص  ممنوعیت آنان از شرکت در مزایده متذکر شده بود، عدم حضور اشخاصی که مزایده صرفاً با حضور آنها رسمیت می یابد و عدم ذکر وقت تعیین شده مزایده در پیش نویس آگهی مزایده می باشد. علاوه بر آن قانونگذار در بند دوم ماده 138 آ.ا.م.ا.ر. به بیان یک مورد دیگر غیر مواردی که مطرح شد پرداخته و طواری مزایده را در پنج مورد بیان می دارد.

ماده 138 مذکور به قرار زیر است :

در موارد زیر فروش از درجه اعتبار ساقط است و باید آگهی مزایده طبق مقررات تجدید شود :

1- هرگاه فروش در روز و ساعت و یا محلی که در آگهی معین شده به عمل نیاید.

2- هرگاه بدون جهت قانونی مانع خرید کسی شوند و یا بالاترین قیمتی را که پیشنهاد شده است رد کنند.

3- در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا به عمل آید.

4- در صورتی که مباشرین فروش و کارمندان اداره ثبت در خرید شرکت کرده باشند.

اشاره شد که مزایده یکی از مراحل عملیات اجرائی است لذا شاید بتوان موارد توقف عملیات اجرائی را چنانچه پیش از اجرای مزایده صورت پذیرد را هم از جمله طواری مزایده محسوب نمود. در همین راستا قانونگذار در ماده 143 آ.ا.م.ا.ر. موارد توقف عملیات اجرائی را بدین موارد محصور می داند :

1- وصول حکم یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرائی.

2- اعتراض به نظریه رئیس ثبت تا صدور رأی هیأت نظارت.

3- رأی هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت بر ابطال عملیات اجرائی.

4- پرداخت کلیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرائی.

 

1- ماده 33 ق.ث. : «نسبت به املاکی که با شرط خیار یا به عنوان قطعی با شرط نذر خارج و یا به عنوان قطعی با شرط وکالت منتقل شده است و به طور کلی نسبت به املاکی که به عنوان صلح یا به هر عنوان دیگر با حق استرداد قبل از تاریخ اجرای این قانون انتقال داده شده اعم از این که مدت خیار یا عمل به شرط و به طور کلی مدت حق استرداد منقضی شده یا نشده باشد و اعم از این که ملک در تصرف انتقال دهنده باشد یا در تصرف انتقال‌گیرنده، حق تقاضای ثبت با انتقال‌دهنده است … »

 

[2] – نجفی، ایرج، مقاله “درآمدی بر اصلاح ماده 34 اصلاحی قانون ثبت”، ماهنامه کانون سردفتران و دفتریاران، ش 95، سال 1388، ص 19.

1- موضوع مواد 139 و 140 آ.ا.م.ا.ر.

[4]– مدنی، سیدجلال الدین، آئین دادرسی مدنی، ج 3، تهران، انتشارات پایدار، سال 1382، ص 135.

[5]– مهاجری، علی، شرح جامع قانون اجرای احکام مدنی، ج 2، تهران، انتشارات فکرسازان، چاپ دوم، سال 1385، ص 105.

[6]– مهاجری، علی، همان منبع، ص 101.

[7]– مهاجری، علی، همان منبع، ج 2، ص 115.

[8]– مهاجری، علی، همان منبع، ج2، ص 119.

برای دانلود متن کامل فایل این  پایان نامه می توانید  اینجا کلیک کنید
92